meng-h
发表于 2012-4-6 22:06
[转载]花开成都—城市综合体中突围的花样年作者: 翟敬勇时间: [ 2012-04-06 14:05 ]
原文地址：花开成都—城市综合体中突围的花样年作者：岁寒知松柏
下文写于一个月前，是受人之邀用一天时间仓促完成的，在此之前本人极少关注地产股，工作中亦从未接触过地产业的经营，对这个行业的运营几乎一无所知。我之所以上传这篇比较幼稚的分析，主要是希望能够抛砖引玉，借机向大家学习补课，毕竟地产是个大行业，牵连甚广。
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HK1777花样年控股成立于1996年，立足深圳，花开中国，是花样年控股的企业梦想。自2009年上市后，其总资产由上市前的50亿人民币激增到目前的180亿，公司于2009年和2010年分别购入土地200万平米和445万平米，总土地储备面积由上市前的300多万平，增长到目前的827万平，并且尚有496万平的购入框架协议。其发展重心也由深圳这个大本营，转移到成都，虽然近两年深圳和成都的在建和销售面积及金额占比都是4成多，但目前的土地储备中，成都已经占到61%，花样年已经成为成都地区最有影响力开发商之一。花开中国尚需努力，花开成都已然实现。
房地产股的估值方法
让我们先看一下HK1777过去5年的杜邦分析表：
表1：HK1777的杜邦分析
2007年2008年2009年2010年2011年ROE6.5%7.3%10.0%18.0%20.0%净利率9.0%7.0%15.0%18.0%21.0%负债率75%77%67%71%68%周转率18%24%22%29%31%
从上表我们可以发现，HK1777过去5年的基本财务指标趋势向好，以目前3.5倍的PE，0.68的PB，4.26%的派息率，对应20%的ROE，看起来估值是明显偏低的。
但是，房地产是一个受政策影响很大的周期性行业，其市场估值与普通的制造业公司区别很大，简单的PE和PB估值，可能并不是太有参考价值。另一方面，目前国内绝大部分房地产公司，由于近些年都在开足马力拿力和开发，其经营现金流和自由现金流几乎都是负数，所以用DCF来做绝对估值也不合适。
笔者此前从未接触过房地产业，对其具体经营几乎一无所知，但房地产业对我们的经济生活影响巨大，上市公司中的房地产股，以及有地产业务的其它行业股票比重非常大，这都使得我们有必要对这个行业的股票做一些学习和了解。
在查阅华样年过去三年的财务报表，并对比国内地产业的龙头万科（000002SZ）的财报后，笔者认为以地产公司的土地储备，按它过去和现在的销售净利率，推算出土地的净资产价值，再按一定的安全边际折成现值，可能是一个比较合理的估值方式。
而对于地产公司股价中短期的目标值，则主要以在建项目可售面积、预计竣工面积和已签约的合同销售金额及预收的按金为依据，结合公司自身的开发进度和特点，估算出未来一年的营业收入及净利润，从而得出市盈率，并与地产同行的平均估值比较，来推算股价的目标值和估值水平的高低。
巴菲特说，股票估值只是求得一个模糊的正确，不需要精确的错误。事实上，由于股票市场动荡多变，而房价涨跌和成交量对地产股的净利率影响又极大，所以地产股的研究分析尤其困难。当然，本人从未接触过房地产业的营运，也没有深入研究分析过地产股，能力圈可能才是问题的关键。无论如何，还请容笔者先做一些稚嫩的推算和分析，希望能抛砖引玉。
花样年的两种估值
通过查看花样年2011年的年度报告，笔者简单整理了如下土地数据：
表2：HK1777的土地情况http://s13.sinaimg.cn/middle/627a300fgbce557a422ac&690
注1、
大溪谷项目共156万平，地价281元/平米；桂林项目223万平，地价393元/平，其它项目均价不到1000元/平米。
注2、
花样年2011年合同销售金额70亿元，面积74.6万平米，销售均价为9383元/平米，按2011年21%的净利率计，每平米建成出售利润约为1970元。
花样年目前在建和待建的土地，基本处于三四线城市，一二线城市比例极少，详情可以参阅2011年年报和中报。虽然花样年的土地位置三四线居多，但它的开发项目在当地偏高档，如下图：http://s10.sinaimg.cn/middle/627a300fgbce555d16f29&690
因此，花样年的项目，整体受“三限”（ 限购、限贷、限价）影响相对要小，故其土地建设和变现情况相对乐观。
我们假设未来5-10年，房价能基本维持目前水平不变，建安成本及税费率也基本维持现有水平，那么花样年827万平米的土地储备，可实现利润163亿元，加上目前的净资产58亿元，净资产价值合计为221亿人民币。考虑到折现率，我们给予50%折扣，故估值110亿人民币，折每股2.6港元，较现价有175%的上升空间。如果未来房价下跌10%左右，按每平米1400元利润估算，则每股折现价约为2港元。
我们再测算一下花样年2012年的营业收入和净利润。笔者查阅万科的财报，发现万科的资产负债表上的预收账款，基本与次年损益表上的营业收入一致。比如2010年末的预收账款与2011年的营业收入都是700多亿，而2011年的预收账款是1100多亿，由此我们可以简单估算出万科2012年的营业收入大概是1100亿左右。
万科的特点是周转高、开发短、毛利低、回款快，其土地储备基本只够3年的开发量，其动工到封顶预售的期间约1年，签约收款到交房确认收入的期间也是1年左右。万科的这种模式的优点是对政策和市场的应变和适应能力强，财务风险小。缺点是享受土地增值额小，不过缴纳的土地增值税相对也要少些。在近两年中央对房地产的坚决调控下，万科声称已经准备2012全年过冬，并且对国家政策表示全力支持，这种表态也证明了其经营模式的优越性。
反观花样年，2011年竣工面积约70万平米，预计今年竣工80万平米左右，按这个进度，现有的土地储备能开发10年以上。如果扣除成都大溪谷和桂林2个计划按15年期开发的项目，那也可以开发6年以上。在目前房价走势不明朗的背景下，储备过多无疑增大了风险和不确定性。
笔者曾致电花样年，投资者关系部的工作人员说，公司每年的合同销售金额中，有4成左右为现房，也就是说这部分合同销售不会像万科那样进入预收账款科目，而是直接列入了当期的营业收入。另外，签订的合同中，由于写字楼和商铺等商业地产较多，所以有40%的合同是一次性付款的，整体可以达到70%左右的划款率。
按目前资产负债表上预收按金26.2亿来推算，对照上边的比例，估计2012年营业收入为62亿元。由于公司2011年营业收入为56亿元，但实际合同销售达到70亿元，公司声称2012年保守规划合同销售72亿元，我们取70亿元做营业收入，并假设今年因房价小幅下跌，毛利率下滑10%左右，净利率由2011年的21%下降到15%，则2012年净利润约为10.5亿元（略低于2011年的11.5亿元），EPS0.25港币，按目前香港主要地产股7倍左右平均的PE估值，合理价位1.75港元。
1.75港元对照前边按净资产价值法估算的2.6元、2元，我们取中间数2港元，相较目前市场价0.96元有108%的估值空间。
风险和不确定因素
通过上边的两种推算方法，我们基本能对花样年的估值有一个方向的判断，但有一些风险因素也是必须重视的：
风险一：花样年2011年的负债率较2010年有所下降，有息负债也维持在55亿人民币左右未变，但最近三年手持现金额逐年下降，目前已经只有13亿元。虽然公司今年新开工项目也从去年的188万平减小到100万平，并且从去年起已经不再大幅拿地，公司也对项目建设和完工销售表示乐观，但流动比率从去年的1.73倍下降到目前的1.51倍，表明短期偿债能力有隐忧，故不排除公司增加贷款或采取其它融资手段；
风险二：公司在目前规模尚不是太大的情况下，重点开发城市综合体项目，并且自有的酒店等投资物业迅速增长，目前已经达到24亿元，由于这些投资物业前期回报低下（2011年综合回报仅2%），故占用公司资金比例相对较大。虽然公司表示开发酒店等自有物业长期有利于提高住宅和写字楼价位，也可以筹划调剂土地增值税，但是这对于公司的现金流来说，无疑是一种考验。当然，大股东的背景和实力也许可以提供一些保障。
风险三：国内外经济的不景气，特别是国家对房地产价格合理回归的调控政策，给公司的开发和销售，以及毛利率和净利率带来了较大的不确定性。并且，由于公司在09年和10年拿地较多，目前土地储备可开发时间较长，这也给公司的长期现金流和偿债能力带来压力。
总的来看，花样年以重点发展城市综合体，以三四线城市为核心，有意突围“三限”的战略符合公司的长远利益，而今年前2个月的销售情况也不错，目前的股价对比上述估值，似乎具有较大的安全边际。但是，房地产业对政策的高敏感性，决定了股价的高不确定性。因此，对房地产股的判断，也许信心比估值来得更重要。
申明：以上估值分析仅为学术探讨，不构成投资建议，本人未持有上述相关股票。
阅读全文
meng-h
发表于 2012-4-10 01:55
万达“不能慢下来”资金隐忧显现 来源:中国经营报-中国经营网时间： 2012-04-07 10:57作者：张明字体：大中小
商业经营是场寂寞的长跑，当下遍地花开的灿烂并不代表永久的辉煌。
http://www.cb.com.cn/1634427/20120407/360088.html
商业经营是场寂寞的长跑，当下遍地花开的灿烂并不代表永久的辉煌。或许有感于此，2012年2月15日，万达集团董事长王健林为万达学院开学讲的第一堂课便是万达的企业文化，冀望文化成为助力万达新一轮航程的加油站。
此前，万达创造的“快买、快干、快竣工、多产品组合”高速扩张模式和“订单式商业地产”开发模式为大批中国地产企业所仿效，同时深受资本青睐，但也正是这种创新型商业模式，让万达和王健林遭遇来自各方的质疑与猜度。
毕竟，当市场环境和政策风向有所改变时，万达这艘靠快速扩张打造的“巨舰”不仅没有减速打算，仍准备“以快制快”。而王健林不断抛出新计划，是在“掩盖”旧时疏漏，还是有计划地边追求规模边独善其身?万达给我们提出的是一系列面向未来的问号。
一线调查
万达“不能慢下来”
2012年3月，王健林仍然面带标志性微笑游走在各种争议中。
争议的焦点之一来自于万达航母面对专业化和多元化时的方向选择。与哈佛游学归国的万科董事长王石强调专业化的坚持不同，王健林认为，万达应走相关多元化之路。所谓相关多元化，即发展以商业地产为核心的全产业链，包括商业地产、五星级酒店、连锁百货、文化娱乐、旅游度假等五大产业。
“房地产本身就是一个半世纪的产业，当房地产市场饱和后，想继续繁荣发展会有很大制约。中国房地产已经发展了20年，20年后想让它如现在这般繁荣是不可能的，万达要追求长期稳定发展，只能坚定走相关多元化道路。”看起来，王健林并未因为万达的“大”就忽略思考万达基业长青的方向。
而争议焦点之二，则是在国务院严抓房地产宏观调控的大背景下，一则被万达视为“谣言”的传闻称：万达集团因销售放缓导致资金紧张，一些项目后续拿地、开发费已无法支付，公司已暂停获取新商业综合体项目，并拟进行一些短平快住宅项目开发以弥补资金缺口。同时，万达将裁员35%、降薪20%以应对危机。
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meng-h
发表于 2012-4-15 21:13
万科广州地王地块被收回建纪念馆 原拟建超高楼
http://www.sina.com.cn2012年04月15日 09:56京华时报
据新华社4月14日电广州市城市规划委员会13日审议通过了万科江湾大桥以东地块规划调整。原本规划建设200米高的超高层商住楼修改为文化设施用地，由市政府收回用于建设孙中山纪念馆。
本次规划的地块在广州市大元帅府旁，2007年3月由万科信诚房地产有限公司以4.6亿元的“地王”价格取得该用地的土地使用权。目前根据最初的规划，万科地块拟建设约56层、200米高的超高层商住楼，建筑面积达58624平方米，容积率高达7.754。但规划部门在规委会上表示，因该地区位于老城区，交通压力较大，紧邻珠江及大元帅府，景观区位重要且涉及文物保护单位的保护控制要求，不宜进行高强度开发。目前该楼盘已建成了3层地下停车场。
广州市政府已基本与原业主万科信诚房地产公司达成补偿协议，收回该地块，将用于新建孙中山纪念馆，与大元帅府旧址形成相匹配的综合性展览馆。孙中山纪念馆将按照国家级专题博物馆标准进行建设，集展览、教育、库房、研究、管理功能于一体。按照规划，纪念馆总建筑面积约为6300多平方米，建筑密度为30%，限高为25米，绿地率将达到40%。纪念馆以规划道路分成南、北两部分，道路以北拟建纪念馆建筑主体，道路以南为地面停车场。
meng-h
发表于 2012-4-15 21:21
地产四大天王：谁将引领下半场
2012-04-13 07:41
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导语：过去的黄金十年，万科、中海一直处于引领发展位置，万科声名显赫，中海则低调潜行，随后保利迅速崛起，恒大在后半程插队。
经济观察报 记者 廖杰华 实习记者 张晓龙 谭蕊 随着4月6日保利地产年报的最终公布，地产行业前四强2011年的业绩全部出炉，以年销售700亿为门槛，万科、中海、保利、恒大是无可争议的四大天王。
悄然间，告别野蛮生长的黄金十年，中国房地产市场正在发生深刻的变化：房地产在国民经济中的定位调整；保障房的比例在不断提高；商业地产的分量不断提升；房产税的大面积推广正在酝酿；三、四线城市的房地产市场正蓬勃发展；严厉的调控短期内不会退出，一大批房地产企业在本轮调控中处境艰难，房地产市场的转型、重构的序幕已经拉开。如果要管中窥豹，四大天王是再合适不过的代表。
年报显示，四大天王中，万科仍保持对规模的追求，连续两年销售额突破千亿；中海地产的综合实力无人能及，连续两年净利润过百亿，远超万科；恒大则像只张着血盆大口的八爪鱼，坐拥上亿平方米土地储备，销售面积超越万科，风光且高调；保利一如军队般内敛而强悍，追求速度和规模的合理平衡，综合实力仅次于中海、万科。
以四大天王2011年末的财务指标为线索，我们梳理了未来房地产行业的五个重大发展方向，来探讨这几家龙头企业，谁将引领中国房地产的下半场（万达、绿地因未上市，数据不便统计）。
持续增长能力
万科总裁郁亮说，上半场结束，下半场开赛，万科要多卖房子少拿地；中国海外董事局主席孔庆平说，房地产企业提升创造价值的能力比片面地追求规模更重要；保利地产董事长宋广菊说，保持30%的年增长是合适的，也是必需的；而再次蝉联福布斯中国地产首富的恒大董事局主席许家印则说，对于全年800亿元的目标，很有信心，不可能大幅降价销售。
从当前中央政府对房地产调控的决心以及正在采取的重大举措来看，房地产行业的下半场，房产税可能逐步全面出台，保障房对商品房市场分流作用明显，调控将成为常态，房企的持续增长能力将成为制胜市场的关键能力。
在这一维度，有着较长的可追溯的持续增长历史，拥有卓越管理团队的万科、中海是优胜者。万科，作为国内第一只房地产股票，多年一直保持着销售规模冠军，其持续增长可期。中海地产作为资历最老的房企，拥有30多年发展历史，已经上市20周年，经历了1997年亚洲金融风暴的重创，迅速调整并持续保持行业利润冠军，在2008年全球金融危机中，是行业前十强唯一保持利润增长的企业，根据其年报披露，2007-2011年，中海地产净利润复合增长率达到44.7%，这一高增长率，行业中无出其右。保利地产世出央企，其上市几年以来的迅猛发展一直在冲击万科、中海的行业地位，其持续发展拥有很大的支撑力。
四大天王中，恒大的持续发展可能最不令人放心，尽管其销售已冲至第二，利润已达到第三的位次，然而恒大的净资产仅有349亿，仅相当于万科的50%，支撑800多亿的销售，过高的财务杠杆给公司治理带来相当的挑战；全年超过3000多万平方米的在建面积，103个城市的庞大管理规模，管理半径可以说相当之大。
精细化管控能力
中国房地产市场的下半场，肯定没有过去黄金十年那么好赚钱。温家宝总理的最新表态唤起了大众对房地产价格合理回归的期待，随着中国城市化率超过50%，并进入城市化的后半程，房地产利润回落是大概率事件。随着房地产利润被削薄，粗放经营模式将前路艰难，精细化管理能力将成为房企的关键核心竞争力。
中海地产以小于万科的销售规模，持续保持行业利润冠军，一直是万科学习的对象。万科总裁郁亮两度在其股东大会表示：尽管大家毛利率差不多，但中海的费用水平较出色，中海是万科学习的榜样。中海地产实现较高盈利的关键之一，缘于其有开发环节的精益生产能力。以营业成本/营业收入指标来看，该项营业成本主要是土地及建安成本，2011年，中海地产该比值为57.4%，万科为60.2%，保利为62.8%，恒大为66.7%，也就是说，恒大实现100亿的收入，将较中海多支付9.3亿的成本，以其804亿的规模概算，将多支出70多亿的成本。在费用控制方面，以销售费用控制为例，2011年，中海地产销售费用/销售额仅为0.76%，保利为1.7%，万科则为2.1%，几乎是中海地产的3倍，恒大则更高，达到3.4%，约是中海的4.5倍。几个点，对于四大天王已经实现的销售规模，意味着数十亿的利润。如果房地产行业的毛利降至20%，行业当前普遍3%-5%的销售费用占比，必须精进。
万科的内控管理一直在改进，但是其高管团队的波动，以及各业务环节外包模式，在未来行业利润走低的情势下，有必要反思。万科近两年多位高管离职，2012年以来频遭数轮信任危机，以郁亮为首的管理团队则陷入空前压力，万科长期以财务主导和规模扩张为主的路径依赖再次面临质疑。
保利的销售规模与中海相当，但保利开发业务员工规模是中海的2.8倍，员工效益需要较大提升。恒大在去年底传出裁员30%，今年2月份又传出全球招聘5300人，其管理行为的飘忽、随意，需要更多修炼。
市场整合能力
当前的调控，大量房企已经面临生死存亡的挑战，随着调控的持续与深化，以及中央政府一系列重大举措的陆续出台，房地产行业的整合时代正在来临。谁将有能力整合并不断提升市场占有率？
在这一维度，万科与中海所具备的能力、经验与实力，将有更多的好戏可看。保利拥有独特的背景与实力，也具备较强的整合能力，恒大则可能需要更多专注自己的家务事。
万科拥有678亿的净资产，年收益亦可观，作为房企龙头，其融资能力也具有优势，尤其是万科擅长收购小开发商的土地、项目，合作开发搞得有声有色，而且万科近两年在调控背景下已有意放缓拿地规模，手持342亿现金，可能正在等待掉队的企业。
中海地产每年利润丰厚，又拥有作为20年上市历史的恒生成份股，在国内融资紧缺时段，依然能以远低于国内的利率在香港市场顺利融资。今年2月，中海地产在香港发行7.5亿美元的8年期债券，利率仅为4.875%，今年3月初，万科向深国投申请30亿的信托借款，利率已超过10%。中海一直坚持稳健的财务控制，资金一直充裕，尤其是行业低潮时，资金及融资优势尽显。迄今为止，中海是第一家成功并购上市公司的中资房企，在2008年全球金融危机的低潮期，市场曾传闻中海并购绿城，也正是在2008年，中海地产洽购一家以房地产为主要业务的上市公司（后更名为中国海外宏洋），并于2010年完成并购，完成收购后，当年中海宏洋即实现10亿港元的净利润，2011年，中海宏洋的利润更是超过18亿港元。
保利拥有421亿的净资产，加上其央企独特的背景，39个城市的布局，在未来的房地产市场整合中，将可能是重要的角色。已经拥有的高达1.37亿平方米的土地储备，已经足够恒大努力应付了，未来可能并没有多少精力用于外部整合。
三、四线城市的发展潜力
随着一、二线城市的土地日益稀缺，房企的发展重心逐步下探至三、四线城市。未来中国房地产市场，三、四线城市是关键的战略方向之一，房企在三、四线城市的发展潜力，将在一定程度上决定房企的规模与效益。
中国拥有数量众多的三、四线城市，这些城市及背靠的广大农村，也拥有庞大的人口，在政府力推的城镇化进程中，大量房企在三、四线城市拥有大量机会。
在这一维度，恒大已经领先，恒大的迅速爆发，完全依赖于其他大佬在一、二线城市的深耕，暂无暇顾及之际。三、四线城市的市场不规范、利润创造能力相对较弱，恒大相当激进地在三、四线城市的扩张，对于治理管控提出了较高要求，恒大能否保持当前的发展势头，有赖于整理好自己，提升管理能力。
万科、保利在三、四线城市的布局则秉持不急不徐的节奏，万科全国布点54个城市，保利布点39个城市，尽管远少于恒大的进军城市的数量，但亦属在三、四线城市布局规模相当可观的房企。中海地产一直在一、二线城市着力，中海宏洋作为中海地产旗下进军三、四线城市的独立上市平台，两年左右的时间，已经布局于10个三线城市，行动迅速而劲猛，拥有其他企业多线混同作战所不具备的独特优势。
商业地产开发与运营能力
随着中国城市化日渐丰满，比照今日之香港，是新鸿基、九龙仓等拥有大量商业物业房企的天下。以中国之幅员辽阔，商业地产持续的现金流具备无限的想象空间。
在这一个维度，万达是一个缺席的主角，因为未上市，没有可供参照的数据，未能比对分析。如果万达自身的经营管理不出大的问题，在商业地产的发展方面，万达已经形成的经营模式、规模优势，是包括四大天王在内的房企暂时无法望其项背的。
四大天王的商业地产，目前都处于起步阶段，而已经迈出一小步的是保利、中海。2011年，保利实现物业租赁、展览服务、商场和酒店经营收入超过8亿元，在广州、佛山、成都拥有投入运营的商业物业达到50万平方米。
中海地产则在香港、北京、深圳、成都等地拥有投入运营的写字楼、酒店达到41万平方米，2011年的租金收入达到3.6亿港元。同时中海已经列入发展计划的商业物业超过260万平方米，在未来3年内，将有合计近40万平方米的5座环宇城购物中心投入运营。
万科还处在是否进军商业地产的战略犹豫阶段。这既涉及到万科对中国房地产未来的理解，也涉及到万科两代领导人王石和郁亮在理念上的冲突。万科至今没找到一条适合万科的商业开发体系。
恒大巨大的开发量中，被动持有部分商业物业，但基本都分布在三、四线城市，需要较为漫长的市场培育期，三、四线城市商业地产的盈利能力亦是堪忧，甚至可能拖累恒大整体发展速度。
过去的黄金十年，万科、中海一直处于引领发展位置，万科声名显赫，中海则低调潜行，随后保利迅速崛起，恒大在后半程插队。综合以上分析，四大天王在五个维度中，中海的指标最优，万科或可能更有机会继续引领，或者是万达，又或者是有如恒大一般爆发并挤到前台者，谁将引领中国房地产的下半场，拭目以待。
记者 廖杰华 实习记者 张晓龙 谭蕊
随着4月6日保利地产年报的最终公布，地产行业前四强2011年的业绩全部出炉，以年销售700亿为门槛，万科、中海、保利、恒大是无可争议的四大天王。
悄然间，告别野蛮生长的黄金十年，中国房地产市场正在发生深刻的变化：房地产在国民经济中的定位调整；保障房的比例在不断提高；商业地产的分量不断提升；房产税的大面积推广正在酝酿；三、四线城市的房地产市场正蓬勃发展；严厉的调控短期内不会退出，一大批房地产企业在本轮调控中处境艰难，房地产市场的转型、重构的序幕已经拉开。如果要管中窥豹，四大天王是再合适不过的代表。
年报显示，四大天王中，万科仍保持对规模的追求，连续两年销售额突破千亿；中海地产的综合实力无人能及，连续两年净利润过百亿，远超万科；恒大则像只张着血盆大口的八爪鱼，坐拥上亿平方米土地储备，销售面积超越万科，风光且高调；保利一如军队般内敛而强悍，追求速度和规模的合理平衡，综合实力仅次于中海、万科。
以四大天王2011年末的财务指标为线索，我们梳理了未来房地产行业的五个重大发展方向，来探讨这几家龙头企业，谁将引领中国房地产的下半场（万达、绿地因未上市，数据不便统计）。
持续增长能力
万科总裁郁亮说，上半场结束，下半场开赛，万科要多卖房子少拿地；中国海外董事局主席孔庆平说，房地产企业提升创造价值的能力比片面地追求规模更重要；保利地产董事长宋广菊说，保持30%的年增长是合适的，也是必需的；而再次蝉联福布斯中国地产首富的恒大董事局主席许家印则说，对于全年800亿元的目标，很有信心，不可能大幅降价销售。
从当前中央政府对房地产调控的决心以及正在采取的重大举措来看，房地产行业的下半场，房产税可能逐步全面出台，保障房对商品房市场分流作用明显，调控将成为常态，房企的持续增长能力将成为制胜市场的关键能力。
在这一维度，有着较长的可追溯的持续增长历史，拥有卓越管理团队的万科、中海是优胜者。万科，作为国内第一只房地产股票，多年一直保持着销售规模冠军，其持续增长可期。中海地产作为资历最老的房企，拥有30多年发展历史，已经上市20周年，经历了1997年亚洲金融风暴的重创，迅速调整并持续保持行业利润冠军，在2008年全球金融危机中，是行业前十强唯一保持利润增长的企业，根据其年报披露，2007-2011年，中海地产净利润复合增长率达到44.7%，这一高增长率，行业中无出其右。保利地产世出央企，其上市几年以来的迅猛发展一直在冲击万科、中海的行业地位，其持续发展拥有很大的支撑力。
四大天王中，恒大的持续发展可能最不令人放心，尽管其销售已冲至第二，利润已达到第三的位次，然而恒大的净资产仅有349亿，仅相当于万科的50%，支撑800多亿的销售，过高的财务杠杆给公司治理带来相当的挑战；全年超过3000多万平方米的在建面积，103个城市的庞大管理规模，管理半径可以说相当之大。
精细化管控能力
中国房地产市场的下半场，肯定没有过去黄金十年那么好赚钱。温家宝总理的最新表态唤起了大众对房地产价格合理回归的期待，随着中国城市化率超过50%，并进入城市化的后半程，房地产利润回落是大概率事件。随着房地产利润被削薄，粗放经营模式将前路艰难，精细化管理能力将成为房企的关键核心竞争力。
中海地产以小于万科的销售规模，持续保持行业利润冠军，一直是万科学习的对象。万科总裁郁亮两度在其股东大会表示：尽管大家毛利率差不多，但中海的费用水平较出色，中海是万科学习的榜样。中海地产实现较高盈利的关键之一，缘于其有开发环节的精益生产能力。以营业成本/营业收入指标来看，该项营业成本主要是土地及建安成本，2011年，中海地产该比值为57.4%，万科为60.2%，保利为62.8%，恒大为66.7%，也就是说，恒大实现100亿的收入，将较中海多支付9.3亿的成本，以其804亿的规模概算，将多支出70多亿的成本。在费用控制方面，以销售费用控制为例，2011年，中海地产销售费用/销售额仅为0.76%，保利为1.7%，万科则为2.1%，几乎是中海地产的3倍，恒大则更高，达到3.4%，约是中海的4.5倍。几个点，对于四大天王已经实现的销售规模，意味着数十亿的利润。如果房地产行业的毛利降至20%，行业当前普遍3%-5%的销售费用占比，必须精进。
万科的内控管理一直在改进，但是其高管团队的波动，以及各业务环节外包模式，在未来行业利润走低的情势下，有必要反思。万科近两年多位高管离职，2012年以来频遭数轮信任危机，以郁亮为首的管理团队则陷入空前压力，万科长期以财务主导和规模扩张为主的路径依赖再次面临质疑。
保利的销售规模与中海相当，但保利开发业务员工规模是中海的2.8倍，员工效益需要较大提升。恒大在去年底传出裁员30%，今年2月份又传出全球招聘5300人，其管理行为的飘忽、随意，需要更多修炼。
市场整合能力
当前的调控，大量房企已经面临生死存亡的挑战，随着调控的持续与深化，以及中央政府一系列重大举措的陆续出台，房地产行业的整合时代正在来临。谁将有能力整合并不断提升市场占有率？
在这一维度，万科与中海所具备的能力、经验与实力，将有更多的好戏可看。保利拥有独特的背景与实力，也具备较强的整合能力，恒大则可能需要更多专注自己的家务事。
万科拥有678亿的净资产，年收益亦可观，作为房企龙头，其融资能力也具有优势，尤其是万科擅长收购小开发商的土地、项目，合作开发搞得有声有色，而且万科近两年在调控背景下已有意放缓拿地规模，手持342亿现金，可能正在等待掉队的企业。
中海地产每年利润丰厚，又拥有作为20年上市历史的恒生成份股，在国内融资紧缺时段，依然能以远低于国内的利率在香港市场顺利融资。今年2月，中海地产在香港发行7.5亿美元的8年期债券，利率仅为4.875%，今年3月初，万科向深国投申请30亿的信托借款，利率已超过10%。中海一直坚持稳健的财务控制，资金一直充裕，尤其是行业低潮时，资金及融资优势尽显。迄今为止，中海是第一家成功并购上市公司的中资房企，在2008年全球金融危机的低潮期，市场曾传闻中海并购绿城，也正是在2008年，中海地产洽购一家以房地产为主要业务的上市公司（后更名为中国海外宏洋），并于2010年完成并购，完成收购后，当年中海宏洋即实现10亿港元的净利润，2011年，中海宏洋的利润更是超过18亿港元。
保利拥有421亿的净资产，加上其央企独特的背景，39个城市的布局，在未来的房地产市场整合中，将可能是重要的角色。已经拥有的高达1.37亿平方米的土地储备，已经足够恒大努力应付了，未来可能并没有多少精力用于外部整合。
三、四线城市的发展潜力
随着一、二线城市的土地日益稀缺，房企的发展重心逐步下探至三、四线城市。未来中国房地产市场，三、四线城市是关键的战略方向之一，房企在三、四线城市的发展潜力，将在一定程度上决定房企的规模与效益。
中国拥有数量众多的三、四线城市，这些城市及背靠的广大农村，也拥有庞大的人口，在政府力推的城镇化进程中，大量房企在三、四线城市拥有大量机会。
在这一维度，恒大已经领先，恒大的迅速爆发，完全依赖于其他大佬在一、二线城市的深耕，暂无暇顾及之际。三、四线城市的市场不规范、利润创造能力相对较弱，恒大相当激进地在三、四线城市的扩张，对于治理管控提出了较高要求，恒大能否保持当前的发展势头，有赖于整理好自己，提升管理能力。
万科、保利在三、四线城市的布局则秉持不急不徐的节奏，万科全国布点54个城市，保利布点39个城市，尽管远少于恒大的进军城市的数量，但亦属在三、四线城市布局规模相当可观的房企。中海地产一直在一、二线城市着力，中海宏洋作为中海地产旗下进军三、四线城市的独立上市平台，两年左右的时间，已经布局于10个三线城市，行动迅速而劲猛，拥有其他企业多线混同作战所不具备的独特优势。
商业地产开发与运营能力
随着中国城市化日渐丰满，比照今日之香港，是新鸿基、九龙仓等拥有大量商业物业房企的天下。以中国之幅员辽阔，商业地产持续的现金流具备无限的想象空间。
在这一个维度，万达是一个缺席的主角，因为未上市，没有可供参照的数据，未能比对分析。如果万达自身的经营管理不出大的问题，在商业地产的发展方面，万达已经形成的经营模式、规模优势，是包括四大天王在内的房企暂时无法望其项背的。
四大天王的商业地产，目前都处于起步阶段，而已经迈出一小步的是保利、中海。2011年，保利实现物业租赁、展览服务、商场和酒店经营收入超过8亿元，在广州、佛山、成都拥有投入运营的商业物业达到50万平方米。
中海地产则在香港、北京、深圳、成都等地拥有投入运营的写字楼、酒店达到41万平方米，2011年的租金收入达到3.6亿港元。同时中海已经列入发展计划的商业物业超过260万平方米，在未来3年内，将有合计近40万平方米的5座环宇城购物中心投入运营。
万科还处在是否进军商业地产的战略犹豫阶段。这既涉及到万科对中国房地产未来的理解，也涉及到万科两代领导人王石和郁亮在理念上的冲突。万科至今没找到一条适合万科的商业开发体系。
恒大巨大的开发量中，被动持有部分商业物业，但基本都分布在三、四线城市，需要较为漫长的市场培育期，三、四线城市商业地产的盈利能力亦是堪忧，甚至可能拖累恒大整体发展速度。
过去的黄金十年，万科、中海一直处于引领发展位置，万科声名显赫，中海则低调潜行，随后保利迅速崛起，恒大在后半程插队。综合以上分析，四大天王在五个维度中，中海的指标最优，万科或可能更有机会继续引领，或者是万达，又或者是有如恒大一般爆发并挤到前台者，谁将引领中国房地产的下半场，拭目以待。
meng-h
发表于 2012-4-15 22:49
房地产信托逆市回暖或是假象 难掩融新还旧嫌疑
http://www.sina.com.cn2012年04月14日 01:54中国经营报微博
杜丽娟
随着楼市回暖，房地产信托依赖“政策”而动的属性再次突显。近期发行的房地产信托预期年化收益率普超10%，动辄五六亿元的大型房地产信托频现。其中，规模最大的产品为中信信托的漳州万达广场，募集规模达15亿元。
这是否意味着房地产信托将迎来新的春天？
“从房地产信托的收益率来看，目前并没有回升到足够高的水平以覆盖其风险，这些回暖也只是表面现象，很可能是雷声大雨点小，看似发行回升，实际上冬天还未真正结束。”诺亚财富管理中心研究员肖闰月分析认为。
在受访的多位业内人士看来，尽管规模和收益均呈现回暖之势，但难掩很多房地产信托融新还旧、穿马甲的嫌疑。
发行回暖
房地产信托在沉寂多个月后开始出现回暖迹象。
诺亚财富数据显示，4月2日~4月8日，房地产信托的发行规模及规模占比分别为14.90亿元和37%，仅次于工商企业信托，环比均大幅上升。
“从各行业总规模上看，投向最大的为房地产行业，而单只产品募集规模最大的也是房地产类，平均募集金额为2.46亿元，较前几月有所增加。”肖闰月告诉《中国经营报(微博)》记者。
而随着房地产信托发行规模的回暖，房地产信托预期收益也稳中有升。普益财富数据显示，从预期收益率上看，近期发行的产品预期收益率较之前有所提高，以期限为12个月、18个月、24个月和36个月的产品为例，3月份发行的平均收益率分别为12.25%、10.50%、12.06%和11.83%，较2月份分别上涨68.33%、5%、115%和27.08%。
“主要原因是信托公司没有找到合适的利润点，而房地产信托较高的收益以及关注热度仍成为首选。”用益信托研究员岳婷说。在岳婷看来，信托依赖政策而变化的属性，必然因为政策而发生调整，当前很多产品的发行规模较之前有所减少，在这样的市场情况下，房地产信托一旦发行规模增加就会占据市场主导地位。
信托人士刘擎认为，今年房地产信托有个大家可能都忽视了的特点，就是大部分是二三线城市的项目，项目规模也比较小。这反映了信托公司对大中城市房价的谨慎，但是否应对二三线城市的项目保持乐观，业内存在争议。
在房地产信托新产品量价回升的同时，许多房地产信托又提前清盘。据不完全统计，中融信托、天津信托、山东信托、华润信托、杭州工商信托、江苏国际信托、华宝信托、中诚信托等多家信托公司旗下均有房地产信托计划提前清盘。
抑或假象
发行回暖和提前到期，看起来矛盾，为何同时存在？
在普益财富研究员范杰看来，目前房地产资金极度紧缺，房地产企业选择用销售款还款的可能性不大；加之今年以来信贷政策并未大幅度的放松，在银根收紧的情况下，房地产开发企业从银行获得贷款的可能性也不大，“如此，提前清盘的一些项目就有可能存在很大的兑付风险”。
因此，范杰认为，此次回暖更多停留在表面。“当前一些信托产品是基于同一或关联项目，开发商或其关联方更换名目、另行融资，主要的方式有直接用‘新信托接盘旧信托’、用‘建筑公司名义申请融资’、‘投资于已成立的信托产品收益权’等。”
用新信托接盘旧信托，已非新鲜事：2011年，四川信托拟发行“青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”，接盘中融信托的“青岛凯悦中心信托贷款集合资金信托计划”。
而今年信托公司又开始在不同项目间腾挪资金。近期，中信聚信汇金地产基金1号开放，2号也于近期发行——其资金投向为星耀地产在天津的天嘉湖二期的项目公司。由于天嘉湖与星耀地产旗下陷入破产风波，有“融新还旧”历史的星耀五洲处于同一地段，被业内人士质疑：“项目公司能保证信托资金只用于天嘉湖项目而不用于星耀五洲吗？接盘意图昭然若揭，其中的蹊跷，颇值玩味。”
不过，也有资深信托人士认为，信托项目资金是专户管理，使用均有银行复核，不会出现挪用项目资金。截至记者发稿前，中信信托并未正面回应质疑。
以建筑公司名义申请融资，也被认为是为房地产企业做嫁衣。四川信托最近发行的一款名为“自贡市荣新建筑工程有限公司流动资金贷款”的集合资金信托计划。资金用途为“用于对向自贡市荣新建筑工程有限公司(荣新建筑)发放流动资金贷款，资金用于其采购建材和补充其他日常经营所需资金”。
上述信托计划显示，融资方容新建筑和抵押人荣新房产同属于荣新集团下属公司，目前容新建筑的主要工程为荣新房产名下“柠都新城”项目。“此次借款无疑就是为‘柠都新城’项目‘输血’。”范杰分析道。
“使用荣新建筑为融资主题，主要就是为了逃避监管层对房地产信托的审查”。范杰认为，当前此类项目实际上是“以工商企业融资之名，行房地产融资之实”。信托公司设计此类产品，有违诚实义务和谨慎性原则。
四川信托相关人士否认“输血”质疑，并称基于保密原因，不愿对记者出具相关证明。
此外，部分信托公司被质疑用“投资信托计划收益权”的方式为之前的信托和其他金融产品接盘。如湖南信托的“湘财盛”系列存续期间闲置的信托资金可以用于投资……信托计划以及受托人认为低风险的其他金融产品。
记者致电湖南信托相关部门，但截至记者发稿，一直无人接听。
“上述产品隐藏了信托资金的最终用途，风险较大，所以投资者在选择时应该谨慎。”范杰提醒。
meng-h
发表于 2012-4-18 00:01
世邦魏理仕：天津写字楼2年内存量消化周期为60年
2012-04-17 17:05
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导语：世邦魏理仕报告，在优质写字楼市场，天津、沈阳、重庆、武汉、成都都存在供应过量的情况，其中，天津到2014年底新增的优质写字楼存量超过500万平方米，消化周期需要60年。
经济观察网 记者 胡芳洁 4月17日，世邦魏理仕发布今年第一季度北京及其他城市优质物业市场回顾。根据世邦魏理仕北京分公司研究部董事陈红飞的报告，在优质写字楼市场，天津、沈阳、重庆、武汉、成都都存在供应过量的情况，其中，以天津最为突出。
根据陈红飞的报告，各个城市优质写字楼的消化周期按此计算：消化周期=目前至2014年底的存量/过去16个季度的平均吸纳量。其中天津到2014年底新增的优质写字楼存量超过500万平方米，消化周期需要60年。
“到2014年底的存量，是把现在在建的项目，按照正常工期估算，到2014年底会有这么多新的项目出来。”世邦魏理仕北京分公司研究部副董事蒋晶亮表示，实际供应量可能会受到政策、市场等的影响；而平均吸纳量，是根据过去4年（16个季度）测算的，是一个保守的估计。
陈红飞表示，天津优质写字楼市场未来会出现大量供应，一个重要原因是新区的写字楼供应过多，其中，在滨海新区于家堡金融区，就存在大量在建的写字楼项目。
meng-h
发表于 2012-4-19 13:39
维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）
万科A(000002):为什么不举牌
■21世纪经济报道
又是一次可能引发争斗的土地竞拍.
业内人士一致认为,4月16日竞拍的东直门香河园3号地块,其稀缺程度也丝毫不
弱于2010年成交的中服地块,它也是最近7年来北京东城区首次出让内城地块.
这一回竞拍又与以往热门地块有所不同.
调控以前的热门地块竞拍,万科也经常光临现场,多少也会举一两次牌或许是做
做样子, 但这一回,万科集团执行副总裁毛大庆虽然也到场,但从头至尾没有举一次
牌;竞拍完成之后,据说"黑着脸"出来的毛大庆对媒体称,要顺应调控,坚决不做地王
.
华远与首创组成的联合体,按道理说也是强强联合,但任志强和刘晓光索性都不
去了,也没有见到任志强像以前那样,在微博上发牢骚.他和潘石屹都选择了沉默.每
一次房地产行业热点都少不了的潘石屹,正在潜心收购上海那些资金困境的项目.
这块地的最终结果, 也如以前热门土地一样,诞生了一匹新的"黑马":南昌市政
投资有限公司.他们以19.15亿元的价格拿下了香河园地块,折合楼面价每平方米257
49元.而华远地产此前设定的最高单价为2.2万元.
从这个结果来看,万科举牌与不举牌也没什么区别.
当天竞拍的企业表现可以分为三类.第一类是上市公司:万科, 首创,首开,这些
企业表现非常理性谨慎;第二类是非上市民营地产,以和裕,懋源为代表,他们都是一
个项目一个项目地做, 拿地比较激进;第三类则是新进京的企业,这些公司拿地几乎
不计算成本.
整个竞价过程除了和裕, 懋源,首开偶有参与外,基本都是大连美尔与南昌市政
之间的较量,在最后的十余轮竞价中,干脆成了这两家"专场对手戏".
这块土地竞拍结局令人深思.对市场冷暖感触最深的,应该是专业的房地产公司
.但这次竞拍,专业房地产公司对这块地,不约而同地表现了谨慎之中的谨慎.全国性
上市开发商, 除了万科作壁上观以外,首开,首创,华远争夺甚少.据说,竞拍后,几大
上市房企相互交流各自的竞拍上限,发现大家算的账竟然达到高度的接近.
南昌市政, 大连美尔这两家非上市房企,则属于不按常理出牌的一类.据南昌市
政最近公开表态称, 他们拿地是因为看好北京市场前景,拿地价格可接受,但尚未作
出地块规划.公司董事长熊一江称,这个价格不算高.
如果从市场反周期操作来看,这些非房企逆市抄底拿地的想法并没有错,但不了
解一线销售情况,也不懂得如何算账的非上市房企们,如此拼力拿地的风险只有以后
检验了.当然,也不能排除这些黑马运气太好,抄到了底.
据一位上市房企高管统计, 去年下半年以来,在土地竞拍市场上,上市房企的身
影越来越少, 而非房地产企业越来越多,它们多数是抱着反周期操作的心理.通常像
东直门香河园地块这种情况,上市房企很少会去参与争夺.
或许,这也就是万科不举牌的原因.
所谓"春江水暖鸭先知",市场冷暖房企自知,非房地产企业的反周期运作也要小
心了.
借用保利地产副总经理余英的一句话, "前些年,我们这些做房地产的听得最多
的就是:"市场这么好, 傻瓜都会做房地产!"但是,这几年,我们看到,等拿地,报建和
建起来房子了,傻瓜真的就是傻瓜了!"
meng-h
发表于 2012-4-21 16:00
万科11盘强收北京市场
文章出处：新北京楼市周刊 作者：赖大臣/文 暴帆/摄 发布时间：2012-04-19
一个成功品牌容纳的是无形的宝贵价值，承担的是催人奋进的崇高责任。树立品牌关注品牌是北京商报社多年来一直奉行的宗旨，作为北京商报的子刊《新北京楼市周刊》长期关注品牌地产企业在新一年里的发展方向。 2012年楼市限购政策的效力将真正显现，房企生存环境不容乐观，请持续关注我们推出的“品牌地产新动向”系列报道，解读品牌房企今年在北京市场的主要动作、方向。
“已经连续两年超过了百亿，今年应该不会比这个水平低。”万科集团执行副总裁北京公司总经理毛大庆向记者表示。虽然北京楼市在3月份出现了小幅回暖之势，但是市场整体情况依然不容乐观，在限购令下拥有购房资格的买房者已经成为了稀缺资源，各大房地产公司全在挖空心思拼抢，万科如何赢得客户青睐成为了记者关心的话题。毛大庆表示，“一是万科开发的产品全是立足于刚需的普通商品住宅，而且一直采取合理定价，符合市场的主流需求；另一方面，今年是万科推盘量最大的一年，其中包括了在售的7个项目和4个新项目，11个项目联动给客户的选择空间更大”。
连续两年销售过百亿元，已经让万科逐步坐上了北京市场老大的宝座，特别是今年，万科的推盘量创造了新高。
高歌猛进
从去年在不到一个月的时间内就连续斩获了4块土地，北京万科在市场的投入被认为不是得到了政策放开的消息就是有点赌注下得太大了，而这在毛大庆的眼中只不过是正常的补货。
从三年前毛大庆正式接掌北京万科后，北京万科的业绩出现了突飞猛进。2009年在中国房产测评中心发布的北京房企销售排名中只位列第7位，而转年的2010年，在搜房网发布的《2010年北京房企商品住宅销售金额排行榜》上，万科就以101.49亿元首次坐上第一的宝座，去年万科又以3925套的成绩位列北京销售套数的冠军，销售金额排名第二。
从中不难看出万科在北京市场提速的惯性，因此今年的高推盘量也是为了维持这一态势。
记者了解到，目前在北京市场上，万科在售的项目包括了金隅万科城、五矿万科如园、住总万科金域华府、中粮万科长阳半岛、万科幸福汇、万科大都会、万科蓝山，同时还有金第万科朗润园、万科蓝、万科金域缇香、京投万科新里程4个新项目入市，总共市场投放量达到了11个。
开发商把精力全放在盘活存量上，而在销售方面也是屡屡创新，面对如此之大的推货量万科如何制定市场策略尤为引人关注。
毛大庆表示，在营销方面要有坚持也要有调整。坚持，是坚持普通住宅定位，发掘首置刚需类客户的核心需求和价值，主打地铁交通、完善配套、户型优化、小区服务等作为提升点。在调整方面首先是整合片区营销模式，以片区为单位，多项目联动，为客户提供全方位选择；另一方面也会加大产品创新力度，培育新的业绩增长点。
坚持战略
对于万科而言，最近一段时间以来精装房策略和利润率不高成为了社会关注点。
“对于精装修房战略万科始终会坚持，尽管现在社会对我们有些误解，但这全属于正常的，作为世界最大的房地产开发公司，万科有责任和义务推行精装修战略，如果放弃反而是行业的一种倒退。”毛大庆坚定地向记者表示。
据了解，在未来北京市场万科产品均将以精装修形式交房。毛大庆表示，关于装修房的标准，万科希望政府能够出台一个统一的标准，便于业界执行，万科也愿意为此做一些工作。在国家标准之前，万科也会制定自己的标准。
记者了解到，2011年万科共超过120个项目有产品交付，累计交付房屋超过6万套，其中大部分为装修房。
“这个量相当于日本一年的精装修房的量。”毛大庆向记者感慨道。
除了坚持精装修，对于万科而言快跑也是其坚持的，也是万科利润不高的主要原因。
“跟其他企业不一样，万科去年在全国新增加项目52个，开工面积1448万平方米，这就要求万科必须采取谨慎的策略，容不得一点冒险。”毛大庆凝重地表示。
他介绍，万科一直强调合理定价的策略。去年的市场其实在9月份之前还是不错的，直到10月之后急转而下。“今年政策的效力将集中显现出来，大家的利润估计会差不多，未来的市场也不会出现大起大落，房地产市场将进入一个平静的微利时代。”毛大庆表示。
商报记者 赖大臣/文
暴帆/摄
“少帅”毛大庆
尽管依然谈笑风生，但是半年后再次见到毛大庆，明显感觉他白头发多了。刚刚从青海“拉练”回来的他，还有点不太适应。
之所以还称他为少帅，并不是说他年轻，而是在他的身上永远可以体会到一种积极蓬勃的向上之力，是一种拼劲，是他给北京万科带来一种新的气息。
来到万科快三年了，毛大庆带给北京万科的变化是有目共睹的，连续两年销售过百亿，在北京万科的历史上这是不曾出现的。
当初选择来到万科，毛大庆就是在寻找一个更加广阔的平台，现在的北京万科，不仅在开发上取得了成绩，同时万科和金隅、住总、五矿、京投、中粮等央企、国企合作，巩固了在快速扩张过程中的安全性，也达到了品牌输出的效果。
“我现在的状态，一方面作为一个职业经理人，要为我打工的企业负责；另一方面我本质上又是一个愤青，怕将来变得愤世嫉俗。”毛大庆笑了笑说。
在一个多小时的专访中，我们很少谈及万科的业绩销售，而更多的是在谈论行业的未来。
“你觉得买房还适合投资吗？”这是记者向毛大庆提出的一个问题。按照他的说法，用不了10年的时间，现在用做投资目的的房产将是一种负担。因为到时候，房地产业将不会是人们所关心和议论的话题，取而代之的是医疗和养老问题。
meng-h
发表于 2012-4-23 13:49
万科回应物业被开罚单 称4月下旬将正式公示
本文来源于《财经网》 2012年04月23日 09:05 我要评论（0）
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万科表示，此次未进行2011年度物业服务收支情况的报道内容“确实对万科星园项目及业主造成负面影响”。
【《财经》综合报道】 近日，北京市住建委向社会公布了包括万科在内的首批未按规定晒账单的六家一级物业企业名单，并对其进行严肃处理。对此，万科回应，称审计工作已于3月开始，待第三方审计结束后再公示。目前已完成数据采集，4月下旬将正式向业主公示结果。
据观点地产网消息，万科解释，北京万科星园小区2012年审计工作定于3月份开始，与北京市建委要求公示的时间接近，经与万科物业沟通并书面确认后，业委会决定待第三方审计结束后，以审计机构出具的内容向业主公示。
北京万科星园已于3月31日完成数据采集，向业委会提交了审计报告初稿。目前正在进行数据核对，预计4月下旬可完成正式的审计报告并向业主公示。
万科透露，该小区每年由业主委员会聘请第三方审计机构对上一年度项目财务收支情况进行审计，并将审计结果向全体业主公示，此项工作自2006年开始已经进行6年，并连续10年坚持每季度向业主公示《季度物业服务报告》。
此外，万科也透露，万科星园小区作为“全国物业管理示范住宅小区”，物业服务企业与全体业主关系融洽，历年第三方客户满意度调查结果均在95分以上。
万科表示，此次未进行2011年度物业服务收支情况的报道内容“确实对万科星园项目及业主造成负面影响”。
meng-h
发表于 2012-4-23 14:24
维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）
万科A(000002):深圳业主数量突破10万,万科提出"万有引力"定律
■证券时报
4月21日,万科(000002)深圳公司召开新闻发布会,公司总经理周彤表示,目前万
科在深圳的业主规模已突破10万人,在当地的市场占有率达到了13%的历史新高.
万科深圳同时在发布会提出了"万有引力"定律,在地产市场进入下半场的阶段,
"万有引力"将成为万科新的竞争利器.周彤解释, "万有引力三大定律",一是质量定
律, 万科内部的调研结果显示,业主选择万科的前三大原因分别是物业服务,房屋质
量和产品设计;二是距离定律, 万科物业和社团业主的距离越近,万科品牌就越赢得
认同;三是互动定律, 据统计84%的业主再次置业首选万科,88%的业主会推荐亲友购
买万科物业.
对于万科深圳出现的装修房质量问题,周彤表示,万科深圳的装修房比重达到八
九成,数量非常大,确实存在一些不尽人意的问题,但万科不会回避,会承担相应责任
,万科加大装修房的战略也不会改变
meng-h
发表于 2012-4-23 14:26
中金电话纪要
meng-h
发表于 2012-4-24 12:17
巴曙松：释放刚需以避免房地产硬着陆
2012年04月23日 14:09 本文来源于 财新网 | 评论（8）
健康的房地产市场应该是刚性需求占绝对主导的市场
【财新网】（实习记者 成杰）国务院发展研究中心金融研究所副所长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松提出，房地产会成为继续拖累投资增长很重要的影响因素。预计房地产投资继续回落，带动增长速度的回落。
巴曙松上周在2012汇丰财富论坛上演讲称，在房地产调控基调没有出现明显变化的背景下，今年一季度GDP增长较去年四季度出现0.8个百分点明显回落后，接下来还有一个轻微的回落，往下拉的力量就是来自于房地产。
今年1-3月，全国固定资产投资同比名义增长20.9%，同期，房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比1-2月回落4.3个百分点；房地产开发企业土地购置面积同比下降3.9%。
巴曙松认为，在保证政策基调的前提下，适度减缩投资，通过政策调整，可以释放一部分刚性需求，房地产投资增速不至于回落很快。“一个健康的房地产市场，应该是刚性需求占绝对主导的市场，所以坚持满足刚性需求是一个重点”，巴曙松表示。
他指出，从历史上看，国内房地产市场分别出现一次软着陆和一次硬着陆。2004年4月-2006年4月，房地产投资增速从51%降到19.7%，是一个温和的回落，视为房地产的软着陆；2008年6月-2009年2月，“前6个月是非常平稳的回落，后面2个月是一下子摔到地上，硬着陆”。
汇丰大中华区首席经济学家兼经济研究亚太区联席主管屈宏斌也在论坛上提出，稳投资是短期内稳经济的关键。
“除了信贷方面有一个适度的放松，使得一些被停工的在建项目继续开工、重新开工以外，在财政方面，增加对保障房的财政支出，这也是稳投资的方面。”屈宏斌提出，为民间投资松绑，开放一些领域给民间资本，激发民间资本的活力，以弥补稳定投资。
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发表于 2012-4-24 23:02
住建部酝酿刺激刚需入市政策 楼市调控方向不变
http://www.sina.com.cn2012年04月24日 05:23中国证券网-上海证券报微博
记者 于祥明 于兵兵
在严格执行房地产市场调控政策的大背景下，楼市新一轮刺激刚需入市的政策正积极酝酿。
接近住建部人士向记者证实，近期包括住建部等相关部门的研究机构，正共同研究新一轮刺激楼市刚需入市的政策储备。一旦房地产投资增速下降过快，就可能有储备政策推出。
近日，有消息称，住建部正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民购买首套住房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。
对于这一消息，住建部昨天并未给出官方回应。但接近住建部人士向记者证实，近期包括住建部等相关部门的研究机构，正共同研究新一轮刺激楼市刚需入市的政策储备。“一旦房地产投资增速下降过快，就需要有储备政策推出，来平衡下滑趋势。”上述人士称。
国家统计局的数据显示，一季度，全国房地产开发投资10927亿元，同比名义增长23.5%，增速比上年全年回落4.4个百分点，比上年同期回落10.6个百分点；其中住宅投资增长19.0%，分别回落11.2和18.4个百分点。房屋新开工面积39946万平方米，同比增长0.3%，增速比上年全年回落15.9个百分点，比上年同期回落23.1个百分点；其中住宅新开工面积下降5.2%，上年全年和上年同期分别为增长12.9%和19.6%。业内人士称，房地产投资同比增幅大幅回落趋势值得重视。
其实，早在去年底，为了稳定住房地产投资形势，有关部门在力保房地产调控效果的前提下，已经开始积极谋划支持普通商品房供给与成交。住建部部长姜伟新在部署2012年工作时明确提出，在遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求。近期召开的国务院常务会议也提出，要坚持房地产调控政策不动摇，避免出现反复，并增加普通商品住房供给。
希望大力推动楼市成交的还有地方政府。近期，多个二、三线城市住房公积金贷款额度上限悄然提高，上调幅度在15%至25%之间。
不过，开发企业对这种刺激政策的效果并不乐观。“我们还是更关注限购政策会否松动，如果不松动，成交还是起不来。”江苏新城控股有关人士向记者表示。对于即将到来的销售旺季，开发商们普遍感觉压力不小。“地方政府希望能拉动刚需入市买房。毕竟，第二季度对于房地产企业来说至关重要。”易居中国有关人士表示。
对于限购等政策今年会否出现松动，市场人士普遍认为“可能性几乎没有”。“今年房地产调控政策的方向是非常明确的，力度、口径不会有任何变化。也会坚定不移地执行下去。”住建部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴向记者重申，“今年房地产调控政策非常清晰：其一，对投资需求坚决不放开；其二，对自住性需求政府还是支持的。”
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发表于 2012-4-26 00:08
上海普现首套房贷利率85折优惠
来源:中国经营网时间： 2012-04-25 14:40 作者：字体：大中小
上海多家房产中介表示，前期只有针对少数优质客户的85折房贷利率优惠目前基本上已经普及到普通客户。
【中国经营网综合报道】随着银行流动性改善，房贷利率终于呈现下行态势。“只要您购买的是首套房，资信状况没有问题，在我们合作的银行基本上都可以拿到85折的利率优惠。”我爱我家房产中介一位按揭贷款专员向上海证券报记者表示。除了利率优惠之外，银行对房屋资质的审核标准也在放松。“之前20年以上房龄的老房子不能取得商业贷款，现在银行普遍也放松了，基本上所有的银行都可以做。”中原地产的一位房产经纪人表示。
据上海证券报报道，上海多家房产中介表示，前期只有针对少数优质客户的85折房贷利率优惠目前基本上已经普及到普通客户，只要购房者之前资信状况没有出现过问题，都可以享受首套房85折的利率优惠。然而，记者联系了工、农、中、建以及招行、中信等多家银行，这些银行的相关人士表示，目前首套房贷85折优惠并未普及。不过记者了解到，与年初相比，目前房贷利率确有所松动，客户基本上可以享受9折利率优惠，至于85折优惠，银行方面表示主要是针对优质客户。
“银行的说法之所以跟房产中介的说法有出入，是因为现在的房贷政策非常敏感，谁都不想做出头鸟。”某股份制银行相关人士表示。在85折利率优惠之后，目前一些首套房的购房者开始憧憬7折利率优惠，不过记者从房产中介处了解到，目前最低折扣就是85折，“银行有红头文件，最低只能拿到85折，不能突破这个下限。”前述我爱我家的这位按揭贷款专员表示。
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发表于 2012-5-5 15:49
万科星园启动社区垃圾分类
力争垃圾量减半
发表时间：2012-05-02 来源：中国环境报第3版
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中国环境报记者 原二军 北京报道
由利乐公司和万科公益基金会合作推进的城市社区垃圾分类新模式试点近日在北京万科星园正式启动。在未来3年内，双方将在全国6个城市的12个万科小区推广改进后的城市社区垃圾分类工作方案，推广垃圾分类、实现源头减量。
按照前期规划，在3年内，试点将覆盖北京、上海、广州、深圳、杭州及成都等6个城市的12个万科社区。组织者将从垃圾管理全流程的完整架构着眼，共同为试点社区制订全套升级方案，连接和改进家庭分类、社区分类、专业分拣、收储运输、末端处置等各个环节，并因地制宜优化操作流程，推动业主科学参与，提高社区垃圾清运效率，切实促进垃圾资源化利用和达到垃圾减量目标。
据了解，近几年来，万科公益基金会在全国一百多个社区内积极推广垃圾分类，平均每个社区都实现了25％以上的垃圾减量。作为北京的试点，北京万科星园的垃圾减量达到了34％。而这次与利乐的合作，通过建立可持续、有效的垃圾减量试点，预计减量效果将达到50％以上。
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发表于 2012-5-5 16:11
万科4月销售额再降三成
2012年05月04日11:17新华网
字号：T|T
万科昨日晚间公布的2012年4月业绩报告显示，4月份万科实现销售面积76.7 万平方米，销售金额74.4 亿元，比3月的数据分别下降30.2%和35.4%。这也是万科继6年来今年一季度销售额首次同比下滑之后的再度下滑。
公告显示，2012年1至4月，万科累计实现销售面积377.6万平方米，销售金额385.1亿元。
万科2012年3月份销售简报还透露，公司新增加项目5个，分别为青岛四方新都心、唐山南湖三期、唐山建华桥、南充下中坝和贵阳云岩区项目。
自2007年开始，虽历经席卷全球的金融危机，万科连续5年一季度销售金额同比上升。得益于此，短短5年间，万科销售金额由2007年一季度的46.1亿元，快速增加到2011年一季度的355.1亿元，5年之间翻了7倍。
但是，此前，万科发布公告称，今年1至3月实现销售金额310.7亿元，同比下降12.5%。这是万科自2007年以来，一季度销售额首次同比下滑。
近期以来，万科一直奉行谨慎拿地原则。据了解，万科在3月没有新增土地。这也是时隔33个月后，万科首次连续两月零拿地，上一次万科单月零拿地还是在2009年4月。据了解，上一次万科拿地低潮出现在2008年10月到2009年4月，7个月的时间只增加了2个项目，而当时国内楼市正在经受全球性金融危机的影响。
记者注意到，4月份，万科加大了推盘和营销力度。在正在举行的深圳房地产春交会上，万科携10大项目同时参展，创下历届展会之最。万科有关负责人表示，“深圳万科参加此次春交会由各项目自发参与联展，以促进销售、增加项目知名度为主要目的。”（记者 董超文 实习生 董思）
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发表于 2012-5-5 16:13
万科6亿四川南充买地 首次进入中西部三线城市
2012-05-03 14:42 来源：华西都市报 打印本页 关闭
南充属于成渝经济区的次中心城市，与成渝形成“黄金三角”，也是川北区域中心城市，对遂宁、广安、达州、广元都有一定辐射力。
就万科自身而言，积极进入具有战略意义的二三线城市，是万科重要发展战略。南充项目标志着成都区域战略纵深方面有了突破性进展
万科落子南充终成定局，但不是此前万科、南充方面多次接洽，王石也曾亲临现场考察的8000亩南充西山文化旅游开发项目。4月26日，成都万科房地产有限公司以超过6亿元的总价成功拍下南充下中坝两宗国有建设用地，标志着万科集团正式入驻南充。
从2010年南充当地媒体爆出万科将进入南充，3年时间后，万科终于在南充拿下了首批次地块，尽管不是此前被媒体传得沸沸扬扬的“西山文化项目”，但通过4月26日的拿地，万科在西部三线城市终于得以“破局”。
抢滩南充 万科首次进入中西部三线城市
万科拍下的两块土地位于南充市下中坝片区：下中坝9-1号地块、9-2号地块，土地面积分别为134.169亩、138.849亩，成交价分别为30724.701万元和31657.572万元。目前，双方已签订土地成交确认书，并将在30日内签订土地出让合同。
目前，万科已经完成在长三角、珠三角、环渤海和中西部重点城市的布局，目前公司已经进入的城市超过50个，其中二线、三线城市是布局重点。
包括武汉、昆明、重庆等在内的中西部地区，南充是万科在中西部首度进入的三线城市。
业界认为，从2010年传出万科进驻南充的消息，到恒大地产、佳兆业集团、上海绿地集团、中南集团等品牌房企纷纷进入，可以发现，部分房企在限购政策压力下，正在调整战略，积极转向二三线城市发展，在二三线城市的土地储备呈现上升态势，品牌房企战略重心向二三线城市转移的步伐正在加快。
“黄金三角” 不排除在南充继续拿地
近年来万科即将入驻南充就一直被业界所传知，早在2010年10月，万科集团旗下的成都万科房产有限公司与南充顺庆区政府签订了投资合作框架协议，拟投资60亿元，打造南充西山旅游文化综合开发项目，项目总占地8000余亩，项目建设主要内容包括基础设施建设、一级土地整理、农民还房工程建设、棚户区改造、安汉故城开发、五星级酒店、湿地公园、高档商业中心、生态旅游服务配套项目等。
此后，万科方面也曾抽调成都公司人员组建团队专门负责南充项目。去年初，万科董事会主席王石还曾亲临现场考察，并与南充方面沟通，“西山”项目似乎已成定局。但此后，该项目一直没有进展消息，直到此次万科拿下南充下中坝两幅地块。据知情人士透露，因为多种原因，万科已经放弃了“西山”项目，但基于对南充等省内二级城市发展潜力的看好，以及南充团队已经组建完成，万科方面选择继续在南充跟进，据透露，这或许是首批次拿地，不排除万科将继续在下中坝区域拿地。
此前，成都万科总经理刘军接受本报记者采访时也曾表示，南充属于成渝经济区的次中心城市，与成都和重庆形成了“黄金三角”，同时，南充也属于川北的区域中心城市，对周边遂宁、广安、达州、广元都形成了一定的辐射力。而从万科自身而言，积极进入具有战略意义的二三线城市，是万科重要发展战略。南充项目标志着成都区域战略纵深方面有了突破性进展。
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发表于 2012-5-5 22:22
工行率先取消首套房优惠利率
http://bj.house.sina.com.cn2012年05月05日08:27新闻晨报
晨报讯 昨天，工商银行通过其电话银行服务告知全国的贷款申请者，暂停实行了将近一个月的针对首套房申请者的85折房贷。
这是个案还是风向标，目前不得而知。至少其他银行针对刚需的85折优惠仍在持续，监管层也没有明确表态。
昨天，工商银行有关人士证实此次全国统一，房贷取消85折，首套房贷不论资质，一律恢复到基准利率。各家分行均收到总行的通知。“按照以往的逻辑，房贷松动带有一定惯性，一个月不到就被收掉很少见。”张先生说。
记者咨询各区多家支行，闸北某支行称最低仍然是八五折，延安西路支行则表示，“要等总行的通知，看最低是否能继续做到八五折。”
尽管工行官方没有给出调整房贷利率原因，但就目前宏观经济环境看，银根紧仍是最主要原因。昨天，中房信分析师薛建雄说，工行提高首套房贷可能与其贷款额度有关。由于年初存款准备金率下调，银根有所放松，银行的房贷业务资金比较充裕。但随着房贷业务大幅增长，额度可能比较有限，工银取消首套房优惠利率在情理之中。
工行的变化挑动了地产业敏感的神经。“如果工行的额度快用完了，其他银行也差不多了。”昨天，中房信薛建雄表示，毕竟工商银行是先期推出优惠房贷政策的大型银行，率先用完额度也在情理之中，既然已经上调了贷款利率就不可能在短期内再放开。
从目前沪上各家银行的情况来看，针对首套房的85折优惠利率依然是主流。
实际上，一直以来，首套房房贷的85利率是否取消与政策并无关系。根据2010年有关部门密集出台的房贷调控政策，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
也就是说，宏观调控政策并没有对首套房房贷的利率给出明确的政策要求。
meng-h
发表于 2012-5-11 07:02
上海酝酿新政拉动住房成交
本文来源于财经网 2012年05月10日 07:49 我要评论（3）
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将推动四大保障房类型相互转换，让更多保障房有进入销售市场的可能
【《财经》综合报道】上海证券报报道，在不违反中央房地产宏观调控大原则的前提下，将有更多地方政府出台拉动房地产市场成交量的新举措。其中，上海有可能以其政策的系统性和技术性，再次成为微调的排头兵。而这一次，上海不仅考虑拉动商品房成交，同时也考虑将保障房成交大步推进。
其中，在保障房方面，上海将推出系列新政，推动四大保障房类型(廉租房、公租房、共有产权房和动迁安置房)相互转换，让更多保障房有进入销售市场的可能。
上海有意拉动住房成交
业内人士透露，“五一”节前，在一次上海市相关政府部门主持的内部会议上，相关政府领导要求房地产研究机构在不违反中央宏观调控大原则的基础上，研究制定进一步拉动楼市成交的政策预案。该人士表示，政府部门希望上海2012年GDP能够保持稳定增速，由此希望房地产投资和成交量都能保持相对稳定的增长。
近日，在一个民生访谈类节目中，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，上海坚持房地产调控政策不动摇，各项市场调控政策“力度不减、政策不变”。不过，他同时表示，限购是全国楼市宏观调控政策，该政策何时取消，还需要看条件是否成熟，包括房价是否得到控制、能否回到相对合理的水平等。除限购外，上海也在探索一些其他方法，比如税收政策、银行信贷政策等，来进一步抑制投资。
业内人士对此解读为：抑制投资的同时，鼓励自住需求的政策也将随之调整，而税收信贷等将成为调整突破口。当上海房价回归合理水平后，限购替代政策也将随之出台。
尽管不断强调上海的产业结构调整目标之一就是摆脱房地产依赖，但事实上，上海仍有可能通过拉住房成交来缓解经济结构性压力。
数据显示，一季度上海市GDP总值为4593.85亿元，同比增长7%。与2011年一季度8.5%的GDP增速相比下降1.5个百分点。而在三个产业板块中，房地产行业一季度生产总值为184.15亿元，较去年同期回落5.5%，是下滑最快的板块。
对于促进商品房成交的微调政策出台方式和时间表，目前仍不明确。从成交情况上看，上海4月以来的销售行情确实已从3月份有所回落。根据21世纪不动产统计，4月份上海新建商品住宅成交5045套，环比3月回落26.2%。但存量供给却在不断增加，4月上海新建住宅新增供应面积超过88万平方米，比3月增加30.6%。业内人士分析，二季度GDP增速是个关键指标，如果二季度GDP增长仍然疲弱，上海对楼市动手的可能性将加大。
对于放松的形式，业内也猜测不一。有分析师认为，为了避免受到过多关注，上海可能从操作层面直接放松。而如果有直接的政策改变，业内人士分析，高启的税费可能是微调方向。
回笼保障房资金 系列新政即将出台
相比商品房新政的模糊状态，上海在保障房方面的微调动作已经进入实质阶段，相关政策已经进入征求意见阶段。其核心目标是将更多保障房快速去化，以回笼政府和承建保障房的国资企业的建设资金。
据了解，上海将推出系列新政，推动四大保障房类型(廉租房、公租房、共有产权房和动迁安置房)相互转换，让更多保障房有进入销售市场的可能。比如，部分专用于动拆迁安置的保障房房源，将以共有产权方式向非安置居民销售。
表面上看，上海新政的目标是“提高保障性住房使用效率，实现保障性住房供需平衡”，但本质上，保障房新政的原因是上海保障房存量巨大，沉淀的巨额资金无法回收。一位业内学者告诉记者，去年上海新建及筹措保障性住房超过26万套，但审核后有资格购买保障房的家庭总数只有数万户。除去廉租和公租房项目外，上海未来将有超过20万套可售型保障性住房面临去化难的问题，承担投资任务的地方政府和相关国有企业都沉淀了巨额资金。
为盘活这部分物业，上海试图将更多房源准入门槛降低，甚至通过园区定向配套的方式突破户籍要求。消息人士透露，一些锁定上海户籍限制、并只享有部分产权的共有产权房也有望转化为全产权限价商品房，向部分非户籍人士定向销售。
一位接近上海市政府的专家证实，目前上海的保障房调控思路已经得到中央认可。“上海的保障房建设相对规范，但同样遇到资金回笼不利的问题。这不仅影响目前在建项目的进度，也影响后续保障房投资建设。而在增量不减，指标不变的情况下，能够有新的举措盘活保障房市场，是值得肯定的。”这位专家表示。
根据上海官方消息，上海市住房保障立法工作已经展开。《上海市住房保障和房屋管理“十二五”立法规划》明确提出，《上海市共有产权保障房(经济适用住房)管理办法》将于2012年完成起草和上报工作，主要内容包括总则、共有产权保障房的建设、供应、售后管理、租赁管理、监督管理和法律责任。这个有可能承担绝大部分回笼资金任务的保障房品种，将在今年得到立法层面的支持。另外，《上海市廉租住房管理办法》和《上海市基本住房保障条例》的调研、起草和论证工作分别于2014年和2015年开展。这说明上海对其保障房开发、经营的思路已经基本明确，这一点，在全国来说也属领先。
不过，也有业内人士认为，把改革的目标锁定在大力推进保障房变现，这将对中低端商品房构成冲击，同时也有违保障房原本的社会意义。
meng-h
发表于 2012-5-14 20:45
万科逾10亿港币收购香港上市房企 试水国际化
http://www.sina.com.cn2012年05月14日 19:39新浪财经微博
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新浪财经讯 5月14日消息，万科今日公告，其全资子公司万科置业(香港)有限公司已于5月13日与永泰地产有限公司达成收购南联地产股权的协议。永泰地产、南联地产均为在香港联合交易所上市的公司。
根据协议，永泰地产将对其控股的南联地产进行重组。重组完成后，万科置业将通过其全资子公司Wkland Investments Company Limited以港币约10.79亿元收购永泰地产持有的191,935,845股南联地产股份，占重组后的南联地产已发行股份总数的73.91%，收购价格相当于港币5.6197元/股。
南联地产于1996年7月在开曼群岛注册成立，主营业务包括地产投资及物业管理，仓库业务及投资控股等，其控股股东为永泰地产。永泰地产直接持有南联地产148,944,458股股份，通过全资子公司Twin Dragon Investments Limited持有42,991,387股，直接和间接持股比例为73.91%。
重组后，南联地产将仅持有位于香港新界葵涌区约65.7万平方英尺的物业，该物业在2011年12月31日评估价值约港币11.2935亿元。
重组方案及有关交易事项需经香港证券监管机构的审核，并经过南联地产和永泰地产的股东大会通过。收购完成后，万科置业的全资子公司Wkland Investments Company Limited还需要对南联地产股份履行全面要约收购义务。
万科董事会秘书谭华杰表示，此次收购的主要目的是进行国际化尝试。国际化是万科需要思考的长期发展方向之一，本次收购属于铺垫工作的一部分。 (曹磊 发自深圳)