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- 2006-11-22
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转一个我看到的股600215给老大看怎么样 长春经开:被国内机构严重忽视的潜在优质地产股
----长春经开2007年及中长期发展分析报告
作者:中经私募机构
(2007年5月16日)
(备注:文中有关资料及数据均可从长春经开的系列公告中得到核实)
一、长春经开具有做大做强房地产业的垄断条件
紧紧抓住开发区战略机遇,实现内部快提升、外部快发展,创造品牌效应,提高资源开发利用能力。
公司拥有的待开发的土地面积达到617万平方米,为未来的房地产开发业务储备了大量土地资源。其中,南部新城核心区195万平方米经营性土地位于长春市新建市政大楼的周边,处于该区域的黄金地段,是长春市未来的金融及商业中心,随着商业繁荣程度不断提高和住宅开发的快速发展,土地价值在未来几年内将会出现较大的增值,这为公司未来实现土地开发收益提供了保障。公司将紧紧抓住南部新城建设的契机,通过多种方式积极筹措土地开发资金,尽快推进该区域宗地的收储、整理工作,促使其早日达到招拍挂的条件。 公司在向房地产开发业务转型后,由于拥有大量的土地储备,公司可以实现持续、稳定的土地开发收益,将彻底改变目前公司主要依靠政府补贴经营的局面。
二、长春经开未来业绩有充分保障
2007年,长春经开预计通过开发南部新城核心区土地一级开发业务获得的利润为4161万元,通过开发5号地住宅项目获得的利润为10326万元,合计2007年能够实现税前利润14487万元!
扣税后,折合2007年每股收益0.3元! 2008年又将比2007年增长一倍以上!
2008年至2012年该公司预计土地一级开发及房地产开发业务利润汇总如下表(单位:万元):
年度: 2008 2009 2010 2011 2012
南部新城 一级 6,950 8,131 9,486 10,841 13,552
住宅 8,330 10,089 11,017 16,763 16,003
5号地 住宅 15,762 14,688 25,591
7号地 一级 770 885
合计利润:31,812 33,793 46,094 27,604 29,555(单位:万元)
年 度: 2008 2009 2010 2011 2012
公司主营业务转型为房地产开发业务后,将具有较好的盈利前景。
三、长春经开拥有长春南部新城黄金土地
----拥有长春南部新城核心区24宗黄金土地
本宗地位于长春市南部新城核心区人民大街以东、南三环以南、伊通河以西、环城高速公路以北区域,土地总面积为1,948,930平方米。该区域已由长春市规划局进行了详细规划。
该区域基础设施状况:所处区域基础设施条件较好,已达到"七通",即通电、通路、通水、通排水、通讯、供热、供气。
区域附近规划有中小学、医院、市场、邮政局、储蓄所等公用设施,公用设施较齐全,距区域均未超过2000米。该区域新开发的住宅小区较多,产业积聚程度高。
总地价:531,477.3040万元
土地取得总成本为337,671.33万元,评估预期土地净收益为193,805.974万元。
----5号用地
本项目宗地位于长春经济技术开发区,世纪大街以东、长大公路以北、珠海路以南区域内,该宗地规划面积为348,760平方米,用途为公建和住宅用地,其中:公建用地面积155,296平方米,居住用地面积193,464平方米。
评估价值为人民币20,263.91万元。
该地块的评估出让总地价为34,457.4880万元。
该地块的土地出让净收益为14,193.578万元。
----(7号土地略)
----土地临港经济区360万平方米经营性用地已经签订项目投资协议书,公司已将属于开发区管委会的净收益9.6亿元付给开发区管委会,土地将另外置换。
3.投资土地开发的成本
长春南部新城核心区24宗国有土地: 对该项目宗地支付的土地出让净收益确定为185,148.35万元。
5号土地: 该地块的土地出让净收益为14,193.578万元。
7号土地: 该地块的土地出让净收益为6282.5016万元。
综上,长春经开在上述三项土地委托开发协议生效后,已经在股改后30日内向管委会支付205,624.43万元的土地出让净收益,取得了三块土地的土地开发权。
4.项目的开发成本和出让底价
出让底价由长春经开支付的土地开发费用和管委会获得的土地出让净收益及上缴国家及省政府的税费组成,出让底价系长春经开土地开发的全部成本。管委会应在不低于上述底价的条件下通过招拍挂进行目标土地的出让。
5.项目的收益分配
(1)依据土地法及相关管理条例的规定管委会有权获得土地出让净收益,长春经开接受管委会的要求,于协议生效后30日内将土地出让净收益一次性给付管委会(根据上述三项土地委托开发协议,长春经开共需向管委会支付205,624.43万元的土地出让净收益)。待项目详细规划实地测量后,以实际建设用地面积计算,多退少补。
(2)在长春经开一次性支付管委会土地出让净收益的前提下,管委会通过本项目土地出让所获得的土地出让收益属于长春经开的土地受托开发收益,包括长春经开为土地开发、出让支付的全部成本及长春经开应获得的商业投资收益。按此项约定,长春经开应拥有下列权益:
-----若长春经开通过招拍挂获得目标土地使用权,并按招拍挂的法定程序支付土地出让金后,管委会须及时地将目标土地的出让收益全额划归长春经开。
------若长春经开未能通过招拍挂获得土地使用权,则管委会须及时地将目标土地的出让收益一次性地全额返还长春经开。
四、长春经开的未来发展
1. 长春经开未来的主营业务
公司在继续经营好保留的业务基础上,将重点向房地产开发业务转型。公司对三块土地进行土地开发投资后,公司拥有的待开发的土地面积达到617万平方米,为未来的房地产开发业务储备了大量土地资源。其中,南部新城核心区195万平方米经营性土地位于长春市新建市政大楼的周边,处于该区域的黄金地段,是长春市未来的金融及商业中心,随着商业繁荣程度不断提高和住宅开发的快速发展,土地价值在未来几年内将会出现较大的增值,这为公司未来实现土地开发收益提供了保障。
公司在向房地产开发业务转型后,由于拥有大量的土地储备,公司可以实现持续、稳定的土地开发收益,将彻底改变目前公司主要依靠政府补贴经营的局面。
2.长春经开的盈利模式
(1)土地一级开发盈利模式
土地是资源类商品,也是房地产产业链最前端的环节。而土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出,使土地在很长一段时期将处于增值过程。以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险,流动性风险也比较小。土地一级开发业务的特点是开发过程简单,与其对应的资金路线图清晰。现金流方面,资金主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其他相关费用。
公司重组后进行土地一级开发,公司将目标宗地开发完成达到招拍挂条件时,已投入的开发成本包括:先期支付给管委会的土地净收益和土地开发过程中的土地取得成本。土地招拍挂出让后,管委会将扣除税费后的土地出让金全额返还给长春经开,长春经开实现土地开发收入,收回土地开发成本,并实现一定的利润。利润取得可以参考如下公式:
土地一级开发利润=土地出让金-土地取得成本-土地净收益
由于土地净收益已先期支付,该成本已固定,因此利润来源主要有两方面:一方面来自于地价的自然上涨,即随着土地滚动开发,土地出让金将高于目前的土地出让价格评估值,另一方面来源于长春经开在从事一级开发业务过程中通过成本管理降低目前根据评估确定的土地取得成本,从而取得土地一级开发利润。
(2)土地二级开发盈利模式
根据《土地委托开发协议》,长春经开只要不自愿放弃土地使用权的竞标,无论土地竞标价格如何抬高,都具有获得土地使用权的主动权。长春经开将根据出让宗地的使用性质及面积有选择的竞标土地使用权,获得该宗地使用权后,将进行居民住宅开发,出售后实现盈利。
3.长春经开的盈利前景
(1)南部新城核心区195万平方米经营性土地经营计划
该地块位于长春市新建市政大楼的东侧,处于该区域的黄金地段,是长春市未来的金融及商业中心。随着市政府大楼落成,周边将形成办公、商贸、金融区域,各大公司纷纷涌入,抢滩这一热点地区。南部新城越来越吸引着市民购房的热情。据市场调查,本区域北侧长春豪园和长春明珠等大型社区,2006年,该区域周边房价在2800-3500元/平方米(如周边已建成的长春明珠和长春豪园商品房2006年价为3000-3500元/平方米),2007年1-4月已经平均上涨超过10% ;办公、商业楼均价都在5000-6000元/平方米以上。随着新城的各种配套服务设施的不断完善,房地产价格会不断走高。针对这样的市场前景,长春经开在195万平方米土地开发完成后,保守计划通过招标方式取得33.5万平方米的土地使用权,用于居民住宅及商业配套建设,其余161.5万平方米土地将根据实际运作情况选择是否参与竞标。
土地一级开发收益分析:
----土地招拍挂出让价格以评估确定的土地总价531,477.30万元为基数,折合每平方米地价为2725.5元。
---- 2006年长春经开股改时,长春土地管理部门数据保守分析,假定2007-2012年土地出让平均价格较2006年增长6%。(注: 从2006年下半年至2007年4月长春地价的实际情况看,远远数倍高于此比率! )
----假设2007、2008年所需土地开发资金向银行贷款,根据《土地开发协议》,利息部分计入土地招拍挂总底价。
----土地开发七通一平基础工程建设由长春经开承建,评估成本为156127.02万元,该项工程利润率保持在8%,工程收益12490.16万元,每平米收益64元。
----取得成本为1732.6元/平方米,政府纯收益为950元/平方米。
在2007-2012年土地出让平均价格较2006年增长6%基础上进行保守测算,该土地因土地增值而取得的收益为40641万元,工程施工收益为12490.16万元,合计收益为53131万元,该项目静态收益率为10.2%。
其中,获得土地使用权总价为:97681.6万元,单位土地价格:2915.87元/平方米,按容积率(注:为不低于2 )计算折合建筑成本每平方米造价为1458元,住宅土建成本为1100元/平方米,其他费用328元/平方米,住宅合计每平方米造价为2886 元/平方米;商业用房土建成本为950元/平方米,其他费用328元/平方米,商业用房合计每平方米造价为2736 元/平方米。
2008-2012年房地产开发收益测算表
年 度 2008 2009 2010 2011 2012 合计
开发面积(万米2)11.5* 11.5* 13.5* 1 6.5* 20 73*
销售收入(万元) 42500 44400 51600 67200 80200 285900
收 益(万元) 8330 10089 11017 16763 16003 62202
通过测算,房地产开发项目静态投资回报率为31%。
(2)5号地经营计划
该地块位于长春市东南、与21世纪广场相邻,是长春净月旅游开发区、双阳行政区进入市区的必经之路。沿卫星大路一线,构筑了长春市副中心区域带,沿卫星大路一线带状南部新城已经形成。根据该地块的价值,长春经开在土地一级开发完成后,计划全部取得该地块的土地使用权,用于居民住宅建设。
长春经开计划在该地块建设中、高档小区,规划建筑面积64万平方米,建成后预计可容纳6000户,19000余人。包括多层、小高层、叠加式洋房、商业、金融、办公、文化娱乐场所、休闲运动会馆。
项目 金额(万元)
开发总投入 151530
销售总收入 239700
净收入 218000
利润 66500
单位土地价格:986元/平方米,按容积率(为不低于2)计算折合建筑成本每平方米造价为493元。
5号地 4年分期开发收益分析如表8所示:(面积:万平方米;金额:万元)
年度 2007 2008 2009 2010 合计
开发面积 11.5 15.1 15.9 27.7 64.2
销售收入 37000 51400 55100 96200 239700
利润 10326 15762 14688.1 25591 66400
该项目静态投资回报率为43.8%。
综上分析,土地一级开发业务的静态投资回报率保持在10%以上,房地产开发业务的静态投资回报率保持在30%以上,远高于长春经开重组前资产结构下投资回报率,公司的盈利能力将显著提高。
五、长春经开将实施定向增发
据了解,长春经开拟在完成与本次资产重组相结合的股权分置改革后,启动了定向增发计划,目前处于与有关地产商前期洽谈状态。 |
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