一个散户得学习过程－－给richwood《学习实践》贴得一些建议

尺图

今天工行上市，且是周末！在结合近期盘中二八现象俞发明显；尤其是几个绩优地产股的快速上扬给个股带来一定的回调压力；在结合近期热点航空股以及一些概念性超做的个股的回调，个人以为当前世道我们应当以观望为主；错过一些机会是没什么关系的！

尺图

        东盛科技发布公告，称将所拥有的抗感止咳类西药OTC业务（包括"白加黑"感冒片、"小白"糖浆、"信力"止咳糖浆三大非处方药品牌、相关生产设施和全国销售网络）转让给拜耳医药保健有限公司，交易金额及阶段性奖金累计折合人民币126425.28万元。计算表明，东盛科技的并购标的虽然创出近年来医药外资并购的新高，但出售资产价值约为EBITDA的9倍，接近于全球行业平均水平。
        该资产转让是东盛科技收缩战线应对产业过剩之举，该otc业务属于医药快速消费品，核心竞争力为销售渠道和品牌，和研发领域的投入及专利技术关系不大，出售该业务有利于公司应对产业过剩和现金流危机。
        Bayer收购意在中国市场快速扩张。中国OTC市场是全球增长最快的，bayer借助于白加黑的品牌与渠道，将迅速扩张其otc业务。美国和欧洲近两年陆续上演激烈的非专利药并购争夺战，亚洲尤其是中国市场将成为下一轮争夺的重点地区。Teva、sandoz等巨头也在不同场合表示了对中国市场的青睐。全流通时代和医改提速无疑将进一步提升品牌医药公司及渠道的价值，银河证券预测2007－2008年将是医药行业的市场化并购年，收购溢价将成为实现投资回报的最重要方式。
                  
       这则消息不错！

richwood

顶，学习．研究一个东盛的行业地位

红色柳丁

好铁．．

eyou8

此贴看了我几个小时,还好今年不太忙....虽说很多东西看不懂但感觉收获不小...呵呵
期待下文....

向高手的学习!!

金虞园8

经大华兄引荐，我有幸拜读到尺图的帖子，受益非浅。只有熟看个股，才能了解个股，胸有成竹地做个股。

zhanai

关注此贴很久了，学了不少东西，长了不少见识，更能看到自己的差距，我会努力学习的！
希望各位老师能更多的发表自己的见解与分析方法，让我们这些新人有更多的学习机会！
谢谢！谢谢各位老师！

股市流星

学了在学

受益非浅

点金指

难得一见的好帖!
高人集聚的强帖!!
佩服的五体投地!!!
有点找到组织,找到党的感觉!!!
今后就扎根于此,拜师学习了!!!
:*9*::*9*::*9*:

点金指

老实说,用了整个下午认真拜读!!
颇有收益!!都是需要认真学习的高手,不是高出一般层次的高手!
值得收藏,再仔细研读!!
就像品乌龙茶,得冲上几道后慢慢品味才识其中滋味!!

guijiu

d

江恩角度线

好不容易看完,收益良多!

尺图

招商地产(000024)   维持06年0.83元EPS盈利预测不变

公司业务结构成功转型，大股东扶持优势显著，土地和资金等资源优势在宏观调控背景下更为突出。PE法、PB法和RNAV法估值得到公司12个月目标价为20元，未来刺激股价上涨的潜在有利因素是大股东资产注入和管理层股权激励方案获批。

投资要点：
  公司前三季度实现EPS为0.345元，每股净资产6.435元。新增的物业管理收入一定程度上弥补了竣工结算楼盘面积下降带来的开发收入下降冲击，但低毛利率的物业管理收入无法弥补毛利较高的开发业务导致的净利润下降影响。
  公司主业结构成功转型，以房地产开发经营＋蛇口公用事业为主体，稳定性与成长性兼具。


  公司房地产开发业务成功走向全国，异地项目的利润贡献未来几年内 逐步体现；土地储备和潜在储备居于同行前列。出租业务发展势头良好，供水供电业务稳中有增。


  大股东实力雄厚，股改时承诺将持续注入资产加大对上市公司地产业务的扶持，股改后通过二级市场增持公司股权。


  预计公司06年EPS为0.83元，同比增长22％；07年EPS为1.05元，同比增长26％。
  
  PE法估值得到公司目标价为15-17元，3.5倍PB法估值得到公司目标价为22.5元，110%RNAV法得到公司目标价为20.5元。综合判断，维持公司增持投资评级，维持12个月目标价20元不变，维持公司在1＋3组合中的地位。

基本面看点：
                                                              招商地产(000024)
1． 新增物业管理收入弥补商品房开发业务收入同比大幅下降
公司三季报表明，公司前三季度实现主营收入14.41亿元，按调整后05年财务
数据可比口径，同比下降6.7％；完成净利润2.13亿元，同比下降24％，实现
EPS为0.345元。主营收入构成中，商品房开发业务为4.51亿元，同比下降44
％，主要是因为今年前9个月竣工结算的楼盘面积下降所致。但是一季度新增的
招商物业管理公司贡献了1.9个亿收入，一定程度上弥补了以往占主导地位的开
发业务的下降影响。公司多元化业务架构的优势得到显示。房地产主营业务收入
下降影响主营业务利润同比减少4000万多，再加上因发行转债导致管理费用增
加了2200多万；投资收益增加亏损1600多万元；这些因素导致净利润同比下降
较多。可见，公司前三季度业绩主要受报告期内结算楼盘面积下降影响，公司长
期盈利能力和成长能力并未出现不利变化。

2． 业务架构成功转型
2001年以来，公司确立以房地产业务为主导的发展目标，2003年4月上市公司
名称由“招商局A”更名为“招商地产”，2003年开始公司房地产业务走出深圳，
参与全国市场竞争，2004年3月石化分销业务彻底剥离。公司中期主营业务已
经开始反映公司近年来成功转型后的架构。房地产业务主要由开发、出租和物业
管理三块组成，中期三者合计占公司主营业务的84％，前三季度合计占82％；
中期占主营利润的72％，前三季度占73％，反映了以房地产为主导的战略目标。
供水供电业务作为蛇口工业园区的垄断性业务，中期占主营业务收入和主营业务
利润的比重分别为17％和28％，前三季度分别为36％和27％。公司业务架构转
变为“房地产＋公用事业”，房地产业务注重成长性，供应蛇口工业区水电的公
用事业注重稳定性，这种业务架构意味着可以给予公司高于一般开发类公司的估
值水平。盈利水平上，房地产业务中的开发销售和出租水平最高，毛利率均在
30％以上。

3． 房地产开发业务成功走向全国，未来成长性良好
近年来在公司走出深圳参与全国竞争的过程中，市场由于担心异地开发失败的风
险，所以最近几年公司的估值水平一直不太稳定。经过公司努力稳步推进全国发
展战略，公司已经成功在深圳、广州、上海、南京、北京、天津和漳州等全国9
个城市主要从事住宅开发。8月7日公司以10.2亿元挂牌购得天津南开区卫津
路西侧居住商业用地（占地14.52万平米，规划建筑面积31万平米），我们在当
日晨报对该项目表示非常看好，并认为能够获得该项目充分表明其异地开发能力
进一步提高。公司异地项目盈利能力良好，上海、苏州、南京、天津等异地项目
陆续推向市场，深圳以外的异地项目逐渐成为公司未来的主要利润来源之一。

公司现有项目储备建筑面积达到421万平米，其中，拟开发项目大约314万平米，
深圳以外地区占到70％左右；项目储备权益建筑面积达到397万平米，全部项
目储备预计总投资约130亿元左右（表1）。公司项目储备在重点上市公司中比
较丰富，可以保证公司未来3－5年内经营业绩保持较快增速。06年在建项目及
开工面积均将大大超过往年，因此公司房地产业务将处于快速成长期。在考量公
司土地储备时，还不能忘记公司从大股东手中可能获得的潜在项目储备，大股东
在股改时也承诺将持续注入优质资产等支持上市公司发展。首先，蛇口工业区占
地11平方公里，可供开发的土地储备还有200万平方米，招商局漳州开发区40
平方公里，招商地产是大股东蛇口工业区唯一的房地产平台，预计未来这些土地
储备将逐步注入上市公司。其次，公司持有49％股权的招商局光明科技园占地2
平方公里，将主要承接现在蛇口工业区内一些企业的外迁，公司不仅拥有98万
平米的权益土地面积，还将负责招商局光明高新产业园区内的房地产开发和配套
设施经营，合计土地权益98万平米。

4． 出租业务发展势头良好，供水供电业务稳中有增
公司持有的出租物业可出租面积达到大约53万平米， 平均出租率大约92％，
其中，主要是公寓、商铺和厂房，并且集中在深圳市区。05年全年出租业务贡
献收入2.4亿元，主营业务利润约1个亿，分别占总收入和总主营业务利润的9
％和16％，公司中报表明由于泰格公寓投入运营，出租业务的贡献明显提高。
未来随着深港西部通道、广深第二高速07年，地铁2010年的通车，公司持有的
出租物业价值将会不断增值。物业管理业务是公司今年收购招商局物业公司后的
新增业务，物业管理面积已经达到了2000万平方米。而且，收购该公司股权后，
招商地产对其管理架构和业务发展方向进行了全方位的梳理，致力于提高招商地
产与招商局物业的协同作战能力，可见，物业管理业务也将保持良好发展态势。
公司园区供水供电具有一定垄断经营优势，受益于深港海底第三条输电电缆投产
和供水业务在前海物流园区的顺利拓展，近年来水电业务稳中有增，在一定程度
上弥补了蛇口工业区内工业企业逐步外迁的负面影响。

5． 大股东实力雄厚，加大对上市公司扶持力度可期
公司大股东招商局蛇口工业区是招商局（香港）集团的全资子公司，招商局（香
港）集团成立于1873年，是实力非常雄厚的央企，香港四大中资企业之一；2005
年末拥有总资产约800亿港元，管理总资产超过7400亿港元。大股东蛇口工业
区集团直接或间接持有公司40％左右的股权，经过几次产业重组，蛇口工业区
目前主要从事地产、物流、高科技、园区服务等产业，2005年末总资产达到148
亿元，净利润为5.3亿元。招商地产是招商局（香港）集团和蛇口工业区旗下唯
一的地产业务平台，股改前的05年12月中旬公司从大股东手中获得建筑面积
18万平米的南京国际金融中心优质项目。股改时大股东承诺在股改后，将根据
上市公司的开发计划和经营需要，持续注入土地等优质资产支持上市公司的发展
壮大。为了显示大股东信心和加强股改后的控股地位，05年8月中旬大股东蛇
口工业区及其控股子公司达峰国际公告将投入不多于2亿元增持不超过招商地
产总股本5％的流通股，截至06年6月末已经增持B股185万股，占招商地产
股本总额的2.99％。

6． 维持增持投资评级和20元12个月目标价
公司前次转债募集资金主要投向兰溪谷二期、花园城三期2号地块、花园城中心
和依山郡，此次转债募集资金15.1亿元占到预计总投资额的70％。四个项目中
只有花园城中心时出租项目，也只有依山郡在深圳东部的龙岗中心城（其余在西
部蛇口），项目销售市场均较为乐观，盈利水平良好，同时项目即将预售或者竣
工，资金回笼快。

预计将对公司2006年、2007年业绩做出贡献的项目将有深圳兰溪谷二期、花园
城三期2号地块、依山郡、海月四期和尖冈山一期别墅，苏州依云水岸，南京仙
林项目，上海松江项目，福建漳州依山海，南京国际金融中心部分面积，天津假
日风景销售的投资收益等。三季报显示，公司有14个亿的预收账款，而去年同
期不足6000万。因此，我们对公司06年全年业绩依然看好，维持原有业绩预测
不变。预计公司2006年完成主营收入31个亿左右，净利润5.14亿元，同比增
长22％，每股收益达到0.83元；2007年实现主营收入大约40个亿，保守估计
净利润达到6.5亿元，同比增长26％，折合每股收益1.05元。由于公司拥有盈
利非常稳定的水电和出租业务，所以公司估值水平应该要高于一般性的开发类公
司，而且公司未来主导地位的房地产业务处于快速成长期，PE可以设18倍左右。
同时，我们对公司现有项目储备和出租物业进行重估，得到的RNAV为18.6元。

根据18倍06年动态PE，可得目标价14.9元，根据16倍07年动态PE，可得目
标价16.8元，综合而言，PE法可得到12个月目标价为15-17元之间。公司三
季度每股净资产为6.44元，预计全年为6.92元，目前同行可比公司价格大多在
2.5－4倍PB之间，取3.5倍PB，因此PB法可得12个月目标价为22.5元。公
司RNAV为18.6元，由于公司出租业务发展势头良好，物业面积还将增加，在人
民币将持续升值的情景下，12个月目标价可以达到RNAV溢价1.1倍左右，即20.5
元。因此，综合判断，继续维持公司增持的投资评级，维持12个月目标价20元
不变，继续维持公司在1＋3的投资组合中。刺激公司未来股价上涨的潜在有利
因素还包括：大股东以定向增发注入资产；管理层股权激励方案获批引发公司释
放业绩的市场预期。

招商地产（000024/200024）        推荐

06年预计增长25%左右
前3季度每股收益0.34元，同比下降24%  
年月份，公司实现主营业务收入亿元，同比减少；
20061-914.416.67%
实现主营业务利润3.77.亿元，同比减少10.87% ；实现净利润2.13亿元，
同比减少；每股收益元。前三季度收入及利润下降的主要原
23.93%0.34
因是，今年上半年公司完工结转销售收入的房地产项目大幅度减少，导致
主要的利润来源依靠租赁业务、供水供电业务等固定收入业务。但自第3
季度以来，上述情况开始明显好转，3季度公司主营业务收入、主营业务
利润和净利润分别同比上涨了13%、36%和54%，显示出随着收入的确认，
公司业绩出现拐点。
07年结算面积将大增，盈利能力将保持稳定增长
根据目前公司项目销售进程看，预计06全年公司的结算面积将同比有所减
少，但是，项目平均售价的提高有望使今年的毛利率继续扩张，因此我们
仍然认为今年公司的净利润还将取得较快增长。06年公司在建、拟建项目
达到了历史新高，随着这些项目的大规模完工，预计07年公司房地产竣工
面积将超过30万平米。另外，深港西部通道工程2007年7月通输，蛇口
和香港间的便利交通将促进蛇口地区产业的发展，这有望进一步提高公司
净资产值并提升地产项目盈利前景。   
稳定业务(出租等)收入将依然保持稳健增长
随着深圳房地产市场的发展，公司出租物业的经营业绩保持多年的稳健增
长态势，现有可出租的房屋面积45万平方米，包括高档别墅、商铺、公
寓、写字楼、厂房，综合出租率在90％以上，综合出租毛利率约45％，
出租收入约占深圳特区内市场份额1.5％。南京国际金融中心和深圳海运
中心项目的完成将使其07、08年投资物业面积分别增加15.3%与15.4%。
公司同时开展水电供应业务，在蛇口及周边区域内的市场份额是100％，
均占全市市场份额3％左右，具有明显的区域垄断优势。今年物业管理收
入也增长迅速。上述业务为公司带来了稳定的现金收入，以支持公司的地
产开发业务。
大股东完成增持流通股计划，未来可能进一步向公司注入资产
根据招商局蛇口工业区有限公司及其子公司达峰国际股份有限公司增持招
商地产流通股份的计划，自2005年8月11日至2006年10月12日整个
增持期内，蛇口工业区及达峰国际共计增持招商地产B股29,461,546股，

占招商地产股本总额的4.76％；投入资金总额为港币3.14亿元。通过增持，
蛇口工业区直接增加了对招商地产的控股权，对招商地产的稳定发展具有积极
的意义。占地12平方公里的蛇口工业区的90%的股份为招商地产的最大股东
招商局集团持有。集团目前在该地区拥有200万平方米的土地储备。母公司丰
富的土地储备以及在全国范围内拥有优质的物业资产，使公司在未来集团资产
注入方面具有较大的想象空间  
维持“推荐”投资评级
我们认为公司由房地产开发、房屋租赁、公用事业及物业管理所构成的独特业
务结构将保障公司盈利稳定增长，预计未来几年公司净利润仍将保持较快速度
增长，06、07年EPS分别为0.87和1.04元，对应动态市盈率分别为18.8
和15.9倍，考虑到公司业务构架具有较好的抗风险能力，长期投资价值稳定，
我们维持“谨慎推荐”的投资评级。
风险提示
宏观调控使房地产行业的经营环境发生较大变化，住宅产品结构面临调整。公
司在应对新规则，提高项目开发和设计能力等方面将面临新的挑战。


招商地产（0004024）：大股东支持是公司发展的长期利好

        招商地产近日公布了三季度报告，前三季度共实现收入14.4亿元，主营业务利润3.77亿元，净利润2.13亿元，分别较去年同期减少6.69％，10.76％和31.81％。
        分析公司业绩下降的原因主要是：（1）今年前三季度商品房结转面积较少，前三季度房地产销售收入仅4.51亿元。（2）主营业务利润下降幅度大于收入，主要是今年同期增加了物业管理收入，而物业管理毛利率远较房地产销售低。（3）花园城中心和泰格公寓新开业，同时公司外地项目发展迅速，造成公司管理费用较去年同期上涨45％以上。
●        根据公司项目工程进展状况和销售情况，我们预计公司将在第四季度确认花园城三期2#地块、依山郡一期、苏州的依云水岸一期等项目，公司2006业绩仍将较2005年保持稳步增长，预计收入与去年持平，净利润同比增长约20.7%。预计2006年每股收益在0.82元。
●        目前招商集团在蛇口拥有包括填海造地和工业迁移改造约200万平米土地使用权，这部分土地可能在合适的时候以向大股东定向增发的形式注入上市公司。此外大股东还拥有漳州开发区规划的25.6平方公里商业和住宅，前海湾约350万平米土地开发权。大股东的支持使公司房地产开发和经营的可持续发展更具有优势。
●        公司2006年每股收益将在0.82元。目前的市盈率已达到21.6倍。由于市场普遍预期大股东近期可能会通过注入新的资产进一步增持公司比例，股价有可能仍有小幅上涨，但幅度有限。给予“谨慎增持”的评级。



一、前三季度业绩同比下降31.81%
招商地产近日公布了三季度报告，前三季度共实现收入14.4亿元，主营业务利润3.77亿元，净利润2.13亿元，分别较去年同期减少6.69％，10.76％和31.81％。

我们分析公司业绩下降的原因主要是：（1）今年前三季度商品房结转面积较少，前三季度房地产销售收入仅4.51亿元，导致房地产销售收入大幅下降。（2）主营业务利润下降幅度大于收入，主要是今年同期增加了物业管理收入，而物业管理毛利率远较房地产销售低。（3）今年由于花园城中心和泰格公寓新开业，同时公司外地项目发展迅速，造成公司管理费用较去年同期上涨45％以上。（4）此外，异地公司所得税高于深圳，也会影响公司的净利润。

公司前3季度收入结构和毛利率
　        2006年1－6月        2006年1－9月
        金额        毛利率        金额        毛利率
房地产开发        20347.7        32.64%        45089.32        32.78%
物业租赁        14048.9        44.62%        22273.43        43.07%
公用事业        32261.6        20.17%        52364.19        19%
物业管理        12910.9        16.80%        19098.89        16.17

二、2006年业绩仍能保持20％稳定增长
分析公司今年的经营情况，我们认为公司2006年的业绩仍能保持20％的增长。
首先是公司房地产销售业务受调控影响不大。虽然依山郡三期、海月四期和尖岗山曦城2期项目进展有所延迟，部分影响明年公司可结转面积，但是由于公司项目较多，可以有调剂和回旋的余地。
其次，公司已开盘项目预售情况很好。花园城三期2#地块、依山郡一期、苏州的依云水岸一期等销售率都在80％以上。截至2006年3季度，公司已售未结算的预收账款已达14.38亿元，较去年同期增长94％。我们预计这三个项目在4季度将进行结算，此外，公司与万科合作的假日风景的一期部分也将参与结算。预计公司2006年房产销售收入（天津假日风景作为投资收益）将达到13.99亿元。同时由于今年公司结算项目大部分仍是深圳的项目，深圳房价的快速上涨使公司直接受益，公司房地产销售的毛利率也较去年上涨，预计房地产开发的主营业务利润率在35％以上。因此虽然房地产销售收入下降，公司利润仍将保持上涨。
公司可供出租物业面积增加， 2006年公司泰格公寓已投入正式运营，其次花园城中心项目也于4月份竣工试营业，增加可出租面积7.9万平方米。这两个项目均处于南海区与蛇口区的连接部位，是南山区重要的交通枢纽。有利的地理位置使得这两个租赁项目的租金和出租率都比较理想。预计2006年房屋租赁收入将达到3亿元，较去年增加30％。
此外公司收购了招商局物业管理有限公司，预计今年物业管理收入将达到2.5亿元。
预计2006年公司收入将达到27亿元左右，与去年基本持平。但由于房地产开发业务主营利润率上升，同时天津假日风景业务增加投资收益。因此公司净利润将达到5.08亿元，增长20.7％。
三、大股东支持是公司发展的长期利好
由于公司是招商局集团房地产业务的旗舰，集团对公司发展地产支持由来已久。集团对公司支持主要体现在：优质资产的持续注入，集团公司在全国持有大量物业资产和土地，这些资产将会不断被注入上市公司，土地储备也会以低于市场价格的方式注入上市公司。集团公司成为上市公司的战略后备，从而节省公司的资金占有。目前招商集团在蛇口拥有包括填海造地和工业迁移改造约200万平米土地使用权，这部分土地可能在合适的时候以向大股东定向增发的形式注入上市公司。此外大股东还拥有漳州开发区规划的25.6平方公里商业和住宅，前海湾约350万平米土地开发权。大股东的支持使公司房地产开发和经营的可持续发展更具有优势。
四、对公司的评级
公司2006年每股收益将在0.82元。目前的市盈率已达到21.6倍。由于市场普遍预期大股东近期可能会通过注入新的资产进一步增持公司比例，股价有可能仍有小幅上涨，但幅度有限。给予“谨慎增持”的评级。

richwood

尺图老师您好.
地产板块创出上市新高的三只个股.
招商地产.
万科
华侨城.
还是万科的基本面最好,保持了三年的高增长.王石还是风云人物.
我想讲教老师,对于板面出击中,突破型和反转型的不同用法.
未来牛势,抢反弹的板块启动,没有突破型的多.

richwood

原帖由 尺图 于 2006-10-27 09:06 发表
        东盛科技发布公告，称将所拥有的抗感止咳类西药OTC业务（包括"白加黑"感冒片、"小白"糖浆、"信力"止咳糖浆三大非处方药品牌、相关生产设施和全国销售网络）转让给拜耳医药 ...

:*10*:这则消息的好坏我怎么看不出来啊.
核心品牌被出售,虽然暂时解决现金紧张,未来的发展亮点是什么呢.

尺图

在这里随贴贴上000024招商局的近期的一些季报分析文章！并没有任何推荐的意思！因为就技术面和基本面而言，该股现在多不是介入的好时间！
       在这里发出此贴的目的是和大家一起谈一些大家可能不了解的一些个股在股市定位似乎混乱其实却十分有序的原因，严格的说，这个属于基本面分析的范畴了！


        我们这里可以明显看到0024招商局现在约18元的股价对应蹋6年业绩是约28倍市赢率，甚至一直到2008年他的业绩也不过只有1元左右，可是为什么市场会给他08年动态18倍的动态PE；

        等一会我回贴出一个地产个股的预测PE，他的个股名是600684珠江实业，局某些机构报告研究确定该公司08年业绩甚至可以达到2.00元左右！那为什么对应08年可能的2.00的业绩，这个个股股价却始终无法上涨；


           同时，为什么我在4月底选地产股炒做的时候，我会选000616亿城；要知道我选000616亿城重仓买如的时候，该公司季度报告是亏损的！而我和我朋友炒做一向谨慎，为什么会突然重仓阻击一个亏损股！



         比较出真知：答案是，企业规模、企业管理，抗风险能力；
        就企业规模和管理而言，000024大股东垄断整个深圳招商地区的房产，同时公司管理水平和企业规模多是有目共睹的；而这个公司的定价水平就在于此，如综合该公司各方面的基本面综合分析，个人以为该公司的确是个值得投资的好票，所以在今年5月节日期间，我把此地产股列为值得投资的地产股位列前5名，甚至是前3位；当时我没有选这个票的操作是因为我觉得000024调整未完，要等待合适的时机，同时当时我已经选择了000616操作了！当时的结果是我选择冷00616，我的一个深圳的朋友择大量重仓买入该股，买入的时候他就定下最起码赚一翻；做股票是什么？就是这样，买如了知道为什么涨，而且知道他能涨到什么地方，自己能拿多少的利润。只要在你买如的所有假设没有被否定，你的买如就是没有错误！

     再说我买入000616亿城，我买入亿城之前就已经研究该股长达2年，同时在该股历史最低价的时候，我当时正好在中央广播电台做节目，鉴于当时对亿城的未来的预期，所以我当时就在节目里推荐了这个个股；相信大家现在对亿城诗歌好公司基本没什么异议了，但当时我为了确认这个公司的投资价值，通过多种渠道去了解公司的最新情况；这个公司基本面当时的最大亮点是优秀的管理层带来的卓越的市场判断能力，当我了解到公司05年业绩低下以及06年1季度公司业绩亏损的原因是在于公司管理层突然下令停止销售公司所在的北京华府花园的房产时，我就知道这个公司的投资价值快出现了，于是我一直开始等待该公司出利空，出亏损消息；同时计算公司抵押在银行的股权和计算低压剩下的股权余额，初步得到公司的股改题材大概在10送2.0-2.2股；再结合公司积压现房时市价12000元/M2；到公司第二次开盘时的25000元/M2；同时了解到公司的未来地产项目的进展，大胆得出公司07年业绩最少0.7-0.8元（股改前），08年可能业绩达到1.20元（股改前）；所以此类个股如我不买入乞不是对不起自己所花的心血，这也是我为什么重仓该股的原因，也是因为如此，所以该股第一次股价波动我没做差价，第三次一直到该股股改前一天出售该股是因为当时股价和我介入价格相比已经有60%以上的利润，同时对当时的大盘有些不放心，怕股改进去中小刀！

           接下去我点评为什么不做600684，同时贴出一些机构怼00684的分析报告！

尺图

穗珠江（600684）
未来两年业绩爆炸性增长  公司已彻底解决了官司扫除了障碍，资产质量大为提高。
未来几年将是珠江实业快速发展的重要战略期，公司正
面临着重要的发展机遇；公司计划定向增发1亿股股票，
同时，可能推出股权激励方案，以期权方式进行。公司
增发将带来更多的开发项目。  大量土地储备足够公司开发5年：现有项目建筑面积62
万平米，利润贡献最大的集中在广州市黄金地带。后续
项目与未来可能拿的土地76万平米占地面积。  公司增发前RNAV估值8.385元/股。若增发价格4.2元/
股，增发后RNAV为5.743元/股，目前市价严重低估。  近三年开发项目将带来巨额利润，公司业绩将呈爆炸性
增长，保守估计2006-2008的EPS将在0.219元/股、0.626
元/股和1.457元/股。若乐观估计，2006-2008的EPS将
在0.219元/股、0.929元/股和2.669元/股。（未考虑股
本扩张）  我们认为合理定价应在8元附近，给与“强力买入”评级。 ；
公司正面临着重要的发展机遇
未来几年将是珠江实业快速发展的重要战略期，公司正面临
着重要的发展机遇，广州市已成功申办2010年亚运会，广州大规
模的城市基础设施建设和体育场馆建设即将开始，CEPA（内地与
香港建立更紧密经贸关系）的实施也将为公司带来巨大的发展机
遇和良好的房地产市场基础。
公司目前已完全解决纠缠多时的数起官司，公司解除了6600
万元的或有负债，为公司未来发展扫除了障碍。顺利获得珠江新
城L3-1，L3-2两个黄金地块（CBD）的开发使用权。周边房价均价
2
超过1万元/ m，成为公司今后的主要利润来源之一。
公司计划定向增发1亿股股票，控股股东--珠江实业集团计划
在公司增发时增持公司的股票。在公司定向增发的同时，公司可
能会向高管推出股权激励方案，以期权方式进行。公司增发来将
带来更多的开发项目。
大量土地储备足够公司开发5年  现有储备项目或开发项目建筑面积62万平米
公司业务主要以房地产开发和小量物业出租。公司业务经过
几年整固，储备了一定的土地，为今后经营业绩高速增长打下了
坚实的基础。
公司在广州待开发土地近4万平米（越秀区东风路地块0.8
222
万m权益40%、赤岗桥西0.8万m、珠江新城2.6万m），大多在广
州市区的黄金地带升值潜力巨大。此外，公司在长沙新世纪片区
拥有390亩土地，预计2006年底还将再购入512亩，最终将拥有
912亩的土地。该片区的土地成本为39万元/亩，楼面地价为300
元/平米，周边房价3000元/平米，开发毛利较高。  后续项目与未来可能拿的土地占地76万平米  公司的权益土地：广州中山区中山四路（地铁上盖物）、越秀
区东风路地块。  集团公司支持公司：珠江新城0.4万平米，建筑面积5万多，
1亿多卖给公司；  三亚南田温泉600亩；  定向增发资金用于拿广州周遍土地--白云大道以及512亩长   目前价格严重低于重估价值  公司商业物业升值迅速
公司物业经营的重点是商用物业的租赁经营，以淘金北小区
商铺及华乐大厦的临街商铺为主，还有华侨乐园、金昌大厦、金
威大厦、文昌停车场、金山阁、淘金华庭等裙楼商场物业及停车
场，车位近900个，租赁面积5.7万平米。住宅裙楼商铺租赁经
营将成为公司日后的主业，公司计划从06年开始把面积7000平
米的裙楼全部出租，租金收入将比目前增长50%。预计2006年商
业物业出租收入为1800万元。
目前公司所拥有5.7万平米的商铺物业的折旧基本完成，上
述商铺目前的市场价在1-1.5万/平米之间，估价在7亿元。若按
市盈率估值，2006年物业租金收入1800万元，按15倍的市盈率
计算，价值在2.7亿元。  土地升值迅速
公司在广州的土地储备地处黄金地带，预计楼面价格已升值
1500元/平米，在长沙的土地预计升值150元/平米，合计共升值
3.65亿元。  公司RNAV估值
公司土地与物业升值=3.65亿元（土地升值）+5.6亿元（市
价7亿元8折）=9.25亿元
公司在增发前的RNAV估值为：4.945+3.44=8.385元/股。
若公司的增发1亿股，价格为4.2元/股，预计增发后的RNAV估值为：5.743元/股。


结论与投资建议
公司已彻底解决了官司扫除了障碍，资产质量大为提高。未
来几年将是珠江实业快速发展的重要战略期，公司正面临着重要
的发展机遇；公司计划定向增发1亿股股票，同时，可能推出股
权激励方案，以期权方式进行。公司增发将带来更多的开发项目。
大量土地储备足够公司开发5年：现有项目建筑面积62万平
米，利润贡献最大的集中在广州市黄金地带。后续项目与未来可
能拿的土地76万平米占地面积。
公司增发前RNAV估值8.385元/股。若增发价格4.2元/股，
增发后RNAV为5.743元/股，目前市价严重低估。
近三年开发项目将带来巨额利润，公司业绩将呈爆炸性增长，
保守估计2006-2008的EPS将在0.219元/股、0.626元/股和1.457
元/股。若乐观估计，2006-2008的EPS将在0.219元/股、0.929
元/股和2.669元/股。（未考虑股本扩张）



G穗珠江（600684） ——  处于上升拐点
要点：
·  做为一家老牌房地产上市公司，G穗珠江以往规
模偏小，发展缓慢。

·  2000年到2005年是公司不断调整的过程。公司
目前在资产结构、投资能力、人才储备、利润增长点

等各方面都较以往有质的变化。以新项目启动为契
机，公司站在了历史转折点上，未来几年利润将有大
幅增长。珠江新城项目对公司来说是极为关键的一个

项目，是公司发展史上具有里程碑意义的重大项目，
给公司带来巨大的价值提升。



·  广州市已经成功申办2010年亚运会，即将开始
大规模的城市基础设施建设。广州市的经济和社会发
展也突飞猛进、日新月异。未来数年公司面临着重要
的发展机遇。

·  公司现有项目储备共61.4万平方米，主要分布在
长沙和广州两个城市。根据目前公司项目的分布和现
状，公司制定的发展战略是：立足广州、拓展长沙；
壮大地产开发、巩固房产经营，努力发展成为泛珠三
角地区有影响的、市场业绩优秀的房地产上市公司。

·  广州本地房地产开发企业的迅速壮大和外地企业
的进入加剧了房地产市场竞争。公司由于规模较小导
致品牌和管理资源不能充分发挥作用，规模效益无法
充分体现，没有明显的竞争优势。

·  公司计划实施定向增发，大股东参与部分，其余
的向战略投资者发行。募集资金主要用来购买长沙项
目后续512亩土地和大股东海南三亚别墅项目的股
权。

·  从市盈率比较来看，G穗珠江07年开始由于业
绩大幅增长，市盈率具有明显优势。再结合绝对估值
法RNAV估值每股价值9.3元，较当前股价5.03元具
有较大的折让。因此，给予推荐的投资评级。

公司经营状况
历史沿革
G穗珠江全称广州珠江实业开发股份有限公司，原为广州珠江房产公司，
成立于1985年，1993年10月上市，属于老牌房地产上市公司之列。广州珠江
实业集团为控股股东。

以往主营业务规模偏小、发展缓慢
公司以房地产开发为主，主营业务发展缓慢，主营收入和净利润增长乏力。
05年主营收入2.22亿元、净利润1820万元，在房地产行业属于规模偏小的公
司。盈利能力方面，01年以来净资产收益率指标一直稳定在2.5%左右，05年为
2.83%。做为一家业绩平淡的老牌上市公司，G穗珠江一直都不太被投资者所关
注。在广州本地房地产公司纷纷成长壮大、外地房地产企业不断涌入的情况下，
公司陷入了窘境。如果再不快速发展，将有被边缘化的可能。
  
多年调整之后面临重大转机
2000年到2005年是公司不断调整的过程。经过单体楼和小盘的滚动开发，
公司逐步消化了历史高位接盘的土地，回收了大量资金。目前账面现金充裕、
资产负债率只有30%。同时改善了经营机制，人才结构大大优化，项目品质也有
质的飞跃。公司投资能力也大幅提升，长沙珠江花城项目的启动改写了公司多
年来只能做单体楼的历史。可以说，公司目前在资产结构、投资能力、人才储
备、利润增长点等各方面都与以往有质的变化。
05年底，公司与广州合富房地产发展有限公司、广州宏瀚房地产开发有限
公司协商解决了三方之间所有七个仲裁及诉讼案件，并签署了具有法律效力的
谅解备忘录。此举使得拖累公司达数年、总共设计金额超过数亿元的7个连环
诉讼得到了和解，化解了公司面临的重大法律风险，使公司能尽快从复杂的司
法纠纷中摆脱出来，为启动珠江新城项目开发创造了条件。以此为转机，公司
经营效益将有重大提升。
此外，公司物业出租经营每年能够创造1800万元左右稳定的收入。商业物
业经营是珠江实业最稳定的业务之一，目前公司拥有裙楼商场物业及停车场
57000平方米，停车位近900个。2006年公司的商业出租经营额预计将超过2000
万元，计划利润超过1000万元。由于2006年之前的物业经营收入主要来自小
区的临街商铺出租，上述裙楼商场均在招租中而未能真正取得效益。今年将把
总面积约7000平方米的空置裙楼商用物业全部出租，所以，2006年到2008年
期间，预计公司物业的租金收入将进入一个新的上升期。2006年将是这次上升
期的拐点。此外，公司还谋划进军广州市数万平方米的地铁商业物业。

定向增发计划
公司计划定向增发5000万股A股，大股东参与部分，其余的向战略投资者
发行。募集资金主要用来购买长沙项目后续512亩土地和大股东海南三亚别墅
项目的股权。

外部机遇
广州市已经成功申办2010年亚运会，即将开始大规模的城市基础设施建设。
广州市的经济和社会发展也突飞猛进、日新月异。未来数年公司面临着重要的
发展机遇。

新项目启动提升公司价值
公司现有项目储备共61.4万平方米，主要分布在长沙和广州两个城市。根
据目前公司项目的分布和现状，公司制定的发展战略是：立足广州、拓展长沙；
壮大地产开发、巩固房产经营，努力发展成为泛珠三角地区有影响的、市场业
绩优秀的房地产上市公司。
目前公司在广州市的土地储备主要就是珠江新城和赤岗两个项目，这两个
楼盘均处于广州市当前和未来五年房地产最热点的区域，盈利空间较大。两项
目原值超过4亿元，但建筑面积仅为15.4万平方米，仅够公司开发两三年。长
沙项目就是公司失去在广州大量储备土地的机会后作出的战略决策。
  
长沙珠江花城项目
2006年公司的主要利润来源是长沙珠江花城项目。该项目位于新世纪片区，
占地面积390亩，规划建筑面积46万平方米，楼面地价仅为每平方米300元。
这将使公司进入“大盘时代”。公司计划年内开工建筑面积15万平方米，销售
面积8万平方米，收入2.5亿元，目标是实现税后利润2500万元。
此外，该项目后续还有近512亩地的合作计划。经湖南省长沙市开福区人
民政府鉴证，公司与长沙市开福区城市建设投资有限公司签订了《新世纪片区
项目投资协议书》。该协议书可以使公司优先取得土地使用权。这是公司预期
增加土地储备的重要内容之一，也是计划实施的定向增发募集资金的主要用途
之一。

广州珠江新城项目
珠江新城项目对公司来说是极为关键的一个项目，是公司发展史上具有里
程碑意义的重大项目，给公司带来巨大的价值提升。一来可以盘活长期沉淀的
资金，彻底解决困扰公司发展的资金流问题；二来可以为公司带来大量收入和
利润，保障今后几年的利润大幅增长；三来公司的资产规模、资产质量、市场
占有率和竞争力等方面也能够借此实现质的提高和跨越。
该项目计划总建筑面积约10万平方米，一半公寓、一半住宅。该项目可谓
历经磨难，1997年以来公司共投入资金1.85亿元，因为历史遗留问题而一直未
取得全部产权。日前这一问题终于彻底解决。
珠江新城是广州市未来的“中央商务区”，为了迎接2010年广州亚运会，
该区域内规划的双子塔、图书馆、歌剧院、少年宫等标志性建筑将在2010年前
陆续建成。公司计划在2007年上半年启动该项目，08年开始销售，预计售价能
够达到每平方米25000元。

广州赤岗项目
该项目位于海珠区，是公司在1994年投标得到的，平均楼面地价每平方米
3000元。项目占地8000多平方米，可售建筑面积约5.4万平方米，以小户型的
公寓为主。2006年7月已经开工，2007年将实现销售。

两个参股项目
    除了上述三个项目，公司还有两个参股项目，但这两个项目都暂时没有开
发计划。
绝对估值法 —— RNAV估值
    以公司帐面净资产为基础，以每个项目的预期利润的贴现值为净资产增值
加总后得到重估净资产值，贴现率取10％，重估后每股价值9.3元。
  
风险提示
☆广州本地房地产开发企业的迅速壮大和外地企业的进入加剧了房地产市
场竞争。公司由于规模较小导致品牌和管理资源不能充分发挥作用，规模效益
无法充分体现，没有明显的竞争优势。
☆公司土地储备仅有61.4万平方米，规模偏小，尤其在广州大本营储备较
少，仅够未来开发两三年。为保持增长的持续性，增加土地储备迫在眉睫。
☆来自宏观和行业的调控风险是房地产开发企业普遍面临的系统性风险。

尺图

在这里否定600684的理由很简单：
      1：公司规模太小，抗风险能力不足；
     2：公司面临诉讼，基本面给人感觉不塌实；
     3：公司大部分项目在建或拟建，项目对资金需求巨大，在当前宏观调空的前提下，企业能否得到银行的贷款？对企业发展十分关键，甚至可能是致命的；
      4：更为不幸的是公司前期开发的地产项目的市场口碑不好，万一出现楼盘滞销情况，则其业绩从预测的2元多到微粒也不需要什么理由！
     最终结论：买如此股需要等到增发后，第二：必须第一时间了解公司的新老楼盘销售情况；两个条件只要不能全部满足，此股就不能操作！

chenyoung

不看好，量放的很零乱

尺图

原帖由 richwood 于 2006-10-29 12:34 发表

:*10*:这则消息的好坏我怎么看不出来啊.
核心品牌被出售,虽然暂时解决现金紧张,未来的发展亮点是什么呢.

兄弟，是看医药并购时产生的溢价时产生的收购价值！也就是医药股的定价水平会不会因此受影响！