专家：2013年中国房价拉开大崩溃序幕
www.eastmoney.com2012年08月02日 12:56搜房网
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对于房价，这两年因为国家一直严紧的楼市调控，而有了明显的下滑。但有人说，中国人口多，耕地少，因而房价永远不会大跌到哪里去，以下是我国历年出生人口和历年新生死亡人数，有人针对这张图高空放话：“看了这张图，你还敢在未来五年炒房吗？”
喊话人分析，86-90这5年是78年后30年内的人口最高峰，86-90生人正好是2010-2015年内新增劳动人口的主力，也就是说2015-2017将是中国未来30年新增劳动力最高峰。此后新增劳动力总量将下滑20年总下滑幅度36%，意味着什么？
从2012年现在算起，有谁觉得房价能扛住超过5年以上的？
况且，中国人置业需求主要是婚房，也就是家庭分裂期，地产需求才会大增也就是25-30岁的人口多少是地产决定性因素老人没死，就说房子不跌，简直可笑总人口就算增加，25-30岁人口减少，孩子青少年期，家庭不可能分裂，房产需求同样会下降2018年开始，地产进入20年的下滑期，是板上钉钉的事，有种一直拿着别卖房！
刘忠良：2013中国房价必然拉开大崩溃的序幕
有人说，中国人口多，耕地少，必然导致长期高房价。这纯粹胡扯。请问，中国农村也属于人口多的中国，但农村高房价了吗？荷兰人口密度是我们的三四倍，人均耕地比中国少许多，但荷兰为什么没高房价呢？欧美国家发展历程长而慢，中小城市发展充分，人口没有向少数城市过度集中。后来的东亚等国家发展快速且不均衡，高楼大厦、人口向少数城市过度集中，结果导致高房价和相对拥挤。比如北京，垄断了许多全国资源，那全国年轻人不向北京跑吗？为什么年轻人要离开中小城市和农村？因为中小城市和农村实际上在无形中被抛弃了，中国高房价在很大程度上就是城乡及大中小城市严重不平衡发展所造成的。
有人说中国城市化将使高房价坚持下去。还是胡说。什么是城市化？从人口上讲就是农村人口进城而变成城市人，除了山西的煤老板和浙江的农民企业家等少数人外，有多少农村人或者说农村的年轻人能买得起大城市这么贵的房子？
有人说“80后”结婚买房会使高房价继续持续下降。但“80后”中，有多少可以买得起这么贵的房子？随着观念的改变、保障房的增加和租房供给的扩大，“80后”刚性需求在未来会逐步降低。或许到明年，房地产商应该换换心里，“80后”不再是高房价的理由，应该是合理的价格把房子能卖给“80后”。否则，房地产商这么多库存的房子和房地产投机者手中那么多房子，卖给谁啊？中老年人，还是少年儿童？或许任志强应该求求“80后”买房子了。
“80后”能在高房价时买房子，还得归功于一胎政策。一胎政策导致性别比严重失衡，男方为了找到老婆，房子就很必要。由于是独生子女，两个父母供养一个孩子，甚至是双方父母出资帮新婚夫妇买一套房子，这就提高了对高房价的支付能力。根据链家地产交易中心统计，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，而日本及德国首次购房人平均年龄42岁、我国台湾地区首次购房人平均年龄36岁、美国首次购房年龄亦达30岁以上，北京首套房贷者如此年轻，这说明中国很多购房者是依靠父母财力购房。如果没有独生子女政策，一家养两个孩子，再加上两个孩子的上学等花费又比一个孩子多，那么许多家长就没有那么多财力帮孩子买房子。
当然，由于“80后”对房地产商的拯救，中国房价在近10年内或许不会跌倒底部。由于人口变化，中国房价也许成二次阶梯下跌——先由于房地产泡沫和房地产商的“扛不住”导致房价第一次大暴跌，然后再由购房年轻人口的迅速下滑导致房地产二次下跌，有些房产为此跌得一文不值，就像已经报废的俄罗斯远东小城镇一样。
自1990年后，中国总和生育率快速下滑，新生人口快速减少。中国近年来1.3左右的总和生育率，会使新生儿童每过一代(二三十年)减少40%，或者说年轻人口每过二三十年减少40%，这必然导致未来购房的年轻人口面临崩溃式的长期减少。按照1.3的总和生育率，2100年中国仅有4.7亿人，2300年仅有2800万人(由于预期寿命不同，推算的数量也不同，但无一例外的是年轻人口比重很低)。未来年轻人口和总人口的崩溃式减少，必然导致资产价值如房地产价值大幅缩水，甚至为此成为废物。
中国出生孩子减少，这从教育方面的数据也间接反映出来。随着1990年后新出生人口的急剧下滑，中国小学数量从1996年的64.6万所直降到2009年的28.02万所，13年减少57%。根据人口资料，2019年中国18-22岁大学适龄人口将只有2009年的53%，10年近乎减少一半！
千万别相信“以房养老” 迟早害死你
中国的房价，自1998年房地产市场化改革后，一路上涨。特别是2005年后，房价更是猛涨。对于中国高房价之原因，众说纷纭，本文将对此深入探究。
首先，决定房价高低的是人口经济聚集结构。说到房价，多数专家和评论员都忽略一个决定房价高低的最基本因素，那就是人口经济聚集结构问题。有人说中国人口多，耕地少，所以房价高。其实这是非常错误的。如果13亿中国人都居住在农村，或者说哪怕是有26亿中国人但都居住在农村，无论如何房价也高不起来。相反，哪怕中国只有一亿人，若80%以上都聚集在北京上海两大城市，那中国房价一定很高。俄罗斯人口稀少，人均耕地很多，且人口数量从1992年就一直在减少，那莫斯科为什么房价也高呢？一个最基本原因就是俄罗斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。中国人均耕地面积1.4亩，农业出口大国荷兰人均耕地面积仅为0.84亩，那荷兰为什么不疯狂的高房价呢？原因就在于荷兰等欧美国家中小城市和小城镇发展的很好，人口没有过于向少数大城市拥挤。在一个区域内，如果用于居住的房子相对较少而用于工商业的地产很多，那必然有许多工作人口去竞争少量住房导致此处房价较高且居住空间狭小，如日本东京。相反，如果在一个区域内，用于居住的房子相对过剩，那房价就不会一直很高。所以，笔者认为，人口经济的聚集结构是决定房价高低的基础性因素。
其实，中国的土地是充足的。中国耕地18亿多亩，按照人均0.8亩地就可以实现粮食自给的国际标准，中国仅需要10.7亿亩耕地即可实现粮食自给，还有7亿多亩耕地可以用来做其他用途。另外城市化的发展，占有的不一定全部是耕地，还有许多非耕地可以使用。况且在城市的过程中，是节约土地的，按照农村住房与宅院用地面积1:3计算，如果城市化之后变成10高的居民楼，则可以节约39倍的土地，这样就有更多的土地可以建居住房。所以，中国人口多导致高房价是站不住脚的。
房子的价格，像其他商品或资产一样，是由供给和需求决定的。从供给方面来说，要建房子，首先要有土地，土地就成了房子供给的源头。所以，中国高房价的第二个因素是中国土地制度。由于中国规定城市土地必须国有化，地方政府就垄断了城市的土地供给。为了获得最大利益，作为垄断者的政府，于是就限制土地供给以保持垄断高价。这种土地制度的结果，一是大大限制了房子的供给数量，因为供给房子首先要供给土地；二是增加了房子的成本，同时缩减了房地产商继续开发的资金；三是人为制造稀缺，物以稀为贵，土地供给的短缺就会让房子有升值机会和囤积的价值，从而引起大量投机和囤积。结果可想而知，这种土地制度必然会制造高房价和住房难。
仅有供给还形成不了价格，高房价还必须有需求。但是，无论对绝大多数要城市化的农民，还是对多数城市民众，或者是绝大多数准备结婚买房的年轻人，尤其是在大城市，这种房价已经高的让他们买不起。显然，推高房价的只有富人了，但高房价就是富人惹的祸的吗？除个别国家外，每个国家都有富人，但并不是每个国家都高房价，所以把中国的高房价仅仅怪罪给富人也是不对的。
那是什么推动了这个的高房价呢？
笔者认为，中国高房价的第三个因素就是贫富差距过大、低工资和低社会保障。由于贫富差距过大，富人集中了过多财富，他们就有钱买贵房子，况且他们可以不在乎房价，所以只有他们才可以把房价拉的那么高。另外，由于贫富差距过大和低工资，占人口绝大多数的普通民众购买力就低，加之社会保障不足，他们更不敢消费，由此导致中国内需不足、产能过剩和产业利润低(除房地产外)，继而导致富人不想投资实业；富人不想投资实业，股票、期货风险太大，城市化发展的机缘让房子具有很大的投资或投机价值，于是他们就集群的投资或者说投机房地产，导致房价过高，普通民众又被高房价剥削一次。胡润研究院和群邑智库4月12日联合发布的2011胡润财富报告显示，中国千万富豪已达96万人，相比去年增长9.7%，其中包括6万多个亿万富豪，比去年增长9.1%。在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3的受访富豪选择了投资房地产。在缺乏官方统计资料的情况下，《财经》杂志引用其他人的判断估计，2007年到2010年出售的新房当中，高达50%到70%的比例都是由投机客购买的，目前处于空置状态。2010年商品房销售10.4亿平方米，按照每套100平方米计算则2010年新增空房500-700万套。
由于贫富差距过大、低工资和低社会保障导致中国内需不足，产能相对过剩，就会产生过多净出口，使外汇储备不断增长并面临很大的人民币升值压力，而人民币升值的预期，又导致过多资本流入，尤其是热钱，增加房地产泡沫，并进一步加剧外汇储备的增长和人民币升值预期与资本流入、外汇储备增长的互动循环。在资本流入过程中，央行通过在外汇市场上购买外汇而形成外汇储备，因此外汇流入的过程就是央行向市场释放基础货币的过程。1999年12月底至2011年3月底，中国金融机构外汇占款增量为22.22万亿元人民币，是同期内中国狭义货币M1增量的1.01倍。这意味着，过去11年内的大部分时间内，外汇占款已成为中国央行发行基础货币的最重要甚至唯一渠道。由外汇增加导致的基础货币投放增长，又导致通货膨胀和货币流动性泛滥。通货膨胀导致负利率，货币流动性泛滥推高物价和资产价格，在城市化的机缘下，处于价格上升势头的房子就成了保值增值和投机的对象。
第四，中国政府和美国政府的财政货币政策所导致的流动性泛滥和通货膨胀。无论是美国在2001年网络泡沫破灭后实施宽松的货币政策和积极的财政政策，还是次贷危机后大量印刷美元挽救经济，都迫使大量美元流入中国，导致中国的流动性过剩和通货膨胀，推动中国房价上涨。面对2008年全球经济危机，中国政府开启4万亿经济刺激计划，经济的货币政策加积极的财政政策，又为后续的高房价注入货币动力。
第五，出口政策和外汇政策。美元流入中国，中国外汇储备快速增长，导致国内基础货币投放过多，为房价上涨推波助澜。这不得不引起我们思考引起中国高房价的第五个因素：出口政策和外汇政策。中国居民和企业的外汇，基本都被中央银行购买，变成基础货币发行。在中国外汇储备快速膨胀的今天，过去的政策早已不符合事宜了。由于曾经的外汇短缺，中国一直比较强的鼓励出口倾向，如对出口退税，一边减少了国内货物，另一边刺激净出口增加导致外汇储备不断增长和被迫投放基础货币，因而加剧通货膨胀和负利率。其实这还不如停止出口退税直接印刷人民币发给居民购买这些出口货物呢，出口退税换来的是外国“画纸”和通货膨胀，而印刷人民币发给国内居民消费，虽然也通货膨胀但国内居民毕竟还获得了消费增加。央行购买外汇防止或减缓人民币升值，其实这样是得不偿失。央行购买了外汇，可能阻止了人民币升值，但引发了通货膨胀，对出口企业来说可能是一样的，但对非出口企业和多数国民来说又是一个坏结果。再说，由于购买外汇引发通货膨胀，可能由此导致紧缩货币政策，反而对包括出口企业在内的所有企业都不利，更阻碍经济发展和人民生活水平提高。央行购买外汇干预汇率的结果，可能就是“滞涨”或类似于“滞涨”的坏结果。而这三个方面的旧政策，无疑都在加剧流动性过剩和通货膨胀，因而推动中国房价上涨。
第六，对民营企业投资和发展的限制。国内富人扎堆投资房地产，为此我们需要思考为什么他们扎堆投资房地产而不是别的？所以，推动中国高房价的第六个因素就是对民营资本投资和发展限制的各种政策，如国企垄断领域对民企的实际限制，对民间金融发展的限制，及其他一切危害民营资本投资经营的各种限制和不合理的税收设计等。如果放开民间金融发展，一方面让这些除投机房产外几乎无处可去的资金找到出路，另一方面还可以通过金融支持民营企业的发展，降低民营企业的困难，让更多资本乐于投资实体经济，而不是去投机房地产。民营企业的发展，让更多的人获得就业，增加普通民众收入，就会提高内需，改善国内实体经济发展环境，减少因外汇储备增加带来的流动性过剩和通货膨胀，就可以减少投机房地产的资金，改变这种不健康的发展模式。
第七，腐败。说过了富人推高房价，那我们也该讨论讨论官员的问题了。官员在土地供给中腐败，就会增加土地成本，进而就会提高房子成本和价格。官员给自己建别墅或被受贿后允许房地产商盖别墅，就会减少商品楼房的土地供给。官员受贿收了房子，或者拿受贿的钱买房子，就会减少市场房源。更重要的是，各地官员出于自己的利益，不顾民生而把城市当成私产经营获取土地暴利，对维护自身利益的房价调控和保障房建设消极应对或暗中抵制，相对于其职责来说，这也是变相的腐败。
第八，中小城市及城镇基础设施发展滞后导致年轻人口涌向少数大城市。在东亚国家，特别是中国，其民族文化似乎让人们很喜欢向少数大城市聚集，这在中国年轻人中表现的尤为明显。不仅如此，中国的年轻人不仅喜欢往大城市里挤，甚至还非要往大城市的中心区域挤，连大城市的郊区和卫星城都瞧不上。但同时，如果我们透过表象继续深入反思，我们就会发现更重要的是生活的环境和发展的机遇，民族文化作用其实是次要的。中国中小城市尤其是小城镇发展不足，基础设施尤其是人文设施匮乏，经济要素集聚能力不强，而大城市又为自己GDP和税收等利益考虑过多集中了产业、就业岗位和个人发展机会，城市群也未得到充分发展利用，导致人口和经济主体过度向少数大城市尤其是大城市中心集中。而在大城市，住房用地又安排不足。相对于居民，企业有更强的经济实力购买或租赁房屋，导致城市中心区域过多用于工商服务业，留给居住的土地和房子相对不足，就拉高了房价。
第九，廉租房供给不足导致商品房需求刚性。有人认为，过于追求自有住房的国民性格提高商品房刚性需求。的确，国际统计表明，房价和住房自有率呈反比。在同样需求下，如果租房子的比例很大，房子需求就比较有弹性，无论房地产商还是投机者都不敢随便拿刚性需求提高房价。但是，如果有比较好的廉租房，且适合结婚居住，年轻人会傻到背负沉重负担去高价购买房子吗？无论从经济上还是生活质量上，这都是不划算的。中国保障房不足10%，而商品房占九成以上。中国自有住房率高，说白了就是缺乏廉租房，老百姓不得不自己买房子住，而不是什么追求自有住房的国民性格问题。如果有大量廉租房，普通民众有多少不理性的去购买那些无论从经济上还是从精神上来说都不划算的高价商品房？如果有大量廉租房，有多少投资者会高价买房然后高价出租？无论是中国住房自有率高，还是高房价或住房难，根本的还是廉租房供应不足。
第十，高房价的首要责任是政府调控房价不力。控制房价上涨，降低过高房价，改善民生，这是政府的责任。但政府为什么没有控制住房价上涨呢？这还是因为政府控制房价的力度不足。除了土地政策导致高房价外，政府不能控制房价上涨的两个根本因素就是对投机囤积房子的打击力度不足和保障房尤其是廉租房的供给不足。如果征收较高的二手房增值税、对多套房子征收较高房产税、强制空房出租，房地产投机很快就会大幅减少。如果政府大量增加保障房，尤其是廉租房，就会大幅降低对商品房的刚性需求，降低市场租金，让房地产投机或投资价值大幅缩水。
第十一，小户型拉高房价。在高房价的情况下，买大房子需要有相当的财力，但对多数实际需求的购房者来说这显然是不现实的，他们只有选择小户型，如两室一厅或一室一厅。如果房子都在三室一厅或以上，对于许多购房者来说，只有降低房价他们才能买得起，所以中等户型和大户型会迫使房价降低。而小户型，则就会提高平方米的价格。更重要的是，小户型会导致人口特别密集，在一个区域内，过于密度的人口必然导致房价过高。如果这些原来住小户型的人更有钱了，或因赡养父母需要和父母同住，或生了孩子没地方住，他们可能选择购买更大一些的房子。如此一来，在这个区域内，小户型会导致换房增加和未来竞争购买中等户型或大户型房子，但由于人口密集，无法再增加房子，购房竞争将提高房价或使房价维持在高位。相反，在欧美国家，房子大，人口密度低，房价也比较低。
第十二，独生子女政策拉高房价。首先独生子女政策导致性别比失衡，在高房价和物质主义的今天，男性娶老婆，房子就是重要甚至是最重要的资本。性别比失衡，导致结婚买房更加刚性。同时，由于是独生子女，两个父母供养一个孩子，甚至是双方父母出资帮新婚夫妇买一套房子，这就提高了对高房价的支付能力。根据链家地产交易中心统计，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，而日本及德国首次购房人平均年龄42岁、我国台湾地区首次购房人平均年龄36岁、美国首次购房年龄亦达30岁以上，北京首套房贷者如此年轻，这说明中国很多购房者是依靠父母财力购房。如果没有独生子女政策，一家养两个孩子，再加上两个孩子的上学等花费又比一个孩子多，那么许多家长就没有那么多财力帮孩子买房子。由于是独生子女，父母把全部的期待都放在这一个孩子身上，更希望他们在城市尤其是大城市获得更好的发展，这无疑就增加了大城市房价的推力。
第十三，城市化发展和经济发展推高房价预期。对房地产投机者来说，他们敢炒房子，是因为他们认为有人会接手他们的房子。这个预期支撑，就是城市化和经济发展。城市化，会有越来越多的人进入城市，让炒房子的人有了发财的机遇。经济的发展，就会使未来人均收入提高，就提高了未来房子的购买力，亦增强了投机者对房价上升的信心。另外，就像经济发展对于股市的预期一样，经济发展宏观状况亦影响房价的信心。如果经济增长速度比较快，投资者就比较有信心，银行对其也有信心；相反，如果经济发展放缓或低迷，房地产投资者或投机者就会失去信心，银行也失去对房地产的信心，此时虚高的房价就难以维持。
再分析中国房价的真相
任何物品的市场价格，都是由供给和需求的博弈形成，房地产也不例外。分析房价的真相，就要分析供给和需求。
从供给上讲，有房子首先要有土地，而政府垄断土地供应，一是减少了土地供给，二是提高了房子的土地成本，必然减少房子的供应。全国工商联房地产商会就全国9城市“房地产企业开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流入政府的共有二部分，一是土地成本，二是总税收，合计占到了49.42%。房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。据悉，一些小产权房，价格只有市场的三分之一左右，但由于触动了土地财政而被打压。可见，土地制度对中国房价的影响是多么高。所以，中国高房价的第一个根本因素是中国的土地制。
其次，供给分为公共供给和市场供给，也即保障房和商品房。如果有足够的廉租房，大多数实际需求的公民是不会购买高价的商品房的，那房价必然无法长期维持高位，或至少不会有很大的住房难问题。1997年，香港推出每年85000套廉租房计划，从此香港房地产市场一直跌了整整五年，房价跌掉了60%。在新加坡，80%的人口住在保障房中。中国能够享受到保障房的家庭不足10%，如果中国有足够的廉租房，高价的商品房必然失去大量需求，高房价必然无法维持。所以，中国高房价的第二个根本因素是廉租房严重不足。
无论是说货币发行过多导致流动性过剩和通货膨胀，还是说其他因素导致富人或民营企业去投机房地产，那都有一个前提，就是房地产具有资产投资功能，可以获取保值升值收益。如果对购买二套及以上房屋设置高首付高利息、对房屋买卖征收较高增值税、对多套房子征收较高房产税，显然就会使房屋失去资产投资功能，房价也会大跌。但在现在制度下，政府为了地方财政和经济增长，是不会这样做的。
综合分析，中国高房价的最核心因素有三条：土地制度，廉租房不足和政府打击高房价不力。
中国房价的未来走势
决定房价变化的，还是供应和需求。在供给方面，包括商品房的开工与竣工面积，保障房的开工与竣工面积，空房数量和迁居卖房数量，还有土地政策和对房地产开发的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年轻人结婚住房需求，换房需求，拆迁需求，还有投机或投资需求。
在近期内，决定房价走势的是房屋竣工待售面积、市场需求能力和限制投机购房的力度。在中期内，决定房价走势的是城市化发展态势、土地政策、保障房供应能力、空房数量、经济发展和居民收入增长。在远期内，是城市化发展阶段、保障房供应占需求比例、人口状况和经济发展阶段。
我们先看近期情况。据国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据：2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。再看新数据：1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7%；房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%；房屋竣工面积15020万平方米，同比增长13.5%。可以看出潜在房屋供给快速增加，竣工面积也呈加速增长。综合统计局2010年与2011年数据，估计2011年将形成约33亿平方米的供给量。在2011年1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米。按此进度，2011年大约可销售7亿平方米。按2011年卖7亿平方米计算，要近5年才可以卖完。另外，今年新国八条规定，各地要完成1000万套保障房，按每套90平米，有9亿平方米的施工面积。2011年1-4月，全国商品房销售均价约为每平米5300元人民币。那么33亿平方米，如果按5300元均价，需要17.5万亿元人民币，才能买卖完毕。问题是：钱从哪里来？如果不降价，谁有17.5万亿元人民币来买开发商的商品房？根据供大于求的规律，价格会有一定的下降。但由于对城市化和年轻人的结婚购房预期，经济的较快增长，政府在近期内不敢让房价过快下跌，富人投资渠道也不能近期解决，在通货膨胀和流动性过剩的情况下，下跌幅度不会太大。当然，非常重要的是购房投资者的心态和心理作用，因为投机玩的就是信心。
再看中期情况。按照2011年33亿平方米左右的供应速度，按100平方米每套计算，年供应量3300万套，五年供应1.65亿套。如果每套住房住3人，可以容纳4.95亿人，超过目前城市户籍人口总数，也超过80后90后的总和，更超过2.5亿流动人口农民工的总和。但对要城市化的农民，还有年轻人，有多少能支付现在的房价呢？按照供应速度，房价有很大的下跌压力。
在十二五期间，政府规划建设3600万套保障房。但2011年就要开工建设1000万套，余下每年仅剩650套。如果房价继续维持高位，民生问题便难以解决，考虑到近年来社会问题日益突出，稳定形势面临考验，以房安之是必备选择，加之通过城市化加快经济转型升级、创造就业岗位和应对劳动力短缺的需要，中央政府会进一步通过保障房建设维护稳定和发展，估计3600万套的规划要突破，预计达到5000万套左右，这又形成一种房价下跌的压力。考虑到稳定与发展的需要，如果中央政府感到需要进一步加强房价调控，加上以往调控房价的经验和舆论反应，估计会出台更有效果的措施。
中国的土地政策，也可能在十二五期间改变。其原因在于，现在的土地政策备受争议，城市化和经济发展的需要也要求改变土地政策，地方政府继续获得土地垄断地位或保持垄断价格的可能性在降低。如果改变土地政策，或加大供应降低价格，预计对房价有一定的冲击。
一般来说，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，空置率在10%至20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。北京联合大学教授张景秋与孟斌带领的课题组对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行的调查表明，电表几乎不走的比例高达27.16%。而电表不走的比例还在陆续上升，2007年时达到29%。并且越往外环空置率越高，市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右，四环至五环就上升到30%左右。2010年河南财经政法大学12名大学生历时两个月，学生们从郑州市中心六个区29家大型楼盘抽取了约1.1万套商住房为样本[最新消息价格户型点评]，运用查验水、电、气表，点算“黑灯率”等方法，测算空置率。结果表明，郑东新区商住房空置率超过55%，其他五区也不低于20%。而这些空置房屋是需要成本的，如果房价不能保持继续上升或上升幅度低于资金成本，或者出租也不划算，那么投资者就不能长期坚持，一旦形成逃离房地产的形势，价格将迅速下跌。
综合考虑，房价在中期会有较大幅度的下跌，或有中等幅度的下跌。但考虑到城市化的发展、经济的增长、年轻人结婚购房需求，房价仍有一定的心理支持和需求支持，加之房价大幅下跌对金融系统与经济发展的影响，政府也会阻止房价过度下跌。但可以肯定，在中期内，尤其在2015到2020年，希望投机房地产或依靠房地产保值增值必然会受到损失。如果你现在手中持有房子，建议不要再持有太久。
最后我们考虑远期情况，也即2020-2030年的房价情况。据2010年人口普查数据，中国城市化率达49.68%，预计2020年超过60%，接近发达国家水平。但中国由于独生子女政策，导致年轻人口将快速减少，预计2020年后城市化发展速度将大为放缓。有人说日本1990年后房价暴跌及其经济一蹶不振是由房价过度调控造成的，其实即使没有房价调控，日本房价也一定会大幅下跌且经济一蹶不振。1990年日本25至34岁人口组数量比1980年25至34岁人口组数量下降了20%，这就意味着真实需求下降了20%，房地产的高价位已经失去了实际的需求支撑，是坚持不多久的。
尽管解释日本失去十年再失去十年的理由有很多很多，但有一条永远是最根本的，那就是低生育率。早在20世纪六七十年代，日本总和生育率就低于世代更替水平(也即维持人口不增加也不减少的水平，在发达国家为2.1)，随后生育率持续下滑，导致未来年轻不断萎缩。决定宏观经济总量GDP变化的是总需求与总供给的变化，低生育率决定未来经济增长一定会低迷不振，尤其是超低生育率更加如此。从需求方面来说，低生育率会使未来消费最旺盛的年轻人口大幅减少且消费疲弱的老年人口比例很大，必然导致最终消费不振。投资需求是最终消费需求的引致需求，最终消费的低迷不振必然导致投资的低迷不振。这时，无论日本是刺激消费还是刺激投资，都不能撬动总需求。同时，从总供给角度来说，年轻人口减少，劳动力更新换代断层，最富创造力的年轻人口萎缩；人口老化，经济创造活力降低，不工作的老年人口比例增加而工作的劳动人口比例减少，人均GDP增长必然放缓，甚至可能面临萎缩。而GDP增长率，取决于人口增长率和人均GDP增长率。低生育率的结果，最终必然导致人口增长的放缓或萎缩和人均GDP增长率的放缓，因而经济陷入长期低迷，失去10年再失去10年。
据第六次人口普查公布数据显示，中国0-14人口已经降低到16.6%，这比美国、英国、法国、荷兰等发达国家还要低。事实上，如果中国人均寿命和这些发达国家相同，中国的0-14岁儿童比例会更低，列入最低国家之列。为了更好的比较，我们可以仅适用65岁以下人口数据，以消除老龄化不同的影响，从而利用最新人口普查数据来估计中国的生育率水平。美国15-64岁成年人口与0-14岁儿童之比为3.2，属于***与儿童比例均衡水平，而中国竞高达4.5，属于危险的倒金字塔结构。日本这个比例为4.8，韩国为4.2，德国和意大利为4.7，西班牙为4.5，这些国家总和生育率在1.2-1.4之间，且考虑到1945二战结束和战后婴儿潮，而中国1949年底才基本结束内战，导致2010年时中国59-64岁组人口数量相对这些国家偏低，从而使中国***与儿童之比也相对偏低，故中国近年来的总和生育率应在1.3左右。在国际上，总和生育率在1.5以下称为“超低生育率”，0-14岁人口占比在15%-18%之间称为“严重少子化”，这说明中国已经进入危险的超低生育率和严重少子化时代，这意味者未来中国将面临重老龄化和人口的崩溃式减少，未来经济也为此陷入长期低迷。
在2025年，中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%，这决定中国的房地产等产业过剩危机不可避免。到2028年左右，第二次婴儿潮人口大规模退休，而此时年轻劳动人口又急剧减少时，未城市化的农村年轻人口也将所剩无几，此时中国经济必然陷入长期的低迷。所以，在2020-2030之间，中国房价必然有一次大跌，而且是跌到底。当然，不同地方的房价下跌不同。由于年轻口的快速减少，大城市和东部地区为了维持发展，且本身他们的吸引力就比较高，年轻人口会进一步向这些地区流动。与此同时，人口流出地区的房价将降得更低，尤其是农村空房就更不值钱了。这时候，中国房价将进入合理水平，边缘地区房价很低，房地产利润也将被压的很低。
对于现在准备“以房养老”的人，千万别相信“以房养老”。“以房养老”的存在，必须有一个前提，那就是老人去世后留下的房子有人买且价格不能大幅下跌，否则“以房养老”就失去可能性。到2025年以后，中国城市化发展到一定程度，新买房子的绝对主体就是结婚买房的年轻人。但中国近十几年来一直处于超低生育率，这就意味着2025年后结婚买房的年轻人大幅减少。况且由于独生子女政策，许多家庭变成二合一，这些年轻不需要再买房子，甚至许多独生子女家庭因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。与此同时，新中国第一次婴儿潮人口开始大规模步入死亡年龄，老年人的房子开始大量推向市场。这时，一边是急剧减少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供给，故至少中国房价在2025年前后必大跌。而现在，中国房价正处在泡沫期的高位运行阶段，必然购房成本很高。现在买房子预备未来养老，而未来房价大跌，不仅不能依靠房子养老，反而白白养了房子。
长春万科城工程事故致4人死亡 住建部发文督办
http://www.sina.com.cn2012年08月07日 16:36法制网
法制网北京8月7日讯记者周芬棉 住房城乡建设部近日向吉林省住房和城乡建设厅发出事故查处督办书，要求其就8月2日长春市净月区万科城工程发生塔吊倒塌造成4人死亡的事故进行查处，启动督办程序，并于10月2日前，将查处情况并附事故调查报告、政府批复、住建部处罚文件等材料上报。
据记者调查，至今年以来，这已经是住建部发出的第十一份事故查处督办通知书。
万科料下半年推盘量环比升逾40% 未来拟国际化发展（更新版）
2012年 8月 8日 星期三 18:06 BJT
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* 下半年推盘量大增,料销售较上半年佳
* 以香港起步探索国际化发展,亦会考虑美国市场
* 料房地产行业的利润率趋势将向下
路透香港8月8日电---随着下半年的推盘量大幅增加,中国房地产龙头--万科企业(000002.SZ: 行情)(200002.SZ: 行情)预计下半年的销售会较上半年为佳.另一方面,公司亦在探索国际化的发展,并以香港为起步点,未来亦会考虑其他地方,包括美国.
万科管理层在周三的网上路演回答投资者提问时透露,下半年公司推盘将明显超过上半年,环比上升幅度可能超过40%;公司并将致力实现持续增长,理论上推盘量将会逐年上升,但预期行业利润率趋势将向下.
"下半年推盘量比上半年多,所以我们有理由相信下半年销售比上半年更好."总裁郁亮在下午的记者会上称.
万科董事会秘书谭华杰在网上路演回答投资者提问时并指出,上半年公司新推盘470万平方米,货值约520亿元人民币;而下半年的推盘量中,85%以上是中小套型普通住房.
万科去年实现房地产合同销售额1,215亿元人民币居全国之首.这家国内房地产"老大",最近在香港收购了一家小型地产公司--南联地产(1036.HK: 行情),作为其在香港"重头学起"的海外发展的先锋.
"中国宏观调控政策为内地房地产商境外发展设置了很多壁垒,而通过触角香港,万科可以有机会进行更多的国际化尝试."郁亮说.
但同时他也指出,香港房地产行业较为复杂,还需要探索和学习,万科会在对香港市场熟悉之后提出新的发展计划,并期待和香港房地产的合作.
"(国际化发展)要去社会稳定的地方,中国人愿去的地方,美国是个不错的选择,香港我也很喜欢啊."总裁郁亮说.
**行业毛利率向下**
上半年万科的房地产毛利率按年下滑5.9个百分点至28.1%;结算净利率同比下降2.6个百分点至15%.郁亮解释,这是由于去年的基数过高,而去年基数高的主要原因是结算结构异常,属于偶然现象.但他相信,未来房地产行业的利润率趋势将向下.
"利润率方面,行业整体未来的趋势应该是下降的,因为依靠土地升值赚钱的盈利模式已经不可持续."郁亮称.
"万科的模式比较独特,万科主要靠盖房子赚钱.因此,万科的利润率存在提升的可能性,关键在于对居住需求的精准把握,以及管理的精细化."他说.
万科稍早公布上半年净利同比升逾25%,且预计全年销售额将超过去年,但公司买地态度维持审慎.
**市场调整期未完,房价上升乏力**
内地主要城市近期出现成交量反弹,但谭华杰认为,现时大部分城市的房价,依然低于去年同期,个别区域存在过度下跌之后的触底反弹;整体来看,房地产市场仍在调整期,而土地市场并未出现整体回暖.
郁亮指出,现时仅个别城市房地产市场回暖,而下半年会是市场去库存化的过程,目前行业的库存量达10个月以上,所以相信今年房价上涨的动力不大.
被问到近期中央对防止房地产价格上升的言论以及加大调控的可能时,郁亮重申,万科一直坚持"不囤地,不捂盘,不当地王",公司有信心其经营策略和产品定位符合政策导向,能适应市场环境的变化.
早前有传闻指内地研究取消预售制度,但其后住建部已作出澄清并否认谣传.谭华杰表示,预售是国际通行做法,中国比较特殊的是其融资功能,因此取消预售不太可能,但预售的融资功能弱化是趋势.
他指出,现在并无任何城市进行取消预售试点,但如果部分城市进行取消预售试点,相当于收紧了公司及行业最重要的融资管道,对住房供应将会造成较大冲击,这无助于解决目前部分城市住房价格过高的矛盾.
对于下半年的购地计划,郁亮表示,拿地多少取决于机会,以及公司手里有没有钱.
"今天万科手里有钱,处于可进可退的状态,而且我们自08年开始明确,绝对不取地王,不是因为地王没钱赚,而是不想去参与这个事情."他补充,在扣除预售款后,公司的净负债比率只为22%,在同行中属较低水平.(完)
投行：可以买点内地房企的债券了
2012-08-07 08:30
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导语：一些投资银行理财部门向投资人建议——今年以来地产股的股价涨幅颇大，投资者若不愿意追高去买这些股票，应该考虑配置内地房企的债券。
经济观察网 记者 朱熹妍 在最近的一份报告中，巴克莱资本建议投资人减持碧桂园的股票，增持这家房地产上市公司的债券。
这样的结论来自他们在北京参加的一个由住建部召开的会议。巴克莱认为，“此次会议证实了我们的观点，即2012年下半年中国房地产市场将放松限制，开发商需要加快资金周转。然而，与此前调整价格不同，决策者们如今希望销量和价格保持同比稳定。政府可能会对住房政策进行微调，支持住房升级需求，同时增加普通住房的供应。”
鉴于房屋库存减少、流动性紧张局面缓解且目前的房屋限购令可能放松，巴克莱资本认为自己之前预测的2012-2013年房价下跌10%的预期有些悲观——他们决定向上调整。
放宽限购和二套房贷政策、以及信贷压力减轻，他们预计下半年开发商的利润可能会比上半年略微增加。“开发商会更加意识到，他们需要从囤地模式转型到生产模式，这样才适合新的经营环境。”鉴于此，巴克莱在房地产股票上推荐华润置地，减持碧桂园。原因是华润置地致力于改善资金运转机制的努力，而碧桂园却仍然受限于限购政策的持续影响。
不过，他们建议增持碧桂园、合景泰富和世茂的精选债券。
在香港的零息环境下，内地房企的高息债券显得很有吸引力。7月份，金地集团旗下海外公司金地国际控股有限公司在港发行的三年期无抵押优先级债券受到超额认购，最终拢得12亿元人民币。中国海外集团6月底在香港定向发行的15亿港元为期10年的私募债也获得市场积极反映。
一些投资银行理财部门向投资人建议——今年以来地产股的股价涨幅颇大，投资者若不愿意追高去买这些股票，应该考虑配置内地房企的债券。
债券期限大多3年左右，相对期限较短；而投资股票大多看长线。“如此推荐也证明投行大多对中国房地产3年内看多，但是再长一点就说不清楚了。”一位个人投资人对本网记者表示。
快讯：万科旗下南联两天涨幅超60%
http://www.sina.com.cn2012年08月10日 10:17新浪财经微博
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新浪财经讯 6月10日消息，万科旗下南联地产两天翻番，昨日涨65%，目前再涨60%。内地首7个月房地产开发投资增幅放缓至15.4%，香港市场憧憬中央再推新调控措施机会不大，中资房地产股上扬。当中，多只早前被内房企“买壳”的股份升势惊人。
有中资基金经理表示，南联昨早被炒高，带动其它“壳类”内房股借势炒上。他认为，香港借贷成本低，如中海外及华润置地(1109)等房企，在港银行借贷成本仅3%至5%，惟同样规模的万科，在内地借贷成本却高逾倍达9%至10%不等。他预期，有关房企收购香港上市公司后，必定会积极铺路进行融资，如收购或注入资产到港公司，及后再藉此抵押向银行贷款。
中国海外上调全年销售目标至1000亿港元
2012年08月13日 11:09 本文来源于 财新网 | 评论（7）
原定年销售目标为800亿港元，前7月已完成销售额752.6亿港元，毛利率达48.8%。集团主席孔庆平认为，业绩增长主要得益集团全国布局的优化，内地各区域销售分布的均衡，亦体现精品战略的正确
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【财新网】（记者 李雪娜）中国海外（00688.HK）董事局主席孔庆平表示，由于销售大幅超出预定目标，董事会决定将集团全年销售目标从800亿港元上调至1000亿港元，并在下半年力争实现集团年度利润、净利润不低于20%的各项既定目标。
尽管市场环境严峻，但中国海外上半年房地产销售仍快速增长，期内销售额增至港币651.5亿元，同比增长24.7%，半年完成全年销售目标的81.4%，加上7月份的销售业绩，集团已完成销售额港币752.6亿元，大幅锁定了既有的年度销售港币800亿元的目标。
8月10日在香港举办的2012年中期业绩会上，孔庆平分析认为，业绩增长主要得益于集团全国布局的不断优化，内地各区域的销售分布均衡。
他指出，集团在内地五大区域中的四个区域，销售额超出百亿港元。其中长三角和珠三角地区，分别实现了港币164亿元和港币121亿元的销售，“给集团带来了最大的销售贡献”。此外，集团港澳地产销售表现也极为出色，半年销售合约大幅上升1.8倍至港币60.7亿元。
针对集团上半年毛利率达到48.8%这一较高水平，孔庆平向财新记者解释，长远来看集团毛利率的理想状态是30%左右，“但由于市场支撑，它有可能会带来超出30%的毛利率收益。”
期报显示，集团上半年实现营业额港币252.8亿元，同比增长10%。其中内地房地产营业额为港币219.7亿元，占86%。港澳房地产营业额港币17.9亿元。加上集团摊占的合营公司的营业额，总营业额增至港币282.2亿元。同期，集团经营溢价同比上升12.2%至港币122.3亿元，毛利率达48.4%。
中国海外期内销售均价较去年底略有上升，孔庆平认为，销售均价上升，部分原因在于结构性问题，“比如，加推高端产品的入市。”
此外，“集团精品战略、品牌经营战略再次得到了市场的检验。证明了集团长期坚持的在核心地段发展精品的定位，是正确的策略选择。”他说。
就楼价下半年的走势，孔庆平预测，在宏观调控作用下，未来楼价虽存在压力，但仍然会保持相对比较平稳的窄幅波动。
不过，孔庆平对房地产行业走势仍持谨慎态度，认为从中央政府近期在各种场合反复重申“继续房地产市场调控不动摇”这一基调来看，“整个房地产行业还是要面对巨大挑战，最严峻的情况仍然没有过去。”在此期间，过度借贷或财政实力不足的中小型房地产商依然备受压力，房地产行业的整合和弱汰强留将会持续。
就中国海外的财务状况方面，孔庆平表示集团资金充裕，集团期内销售回款获得大幅增长，“即使同期加大了开工规模，加快了项目发展进度，集团在手可供投资和项目发展的资金依然充裕。”
截至6月底，集团手持现金港币266.4亿元，加上未动用的银行贷款额度港币100.8亿元，合计可动用资金港币367.2亿元。集团综合借贷比率为32.1%，较去年底的32.7%略有下调。
为保持集团财务健康，孔庆平强调，下半年集团坚持全年的净借贷比率维持控制在40%的目标不变，同时要拥有不少于总资产10%的现金在手。
今年初，集团突出实施了期内新增投资和销售回款严格挂钩的土地投资政策。面对低迷的土地市场，集团新购佛山、香港和成都共三幅地块，加上中海宏洋上半年在三线市场赣州增加了140万平方米的土地储备，新增可开发楼面面积合共274.5万平方米。
截至本期公布日，集团在内地、香港及澳门共36个城市和地区，拥有4240万平方米的土地，权益所占为3693万平方米。“如果不计联营公司中海宏洋集团于24个内地城市和港澳拥有3467万平方米的土地发展面积，权益面积3052万平方米的话，剩下土地应该可满足集团四至五年的开发所需。”
就未来拿地计划，孔庆平表示，在与回款相对应的投资支出方面，集团将维持720万平方米的新增土地计划。
此外，集团全年竣工目标是700万平方米，而上半年仅完成170多万平方米，到下半年还有500多万平方米的待竣工面积才达入账要求，“如果下半年完成500多万平方米竣工目标的话，年度盈利增长20%的目标也一定能达到。”■
中海地产上半年利润近万科两倍 营收冲千亿
http://www.sina.com.cn2012年08月13日 09:45第一财经日报微博
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黄树辉
房企千亿俱乐部有望再添新军
除了行业龙头万科，中国房地产行业的“千亿俱乐部”成员很可能会在2012年增加至三家，中海地产和保利地产(微博)正在全力冲击。这意味着万科保持两年之久的千亿规模优势逐渐丧失，更多房企巨头在房地产调控中依然保持着快速的规模增长。
中海净利超万科
当万科为国内房地产企业设立年销售额千亿元的门槛时，中海地产则以净利润超百亿树立起自己的行业标杆地位。
8月10日，中海地产在香港发布的半年报显示，该公司上半年实现营业收入增长10%至252.8亿港元，实现房地产业务利润增长12.2%至122.3亿港元，其中归属股东利润增长17.7%至83.8亿港元，折合人民币约68.7亿元。
根据万科此前发布的半年报，万科2012年上半年实现营业收入307.2亿元和净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%，这意味着中海地产的上半年净利润总额接近万科的两倍，位居行业第一位。
在销售方面，中海地产上半年实现销售额651.5亿港元，折合人民币约534亿元，同比增长高达25%，创下历史新高。中海地产董事局主席孔庆平当日在业绩会上公开表示，由于上半年销售理想，公司将全年销售目标由年初的800亿港元调升至1000亿港元。加上7月份101亿港元的销售额，中海地产今年1至7月累计销售额已达752.5亿港元，相当于已完成原来800亿售楼目标的94%。从财务指标来看，中海地产的高利润额依然受益于其较高的利润率，上半年该公司毛利率高达48.38%，超过万科26.5%的毛利率。
另一家高毛利率的开发商招商地产(微博)亦在同日发布半年报，上半年招商地产实现营收100.81亿元，同比增长24.58%，房地产开发毛利率达52.60%。
但在营业收入增长的同时，招商地产上半年净利润却大幅下滑，主要是因为期内未资本化财务费用的增加及上半年结算项目中合作项目较多、少数股东净利润占比较大。
招商地产半年报显示，中报期末的财务费用与期初相比增长332%至1.68亿元。而中报期末的少数股东损益中与期初相比则增长39%至4.88亿元。
中海保利冲击千亿
按照上半年中海地产每平方米13523元人民币销售均价推算，全年960万平方米的新开工面积有望实现1300亿元人民币的销售金额。但最终销售金额的大小，仍然要取决于推盘去化速度和销售均价的变化。
相对于中海地产而言，保利冲击千亿规模的胜算更大一筹。在2011年，保利地产实现销售金额732.42亿元，排在万科1215.4亿元销售金额之后，销售规模在房地产行业中排名第二位，中海地产以714亿元人民币销售额排名第三。
根据业绩快报，1至7月，保利地产累计实现签约销售面积和销售金额515万平方米和594亿元，同比增32.9%和33.4%，已完成年初800亿销售目标的74%。
国泰君安调研报告预测，上半年保利地产新推货量为470万平方米，按照年初1000万平方米推盘计划计算，下半年推货量将达到530万平方米。
但该报告称，由于目前保利地产已推未售存货仅为200万平方米左右，不排除公司下半年会调高推盘量，即使按照60%的保守去化率计算，下半年实现438亿元销售金额，全年销售破千亿可能性很大，又一千亿级房企即将诞生。
万科董事会秘书谭华杰称，上半年公司推盘量不大，明显低于去年同期，全年新推盘资源主要集中在下半年特别是在四季度，9月份之后预计推盘会有明显增加，只要市场环境不发生太大的不利变化，全年销售超越去年1215亿元是大概率事件。
**证券预测，万科下半年新推盘或将超上半年50%，全年销售额增长10%至20%可期。按此推算，万科全年销售金额有望达到1300亿至1450亿元规模。制图/张逸俊
万科重心下沉
2012年08月13日 13:07:03
来源： 新华房产
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“与其抱怨政策合理不合理，公平不公平，不如多研究对策去解决问题。所以，万科不怨天，不怨地，只怨自己不努力。”万科总裁郁亮在8月8日召开的半年业绩会上说。
一向强调应对而非预测的万科，在房地产调控形势下，其发展策略正在进行微调。
8月6日，万科企业股份有限公司（万科A，000002.SZ）发布2012年中期业绩报告。有去年高达1222亿元的已售未结资源作为基础，万科实现营业收入307.2亿元，净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%。
虽然营业收入和净利润同比大增，但数据同时显示，其结算均价及毛利率却同比下降。
“均价下降是结构上的问题，去年同期时，上海、深圳、北京这些地方卖得多一点，而今年不是这样。另外，这两三年来，普通住宅价格一直维持在比较高的位置，所以在价格上有一些调整。”郁亮说。
“一是因房地产调控，二是因产品结构调整，三是因业务重心下移。”8月9日，万科董事会秘书谭华杰在接受本报记者采访时表示，这导致万科的销售均价有所变化。
毛利下降
万科半年报显示，中小户型普通商品房已经成为万科产品结构的绝对主导，144平方米以下的户型占比达89%。
但是在以价换量和产品结构调整的行情中，万科的毛利率也一路下滑。
今年上半年，万科房地产业务结算均价为11456元/平方米，同比下降17.4%；房地产业务毛利率为26.5%，同比下降5.6%。
比较万科自2010年以来每年上半年的毛利率，今年上半年万科毛利率的低水平为近几年之最。数据显示，2010上半年至2012年上半年，万科毛利率分别为28.95%、32.1%和26.5%。虽然其2009年上半年毛利率仅为23.7%，但更多是因为全球金融危机所致。
再看万科今年上半年的销售均价，仅为10380元/平方米，同比下降10.6%，此数据表明万科未来的毛利率有进一步下降的趋势。
郁亮在业绩发布会上表示，中国房地产行业的利润率，未来一段时间可能向制造业靠近。未来房地产行业利润率的趋势将向下。
谭华杰表示，上半年受房地产调控的影响，一些城市或区域的住房价格有所回调，这确实对公司的销售均价有一定影响。
“但更主要的原因是销售结构的变化。”谭华杰说，由于近年来一线城市的新房市场占全国的比例不断萎缩，公司的业务重心逐渐下移，均价较低城市的销售业务占比提高，导致销售均价有所变化。
中金公司分析师宁静鞭则表示，万科毛利率的下降，除了因其存货减价销售导致毛利率偏低之外，也与资本化利率增加以及土地成本上升有关。
“我们的策略很简单，只改变我们能改变的，决不改变不能改变的事情。记住这个底线之后，好好研究在这个策略下怎么做事情就行。举个例子，如何让你的产品更加适应调控之下的市场需求。”郁亮说。
快速去化
高企的存货成为整个行业面临的难题，万科亦然。
报告显示，万科上半年的存货值由年初的2083亿元上升8%至2264亿元，位居各大房企之首。
截至报告期末，在万科各类存货中，已完工开发产品（现房）81.9亿元，占比3.62%，较2011年同期的2.8%略有提升。
谭华杰称，房地产企业的存货并不等同于一般意义上的已经生产但尚未销售的产品，“只有已完工产品才是尚未售出的现货，所以，尽管万科看起来存货规模巨大，但真正构成库存压力的实际上非常有限”。
报告显示，由于上半年万科新盘推出并不多，但销售面积却呈现增长，去化速度明显加快，这使得万科的库存压力整体有所下降。
“上半年销售的一部分来自新推盘，另一部分来自可售库存的去化。上半年公司新推盘较少，但加大了库存去化的力度，所以销售面积实现增长。”谭华杰说。
他表示，今年万科的新推盘资源主要集中在下半年特别是四季度。只要市场环境不发生太大的不利变化，全年销售超越去年是大概率事件。
郁亮表示，万科在下半年的推货量会比上半年多，相信下半年销售表现会比上半年更好，市场也可能更配合一些。
“但具体的增长幅度，还要取决于下半年的市场形势。”谭华杰说。
在他看来，由于近期一些城市销售回升，房企的资金状况在一定程度上得到了改善，但大部分还只是偿债能力的上升，开发投资能力并没有得到有效修复。从全国范围来看，房地产开发投资增速放慢、新开工面积下降仍然是趋势，土地市场也没有整体放量，说明行业投资能力不足仍然是普遍现象。
因而，谭华杰表示，万科仍将保持积极的销售策略，合理定价，“把每一天都当成卖房的好日子”。
全年销售额或增2成
今年上半年，万科累计实现销售面积602.5万平方米，销售金额625.4亿元，同比分别增长6.5%及下降4.7%。
瑞银日前发布报告称，预计万科2012年推盘规模将达1900亿元，且主要位于成交活跃的城市，全年销售额有望达到1450亿元，同比增长19.2%。
“万科的项目卖得不错，但我们不做预测，不过今年有信心会超过去年全年的销售额。”郁亮说。数据显示，万科2011年销售额为1215亿元。
截至报告期末，万科合并报表范围内尚有1392万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1464亿元，较2011年末分别增长28%和20%。该已售资源显然为万科未来的业绩体现奠定了良好的基础。
除此之外，截至6月底，万科持有现金470.1亿元，较年初提高了37%，这也为其在未来持续获得“面粉”提供了保证。据中国房地产报 记者 刘晓云 深圳报道
告别高土地储备 开发商追赶“轻资产”
2012-08-11 09:38
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导语：不再单纯依赖自有资金和银行信贷进行项目开发，与包括各类基金在内的投资方共同开发项目，减少对企业现金流的占用，也越来越多地为开发商所尝试。
经济观察报 记者 宋尧 李春平 逐步回暖的楼市成交并未让开发商放开手脚，他们依然投资谨慎，再没什么企业趁市场回暖去“抄底”了。
国家统计局刚发布的2012年1-7月份全国房地产开发各项数据显示，包括新开工面积、土地购置面积等在内的关键数据依旧呈下降趋势，且降幅相对于1-6月均有扩大。
开发商手中已握有太多的土地，尽管已采取缩减和放缓施工开发等措施，但这些土地仍源源不断地变成楼市上出售的产品，其增长速度目前仍超过成交量的回升速度。截至2012年8月8日，A股已公布半年报的22家房地产企业库存相比年初增长了300亿元，“去库存化”依旧是重要课题。
土地储备，这一曾被诸多企业视为核心竞争力的生产要素如今显得越来越不重要，甚至被人视为市场不景气时的沉重负担。
开发商们开始热衷于谈论转型话题，“轻资产”一词被他们频繁提及。对于房地产开发企业而言，这个名词意味着：更谨慎的拿地策略，更少的自有资金投入，更快的资本周转率。
“抄底”绝迹
“抄底？不，我们的土地已经够多了。”说这话的是一位房地产企业高管，现服务于一家2011年销售规模排名业内前十的公司。
巨量到足以满足十多年开发需求的土地储备曾是这家公司傲人的资本，在上市公司年度报告上重点宣传的内容。但现在，在提及这点时，这位高管会着重强调一句，“我们的地拿得都比较早，价格很便宜。”
囤地生财，这曾经是一笔很划算的买卖。趁着地方政府缺乏土地一级开发资金，开发企业协助开发，低价获取土地，然后坐等地价跟着房价一块飙升。届时自己缓慢开发销售，或直接转手他人都将获利甚丰。
但这已经是老皇历了。一个显而易见的事实是，尽管从5月起，楼市成交量便开始反弹上升，但开发商显然并未急于将回收的销售资金投入到开发和土地购置中。2008年楼市反弹初开发商纷纷出手“抄底”行动并未出现。多数开发商都将他们的工作重点放在了去库存化上。
根据国家统计局的数据，1-7月全国房地产开发投资额总体增速已降至15.4%，住宅投资逼近10%，增速分别回落1.2和1.3个百分点。房屋新开工面积降幅逼近10%，住宅新开工下降13.4%。土地市场也未见回暖迹象，7月份闹哄哄的几场“地王”出让目前看来仅是个案而已，根据中国指数研究院的数据，7月全国300个城市共成交土地2259宗，成交面积8364万平方米，环比减少19%，同比减少28%。
开发商已逐步认识到高土地储备的风险，宏观数据也不断发出预警。一份来自国土资源部的数据显示，截至2011年底，尚在开发过程中的房地产用地宗数和面积分别为15.04万宗，47.99万公顷，面积相当于过去三年年均供应量的4倍。事实上，以当下的销售速度计，排名前列的大型开发商均有足够的土地储备以应对未来数年乃至十余年的开发需求。
这些土地储备生产出来的产品远超过市场上的销售速度。根据链家地产的统计，截至2012年8月8日，A股已公布半年报的22家房地产企业库存相比年初增长了300亿元。“当前开发企业手中很大一部分土地是在2007年之后拿的高价地块，利润空间非常微薄。”一位开发企业高管这样对记者表示。土地储备本身已无利可图，甚至在关键时候，它将成为企业沉重的拖累。
调控与转型
让“土地储备”时代结束的无疑是正在进行的房地产调控。“业内如今逐渐形成的一种共识是，此次调控无论是再度加深还是适度放松，均与以往任何一次调控不同，是一次足以改变房地产行业游戏规则的调控。”资深地产人士、庄凌顾问公司董事长张映光如此评价。
一个显而易见的事实是，在住宅市场，投资性购买行为已经被政策强力打压下去。近期的成交量反弹也主要以首次置业和首次换房的“刚需”为主。这或许意味着，房价高涨已经失去了最坚实的基础。而在土地市场上，地方政府的胃口却居高不下，他们早已经习惯每年获得高额的土地出让金收入，廉价土地已很难寻觅到。
这一切均让以“高土地储备”为标志的开发模式面临着终结，现在开发商开始热衷于讨论“轻资产”的话题。“寻求更高更快的资本周转率，缩短项目从拿地到销售回款的周期，追求薄利多销，而不再依靠囤地赚钱。”张映光这样归纳开发商思路的转变。
旭辉地产便是一个典型，依照其判断，当前市场上销售状况最好的就是中低价位、中小套型，满足首次置业、刚需改善类的产品。“今年我们这类产品占了总量的60%，明年我们会调整到80%。”旭辉集团董事长林中如此表示。而在市场表现上，恒大、龙湖等主推“快销类”产品的企业表现也强过其他同行。在2012年上半年年报中，恒大的资产周转率便达到了34.59%，高于大部分同行10个百分点。
另一方面，不再单纯依赖自有资金和银行信贷进行项目开发，与包括各类基金在内的投资方共同开发项目，减少对企业现金流的占用，也越来越多地为开发商所尝试。
统计局资料显示，1-7月份，房地产开发资金的分类统计中，增长最快的便是自筹资金部分，达到了21284亿元，增长10.3%，占到了全部开发资金的41.87%。“其中相当部分，便是通过与其他资本方合作筹集的。”
深陷危机传闻的绿城中国便是其中一例，6月8日，绿城中国宣布获得香港地产开发商九龙仓近51亿港元策略入股，交易完成后九龙仓将持有绿城中国24.6%股份，成为绿城中国第二大股东。
轻资产未来
尽管“轻资产”已成为热门话题，但在北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹看来，真正向“轻资产”模式的转型可能要耗费10余年的时间，当前中国房企的转型或是在做尝试，或是调控下的被动应对，着眼点过重地放在资金来源和资本周转效率上。
杜丽虹认为，大众化的产品定位、标准化的产品线、适度的土地储备，都能够在一定程度上提高周转效率，目前标杆企业繁荣期的周转效率可以达到1倍水平，低谷期的周转效率在0.5~0.6倍水平，即，繁荣期最快可用1年时间收回投资、低谷期最快需用2年时间收回投资。但这已是传统模式下的效率极限。
但要进一步提高资本周转率，则需要对整个战略模式进行转变。在国外，代工模式、基金置入模式便已有很成熟的运作。
杜丽虹举例称，上世纪90年代以来，日本土地资产价格呈下降趋势，地产企业囤积土地不仅不能贡献利润，还可能导致资产贬值和损失。于是，企业普遍转向订单开发市场。在这种模式下，虽然利润率不高，通常只有5%~10%的水平，但周转率却可以达到2倍以上，尤其是作为工厂化住宅先锋的日本地产企业，订单开发模式下的周转速度可提高到4~5倍水平,总资产回报率可达到两位数水平。
不过在这种模式之下，开发商便可能需要去除投资的职能,成为房产开发建设的专职组织实施者。“在日本，从接收订单到完成住宅建设，90%的工序都可以在工厂完成，而建设周期最短只需要3个月的时间。”杜丽虹认为，这样的转型显然不可能在一夜之间发生。
原帖由 meng-h 于 2012-8-15 02:38 发表 http://bbs.macd.cn/static/image/common/back.gif
告别高土地储备 开发商追赶“轻资产”
2012-08-11 09:38
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导语：不再单纯依赖自有资金和银行信贷进行项目开发，与包括各类基金在内的投资 ...
库存真能有那么多？
万科现在大手笔买地应该怎么理解？
万科贷款半年劲增124亿元 四处攻城略地
http://www.sina.com.cn2012年08月16日 02:5521世纪经济报道
张友
挥舞着大把钞票，万科四处攻城略地。
8月15日，南联地产控股发布公告称，万科之前提出的强制现金要约期已结束，万科与一致行动人的持股比例增至85.4%。两天之前，万科刚刚宣布在长春投资120亿元建养老地产。
万科可谓A股地产公司的“现金之王”。中报显示，其货币资金多达470亿元，是A股地产企业持有现金最多的。今年上半年，就在大多数企业为资金焦头烂额之时，万科早已悄悄囤积资金，其整体贷款余额增加了124亿元。
万科融资如此凶猛，与其融资财技顺势而变有关。从去年末开始，万科就寻求大股东华润股份有限公司的支持，与华润旗下的华润银行、信托、私募股权签署了金额多达104亿元的合同。
“吞噬”大部分增量
截至今年6月，万科的短期借款从去年末的17亿元增加到48亿元，增加了31亿元，增幅高达182%。根据WIND的统计，已经公布中报的30家地产上市公司，今年上半年的短期借款一共增加了48亿元，而万科一家就占了整体增量的65%。
长期借款同样如此。万科的长期借款余额为367亿元，比今年初增加了157亿元，增幅为75%。而30家地产公司的长期借款余额为955亿元，较年初增加193亿元。换言之，万科一家占了整体增量的81%。
与此同时，万科的一年内到期的长期负债有所减少，从218亿元下滑到155亿元，减少63亿元。
事实上，房地产贷款的总体情况在上半年极为惨淡。人民银行的数据显示，今年上半年全国房地产贷款余额为11.32万亿元，同比增长10.3%，上半年增加了5653亿元，同比少增2271亿元。
爱建证券在一份研究报告中表示，“公司持有现金470.1亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元，资金实力较年初进一步增强。筹资活动产生的现金流量净额101.7亿元，较上年同期增加了59.28亿元。”
融资财技顺势而变
相关人士介绍，从去年下半年开始，万科就着手储备现金，按照万科内部的预估，今年会有更多的并购机会出现。万科此前的融资更多依靠五大行和招商银行，但从去年底开始，其借助大股东华润股份有限公司融资的力度明显加大。
去年12月，万科向大股东华润股份的子公司华润深国投信托有限公司(下称“华润信托”)申请借款10亿元，用于上海五街坊项目开发，拉开了华润系金融机构输血万科的序幕。
今年3月，万科与华润信托、华润银行、汉威资本管理有限公司(下称“汉威资本”)签署协议，整个合同金额高达105亿元。具体合作模式包括万科向华润银行贷款；与华润信托或汉威资本合资成立项目公司进行股权性合作；与华润信托或汉威进行债权性融资。
今年2月14日、3月15日、3月21日，华润信托三次分别贷款10亿元给万科，上述三笔借款都为两年期。截至今年3月末，万科一共从华润信托借入40亿元。万科认为，“与华润进行融资方面的合作，有利于更好利用股东资源，拓宽融资渠道，有利于公司扩大规模”。
此外，万科还在尝试打通在香港的融资通道。万科收购H股地产公司南联地产，并持股约85%。万科此举意在建立香港融资平台，毕竟香港的融资成本远远低于内地。
万科有意效仿中集 地产H股也难再融资
http://www.sina.com.cn2012年08月19日 14:46周末金证券
金证券记者 胡春春 来源：《周末金证券》
8月14日晚间，中集集团公布“A+B”转“A+H”方案，拟将已发行的B股转换上市地，以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易。
首例“B转H”方案，似乎为B股改革又提供了一个新思路。不过，国金证券分析师罗立波在接受《金证券》采访时认为，考虑到香港市场的机构投资者更青睐于大股票，B股板块中能够效仿的或只有万科B。
万科B如果转登港股，究竟有多大价值呢？
（）中集首例方案实施谨慎
8月14日晚间，停牌达一月之久的中集集团发布国内资本市场首例A+B转A+H的方案。次日，中集集团两只股票给出了截然不同的走势，中集A在复牌首日即放量下跌，成为收盘时两市唯一的跌停股，而中集B则涨3.31%。
对于中集转板方案，市场人士关注内容主要有两点：一是能否为B股改革打开一扇新的大门，二是转板方案能否维护普通投资者的权益。
转板方案披露，B股投资者可选择中集B股在香港联交所挂牌前行使高出B股现价5%的现金选择权，将其持有的全部或部分B股转让给提供现金选择权的第三方，也可选择继续持有。不过，这一现金选择权，却未得到普通投资者的认可。来自投资者的意见普遍认为，现金对价较低，不具有吸引力。
《金证券》记者了解到，这次转板方案，中集集团的安排相当谨慎，诸多细节仍在与中国证监会及香港联交所沟通中。
（）万科B转H依旧无法再融资
国金证券分析师罗立波在接受《金证券》记者采访时认为，B股转H股可以为B股板块公司提供一个思路，但香港资本市场主要是以机构投资者为主，关注的是大股票，B股板块其他公司很难效仿这一做法。
罗立波补充表示，“目前B股板块中能够效仿的可能只有万科B。”
昨日，《金证券》记者就这一问题询问了万科内部人士。该名人士认为，对万科来说，B股和A股几乎没有差价。所以对B股股东来说，要想用比较好的价格卖可能不太合适。“我们的B股和A股估值太接近，上升空间不大。另外H股依然是国内公司，只不过在境外上市，还是需要国内的审批，只不过是两边同时审批。”该名人士说。
不过，上述人士也强调，虽然万科B转H股价值不大，但B股却是毫无价值，相比之下B股转H股还是可以做的。
有市场人士认为，B转H的好处就是可以再融资，这对资金饥渴的地产股来说，显得格外珍贵。
但《金证券》记者了解到，只要不是注册在外的红筹结构，在融资监管上仍然是参考A股的。也就是说，不管是中集还是万科，要想在H股市场融资，同样要得到中国证监会的同意，复地当初退市就是因为香港没有融资功能，而又必须披露很多信息。
“假使对地产股的再融资放开，公司只会选择股价高的市场融资，而不会在意是A股还是H股。”熟悉规则的专业人士对《金证券》说。
万科进军泉州楼市 将唤醒泉州北峰片区楼市
发表时间：2012-08-17 来源：海峡财经导报 进入业主论坛
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据海峡财经导报报道 等了5年，万科终于落子泉州。8月2日，万科正式与泉州市政府签约，顺利摘得泉州北峰地块，首期土地面积预计超过500亩。
据悉，万科此次拿下的北峰地块毗邻泉州高铁站。自动车站修建以来，北峰片区便成为人们关注的焦点，但一直以来，该地区开发不足，现在只有“见龙亭”小区算得上规模。如今，万科入驻，能否带动这一片区走向繁华？
敲定北峰片区
近段时间，泉州楼市一下子来了三位“顶级高手”。
先是龙湖地产在6月份进军泉州晋江，拿下位于池店的6幅地块，接着碧桂园在7月与泉州南安喜结连理，斥资60亿元欲在南安观音山现代物流产业基地打造一个大型宜居、宜商、宜业的回归创业城项目。在人们还没有回过神来的时候，万科也将触手伸进泉州，于8月2日低调签下位于泉州动车站附近的北峰片区。
值得一提的是，万科入泉之路颇为坎坷。据传闻，2007年万科曾看中泉州桥南片区，想以此地为跳板进军泉州，但最终因诸多因素未能如愿。随后的几年间，万科多次来泉州“踩盘”，甚至还在2011年被拍到万科在泉州的车队。相传，万科彼时对晋江池店片区颇感兴趣，但是，考虑到晋江池店片区的体量太大等因素，最终还是放弃，由此也成全了龙湖地产。但是，万科进军泉州的心却一直没有变。
多年寻觅，万科最终将目光锁定泉州北峰片区。经过几番评估，7月31日，万科集团总裁郁亮亲自率团与泉州市政府洽谈，表达其进入泉州的诚意，最终抱得“美人归”。据消息人士透露，万科获得的北峰片区首期土地面积预计超过500亩，尽管地价并未公布，但业内人士表示，参考龙湖地产此前获得的晋江池店地块，地价应该不会很高。
全国布局
众所周知，前几年被万科“遗弃”的泉州桥南片区此时早已是高楼林立、大盘扎堆。现如今，辉映江山、百捷中央公园、新加坡城等楼盘均价已悄悄突破8000元/平方米的关口，显现出其跨江南岸的地理优势。而近年来不断整改、开发的池店片区也在百信地产及世贸中心的带动下开始发力。当前的北峰片区还是一片“荒凉”，是什么让万科下定决心，落子北峰片区？
事实上，面对房地产调控，土地市场也经历了先抑后扬，如今的土地市场重新活跃起来。近期，中海、金科、中信、绿地等标杆房企加快购地，越来越多的房企开始“抄底”土地市场。泉州作为最有潜力的三、四线城市之一，自然成为万科计划中的一部分。
此前，万科董秘谭华杰接受媒体采访时也表示，2012年下半年全国各地将加大土地供应，土地供应规模将超过上半年，由于开发企业的投资能力尚未全面恢复，资金充裕的企业在下半年或许会有更好的机会。
谭华杰的表态把万科拿地的欲望显露无遗。俗话说，手有余粮心不慌。根据万科的半年报显示，截至2012年6月底，万科持有现金470.1亿元，较年初提高了37％，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元。
握有雄厚资金的万科其实早在年初就开始在全国积极拿地，据不完全统计，1-7月，万科已在全国拿下19个项目。仅7月份，万科已分别在上海、宁波、南昌、青岛、天津、西安新增6个项目。
拉动效应
一直以来，泉州市政府都有打造“大泉州”的雄心壮志，但作为经济总量居全省第一的地级市，泉州的房地产开发却一直慢福州、厦门一拍。隐藏在大都市的梦想下，泉州近几年来的城市建设不断提速，先后吸引了中骏置业、世茂集团、禹洲地产、宝龙地产、明发地产、源昌集团等实力开发商入驻，并成功开拓了洛江、东海片区，迈入“环湾同城”新时代。如今，往晋江方向的桥南、池店片区逐渐成熟，向惠安方向的洛江区也日益繁华，向南安延伸的路上，如果能打通北峰片区，泉州“大都市”的底子则呼之欲出。
“动车一响，黄金万两。”尽管当前的北峰片区还未被完全开发，当下拿得出手的也仅有“见龙亭”小区。但是，北峰片区的发展潜力丝毫不逊色于桥南与池店片区，其最大的资本就在于毗邻泉州高铁站。
2011年通车的高铁线将泉州与福州、厦门更紧密联系在一起，作为泉州的支点，北峰片区更是成为泉州市政府的“心头宝”。为了使这一带更快地与周边融合，泉州市政府在北峰片区修建了一条双向八车道的主干线，并投建黄龙大桥以连接江滨南路与江滨北路两条延江干道。可以说，这里已拥有了腾飞的资本，欠缺的只是最后的“点睛之笔”。之前，不少当地人说，如果能够有地产大鳄来拉动，这里的整体氛围无疑将会迅速提升。那么，如今万科的到来，能否成全泉州北峰片区？
万科与浙联合作开发云上城 布局昆明挺进城中村
2012年08月15日 14时30分00秒 来源：云南网
金秋八月，这是一个收获的时节。万科在昆明又有新项目了：云上城。对于这种合作开发模式，万科可谓轻车熟路，在全国很多城市屡试不爽，但在云南还是第一次。
万科携手浙联地产合作开发云上城的消息，2、3个月前就已传出。不少业内人士猜测，万科在昆明的布局将呈现一种爆发式的扩张。这个提法没有得到万科的证实。不过，最近几年，万科已在全国54个城市布局，并在二三线城市保持着强大的攻势。
今年一季度沉寂后，万科二季度开始在全国多个城市大举拿地，随之而来的还有与各类企业的合作项目。住总万科、中粮万科、京投万科、五矿万科……合作开发成为万科的一种“常态”。上市公司年报显示，2011年万科新增开发项目52个，其中38个项目是与其他房企共同开发，占项目总数的73%。这意味着，万科超千亿销售规模的背后，超过六成项目来自合作伙伴的共同担当。
为什么会有这么多企业愿意与万科合作呢？无疑，他们看中的是万科的品牌和实力。经过30年的锤炼，品牌已然成为万科的资本。品牌的号召力，让万科在二三线城市如虎添翼。
接手云上城，这只是万科在昆明小试牛刀。坊间传言，万科在昆明还有大手笔，故事才刚刚开始……而随着万科、万达、俊发、保利等省内外地产大鳄相继张开大口，昆滇楼市的江湖格局必将为之一变。
相关新闻：
万科地产在进入昆明两年后，又向前迈出了一步。8月10日，在北市区一间明亮的会议室里，昆明万科房地产开发有限公司总经理沙骥、云南浙联地产有限公司董事长张金炉，共同公布了万科地产与浙联地产合作开发云上城项目的消息。
云上城后续开发“精装房”
由浙联地产开发的云上城一期销售已接近尾声，二期开发已经启动。近几个月，有关万科洽谈云上城等项目的传言一直不断。昆明万科此次正式宣布与浙联合作开发云上城的消息，可以说是对坊间消息的一次澄清。
“外面也有一些传言说是我们在卖项目，所以此刻用这个方式向社会公开——我们没有卖项目，我们是在合作。”云南浙联地产有限公司董事长张金炉开诚布公地说。对此，沙骥也给予了肯定的回应：“我们这次合作相当于万科参股了浙联地产，我们相当于在上层、在董事会的层面来共同决定一些事情。当然具体的项目操作将以万科这边为主。”
万科为什么会选择浙联？“万丈红尘三杯酒，千秋大业一壶茶”，这句话用在万科与浙联合作的缘起上，再合适不过。“这个项目的合作也很偶然，当时我和张总在喝茶，张总让我帮他这个项目出点意见，没想到就谈成了这个项目。”沙骥笑着说。
历时两年才选中一个合作伙伴，沙骥看似风轻云淡的回答，难掩万科选择合作伙伴的苛刻要求。对此，沙骥笑着解释说，选择与浙联合作，一是因为看中张金炉在业界的评价很高，二是因为云上城这个项目本身非常好。
据沙骥介绍，云上城项目一期处于收尾阶段，现在仅剩下200多套房源，万科将做成精装房；二期正在快速启动的阶段，将由万科全盘接手。
马光远：中国住房预售制度有重大缺陷
2012年08月11日 07:24中国经营报微博
马光远(微博)
最近，关于住房预售制存废的争论，因为一条“住房预售制即将取消”的消息再次引发了争论。这条消息直接引发的后果有两个：一是沪深两市的地产股闻讯当天暴跌；二是多年以来隐藏在舆论后面的预售制的存废再次成为热门话题。尽管和很多年前的表态一样，住建部发言人表示：“并未研究取消预售制度，相关传言属谣言。”但关于预售存废的争论，并不会随着官方的辟谣而随之偃旗息鼓。
事实上，早在2005年8月，人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》中就提出取消预售制，实行现房销售。当时这个建议引发了第一轮关于预售制是否废除的争论，在开发商的极力反对和住建部的官方表态不会取消的情况下不了了之。而在2009年的全国两会上，也有代表提交提案指出，房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。它不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题，更为严重的是，它诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押甚至“携款潜逃”等问题。这一切都说明，关于预售存废的争论绝非空穴来风，而是一直处于舆论的风口浪尖。
中国房地产市场的问题之源
中国商品房预售滥觞于香港的“卖楼花”制度。但从中国住房预售制度的制度细节看，无论是在付款方式以及资金的监管方面，又和香港的“卖楼花”相去甚远。香港的“卖楼花”，顾名思义，是将一个房子“拆分”，根据工程进度分期付款，像飘落的花朵一样，因而称之为“楼花”。同时，为了避免预付款被开发商挪作他用和监督房屋质量，保护购房人的利益，购房人的预付款是由专业律师等机构来管理，而不是直接交给开发商的。除我国香港之外，美国、日本、欧洲等国都有住房预售制度，尽管在具体操作上有一些不同，但一方面预售制都不是这些国家房屋的主流销售模式，同时，通过分期付款和对资金的监管，预售制的风险被很好的得到控制。
但是，内地在学习香港等地预售制的时候，却将住房预售作为开发商的主要融资方式。1994年，中国住房商品化的步伐尚未正式启动，住房开发企业规模小，资金短缺，为了推动住房建设，弥补房地产开发企业的资金短缺，建立了具有中国特色的住房预售制度，很快发展成为中国住房交易的主要形式。根据住建部有关部门的统计，目前中国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。购房者所交的预付款一度也成为开发商的主要资金来源，中国人民银行发布的2004年中国房地产金融报告中指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上。第一大资金来源为“定金和预收款”，占房地产开发投资资金来源的43.1%。
但是，由于中国住房预售制度存在设计上的缺陷，导致开发商和购房者的权利义务关系严重失衡，商品房预售合同对购房者利益的漠视以及对开发商监管的缺失，导致出现很多侵害购房者利益的现象。和香港的“卖楼花”及国外一些国家的住房预售制度相比，中国住房预售制度的最大特点有两个：一是在交房之前购房者就支付全款，二是购房者的预付款不是交给第三方监管，而是直接交给开发商。这种制度设计的缺陷是极为明显的：其一，由于一次性将住房款交给了开发商，无论是房屋的质量，还是购房者与银行的利益都根本无法保障，现实中出现的大量的房屋质量的纠纷，都源于此；其二，在一次性将购房款交给开发商的情况下，资金的安全根本无法保障，一些开发商将预付款用于别的投资项目，并且多个项目同时开盘，同时收取预付款和银行的信贷资金，一旦某个项目出现问题，杠杆效应立即就会导致出现资金断裂问题。去年以来，一些地方出现的开发商携购房款跑路，就引发了很多社会不稳定的问题；其三，由于一次性将购房款交给开发商，开发商不仅白白占有了购房者的资金，而且还通过购房者按揭，得到了银行的信贷资金。从而使得地产开发真正成为门槛极低的空手套白狼的行业，导致中国的房地产开发企业遍地开花，目前大大小小的房地产企业近10万家，而大多数并没有太强的竞争力和开发能力，导致劣币驱逐良币，这也是房屋质量容易出现问题的根源；最后，由于缺乏监管，住房预售制度将风险完全转嫁给银行和购房者，特别是，由于中国房屋预售的条件规定非常模糊，很多开发商拿到地，就可以想方设法的预售，至于故意拖延交房时间，占用购房者的资金，基本成为行业的潜规则。
取消预售不会引发房价的暴涨
10多年来，各界人士不断呼吁取消预售制度，回归现房销售的主流模式。但由于住房预售等于是开发商从购房者和银行那里获得了一笔巨额的并且将风险转嫁给购房者和银行的资金，因而每一次取消，都遭到开发商的强烈反对。2005年，开发商反对取消预售的理由是，开发商还没有发展壮大起来，一旦取消，大量的开发商将出现资金链的断裂，8年之后，当中国拥有全球最大的房地产开发企业的时候，开发商反对的理由仍然是时机不成熟，会导致很多企业倒闭，从而会减少供应，导致房价暴涨。
事实上，取消预售不仅不会推涨房价，反而会通过规范房地产企业，实现整个行业的良性发展。首先，房价是否暴涨，取决于一系列的制度安排，而不是销售方式。事实恰恰相反，那些预售占主流的地区，典型的如香港，房价才居高不下，实行现房销售的，鲜有房价不稳定的，关键原因在于现房销售没有杠杆效应，不容易催生泡沫；其次，之前之所以搞预售，是因为开发商没有太多的融资渠道，经过多年的发展，中国房地产企业的资金来源已经实现了多元化，信托、房地产股权基金等融资方式快速发展。而且，从“定金和预收款”所占开发商资金来源的比例看，已经大为降低。以2011年为例，开发商资金来源83246亿元，定金及预收款为21610亿元，而2011年全国房地产开发投资61740亿元。但开发商在2011年结余资金2万多亿元，恰好和购房者预付款的数额差不多，取消预售，怎么可能导致资金断裂呢；其三，预售本质上是对劣质开发商有利，对那些已经具有很强的融资能力的开发商而言，并没有太大的影响，反而因为这些劣质企业出局，清理出来的土地，可以向优质企业和开发能力强的企业集中。中国目前不是开发商太少了，而是太多了，将那些小的、竞争力不强的开发商淘汰出市场，不仅不会减少住房供应，反而会提升整体的开发能力。第四，目前，无论是房屋库存，还是土地储备，都创下了历史新高。从最近几年开发商的支出看，最主要的是买地的支出，但根据国土资源部的统计，目前全国已经出让、但未开发的土地面积最少足够5年开发；目前已经开工建设的面积差不多是60多亿平方米，而商品房的库存也创了历史新高，未来5年，开发商都要解决库存问题，怎么可能影响供应？最后，更重要的是，作为一个平等的契约，没有任何理由在房子没有建成的情况下，开发商不仅让购房者垫付成本，提前从购房者那里拿走了利润，甚至开发商还拿着购房者的资金去囤地，通过各种手段制造稀缺，吹大房地产泡沫。在目前情况下，取消预售，对市场的冲击反而最小。
取消房地产预售的时机完全成熟
从房地产市场发展的规律而言，取消预售制度是一个必然的趋势和选择，早取消比以后房地产泡沫破灭的时候对银行的冲击，对社会的冲击要小。笔者认为，从国外的预售制生长的土壤看，预售制对法治和信用的要求极高。香港房地产预售制度设立的基础是其完善的律师和公示制等法律体系，其发展得益于香港十分健全的信用市场以及十分严密、成熟的房地产市场监管体系。即便如此，预售制在香港也引发过重大的事件。2003年5月，香港均来集团涉嫌与律师、建筑师串通，致使数亿元预售资金被挪用，造成300余购房人及相关银行损失，由此引起香港各界对预售制度的反思。在我国信用和法治基础薄弱的情况下，试图保留预售制，并且引入第三方监管，其实是不现实的。最好的办法仍然是取消。退一步讲，即使现在在利益的博弈下难以取消，也应对其动三个大的手术：一是在交房之前，购房者最多只交付20%的购房款，而不是全部。二是将购房款交给真正的第三方监管，而不是直接交给开发商。三是必须统一预售标准，全国推行6层封顶，6层以上的建筑必须完成2/3的高度，从预售到交房时间不得超过一年的统一标准。
实事求是而言，住房预售制度对于中国房地产的发展起到了很大的作用，但其致命的制度残缺引发了中国房地产行业的非理性发展。中国目前正在利用房地产调控的有利时机，推行制度建设，重构房地产稳定、健康发展的制度体系，而取消预售，是中国房地产回归健康的制度基石，这是房地产行业健康发展的需要，也是建立真正的公平的市场经济的需要，更是中国经济安全的需要。
作者为经济学博士、资深律师
中国房价高在哪里？
冰河为纽约时报中文网撰稿 2012年08月20日
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整个7月，中国国务院总理温家宝忙着给回暖的房地产市场泼凉水。他表示政府将坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机作为一项长期政策，决不让房价反弹。
不过，7月初北京万柳地块被中赫置地以可售楼面价每平方米4.29万的价格拿下，成为北京新地王。半个月后，中海地产又以29.7亿元拍出了天津新地王。
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温家宝对房地产价格的严控态度和北京、天津新地王的出现构成了奇特的矛盾，这与他上次严词重申调控之后的情况不同。2011年初，温家宝说房地产商对社会要尽到应有的责任，身上也应该流着道德的血液。众多的知名地产商对此话表示费解，认为此话给所有房地产行业钉上了不道德的标签。
过去几年，虽然中国房地产市场和中国房地产商备受指责，但清醒的分析家们并不认为房地产商是唯一的责任方。很多人也在思考和讨论这些年政府尤其是地方政府在日益扭曲的中国房地产市场中所扮演的角色。
此轮地产调控被认为是“史上最严厉的调控”，但现在看来，所谓“最严厉”的政策也有破产的可能，原因何在？调控回避了政府角色这一核心问题。
此前中国几次房地产调控不可谓不严厉，但皆以失败告终。对此，最近有媒体也分析认为原因很简单：每次调控都没有抓住根本。造成高房价的原因很多，最重要的原因只有三个：高地价、高税负和高收费、货币超发。
在中国房地产市场中，地方政府已经成为市场中最主要的分利者，这也是导致中国地价连年高涨继而房价连年高涨的主要原因。
我们先算笔账，就可以清楚地计算出每一个房地产项目的成本和利润结构：中国房地产税费多得吓人，其中税13项、费50项，63项税费能够占到房价的30%-40%，而土地出让金占到房价的30%-50%。如果把63项税费和土地出让金的收益加起来，一套商品房的房价中至少60%被装进政府的口袋。
早在2010年全国工商联房地产商会公布的《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》显示，全国九大城市所调查项目的房地产总费用支出中，各项税费所占比例为49.2%。其中北、上、广一线城市中，上海税费达64.5%，北京为48.28%，广州则占46.94%。
最近一些年，土地收入始终是各级政府收入的主要来源。仅2010年，中国全国土地财政收入就高达2.9万亿，超出预算113%；而在调控的狂风暴雨之下，2011年全国土地财政收入并没有显著减少，全国130个主要城市的土地出让金虽然大幅减少，但二三线城市住宅用地以及工业、商业和文化用地的大幅增加，仍使全国土地财政收入保持坚挺。
城市规划和招拍挂制度相结合的高妙之处在于，政府可以强势把控和拔高土地的拍卖价格。招拍挂制度本是为了避免土地出让过程中的不正当竞争行为，但事实上它加大了政府对土地价格和块数流入市场的控制能力，城市规划也要为政府这个利益最大化的终极目的服务。巨大的收益使得政府可以不惜代价去面对拆迁带来的社会问题，这也是恶性拆迁事件越来越多的原因。
万柳地王和天津地王的诞生说明中国土地制度仍是目前推高房价的最大因素。以万柳地块为例，有媒体经过严格测算认为，“万柳地块”每平方米的建安成本（房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本）将超过7万元，如果再加上财务成本和其他不可控成本，每平米将超过8万元。这样看来，未来如果该地块上建起的楼盘不卖到10万元以上，地产商是不干的。
虽然此次万柳地块拍卖中政府严禁国企房地产商介入，保利这样的大地产商确实也宣布退出竞拍，但这只是少有的个案。两年前中央严令退出房地产市场的78家央企，目前很多仍是中国房地产市场的绝对主力。
与民营地产企业哀鸿遍野的惨状相对应的是，央企地产公司这一两年来频频逆市拿地。我曾代表公司参与去年上半年上海某商业、金融和文化娱乐地块的拍卖，参与拍卖的六家企业有三家国企，打到一半民营企业全部收起了牌子，而几家国企仍意犹未尽，杀出了一个远超出我预想的价格，他们笑呵呵收起笔记本，轻松地离开了拍卖现场。
如今，或许只有中国存在这种不合市场规律的怪现象。
最近总有学者在网上吵架，有人说下半年地产会崩盘，有人说明年初房子会涨价。我个人认为，两年之内中国的房地产市场不会出现整体上扬，甚至在明年还会继续阶段性下滑。这仍是政策性影响，不是长远趋势，中国主要城市的房产均价仍有很大上浮空间，离世界主要中心城市的房产均价尚有差距。
**“十八大”将在今年秋天召开，温家宝总理的调控政策是延续还是调整将是下一任政府的首要难题，新的领导人要消化这个难题需要相当的时间，对调控政策的任何修改都可能被理解为政治问题，对房地产核心问题的触动也会被认为是对现行体制的挑战，但如果保持目前的状态继续下去，国有地产集团必将轻松挤垮很多民营地产企业。
根治中国房地产之病的办法其实不复杂，那就是地方政府调整自身角色，从市场分利者的角色中解放出来，使自己成为一个遵循市场法则的政府、一个不与民争利的政府、一个高度自律的政府。
当然，单纯用道德标准要求地方政府不现实，也无根本意义。这需要中央在出台调控措施的同时，也要有更多的制度设计和制度改进，比如改变现有土地招拍挂制度、按类别规定每个地产项目的利润比例红线，以超额累进的税收约束地产商收益，以同样超额累进的物业税和个人所得税来遏制大量拥有闲置房的投机行为，将超额税收调剂而来的资金用于经济适用房、廉租房和公租房的建设，那样很多问题会迎刃而解。
中新网8月20日电 据国土资源部网站消息，近日，据国家税务总局相关人士透露，湖南、湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高。据悉，此次试点与上海、重庆不同的是，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。(中新网房产频道)
万科投资者交流活动纪要嘉宾：谭华杰
(2012-08-20 10:31:06)
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分类： 公司、行业研究
万科投资者交流活动纪要嘉宾：谭华杰
周一大跌，背后也是很多传闻。关于房地产传闻，我认为，靠谱程度很低。现在大家都特别绝望，只要有一个人动，大家就连锁反应。其实这个市场本身基本面并没有任何的变化。三季度的市场基本没有任何悬念而言。
8月份市场是很平淡的，也是符合预期。成交量7月比6月差，8月和7月差不多。去年8月份的基数还比较高，今年8月份的数据肯定不好看。9月份会有十分鲜明的差异，同比会很好，估计会有十分大的增长，9月份放量是毫无悬念的。2012年9月万科货很多，估计在200亿左右。9月份开工数据会稍微有所好转，只是同比好转，并不是绝对量好转。
10月份以后的市场，和政策走势有一定关系的。现在看来，这个政策走向有很大的不确定性，很难判断。不排除个别地方销售很好，出现地王，那么预期又会有不好。主要城市绝对量还是在比较高的位置，如果下半年出现涨价，或者地王，一定是局部现象。土地市场总体看供应还是充足的。如果政策不变，那么市场应该还是一个温和的复苏。这个是大家都能接受的结果。但是确实政策会不会折腾一下，不好说。如果再出负面政策，那么应该是一个非常失误的作法。
看到7月份这样的开工，再出政策，确实不能理解。当然，如果这种不合逻辑的事情发生，那么也不意外。如果发生会导致，第一，地方政府地卖不出去。同时对开发商信心是巨大的打击。让大家觉得调控态度没有底线。如果温和着陆，那么开发商买地是正常的。如果仅仅出现成交回暖就打击，那么土地市场和投资肯定会严重下滑。我们觉得8月份出政策可能性很低。10月份如果再出政策，那么可能就是其他考虑了。避免房价大涨舆论影响大会召开，再一个就是怕被指责立场站在开发商这面。但是这种需要是一个非常短期的需要，明年一季度就没有这个需要了。如果数据难看到一定程度，地方政府土地一点都卖不出去，影响到地方融资平台，这就威胁到了金融和经济安全。中国最大的风险在于这个风险。如果出政策，那么开发商不太可能降价，会不开工，慢慢卖。大公司基本上现在都是资金充裕，上半年买地很少。
【问答环节】
问：假定没有什么政策，万科的投资和销售策略是？
答：我们认为不管有什么政策，买地都会有机会。即使没有政策，那也就是温和复苏。也不会复苏到所有地产公司都有很多钱。就算是大家都有钱，那么也要看供应量土地。7月之前政府没放地，后面量很大。我们现在大的策略是减仓。但要保持一个公司经营稳定，最低需要保证一年的开发量。但这意味着你手里每一块土地储备都是一年。这不可能。例如有大的地，小的地，大的地块开发周期可能要5年。这样的话，项目周期不一样，分布不均匀，那么实际土地储备差不多是平均2年。这个是最低的。我们现在也就是3年。但我们还是要战略性减仓，主要是怕后面土地制度方面有大的改变。
【土地出让制度改革话题】按照现在规则，只要能拿到开发的地，必须是国有建设用地，只能国家出让，不允许私自交易。二手土地，只有两种方式交易，第一是买公司，第二是买在建工程。就是一块地，使用证是不可交易的。只能是政府征收然后再出让。但是这种导致了很大的稳定方面的问题。据统计，80%以上的群体性事件，是征地和拆迁的问题。土地出让收入完全是地方政府的收入，但是对于中央政府来说，各种群体事件是值得关心的。在这种时候，可能会从中央层面推动其他渠道土地供应。现在最可能的是，农村集体用地和之前出让的地可能会改革。例如现有的集体土地，无论是农民还是小业主，成立一个股份公司，通过公司股东会的形式来决策，当然这个可能会高通过比例，不会是三分之二，可能是95%。一旦通过决议，那么就可以代表集体与开发商谈判出让协议。政府负责监管，地方政府收取一个转性质的费用。好处是把钉子户孤立起来了，这就把矛盾转化为内部矛盾。群体性事件会大幅减少，维稳成功，这是变革的动力而不是经济利益。
【预售监管话题】预售款监管方面，取消预售是绝不可能的事情。之前网上也有很多论战。全世界基本上所有国家都是预售的。我们研究过130多个国家，基本上都是预售的。美国预售条件比中国宽松多了，中国是非常严格的。美国预售只需要两张证明，第一，未来一段时间内，可以获得土地；第二，已经在社区公示了建设计划6个月，没人反对。中国预售独特的是融资功能。美国是收不到所有的钱的，只收到定金。很少超过20%，基本上10%以内。美国没有人会把钱都全部先给你。英国，现房最贵，期房是便宜。呼吁预售款管制，预售款融资功能的弱化是可能要推进的。广州案例值得关注。广东省规定，所有房屋预售款都要监管。04年开始广州就开始执行，后来陆陆续续省内开始执行。深圳由于是特区，立法权和广东省平级，所以一直没有出监管。开始的时候，这个政策是非常严格的。只有拿上游企业的付款凭证才能支出预售款。只有工程款才可以支出，纳税都不能支出。后来慢慢的有所放松，现在是监管建安成本。例如广东规定一个平均建安成本，不管你多少，最多只能拿一平米4000块钱。预售款监管本身就是怕烂尾。98年之后，住宅市场，大城市几乎没有发生烂尾，所有烂尾的都是商业地产。为什么搞这个东西？原因在于之前河南平顶山有个开发商，在澳门赌钱输了，还不起就携款潜逃到国外，之后领导震怒。项目烂尾意味着一堆问题，买房人拿不到钱，农民工找不到人。现在广州是监管到略高于建安成本的钱。如果你倒闭了，可以再找人接盘，利用监管账户的钱再进行开发。但如果把所有的钱监管起来，就意味着行业40%的资金被卡住。预售款监管会导致行业开发能力大大下降，供应量会大幅下降。这个是长期结果。经过测算，整个行业供应能力会下降三分之一，房价上证17%-29%，很吓人。房价上涨幅度取决于地价占房价的比例，这个是中央政府不愿意看到的事情。预售制是住建部管理的，住建部对这个逻辑是完全理解的。预售款监管，不会由中央政府统一部署，地方政府有很大灵活性。地方政府如果监管，就会导致土地财政下降。但是对于有些部门来说，也许是有好处。比如广州曾经冻结600亿的预售资金，你还要交管理费。未来可能以广州模式作为指引，但是也会冲击土地供应。从需求角度来看，预售款监管扩大，需求下降。在这个时候，我们万科把土地仓位战略性下降是合理的。但是不应该在今年减仓。会找一个土地贵的时候减仓。
【公司话题】我们的销售，市场估计1400亿，我们觉得差不多。30%土地占比，包含420个亿土地。卖掉的房子土地价值就是三四百亿，现在拿地才100多亿，后面还是要加一些。但我们披露上，没有按照之前的拿下就披露，主要是因为中间出过问题。例如在某市，某工厂倒闭了，留下了一块地。由于有私人利益在里面，最后拿出来挂牌，设立了很短的挂牌周期。万科恰好在那个地方没有地，有人天天去国土局去看。一挂出来，万科拿走了。所以对方极为愤怒。地方政府不收我们钱，但是我们已经披露了。后来去证监局举报我们虚假披露。因此，之后所有的都已合同签订为准。7月份我们买了60个亿地，实际披露了30个亿。四季度还是会买很多地。精装修方面，目前是91%占比。装修利润率很低，毛坯还有一部分来自于土地升值。做精装修的目的在于装修负债率高于100%，本身不占用资金，还对毛坯房提供融资功能，有垫资。ROE我们觉得近几年不下降。今年ROE会创历史新高，比去年再提升1-2%，未来可以维持在比较高水平上。工厂化，去年300万平，可能需要在这个规模上停留一段时间。如果预售款监管有变化，会迅速推进。绿色建筑，没有统一目标。现在工厂化的成本比非工厂化的成本每平米高300元，以前是600-800元，现在下降了很多。随着人工成本上升，传统方式成本上升，会导致现在的差距在缩小。对房企来说，最好的策略是在卖房子之前盖房子越快越好，卖房子之后盖得越慢越好，因为盖得越慢投入就越慢，折现来看越合算。因此在这一点上工厂化优势并不能体现出来，工厂化的特点在于很快能竣工。工厂化的最大价值在于，不管开工面积多大，都能保证质量的稳定性。工厂化会提高管理半径，一般当公司管理面积超过2000万平米，就会有压力；但是工厂化没有管理界限。另外就是推进机械化。公司在这方面花了1个亿，派人到日本培训学习机械化水平。盖房子最容易出问题的是漏水、开裂、抹灰等方面。在中国，施工严重依赖于工人的技术水平（可能会偷懒），而在日本，比如抹灰就有抹灰机，对工人的技术要求很低。另外例如窗框尺寸是标准的，导致后来开裂漏水主要是这个。在日本，窗户填缝是用一个注射器，填满之后就好了。工人工作比较轻松，不容易偷工减料。用机械化的方式，就算把全国的10亿平米都用这个做都没问题。而工厂化的墙是不需要抹灰的。节能减排是国家战略，在这方面有很大的扶持力度。支持手段常用的第一个是减税，第二是奖容积率，通常可以增加3%的建筑面积，也就是奖励了3%的可售产品。
公司认为衡量地产商真正价值主要看三个指标：第一，要看发展到最终的规模能有多大，而增速并不重要。万科并不介意别的公司短期内超过我们，而在意的是能否做到更大的规模。短期内超过的原因可能很偶然，比如融资了等等。我们只要保证能够做到更大规模的能力就可以了。我们用合作的方式来验证能够做更大的规模。只要规模增加了，到时候再把合作的股权买回来就可以，因为我已经证明了我的能力是可以做到这么大的。第二，要达到这个最大的规模，需要融资多少次。因为每融一次资，就是对股权的一次稀释，作为股东当然希望稀释的程度越少越好。第三，达到永续增长阶段之后的ROE有多高。因此综合到一个指标的话，就是把最终的规模乘以永续增长后的ROE，再除以所需要的融资次数。这个值越大越好。
问：关于钢结构。
钢架结构有很大缺陷。世贸就是全钢结构，在它倒了之后，所有的建筑全部改成混凝土结构。世贸的结构是由空心钢管组成的，像麦子一样。缺点就是软，火一烧就倒。现在的建筑物都是采用外挂钢架，混凝土内核。
问：万科会不会考虑B股转H股？
如果可以做，会考虑。H股虽然价值不大，但B股毫无价值。相比之下，B股转H股还是可以做的。H股依然是国内公司，只不过在境外上市，因此H股还是需要国内的审批，只不过两边同时审批。融资和A股是一样的。香港能够融资的都是红筹股。复地当初退市就是因为香港没有融资功能，而又必须披露很多信息。
问：上半年公司拿地不多，今年拿地总体会不会偏少？
一般情况下是在地价高位的时候降仓。今年地价并不高，并且很难再下降，所以万科不会降仓。4季度是拿地的好时候。今年地价在过去三年还是最低的。上半年之所以拿地较少，是因为合适的机会比较少。下半年拿地的机会会多一些，可选范围也会更多一些。
问：如何更好地衡量周转率？
根据上市公司披露的信息来看，土地储备开工率这个指标更好，即用T年开工面积除以T-1年的土地储备。30%以上算是比较合理，现在行业平均百分之十几。
问：公司如何提高抵御风险的能力？
业务布局多元化，如果所有业务都在同一个城市，风险自然会较高。多元化一些会比较分散。我们对商业地产比较谨慎。因为我们认为电商取代实体是一定会发生的。传统零售企业也在往电商转。转的快的活下来，慢的可能会比死。而为零售提供地点的商业地产就比较危险。目前华东区域市场特别差，主要是房子太大了。我们要求项目分布要均匀。一线、二线、三线都有布局。市区要有，郊区要有，高层、别墅都要有。坚持快速周转，减少土地储备年限。 问：关于万科的管理机制。 万科管理机制更像美国的三权分立。美国允许州之间的制度竞争，人口迁徙。万科允许各地方公司有一些细节调整。在定价、投资、拿地、产品规划等方面允许子公司有不同的风格。例如，杭州公司就在与绿城拼品质。绿城的特点就是外墙贴石材。这样容易积水漏水，而且热胀冷缩一段时间石材就会掉，再贴的话颜色就不一样。另外石材性价比偏低。后来我们也跟绿城拼品质，贴石材。万科杭州公司的品质绝不次于中国任何一个地产商。杭州公司用了5%的收入创造了20%的利润。后来我们把杭州公司总经理调到总部来管质量。 对于行业内其他企业，更多的是一个领袖，一种声音，下面都在无限表达对领袖的忠诚。(以下是一段对S公司的精彩评论，此处暂时不表) 而在万科，对于下属不听上面的话，至少是中性的。不会对上面的决策不折不扣的执行。只有美国的制度才能保证如此大的国家治理还能这么好。一个集权的国家肯定会有一个管理半径的极限，因为中央处理的信息是有限的。 怎么看上海珑原？个人认为，未来会赚钱的，微利，不亏钱。
_____________
陈聪中信证券地产研究员
维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）
万科A(000002):将考虑B股转H股可行性
■证券时报
中集集团宣布试水B股转换H股后,身处窘境的B股群体似乎觅得了一条可行的复
苏路径.昨日,万科A(000002)董事会秘书谭华杰对证券时报记者表示,寻求融资出路
一直为万科所关注,虽然目前没有明确意向,但万科会考虑B股转换H股的可行性.
对于中集集团开启的B股破冰之旅,谭华杰称,这无疑为所有B股上市公司开拓了
一条新路.他同时表示,对于A股与B股差价较高的公司,B股转H股价值更大.
目前,沪深两市共有108家B股公司.国金证券分析师罗立波分析称,从B股公司自
身的业务实力, 大股东的资金实力等方面考虑,中集集团B股转H股的案例,不具备广
泛的示范效用.他认为,目前B股板块中能够效仿的可能只有万科B(200002).
谭华杰亦表示:"尽管对于房地产公司而言,H股市场的融资价值并没有想象中高
,但反观B股市场,B股转H股还是可以做的."
近年来, 由于楼市调控,房企在资本市场的融资遭遇壁垒,万科更多依靠信托来
募集资金.
与此同时, 反映房企融资成本的资本化利息费用在不断增加.半年报显示,万科
今年上半年借款利息支出高达26亿元,同比上升40%,超过其净利50亿元的一半,其借
款利息资本化率更是由2011年的8.6%上升到9.2%, 凸显出万科今年融资成本呈上升
趋势.因此, 尽管万科目前手握470亿元现金,资金链较为充裕,但若要维持稳健扩张
的步伐,新的融资平台依旧对其有着较大吸引力.
今年5月, 万科收购南联地产控股(01036.HK)73.19%的股份,此举当时就被市场
解读为万科向香港上市迈进的第一步.
然而, 南联地产控股本身是上市公司,据联交所相关规定,上市公司收购完成后
的两年不得有重大资产重组,这意味着,两年后南联地产才可作为万科在港的融资平
台来使用.而如果此番中集集团B股转H股成功,万科融资的选择无疑会更多.
招商入股两房企 与万科合作项目待考
2012年08月23日 09:17
来源：观点地产网
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观点地产网武瑾莹 在上半年以价换量取得成功之后，招商地产积极寻找更多的土地以谋后续发展也是很自然的事情。
略为特别的是，招商最新的扩张并不是通过招拍挂，而是以收购其他公司股权的方式，更为有趣的是，这两家公司，天南地北相隔甚远，一家在哈尔滨一家在深圳。
股权收购万科项目
8月21日晚，招商发布公告称，以股权转让的方式收购招商嘉天与万科滨海两家房企，获得两房企所属的13宗地块，土地总面积325,530平方米，总建筑面积953,833平方米，地价总额约36亿。
公告显示，招商地产收购的两家房企分别是哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司与深圳市万科滨海房地产有限公司，招商地产分别收购了两家房企各50%的股权，在两公司董事会中占多数表决权，两房企成为招商地产控股子公司。
据了解，招商嘉天现拥有哈尔滨市香坊区编号为3-12-4-2618至3-12-4-2624的7宗地块的土地使用权。上述地块用地总面积为188,280平方米，计容积率建筑面积为608,563平方米，土地用途为住宅、商服用地，普通住房用地使用年限70年，其他商服用地使用年限40年。地价总额约为63,822万元。
万科滨海现拥有深圳市盐田区沙头角中心区J211及J237等6宗地块的土地使用权。上述地块用地总面积为137,250平方米，计容积率建筑面积为345,270平方米，土地用途为商业服务业设施用地，使用年限为40-50年，地价总额为296,300万元。
很显然，在招商刚刚获得股权的这两个项目中，万科滨海项目因是和万科合作而尤为引人关注。
而深圳万科方面人士透露称，其实和招商进行合作此前已经有联系，而且早已明确，这次只不过是将一半股权交给招商，以坐实合作之名。
合作出于风险考虑
对于这次股权收购土地，招商董秘刘宁向观点地产新媒体表示这是正常的公司行为。
至于为何万科愿意出让股权，刘宁只表示“或许万科是出于对风险的考虑”。
东莞证券地产分析师何敏仪则认为，对于招商这种资金状况比较好的龙头企业来说，现在寻找合适的机会扩展是很容易理解的，而且招商今年在拿地方面并没有超过预期。
事实上，从最近来看，土地市场明显回暖，在拿地方面动作积极的房企也越来越多，就连万科董秘谭华杰也在一次活动上表示：“下半年拿地的机会会多一些，可选范围也会更多一些。”
除了万科有这样的判断之外，仅两个月来，中海、龙湖等多家房企也重回战场，开始大规模拿地。
对此，何敏仪认为，相比通过招拍挂拿地，能够找到合适机会以股权收购的方式获得土地是此时更好的方式。
其称，虽然目前土地溢价还不算太高，但因基础地价并没有出现明显下降，所以拿地成本还是比较高的，而上市公司如果能通过合作方式拿地，可以选择的项目也会比较多。
上述人士认为，下半年房企在拿地方面应该会维持目前的情况，不过一些具体项目也可能出现不同的情况。
何敏仪进一步称，此前万科和招商有过合作，因此双方再次合作也不足为奇。
而深圳今鹰地产营销总经理林晓华则称，万科选择招商并不出人意料，因为在深圳同等级的几家上市公司中，华侨城的项目和万科项目为竞争关系，而金地在项目操作上的能力目前看起来略逊于招商。
“万科和招商进行合作是最好的选择，也是唯一的选择。”林晓华如此表示。
壹海城运作待考
或者正如上述业内所说，万科招商此次合作“不足为奇”，但对于此项目的前景，林晓华的态度颇为保留。
资料显示，此次招商收购万科股权的这几块地目前已经是即将面世的一个大型综合体项目，命名为“壹海城”。
壹海城共分六期开发，2012年底内有望入市的是首期公寓和写字楼，其中，230多套公寓主打150-160的平层和80平方米左右的复式，另有80-200平方米的写字楼。壹海城建筑面积共约35万平方米，后期还将陆续开发购物中心、海岸商业街、艺术中心、超高层酒店、写字楼等。
而值得关注的是，在该项目的分工上，由向来甚少涉足商业地产的万科却在此项目中主要负责商业部分的开发。万科将负责10万㎡的写字楼+3.2万㎡的商业，合计建筑面积达13.2万㎡；而10万㎡的商务公寓+5.5万㎡的五星级以上标准酒店由招商地产负责，合计15.5万㎡。
不过最新消息显示，壹海城项目预计9月15号开放营销中心，月底开盘，首期主推150平米大复式单位。
林晓华由此判断，让商业经验较少的万科来负责商业，或许是因为这个项目计划先做住宅部分以聚集人气，同时以快速销售拿回成本，然后可以慢慢发展商业。
但林晓华续称，虽然盐田区未来的发展前景看好，从住宅来看，因价格还处于比较合理的位置，应该可以支持销售。但目前该区域的人群消费力相对较低，对商业不能形成有力支撑，也难以满足写字楼的供应。
在这样的判断之下，林晓华认为，万科选择和招商合作，的确是出于对风险的分担，更为主要的是两家公司在住宅项目都有很多客户的累积，对销售帮助较大。