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发表于 2008-2-24 19:23
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[独家年报访谈]拐点论下哪些房地产股值得投资?
2008-02-22 16:53:52 来源: 网易财经
嘉宾介绍:王嘉豪（证券行业分析部副经理兼行业分析师）
王嘉豪先生现职为世华财讯证券行业分析部副经理兼行业分析师，负责金融和地产行业及相关上市公司的分析研究。
在加盟世华公司之前，王嘉豪先生曾在中国 工商银行(行情 股吧)和花旗银行上海分行任职十年以上，从事管理工作六年以上，拥有丰富的金融行业从业经验。
王嘉豪先生毕业于中南财经大学，经济管理学学士学位。王嘉豪先生长期从事金融和经济分析工作，拥有经济师和咨询师资格。
访谈主要观点:
土地拍卖火热场面短期不会再现
目前是房价回调的拐点不是崩盘
招商地产能否成功增发有待观察
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以下为访谈全文
网易财经：今天有媒体报道，广州房价跌破万元，市场恐慌情绪在蔓延。 保利地产(行情 股吧)在公布优异业绩的同时，也认同房地产市场的拐点即将来临，这也是继万科后第二家重要公司承认拐点，您是否也认同拐点已经到来了呢？
王嘉豪：保利地产2007年度的业绩：公司主营收入为81.15亿元，实现净利润14.89亿元，分别同比增长101.3%和121.7%，每股收益1.3元。公司拟每10股派发红利0.7元，并以资本公积每10股转增10股。公司净利润的快速增长得益于规模的扩张以及重点结算区域房价的快速上涨，广州、北京和重庆三地较高的结算均价是利润增长的重要来源。
王嘉豪：万科董事会主席王石是房地产拐点论的发起者。当时的整个过程是这样的：2007年12月13日，在万科资助的"海螺行动II--中英解决城市低收入人群住房问题比较研究大会"上，有人问王石："10月以来，以广州为代表的一些楼市普遍遇冷，广州新建商品房的销售量下降严重，你是否认同楼市出现拐点的说法？"王石回答："你问的问题和我们大会的主题没有什么关系，但是出于礼貌，我依然会回答你这个问题--是的。"万科对拐点的判断来自成交量。以2007年11月份为例，万科掌握的房市成交面积里，深圳同比下降82%、环比下降29%，广州同比下降44%、环比下降4.3%，上海同比下降15%、环比下降18%，北京同比下降9.7%、环比上涨6.3%。由此出发，万科推断，珠三角地区尤其是深圳房地产市场进入调整期，而其他地区则还有待观察。
王嘉豪：供应方面看，1）、土地是房地产开发过程中最重要的生产要素。我国实行最严格的耕地保护制度，耕地净减少和建设用地占用耕地不断下降。政府号召在2020年前死守18亿亩耕地红线，但2006年底全国耕地总量已经只有18.27亿亩，这也意味着15年内只有0.3亿亩耕地可转为建设用地，即平均每年200万亩。而仅2005年，全国耕地就净减少542.4万亩。还不包括退耕还林、还牧也要占用一部分耕地。在耕地保护的红线不能越过的情况下，工业用地、建设用地之争不可避免，意味着工业地价和建设用地价格均将上涨。从各城市未来五年供应计划看，存量土地开发基本上要占到30%-40%的水平，由于基础设施建设的滞后，预计近两年供应的主题还是存量土地开发。
2）囤积土地情况严重导致土地供应短缺。
3）开发效率缓慢导致土地供应短缺。
4）二手房市场不能带来大量新的供应导致供应短缺。
需求方面看，1）本地的自住性需求有效增加了需求。本地的自住性需求以家庭为单位，城镇家庭数目的增长决定了本地住房需求不断膨胀。而人口红利、家庭细分和城市化三大因素引发了城镇家庭数目的增长，真实性的需求推动了过去10年房价的高速上升。以及由于近几年来城镇人均可支配收入10%左右的增长，帮助许多家庭通过商品房市场圆了安家置业之梦。
2）拆迁增加了本地的自住性需求。
3）改善居住条件增加的本地的自住性需求。
4）先富起来的居民在大城市购房增加的外来的自住需求。
5）投资性需求。
但越来越高的房地产价格成为中国经济持续稳定发展的一个非常大的不确定因素，特别是美国的次贷风波，使国内高层领导人看到了地产泡沫对经济的破坏程度。因此，十七大以来，新一代国家领导把住房问题放在了非常重要的一个位置，出台了一系列调控政策，旨在抑制房价过快上涨、打击囤地。
从以上资料和数据分析，个人认为国内房地产长期上涨趋势不会改变，但目前也不会再出现大涨的局面。相反，受国家宏观调控政策的影响，国内房地产短期内有回调的迹象，但这种回调的"拐点"不是房地产市场崩盘的拐点，而是一个上涨过快之后的一个合理回调的"拐点"。未来国内房地产市场将是一个曲折上升的态势。
网易财经：昨天万科上海举行了元宵节房屋九五折特卖活动，而且继上海之后万科有可能对长三角其他城市也进行类似的促销活动，您觉得万科的这种举动是因为房地产市场要真正步入深度调整，还是有点儿类似于"清理门户"的意思呢？
王嘉豪：我觉得从两个方面看，第一，万科历来的经营风格是以采取加快周转速度的方式开发房地产，赚取的也是周转率比较高的利润。从这个角度来说，降价销售房屋是有它的自身传统的。第二，万科也认为目前房地产市场价格偏高，有一个回调的过程，这个回调，他们认为应该规避风险，所以也出台了一些降价促销的措施，加快资金回笼，以规避房地产市场回调，引起资金链等问题，陷入被动状态，这是他们自身的观点、看法。对他自己来说，他自己也认为目前的房地产市场还没到崩盘的状态，而仅仅是回调。
网易财经：您认为万科的这种举动对其他房地产公司的影响大吗？
王嘉豪：应该有标志性的作用，不排除未来有其他的房地产企业加入降价的行列。
网易财经：对于一些中小型房地产企业来说，这是不是一个比较大的挑战呢？
王嘉豪：是这么回事。中小房地产企业，因为房地产市场是一个资金密集型行业，对上市公司，大型房地产企业来说，有自己的融资渠道、融资平台，还有自身的品牌，包括管理经验，规模比较大，抗风险能力强。对于 中小企业(行情 股吧)来说，第一就是资金的融资能力比较有限，第二就是开发管理房地产经验不如大型房地产公司。随着宏观调控的到来，如果他们的资金链出现问题的话，对中小地产来说，是一件很危险的事情。所以，万科现在降价销售，对于中小房地产开发企业来说，应该是一个警示的作用。
网易财经：去年年底广州出现了多次拍卖土地流拍的情况，您认为新一年里，拍卖土地的价格会下调吗？
王嘉豪：国家统计局数据表明，2007年一至三季度，全国70个大中城市土地交易价格累计平均上涨12.8%。在许多一线城市，更是不断诞出"天价地王"--在广州，7至9月份土地楼面价从11912元/平方米飙升至18729元/平方米；在上海，苏宁地产在8月以44.04亿元拿下黄浦区163号街坊地块，折合楼面价地价66930元/平方米。即使是二线城市的东莞，从2000年到2006年，其一级市场平均地价由633.58元/平方米上升到3597.4元/平方米，7年内地价涨近6倍。
2005年以来房价开始持续上涨，2007年全国主要城市房价增幅加大，开发商的利润率随之提高，对后市预期乐观，因此拿地热情持续高涨，不惜报出天价竞地。
随着央行既定的2008年贷款政策持续收紧，开发商已隐约意识到真正的冬天要到来了。各家银行对按揭贷款和开发贷款两大输血管道的同时收紧。银行拧紧资金闸门，就意味着开发商资金来源受限，尤其是那些既没有上市、又无法做到强强联合的中小地产商前景堪忧，某股份制银行行长曾毫不讳言："可能会有一批开发商要死掉。"
在这种情况下，12月6日，广州12块土地出让仅吸引了7家公司参与竞买，其中5幅直接以底价成交，2幅因无人报价而流拍。可以预期，随着房地产开发商越来越谨慎，土地拍卖价格火热的场面短期内将不会再现。对上市公司而言，可以充分利用融资平台，从容地获取地块，为未来持续稳定发展奠定基础。
网易财经：地方性的房地产上市公司，比如珠海的 华发股份(行情 股吧)，沈阳的 银基发展(行情 股吧)，这样地方性的上市公司，他们新一年的资金链会不会吃紧？
王嘉豪：我认为这种企业，首先华发股份和沈阳银基发展本身是上市公司，他们的融资渠道可能比未上市公司的融资更有利一些，对他们来说，如果资金链绷得不是太紧，应该影响不大。随着宏观调控的深入，优势企业将有利于调控，像万科、 招商地产(行情 股吧)这样的大企业。土地的收紧将使房地产进入门槛提高，行业将面临新的整合，地产企业由于在管理资金、土地、品牌等方面具有优势，将受益于行业调控带来的整合。没有自身优势的小型房地产企业，特别是没有融资优势，管理性较差的地方性房地产企业，将面临着被兼并的可能。
网易财经：您觉得这些地方性的房地产上市公司，是否值得投资者今年再投资呢？
王嘉豪：整个房地产行业长期来看，发展还是比较好的，短期可能面临着调控的风险，这里面可能会出现一个分化，作为投资者来说，肯定要选择一些治理比较好、管理能力比较好的，一些地方性房地产企业也值得投资；相反，融资能力比较差一点，管理能力又比较差的小型地方性企业，建议投资者还是要规避。
网易财经：整体来说您认为今年地方性房地产企业的发展前景怎么样？
王嘉豪：他们会受到很大的影响，因为在中国国内的房地产开发企业来说，融资渠道有几个方面，第一就是银行贷款的间接融资，第二个方面就是自筹资金，第三块就是预售款，定金，类似这样的资金来源。在银行贷款这一块，占用了相当大的比例，国家宏观调控，包括07年年底到08年，都是宏观从银行贷款这一块从紧的调控，这个措施，对于中小型开发企业，特别融资能力比较差的房地产开发企业，影响还是比较大的。如果小型房地产开发企业扩张过快，又融不到资，那么这些企业很容易面临资金链断掉的危险。
网易财经：相关部门表态，绝不放松信贷，继续执行紧缩货币政策，您认为继续执行紧缩货币政策的可能性大吗？尤其这次雪灾暴露出一些问题，很多人还是认为应该不会那么严格地执行紧缩货币政策。
王嘉豪：目前的房地产市场依然充斥着大量的中小企业，行业零散的格局没有根本性的变化，从提高整体的开发水平和效率出发，行业有整合的需求。但是，市场的高度景气、卖方格局使房地产市场缺乏有效的优胜劣汰机制，行业整合的成本大大提高，行业整合更多以来于准入门槛的提高。
地产行业属于资金密集行业，资金的重要性并不亚于土地。从房地产开发资金来源来看，股市直接融资、银行贷款间接融资、自筹资金、利用外资以及售房预收款为房地产开发商主要资金来源。而房地产企业对银行贷款的依赖度非常高，央行研究局某官员曾表示，目前房地产企业50%以上的资金来源于银行信贷。
国家相关部门表示继续执行紧缩货币政策，对高度依赖银行贷款的房地产企业将是一个致命的打击。随着调控的深入和调控效果的显现，那些负债率高、融资能力差、管理水平低的房地产企业将面临被收购兼并的命运。而对于万科、保利、金地等大型房地产开发商而言，调控将是一个兼并扩大规模的良机。
网易财经：您如何看待国家扩大廉租房和经济适用房对商业地产的影响？
王嘉豪：中国的商业地产起步于1990年代，加速于2000年之后。从2000年至2006年，我国商业地产的投资额从840亿元增加到3269亿元；销售额从2000年的579亿元上升至2006年的3207亿元。在这7年间，投资额与销售额的复合增长率分别高达25.4%和33.03%.
从投资收益率观察住宅地产和商业地产，以北京、天津、上海、南京、广州、深圳六大城市120个大型住宅社区为样本，以其价格与租金来计算住宅的投资收益率为3%左右。而国内写字楼市场2007年的投资收益率高达9.85%，全球六大城市写字楼市场2006年平均的投资收益率为4.65%。
随着国家扩大廉租房和限价房的建设，将有效缓解住宅需求矛盾，减少市场对住宅地产的追求，从而降低了投资、投机资金对住宅地产的兴趣，另一方面，廉租房和限价房的大量上市，将使住宅地产的回报率降低。必然使市场中投资、投机性资金追逐回报率高、升值潜力大的商业地产。
网易财经：您觉得大规模进行廉租房和限价房的建设，会在短期内实现吗？
王嘉豪：这需要一个过程，因为廉租房和限价房的实行还需要一个比较漫长的过程，包括国外，也是经过了很多年才完善起来的，国内也有这个过程。对公司的影响从短期来看，更多是一个心理层面的影响，而实际的影响，可能要体现到未来一段时间吧，短期内实际影响应该不是很大。
网易财经：您看国务院3号文出台，增加了企业大规模拿地的成本，您认为这条政策对大量囤地的房地产企业有什么实际影响？股民如何判断企业是否有能力开发他们囤积的地呢？
王嘉豪:"通知"直接打击大量屯地的行为，抑制对土地的非理性需求。"通知"主要规范的是房地产市场土地出让的秩序，大部分内容是对之前已明确内容在全国范围内的进一步规范。严格执行闲置土地处置政策，对闲置满两年土地无偿收回、闲置一到两年土地征收闲置费或增值地价的规定将加大企业和个人的屯地成本，直接打击大量屯地的行为，抑制对土地的非理性需求，对土地出让价格持续上涨有抑制作用。
短期内供求关系将形成新的均衡，资源向优势企业集中。相对于之前紧缩信贷政策主要调控需求而言，此次"通知"将增加短期内的土地供给，严格执行闲置土地处置政策将会加快开发速度，房地产市场短期内供给增加，短期内供求关系将形成新的均衡，房价也会受到抑制；另一方面，开发速度的加快反过来也促使上市公司的业绩释放，这一定程度上将抵销房价抑制对业绩的减少影响。
在国家采取宏观、税收、金融、行政等多方面手段调控房价的形势和决心下，房价非理性大幅上涨的局面将不会重演。同时秩序的规范有利于行业的竞争，将使行业发展更具理性和持续性；同时，具有竞争优势的企业所获得的成长空间也更大。
网易财经：股民如何判断这个企业是否有能力开发他们囤积的地呢？
王嘉豪：这就是仁者见仁，智者见智，没有一个很规范的规则判断，更多借助与大家通过公司公布的资料进行深入分析，包括公司的上市报告、年度报告，以它的财务报表进行深度分析。
网易财经：您预测一下2008年对于房地产市场还有可能出现什么样的调控政策呢？
王嘉豪：应该说未来针对房地产市场的调控，将成为一种常态，有两条线，第一是加强保障性住房的完善和供给，解决普通居民住房问题。第二条就是抑制投资性的需求，通过首付比例、利率、税收等手段，前期政策的细化及新政也将围绕这两条主线进行。调控政策的出台必然会影响整个市场的热情度，过热房地产将会回归理性，房地产企业盈利也会回归一个正常的水平。
网易财经：您认为在新一年里，商务地产企业和住宅地产企业的走势是不是会出现比较大的区别？
王嘉豪：我国商务地产尚处发展阶段，市场整体供不应求。有关机构对全球50个国家65个城市的实证研究表明随着人均GDP的增长，写字楼市场的规模呈加速扩。与全球其它六大主要城市平均4.75%的投资收益率相比，北京、上海两地写字楼市场的投资收益率高达9.85%，位居全球前列。
产业升级、包括金融业在内的服务业的对外开放正在加速，这两点将推动生产性服务业继续成长，租金上涨将是一个长期趋势。而奥运也将为租金上涨提供额外动力。租金上涨又是一个长期趋势。因此，商务地产的价格，将面临比租金更为强劲的上涨。敏感性测试表明，未来价格每年15%-20%的涨幅完全可以预期。人民币升值拓展了价格的上涨空间。因此，商业地产是房地产行业最后的价值洼地。
而住宅地产是受国家宏观调控重点关注领域，未来增长将保持一个比较平稳的态势。
网易财经：现在关注港股的人也比较多，您看A股上市的房地产公司和H股上市的房地产公司是否有一些区别呢？
王嘉豪：这应该从两方面看，首先看A股和H股是同一家公司在两地上市，还是不同的公司在两地上市，就第一种情况来说，同一家公司在香港、内地同时上市，本质上属于同一个企业，盈利情况肯定也是一样的，所表现出来的不一样，也仅仅是因为两地投资者对这个公司的解读不一样而产生的落差。
网易财经：在资金非常紧缺的情况下，再融资的难度可能在A股市场会非常大，是不是港股市场相对来说会方便一些呢？
王嘉豪：因为香港是一个比较成熟的市场，香港市场的融资方式、融资渠道，和国内的融资方式、融资渠道还不太一样，前面也说了，国内房地产的融资方式最主要还是以银行贷款为主，国家宏观调控对于银行这一块，如果要进行宏观调控的话，房地产企业获取资金的能力将会非常困难。相对于国内市场，香港这个成熟的市场，它的融资渠道更市场化一些，如果企业有非常好的发展前景，相信它的融资渠道也会非常通畅的。
网易财经：美国次债危机就由房地产引起的，你认为中国的房地产业有无可能出现那种情况？
王嘉豪：美国的"次贷"是给收入低、信誉差的人提供的消费信贷，为了吸引低收入人口用次贷买房，美国的金融机构把次贷"门坎"降得很低，例如允许九成按揭甚至是"零首付"，而且可以前三年不还本，甚至利息也可以少付。但是次贷利率水平比正常抵押贷款要高出30％，使那些使用次贷购房的低收入人群负担更重，而这些人敢于借钱买房，是把希望寄托在房价上涨了，因为只要房价上涨超过了利率水平，这些人就没有负担，甚至可能因买房而赚到钱。
美国金融机构把房屋抵押贷款大量证券化，就是通常所说的CDO。根据有关数据，美国目前的房屋抵押贷款约5万亿美元，其中有4万亿美元被转换成由这类贷款支持的房屋抵押债券，而在这些债券中，由次级抵押贷款支持的债券约有6000亿美元。房地产的领域的巨大泡沫，还带动了美国股市中房地产业和房地产金融类股的繁荣，在近几年，美国新增的GDP中，房地产及相关产业所创造的新产出，已经占到了50％，也成为支持房地产类股繁荣的重要背景。但是目前房地产业由于次贷危机产生了严重动荡，我们就看到美国的股市也跟着出现了暴跌。
而中国目前房地产风险仅仅集中在银行系统，属于可控范围。
网易财经：信贷资产证券化是目前的趋势，但这也是房地产业出现危机的根本，你认为中国的信贷资产证券化有无可能导致房地产业崩溃？
王嘉豪：房地产业已经成为我国经济的支柱产业。我国出现房地产危机在于我国房地产投资规模过大,商品房价格上涨过快,商品房结构不合理,房地产市场秩序比较混乱,直接影响城镇居民家庭住房条件的改善;同时,也导致银行信贷结构不合理,加剧银行信贷风险,进而影响金融安全和社会稳定。
而信贷资产证券化只是会放大这种风险，而不会制造危机。并且资产证券化是近３０年来国际金融领域重大的金融创新之一，中国现有的资产证券化形式主要包括信贷资产证券化、房贷资产证券化和不良资产证券化，目前才刚刚起步。
建设银行(行情 股吧)是首家获得中国国务院批准开展资产证券化试点项目的银行。中国建设银行1月31日公布，由该行作为发起人的"建元２００８－１重整资产证券化"产品日前成功发行。这是中国商业银行首次运用资产证券化方式处置不良资产。
网易财经：您觉得这次次贷危机是不是会影响中国信贷资产证券化的进程呢？
王嘉豪：我认为随着金融体制改革，房地产证券化应该是一个长期趋势，包括国家也出台了很多政策，要鼓励金融业的发展，金融业发展未来的一个特点就是金融创新，房地产资产证券化也是金融创新的一块，所以未来这一块速度应该不会减缓。
网易财经：地产板块最新公布年报的公司是招商地产，2月20日公布了一份不错的业绩，11.57亿的净利润比去年增加了83%。然而机构却对招商地产的前景产生了分歧，申万和光大认为招商地产未来一年不值得看好，而其他机构看法偏多，20号午后的一波跌幅达8%的跳水也带来了些许疑虑。究竟招商地产未来一年还值得看好吗?深圳大量的囤地和80亿的增发能不能给企业带来实际的发展?
王嘉豪：招商地产2月20日公布年报，报告期内，公司完成营业收入41.12亿元，营业利润13.27亿元，归属于母公司股东的净利润11.58亿元，分别较06年同期增长46%、76%和83%。每股收益为1.61元，稀释后每股收益1.52亿元。07年分红政策为每10股派1元现金股利、3股股票股利，并每10股以公积金转增2股。
同时公司还公告了2008年度增发A股股票方案的议案，本次增发预计募集资金金额不超过80亿元人民币，不低于公告招股意向书前二十个交易日公司A股股票均价或前一个交易日公司A股股票的均价。本次增发募集资金用于收购公司控股股东招商局蛇口工业区有限公司拥有的6宗土地使用权及投资公司的房地产开发项目共14个。
招商地产在业务发展模式上，一直通过业务相对多元来平滑房地产开发带来的波动。目前公司的主要收入来源包括房地产开发、出租、园区水电、物业管理以及中介服务，其中房地产开发占总收入的比重达65%以上。虽然目前公司的土地储备和在建项目均比较充足，但这些项目大部分都在深圳地区。随着国家对房地产调控的深入，全国房地产市场目前处于一个由高增长向平稳增长过度阶段，在国内几个重点城市中，深圳市场受调控影响最大。公司08年贡献业绩较大的两个项目兰溪谷和曦城均位于深圳，并且属于高端豪宅项目。深圳市场持续一年左右的低靡状况将可能拖累公司的销售，而高端市场在调整期间将面临着更大的销售压力。
招商地产本次募集资金投向的14个项目公司均持有100%的权益，权益建筑面积205万平米。开发14个项目需要投资171亿元，其中计划50%的投资资金通过增发解决。开发的14个项目将为公司带来47.65亿元的净利润以及4亿元的物业增值，销售净利润率为27.8%，如果上述利润3年内全部体现，平均每年贡献15.88亿元的净利润。因此，本次增发有利于提升公司的长期投资价值，有利于保持公司在一线蓝筹地产公司中高端地产开发商那个的竞争优势。
但在当前市场状况下，国家对房地产融资采取收紧的措施，公司最终能否成功增发，有待观察。
网易财经：您如何看待业绩公布当天8%的跳水？
王嘉豪：这个调整应该是属于正常的波动，因为最近房地产股票都在回调趋势中，波动8%也属于正常范围之内。
网易财经：地产与金融密切相关，您能不能对未来今年金融版块的走势做一下预测和评价呢？
王嘉豪：在宏观调控下，大型银行在2008年仍将实现强劲的盈利，这是因为，得益于贷款价格调整、证券收益率的上升以及活期存款比例上升，银行的资产收益率增长速度应该会高于资金成本的增长水平。
进入08年贷款规模控制是宏观调控中的重点，信贷数量控制和季度比例控制无论是从规模上还是从息差上都将对银行的净利息产生负面影响，但这种负面影响并没有市场想象中那么达。依据相关研究机构的测算，信贷增速每下降一个百分点，对银行全年净利润的影响在1.5%左右，即相对于07年的信贷增速，对国有银行的影响约为1.5%，对股份制银行的影响约为4.5%。信贷发放时间进程由07年上半年的70%下降至08年上半年的65%，对银行全年净利润的影响在1%左右。
包括未来可能的升息、继续上调存款准备金率等宏观调控影响，银行未来自身的应对能力以及业绩的调节释放能力足以对冲这部分影响，08、09年上市银行平均利润将继续保持一个稳定的增速。
网易财经：罗杰斯、花旗银行等巨头接连唱空中国房地产，您怎么看待他们的观点呢？
王嘉豪：这只是代表他们个人或个别机构的观点，不排除背后有他们的利益所在。从国家统计局最新公布数据来看，2007年1-11月，全国房地产开发企业资金来源为32043亿元，其中利用外资539亿元，比重虽不大，但增长速度很快，同比增幅为71.9%。说明在中国经济持续高速增长，人民币升值的预期确定的前提下，中国房地产市场长期看好，国外资金进入中国房地产的热情不减。
网易财经：年报显示基金减持房地产股，您是不是认为这意味着房地产股失去投资价值呢？
王嘉豪：基金减持地产股，同时也减持了其他行业的股票，可能是调仓的需要，也可能是为应对基民赎回需要被动坚持，并不代表基金不看好房地产股。
从中国房地产目前发展阶段看，类似于日本70年代初的水平。城市化与人口红利造就房地产持续旺盛需求。自主性需求是我国房地产市场最大的需求，也是我国房地产中长期持续景气的基石。虽然调控可能引起短周期波动，但不改变我国房地产长周期景气。调控改变人们的心理预期，延缓需求的释放，改变住房结构，影响房地产业发展的节奏俞短期波动，但不改变房地产行业的长周期景气。房地产企业未来的价值就在于，随着市场分化越来越严重，规模大、融资能力强、管理水平高的地产企业将兼并那些小型、管理不善的房地产企业，市场上将出现几个超级大型房地产企业。
网易财经：从具体的操作上来说，您根据目前的市场情况，认为目前值得投资的房地产股有哪些呢？
王嘉豪：我个人认为未来房地产投资的机会还是要关注那些有一定规模的，其次就是他的融资能力比较强，有一定品牌效应，管理比较好的房地产企业，另一个方面，前面也说了，可以关注一下商业地产这些房地产企业，宏观调控对于住宅地产的影响还是相当大的，对商业地产的影响相对比较弱一些，所以从这个角度来说也可以关注一下商业地产未来的发展。
网易财经：好的，谢谢王总作客网易。 (本文来源：网易财经 )
[ 本帖最后由 lymanqun 于 2008-2-24 19:24 编辑 ] |
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发表于 2008-2-24 13:06
