南聯地產(01036-HK)及永泰地產(00369-HK)2.29億元購禮頓道133號物業餘下權益
点击量：204 回复数：0 英雄小白 发表于 2011-05-09 09:25:00
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財華社香港新聞中心
南聯地產控股或永泰地產作為買方，以2.29億元，購買DragonEye持有的豐晟40%權益。而永泰地產目前持有豐晟60%權益。
豐晟擁有銅鑼灣禮頓道133號物業，LansonPlaceHotel目前由永泰地產經營。
招商地产香港买壳：控股东力实业（HK00978）
作者：室介屋笈
来源：www.BANQ.cn(半求·房地内参) 类型：业内及人事 2012-5-4 12:50:41 点击358次
■招商地产入主东力实业，持股70.18%
继去年7月金地集团欲赴港借壳融资未果后，近日，国内知名房企招商地产希望通过入主H股东力实业，实现借壳上市。资料显示，招商地产控股子公司瑞嘉投资实业有限公司所属的全资子公司成惠投资有限公司，已经分别从华能有限公司与Greatest Mark Limited购入东力实业一定比例的股份，而两卖方的持股数分别约69.18%及5.77%。
4月24日，招商地产收购华能拥有的7.07亿股销售股份，相当于东力实业全部已发行股本约66.18%，代价为每股销售股份0.251元港币，交易金额为1.77亿港元。随后，招商地产再度从Greatest Mark手上购买东力实业约4273.88万股股份，相当于东力实业全部已发行股本约4%，代价为每股销售股份港币0.50元，交易金额为2136.94万港元。
而招商地产就收购事项应付的代价合共为港币1.99亿元。收购完成后，招商地产将拥有东力实业约7.498亿股股份，相当于东力实业全部已发行股本约70.18%，而集团的财务业绩将作为附属公司于招商地产的集团财务业绩综合计算。
■招商地产欲借香港平台，扩大融资渠道
资料显示，东力主要从事制造及买卖消费电子产品，东力控股2011财政年度（2010年4月1日-2011年3月31日）扭亏为盈，并录得经审计的净利润为3.88亿港元。截至2011年9月30日，东力控股公告的未经审计的股东权益总额为4141.9万港元。
而根据东力实业4月27日公布的股份出让每股0.251港元的作价，较该股停牌前报价0.71港元折让64.7%，每股0.5港元的作价则折让近三成。这是东力实业继2010年10月6日，由澳博行政总裁苏树辉持股59.5%的华能将持有东力扩大后已发行股本约79.21%，按例提出强制性现金收购建议，每股折让约89.7%后，二度折价提全购。
据悉，招商地产收购东力实业后拟维持其上市地位，且继续维持现有主要业务，但可能就集团架构重组考虑其它可行选择。而该次负责收购东力股权的嘉瑞为招商地产的离岸物业分部，主要集中在投资物业相关业。对于这次的买壳举动，可以认为是招商地产希望在香港资本市场取得一个融资平台。
由于目前国内融资相对比较困难，很多企业考虑在境外融资，而在香港上市无论是借贷还是发债，都相对灵活。虽然招商地产此次收购还没有正式完成，最终结果要到6月底，但由于招商地产母公司招商局在香港上市多年，这一香港平台的支持可以提供一些收购的指引，因此相较于金地，招商实现香港借壳上市的概率较高。
招商地产香港买壳：商业地产分拆上市阳谋
http://gz.house.sina.com.cn2012年05月04日05:48第一财经日报
背靠母公司招商局集团的强大支撑，招商地产并没有像其他房地产企业一样面临资金难题。2012年一季报显示，招商地产现金充裕
专注于房地产开发经营的招商地产(000024.SZ)，突然收购一家香港消费电子类上市公司，这注定是一场阳谋。
有知情人士透露，招商地产此举意在建立境外融资平台，而这一平台未来将成为招商地产旗下商业地产的重要载体。
在楼市调控导致房地产企业多种融资渠道受阻背景下，内地房地产企业通过收购香港上市企业，曲线融资的商业逻辑并不难理解。
包括华侨城、保利地产(600048)、世茂、天伦置业(000711)等在内的多家开发商，目前都在资本市场上建立起内地和香港的双融资平台模式。
金地集团(600383)也曾在去年7月拟通过收购华人置业旗下至祥置业，从而实现其商业地产在香港借壳上市融资的筹划，但却意外夭折。
一向风格稳健的招商地产能否顺利完成收购仍有待观察。招商地产董秘刘宁对此回应称，该收购事件尚未完成，现在处于静默期，不太方便透露过多内容。
香港借壳
根据招商地产5月2日发布的公告，此次招商地产将通过其离岸公司向东力控股(00978.HK)主席兼主要股东苏树辉等人收购东力控股。
公开资料显示，东力控股注册成立于开曼群岛，为香港上市公司，主要从事消费电子产品的制造及贸易业务。华能有限公司与Greatest Mark Limited分别持有东力控股约69.18%及5.77%的股份。
双方公布的资料显示，招商地产控股子公司瑞嘉投资实业有限公司所属的全资子公司成惠投资有限公司，4月24日收购华能拥有的7.07亿股销售股份，相当于东力控股全部已发行股本约66.18%，代价为每股销售股份0.251港元，交易金额为1.77亿港元。
此后4月27日，招商地产再度出手，从Greatest Mark Limited购买东力控股约4273.88万股股份，相当于东力控股全部已发行股本约4%，代价为每股销售股份0.50港元，交易金额为2136.94万港元。
招商地产两次股权收购应付的代价合共为1.99亿港元。收购完成后，招商地产将拥有东力控股约7.498亿股股份，占东力控股全部已发行股本70.18%。
目前，东力控股主要资产包括物业、厂房及设备。该公司制造业务处于亏损状态，4月19日表示自愿将旗下制造业务公司清盘。截至2012年3月31日，东力控股除税前以及除税后亏损净额分别达到8.05亿港元和7.9亿港元。
值得关注的是，苏树辉目前也是赌王何鸿燊旗下旗舰bocai公司澳博控股(00880.HK) 的董事兼行政总裁。
在两次收购之后，两个卖方还分别持东力控股3%及1.77%的股份。根据买卖协议条款，两卖方于其后仍有继续出售其各自持有的余下股份的权利。
商业地产阳谋
这样一场收购事前并无任何迹象，显得颇为突然。招商地产在公告中也未透露收购的原因。招商地产向《第一财经日报》回应表示，收购要根据香港证券监管机构的相关规定履行相关的全面要约收购义务，需要到6月底才能有最终结果，暂时不便透露更多消息。
但有知情人士向本报表示，在房地产领域深耕20多年的招商地产，肯定不会进入盈利能力较差的电子制作行业，这也不符合该公司的业务发展战略，而其最终目的是将旗下的商业地产借助这一平台分拆上市。
公告资料显示，此次负责收购东力控股的瑞嘉投资实业有限公司，是招商地产的离岸物业分部，其主营业务也主要集中在投资物业相关业务。
2011年3月，为进一步整合旗下商业地产资源，招商地产以分立方式成立了深圳招商商置投资有限公司，搭建了商业地产业务发展的全新专业平台。
当时招商地产内部人士向本报透露，公司组织架构调整和资产分立仅仅是招商地产欲做大做强地产业务的第一步，更多的动作将紧随其后，而将商业物业分拆上市，对招商地产而言是题中应有之义。
分管商业地产的招商地产副总经理张林在此前也向本报表示，目前仍无法回答分拆上市的问题，公司当前主要任务是往外拓展优质的商业物业项目，同时把已经管理的商业物业的价值体现到最大化。
但在当前房地产市场调控对上市房地产企业的融资硬约束政策下，招商地产要在内地资本市场上市则希望渺茫。刘宁此前也曾经表示，将持有型物业分拆上市，招商地产专注住宅开发的想法，目前来看政策不允许。
目前，招商地产的商业地产已分出四条清晰的产品线，包括大型城市综合体、区域型购物中心、产业园区和服务式公寓。截至2011年12月31日，招商地产投资性物业租赁收入6.28亿元，累计租赁面积达823万平方米。
招商地产内部人士称，如果进行价值重估，2011年年末招商地产总资产规模接近800亿元，其中商业地产的资产规模超过100亿元，占比超过10%，而未来商业地产在招商地产中所占的比例肯定会进一步提高，尤其是城市综合体方面。
双资本平台渐近
对于正面临二次转型的招商地产而言，收购东力控股无疑为其庞大的商业物业资产分拆上市留下巨大的想象空间。
招商地产总经理贺建亚在4月17日的股东大会上坦言，招商地产的商业平台已经建立起来了，它会在招商地产起到第二条腿的作用。
背靠母公司招商局集团的强大支撑，招商地产并没有像其他房地产企业一样面临资金难题。2012年一季报显示，招商地产现金充裕，从2011年末的144.8亿元进一步上升为今年一季度末的169.41亿元。
根据中信证券(600030)分析，招商地产现金占总资产比重为20.2%，是2009年底以来的新高。净负债率32.7%，短期借款加一年以内长期借款73 亿元，财务压力有限。
如果在香港借壳上市成功，招商地产境外融资渠道也有望打开。与此类似，不久前的2月份，华侨城亚洲(03366.HK)将自身定位转向包装印刷和房地产双元化方向发展，未来资源致力于发展成为商业综合开发运营商。
华侨城亚洲是华侨城A(000069)(000069.SZ)在香港的控股子公司，未来更多的商业地产资源有望进一步注入华侨城亚洲，实现房地产开发的双平台并行。
除了华侨城之外，目前包括保利地产、世茂、天伦置业等在内的多家开发商，在资本市场上都建立起内地和香港的双融资平台模式。
值得一提的是，另一家龙头房企金地集团在2011年下半年也曾有过收购香港上市公司，尝试将旗下商业地产借壳上市，只是最终未能成功。
有分析称，内地房企香港借壳上市相当复杂，中间关于并购的部分有一些条件限制，除了收购金额之外，还要考虑收购完之后怎么装东西、法律架构等，包括利润水平、主营业务的相关性规则也是境外并购的核心。
但相对于金地集团而言，招商地产背靠母公司招商局在香港的优势，实现香港借壳上市的概率相对较高。
万科住宅质量问题爆发 投资者看不清万科的明天 http://www.sina.com.cn2012年05月14日 10:30融资中国杂志
http://i1.sinaimg.cn/cj/chanjing/sdbd/20120514/U2173P31T1D12057219F46DT20120514103612.jpg 《融资中国》5月刊封面图
万科战略困境
编者按
因商业地产符合政府需求，在政府土地规划中，商业用地占比越来越高，以专业住宅开发为核心战略的万科，拿地局限越来越突出；周期明显的地产行业，住宅的脆弱性有目共睹，尤其是规模化之后，对管理的要求就越来越高，万科住宅质量问题的爆发，被市场解读为管理与规模发展不匹配的市场反应，尤其是专业化公司。
本刊记者 赵文佳
目前，万科虽然是行业老大，但其利润水平却仅居中游，当保障房等落地，住宅刚性需求被部分消化，住宅的利润率可能还要进一步下降。何况，在拿地环节，万科现有模式的议价能力不足，和中海等国企背景的地产商相比，低成本优势不足；在目前地产限贷大环境下，地产公司只能选择其他金融工具，如信托产品。但万科是单一住宅类地产商，其融资能力远弱于泛海集团和保利地产(微博)
等，毕竟，那些是多元化企业，资产丰富，具备很好的资产抵押或增信条件。
尽管商业地产翘楚万达至今未能证明其模式的成功，但业内人士认为，在这种情况下，专业住宅开发似乎更难以乐观，万科的战略正遭遇现实的冲击。万科是否需要寻求新的利润增长点，分散风险？
业内人士认为：万科之所以坚守住宅战略，也是不得已的选择，万达商业最大的成功是坐享了中国过去十年土地价格升值的好处，万科已错过了先发优势。而且，商业地产资金链条非常脆弱，缺乏融资便利条件且行事稳健的万科不愿冒险。
但，万科的战略模式显然已经和市场环境产生了矛盾，其战略是否需要进行新的调整？带着这些疑问，本刊专访了万科董秘谭华杰。
一位从2004年就开始买入万科股票，九年间一直爱不释手的投资者，最近终于下决心要卖掉万科股票了，原因是“看不清万科的明天”。
经过王石、郁亮等管理层数年运筹，万科积累了深厚的文化内涵，构建起深入人心的品牌，也成就了今天的千亿万科。在资本市场，万科更是征服了无数投资者，将万科股票视为可以捂在胸口几十年的珍宝，是“给儿子上大学“、“给女儿当嫁妆”的财富保障。
而最近，一些投资者开始动摇，万科的明天不再像过去那样一目了然。
尤其是2012年春节以来，万科不断被爆出“地板门”、“纸板门”等质量问题是否折射专业化公司在规模快速增长的同时，管理风险开始显现？在如今政府出让土地规划中，商业用地占比越来越高的情况下，万科战略模式不被广泛欢迎，也影响议价能力，抑制利润。万科的盈利状况并不太优越，在目前地产调控“房价远远没有回到合理价位”的背景下，住宅类开发商盈利也许更加艰难。单一产品类公司在调控期间，融资空间收窄，但通过其他金融工具融资的条件相对资产多元化企业来说，可持续性不强。
万科的战略模式与市场环境产生了诸多矛盾，万科是否需要新的调整？
近日，《融资中国》专访了万科新闻发言人谭华杰。他说，万科不会将商业地产凌驾与住宅开发之上，在尝试性投资一些商业项目，未来五年商业占比不超过20%。万科在管理上也在不断强化，希望尽快修复受损的品牌影响。也在尝试一些新的管理模式，比如“一线当家”。他也坦陈，因为政府出让土地中，配套商业比重越来越高，万科拿地环节的确受到了影响，甚至土地溢价能力方面。
专业化企业的规模风险
跨过千亿规模第二年的万科，正遭遇一场严重的信任危机，规模风险开始显现。
今年2月中旬，万科被曝出在其装修房项目中使用甲醛严重超标、劣质的安信品牌地板，一时间业界哗然，万科顷刻间被推到舆论的风口浪尖。
万科对此非常重视，随即启动紧急调查程序，并表示，在确认调查结果前，公司暂停采购安信品牌地板；对已采购尚未进行安装施工的安信地板(微博)，先行全部封存；同时，公司专业部门已开始制定复检相关质量指标，包括对已安装地板进行复检的方案，并邀请质检机构协助检测，同时对相关采购管理工作进行内部调查。
3月1日下午，万科公布的复查安信地板第六批检测结果显示，佛山一楼盘使用的安信地板甲醛超标。据了解，被检测出甲醛超标的这批地板的使用面积共3012平方米，其中有104套使用了安信地板，平均每户安装的地板面积约29平米。
在业界一直以产品品质著称的万科，开始受到消费者的质疑。
三月份又有业主指出，深圳万科第五园六期精装房部分柜体的板材中使用了“纸板”，万科又深陷“纸板门”。此后万科质量问题引发的“蝴蝶效应”开始不断传播，福州万科金域华府百余名业主以质量问题为由，将福州万科公司起诉至法院；青岛万科蓝山项目业主甚至在青岛春季房展会上，用“行为艺术”表达着对万科诚信问题的不满……
虽然此后万科表示深圳第五园六期装修中，绝无任何部位使用“纸板”，部分业主所说的“纸板”，实际上是“中密度纤维板”。并称，“柜体和户内门部分使用中密度纤维板，符合实际需要，也完全符合相关行业标准”。但业界认为，万科佛山楼盘被检出使用的安信地板甲醛超标，也反映出万科部分装修房确实存在一定质量问题。
消费者和万科投资者开始质疑，万科到底怎么了？
“这些事情经过舆论的传播，对于万科的品牌肯定是有损害的，这一点是不可回避的。”接受《融资中国》杂志专访时，万科董事会秘书谭华杰直言不讳。
但他同时表示，目前出现这种大面积的客户投诉，和目前的大环境也有一定关系。“从纵向比较来看，其实目前万科遇到这种客户群诉行为，早前在2008年就出现过，另外，在同一时间横向比较来看，遇到这些情况的不仅仅是万科一家，我们行业内主要的同行，基本上都遇到了这种情况。”
谭华杰对《融资中国》记者进一步阐述，因为现在房地产市场本身正在发生变化，从去年年底开始，主要城市的房屋价格结束了以前的上涨态势，进入阶段性下行通道。
“而这种情况和2008年中国房地产行业的状况颇为相似，在2008年之前至少有五年左右的时间，中国不动产的价格呈现一个单边上扬的态势，尤其是2007年更是呈现大幅度上升的行情，但2008年中国不动产价格开始出现数年来第一次比较全面的下滑。而当时就有前期买房的客户的群诉行为出现，”谭华杰说：“最初，客户投诉是比较直接的，你开发商降价销售，对我买的房屋价值产生了负面影响，就要求退房或者赔偿。”
但这样的要求，得不到法律和合同的支持，而且在舆论上也未能得到支持，谭表示，所以，后来一些进行投诉的前期购房客户将投诉指向另外两个问题：一是房屋的质量；二是开发商销售时候的诚信问题。因为这些问题容易得到舆论支持。
“这种大面积的客户投诉，有些可能属于误解，有些可能是瑕疵被放大等等。客户采用激烈的手段来进行投诉，然后借用各种传播的渠道，来扩大影响，对企业施加更大的压力，这种做法其实在每一次不动产价格的下行阶段都会出现，而且都会是大面积出现。”
开发商很希望跟客户之间能够建立一种长期的和谐共处关系，但在不动产价格下行的阶段，这种关系比较脆弱。
“调查数据显示，因为价格波动而导致的客户满意度受损，在事后是可以修复的。这是非常鼓舞我们的一个信息。”谭华杰说。
据了解，从2002年开始，万科聘请独立第三方机构——全球知名的民意测验和商业调查咨询公司盖洛普，对其客户做全方位的满意度调查。万科在统计2011年的调查结果时发现了一个比较有趣的现象：2008年，因为降价所导致的客户群投诉的楼盘，当时这批业主的满意度出现大幅度下滑，但到2011年的调查结果显示，当年这批客户的满意度水平不仅全面修复，而且他们比同期购房的没有出现群诉楼盘的客户满意度还要更高一些。
谭华杰表示，对发生群诉事件的楼盘，经过万科当地公司，包括物业公司大力的修复工作以后，最终会让客户感受到应有的品质和服务。
谭华杰说：“万科目前面临的情况和2008年大致相同，短时间内，万科与客户之间还将处在一种很难寻找解决渠道的局面，短期内对客户满意度、公司品牌会造成一定负面影响。但当不动产价格波动的阵痛过了以后，最终客户对公司产品和服务的认知还是会回到一个预期和正常的状态，到那个时候，他们的满意度不仅能修复，而且可能还会出现比同期其他楼层的业主满意度更高的情况。万科可以经过事后的优质服务，来重新挽回他们的好感，能够重新赢得他们的信任，对这点我们还是有信心的。”
业内人士认为，如果住宅群诉事件是经济周期中行业的必然现象，而非开发商个案，这说明住宅业比商业地产更加脆弱，尤其是规模做大之后，风险更大。
《融资中国》记者发现，此次和万科相关的一系列产品投诉事件基本上都发生在其装修房项目中。三年前，万科董事长王石宣布：万科告别毛坯房进入精装房，此后精装房在万科全部项目里的比重快速上升。万科2011年报发布会上，万科总裁郁亮介绍，2011年万科装修房占比超过73%。
随着房价下行，精装房利润率不高的情况下，如何把控好装修房质量，考验着万科的管理能力。
“我们肯定不会改变装修房的策略”，谭华杰直截了当地对《融资中国》记者说，“对大多数客户来说，提供装修房是他们更希望的。
他认为，“虽然现在万科做装修，并不能保证毫无瑕疵。在目前装修采购的局面下，无论是施工队伍还是装修部件的供应，质量控制上面确实有很大的挑战，这点我们必须要承认。但是，正因为这样，由企业来统一装修，还是最优选择。”毕竟，“我们做装修房，不仅为客户节约了大量的时间和精力，第二，具有采购的规模效益、议价能力强。另外，在质量的控制上面我们相对客户来说还是更专业一些。所以无论从客户的角度，还是公司的角度来看，我们提供装修房都是一个更好的选择。”
对于以后的产品质量控制，谭华杰表示，会越来越强化这方面的管理措施，“我们会不断加强对装修品质的控制，包括采购管理。”
战略与市场的碰撞
对万科被爆出的质量问题，《融资中国》认为，尽管有不动产价格波动带来的客观结果，但其中仍然暴露出住宅开发行业潜在的规模风险。万科是否需要进行战略调整，分散风险？
环顾市场，万科纯住宅专业化战略似乎越来越没有空间。
在目前的市场状况以及政府出让土地规划中，纯住宅用地持续减少的情况下，一直以“做专业化住宅”为核心战略的万科，已经不可能只做纯住宅。
自2005年以来，万科的总部所在地——深圳市纯商品住宅用地供应量每年都急剧下滑，2011年上半年的纯商品住宅用地供应量甚至为零。并且，目前各主要城市，纯住宅用地几乎已经“绝迹”。
北京市国土资源局日前发布的《2012年北京国有建设用地供应计划》显示，2012年本市计划供地总量为5700公顷，同比2011年减少了12.3%；其中住宅用地1700公顷，同比减少33.3%。根据计划，在1700公顷住宅用地中，保障房和商品房用地各占一半，均为850公顷，住宅用地同比减少了33.3%。
而与之相对应的是，政府在出让土地规划中，非住宅的比例却逐年上升，多位业内人士对《融资中国》记者表示，现在一线城市新出让的土地规划中，非住宅的比例已经超过50%，主要二线城市已经超过了30%。
据中原集团研究中心发布的《2011上半年度报告》显示，2011上半年，15个重点城市的商办地成交面积1139公顷，与上年同比增加14%，2009年，15个重点城市商办用地占商品房用地供应的比例为19%，2010年该比例上升为21%，2011年上半年商办用地所占比例进一步上升为25%。
2012年四月份发布的《北京市土地储备中心发布2012年第一批次拟供应经营性用地信息》显示，首批拟于2012年供应的地块，共54宗，约730公顷，其中住宅用地约430公顷，商服用地约300公顷。《融资中国》记者查阅《2011年北京国有建设用地供应计划》发现，2011全年北京计划供应商服用地也只为550公顷。
“当地政府在规划土地时，其实是希望商业比例能做多一点，因为商业才能拉动当地的GDP，带动就业和税收。因而比较好的地块，政府在规划中，商业比例就高过50%，甚至70%都是有可能的。”一位大型房地产企业的负责人对《融资中国》记者表示。
上述人士透露，一些做商业地产的企业不仅能低价拿到地，而且还会得到当地政府的各种优惠政策。例如万达在开发合肥一个商业项目的时候，就得到了当地政府很多税费减免的优惠政策。但是以后万达的商业项目也确实能给当地政府带来价值，能够满足当地政府对未来就业、税收需求。双方都可以受惠，各取所需。因而这样的房地产企业在拿地时就具有很强的议价能力。
据了解，当年万达在宁波建设的江北万达广场，采用定向招标的方式，万达以楼面价1500元/平米的价格获得。雅戈尔
同时拍中另两幅地块，但价格每平米却高达5520元和8540元。在青岛中央商务区，虽然中海地产在2007年9月已经树立起了每平米8300元的基准价，但数月之后，在同区段位置更核心的地块，却被万达以2100元的价格拿下。商业地产拿地时的议价能力不言而喻。
而在目前情况下，坚持做专业化住宅的万科拿地优势不再，“万科之所以现在拿地没有优势，就因为他主要做纯住宅，而万达拿地的优势在于它做的主要是商业，而这也是政府需要的。”上述人士对《融资中国》记者说，“因为住宅谁都能做，难度也低，在出让住宅用地的时候政府就是采用‘价高者得’的方式，谁给的价格高给谁。而商业这块就不一样了，做商业地产难度的确很高，所以并不是所有的地产商都敢接的。”
据了解，万科2009年在北京房山拿到的土地，要比一街之隔的首创地产贵上一倍，而原因就是首创地产向房山政府承诺做一个大型的奥特莱斯商业。
其实，越来越多的地方政府开始觉醒：单纯的卖地建设住宅的“土地财政”模式，只能带来一次性收入，远不如开发商业地产带来的综合经济效益高。并且，住宅推动区域成熟的能力较弱，因而，在规划出让土地的时候，商业搭配的比例也越来越高，从目前政府的供地类型看，城市综合体开发用地也成为主要类型。全国各地也掀起一阵城市综合体的开发建设浪潮。
2010年，杭州就有官员表示，杭州要再建100座城市综合体。而截至去年年中，成都在建的城市综合体已经高达88座，并且大多数体量都是在10万平方米以上。
另外，从2011年到2013年，上海市也将有50多个总面积为1360万平方米的城市综合体项目建成投入市场。
在被频繁调控的地产业，住宅首当其冲，而商业地产相对稳定，因此，几年来，出现了地产商集体转商的景象。
据媒体报道，此前华润集团董事长宋林就曾对王石说“万科应该做商业地产”，因为宋林发现，1996年到2002年间，零售店铺的租金上涨了300%，而零售商的毛利率只上涨了20%，因此宋林判断，商业地产比住宅更有潜力。而且他还认为，地产企业要有长远的竞争力，一定要有商业地产。因此华润集团改变了以往专注住宅地产的发展战略。
时至今日，华润集团旗下已形成3家涉及商业地产业务的子公司，并已打造出以万象城为首的高中低不同档次、不同品牌的产品线，构建了清晰的商业地产版图，开始全国复制扩张。
“从地产角度出发，华润在住宅开发这块很难做过万科，因此需要一个自己独特的竞争力。”一位业内人士表示。万科在地产行业中已经做了多年老大，此前已有不少企业扬言要在数年内超越万科，在目前住宅市场受到抑制的情况下，一些企业开始通过商业地产加速赶超万科。
万科2011年报显示，2011年万科销售金额1215.4亿元，同比增长12.4%，保持行业首位，但在房地产“千亿俱乐部”里已经不只是万科一家，2011年万达集团年收入1051亿元，同比增长43%。去年九月份，第100座万达广场在大连高新区开工，2012年更是计划开业20家万达广场。
在目前市场、行业以及政策的背景下，特别是“商业地产是资源型产业，并不是所有地段都适合做商业，资源稍纵即逝，抢占了未来城市的核心就等于抢占了未来”，在这种情况下，一心只做专业住宅的万科，几乎已经越来越少。
“对于非住宅业务我们是持比较谨慎的态度。意思就是，我们不可能还做纯住宅，现在已经没有企业只做纯住宅了。”谭华杰对《融资中国》记者说，“如果一个企业说要做纯住宅，那么它连做住宅的资格都将没有了，因为现在已经没有纯住宅用地了，而且在政府新出让的土地里面非住宅占比是越来越高，所以在这种情况下，即使像我们这样坚持以住宅业务为主的公司，也必须要学会做非住宅业务。这不是一个企业自己能选择的。”
谭华杰说，关于非住宅业务，万科有两个观点：“第一，万科依然是坚持以住宅为主，这个是我们最熟悉的业务，而且在这个领域里，万科的市场占有率其实也还很低，还有非常大的空间，所以我们依然会坚持以住宅为主。第二，万科不可能只做纯住宅，我们必须要学会做非住宅，这是很明确的。”
但谭华杰同时一再强调：万科战略仍然没有改变，不会将商业地产作为万科的战略发展定位。
“我们希望至少在五年之内万科的非住宅占比不超过20%，而目前万科的非住宅占比不超过10%。所以我们必须要有选择性的拿地，并且我们也必须要提升做非住宅业务的能力。”谭华杰对《融资中国》记者透露。万科在以后拿地的时候，会尽可能去选择那些住宅占比比较高的地块，在做纯住宅不可能的情况下，尽可能的做住宅，这个方向是很积极的。万科的业务方向依然是以住宅为主，不会把非住宅业务作为重点，因而也不存在所谓的“转型”。
同时他还进一步强调：“万科对于商业地产的观点和态度，是整个管理层经过内部广泛的探讨以后，达成的共识，根本不存在所谓的管理层对这个观点有所分歧。而所谓王石坚决反对的多元化战略，其实是反对把非住宅业务凌驾于住宅业务之上。”
其实，万科在持有物业方面，也在操作一些实验性项目，因为持有物业现在在国内尚不可行，缺少融资支持，但如果有一天融资的问题得到解决，万科就会马上推广。另外，目前一些非常特殊的持有型物业，比如超小型的公寓，其经济收益比较高，在国内也可推行。
“所以万科对于持有型物业是纯粹实验性的一个态度，我们会通过一些实验性项目逐渐探索，或者培养我们在这方面的能力，如果有一天融资问题得到解决，那我们就可以进行推广。但目前不会大面积去做。”谭华杰介绍。
据了解，在持有物业方面，目前万科在北京已经有一个二十平米以下的超小公寓项目正在建设中，作为一种过渡性产品，主要提供给刚刚毕业的大学生、单身等城市特定人群。
盈利能力考验
业内人士认为，住宅类开发商不仅在拿地环节上有成本劣势，其销售环节利润也将进一步受到考验。万科住宅为核心的战略正遭受市场的多重挤压。
万科2011年报显示，其营业收入717.8亿元，净利润为96.2亿元，虽然都有近40%的增长，但是13.4%的净利润率却比2010减少了一个百分点。根据Wind资讯统计，万科的这一利润水平在行业中只处于中上地位。而对比行业前十大地产公司，万科的利润率水平还较低。
郁亮表示，相比利润，万科更看重净资产收益率，其实质是股东所获回报如何。万科2011年的净资产收益率为18.2%，同比增长1.7%，创造历史新高，这已是万科净资产收益率自2008年以来连续第三年上升。
“对于我们的股东来说，其实利润率是不重要的，回报率才是重要的。但是对于社会来说，大家看的都是你的利润率，从社会角度来看，你的利润率不能太高，高了就是暴利。”谭华杰对《融资中国》记者表示，一直以来，人们提到房地产行业首先会想到“暴利”，作为行业第一大公司，万科的利润率如果非常高，就会受到整个社会对这个行业、企业暴利的批判，所以就算别的企业真的暴利，万科也绝对不能暴利。“你对社会要有交代，那么你的利润率就不能太高；对股东要有交代，你的回报率就不能太低。要同时做到这两点，只有一个方法，就是薄利多销，快速周转。这是在股东的要求和社会期望二者之间，唯一能做的最优的选择。”
“提高净资产收益率，一来要继续坚持快速周转策略，不囤地、不捂盘。二来是合作开发，和有地的、有钱的伙伴合作。”郁亮之前说。
而在目前房地产行业遭遇“寒冬”，价格不断下行的阶段，不少房地产企业也采取快速周转的模式。龙湖地产执行董事兼CEO邵明晓曾表示，高周转是硬道理。佳兆业集团总监周素萍也表示，真正让佳兆业在2010年和2011年实现弯道超车的主要策略就是快速周转。
据了解，2004年万科就提出了震惊业界的“千亿计划”，而当时万科的销售额只有91.6亿元。在“千亿规模”目标的指引下，经过6年奋战，2010年万科的销售额首次突破千亿，当年实现销售额1026亿元。是保利地产的1.5倍，是金地集团
的3.7倍，是招商地产(微博)
的7.2倍。万科创造了6年11倍的销售神话。期间万科一直坚持快速周转策略。
万科提出的“5986”高周转模式，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成、产品必须6成是住宅。让很多房地产同行难以企及。
但在目前市场状况下，万科高周转模式也受到了挑战。在万科2011业绩发布会上，郁亮透露，2011年万科目标当月去化率为60%，但最终实现当月去化率仅为55%。王石在不久前也表示，随着房地产调控的威力日渐显现，房地产企业的销售压力倍增，万科原来定下的高周转策略也不得不应势调整。“以前万科奉行的5986，现在得改成5946，开售第一个月卖出4成就很不错了。”
虽然万科也一再强调，万科看中的是净资产收益率，但目前其18.2%的净资产收益率相比行业其他房地产企业，仍不是最好的水平。而万科2010年16.47%的净资产收益率也只处于行业平均水平，中房协等机构去年发布的《2011中国房地产企业品牌价值测评报告》显示，2010年，房地产行业平均净资产收益率约为16%。中海、恒大等8个主要企业2010年净资产收益率均值为26%，高于行业平均水平近10个百分点。其中，恒大地产净资产收益率为46%，高出平均水平约30个百分点。
另外，随着房地产调控政策的持续发力，万科的高周转模式能否持续？
一个新的现象，万科2012一季报显示，万科在3月份没有新增任何土地。这是时隔33个月后，万科首次连续两月零拿地，上一次万科单月零拿地还是在2009年4月。而谭华杰对《融资中国》记者表示，万科在高周转模式的驱动下，现在的土地储备年限大概是两到三年，个别年份甚至不足两年。
专业化开发商融资劣势
专业化公司在调控期融资路径收窄，资产单一，使用信托等工具进行融资的资源条件不足，缺乏抵押物和增信手段等。
在目前房屋销售速度下降，导致地产商回笼资金速度放慢，以及银行对房地产企业贷款控制，资本市场融资又被堵死的情况下，融资能力很大程度上决定着房地产企业的生存状况。
从2011年以来，万科不止一次表示，存货压力正在上升，运营资金需求正在不断加大。
“目前中国只要是合规的融资渠道，万科全部都在用，而且在所有这些融资渠道方面，万科在行业内基本上都占有优势。”谭华杰说，“比如当银行在贷款额度特别紧的时候，行业内的其他很多企业拿不到融资的时候，万科就可以拿到，因为万科在资本市场的信用很好。甚至当别的企业根本拿不到额度的时候，万科可以以较低利率融资。”
虽然目前国内合规的融资渠道万科都在用，但自股市融资断流之后，万科的融资方式似乎除了银行和信托渠道之外，没有太多选择，而且，信托融资手段成为地产商目前主要的融资选择，但万科在此渠道上的融资条件明显弱于那些多元化地产企业。
万科2011年报显示，其较大金额的信托余额为81.18亿元，占期内有息负债的比例超过15%。另外，截止2011年末，万科短期借款和一年内到期的长期借款235.7亿元。万科应付的土地款总额约为300亿元，信托借款总额为100多亿元。
2012年以来万科频现融资举动，三月份，万科向华润信托申请金额为10亿元和20亿元的两笔信托借款，投向7个项目，借款期限均为2年，利率分别为10.6%和10.5%。如果算上万科2011年12月份从华润融得的另一笔投向上海项目的10亿元信托贷款，万科近期已经累计向华润信托进行信托贷款40亿元。
而频现的信托融资，也让其到期兑付压力凸显，国泰君安此前发布研报称，万科在今年1、2月份分别到期的信托资金达10亿元，成为今年第一波房地产信托兑付高峰期里，到期信托发行规模较大、兑付压力最大的房企。而其2012年全年的信托到期偿付总规模为43.18亿元，位居2012年上市房企信托到期偿付规模第二位。
即将到期的信托偿付和未付土地款都在给万科施加压力。而日前公布的2011年万科公司债券跟踪评级报告显示，万科存货中已完工开发产品占3.97%，但在建和拟开发产品合计占比95.96%，这意味着万科后续开发的资金需求仍相当大。
但万科这类单一房地产公司，在信托等融资时，缺乏多元化地产商，如泛海集团、保利地产等公司那样丰富的资产组合，可以在信托融资时进行持续性资产抵押、担保甚至增信。
2010年年末，万科的对外担保总额占净资产比例仅为7.26%，而到2011年中期，这一数字已经迅速升至22.94%。截至目前，该比例大幅上升至31.41%。
千亿时代的管理
猎英“行动”
为完善管理，万科历史上进行了多次引援行动。
2000年，从一个当初以贸易为主的多元化公司进入房地产行业的万科，由于没有建筑业背景，扩张一度受到人才的制约。为了弥补快速扩张带来的人才制约，2000年，万科开始了行业内著名的“海盗行动”，大规模、持续性的从行业内吸纳房地产专业人才。据此前媒体报道，2000年至2001年万科通过“海盗行动”，从行业内引进50—60位高管人才，曾经一度，万科20多个一线公司的第一负责人中，有三分之一源于“海盗行动”。
“在2000年的时候，工程管理方面确实是万科的一个短板，所以当时就搞了一个‘海盗行动’，从行业里面招聘了一些这方面的精英，主要目的是为了提升公司的产品品质与工程项目管理的能力。”谭华杰对《融资中国》讲述。
而在后来的发展中也证明了此次行动的成功。万科从2000年到2011年，管理的住宅面积扩大了十倍以上，谭华杰表示，从品质控制的角度来看，从2002年万科开始做客户满意度调查，数据显示，2002年至2011年，客户对万科产品质量的满意度有非常明显的提升，并且，目前在“客户向朋友推荐购买万科产品的理由”里面，工程质量已经上升到第二位，仅次于物业服务。
谭华杰还注意到一个现象，万科在做客户满意度调查的时候，把业主分为四类，没有交楼的叫做准业主，交楼一年以内的叫磨合期业主，交楼一到两年的叫稳定期业主，交楼两年以上的叫老业主。在这四类业主中，2002年的时候是磨合期业主的满意度最低，但是最近几年，客户满意度调查显示，满意度最低的是准业主，“这就意味着，客户收了房子以后，其满意度是不断提升的。”谭华杰说。
以后几年，随着万科规模的不断扩大，以及当初提出的“千亿万科”目标的不断临近，“怎样管理1000规模的企业”成为万科思考的问题。《批评万科》一书中记录到，在王石和郁亮看来，1000亿元的万科将是一家国际化的大公司，但行业内根本就没有这样的公司，人才也基本上没有经过国际化训练，在这种背景下，2007年万科的“007行动”诞生。与“海盗行动”不同的是，“007行动”不在局限于行业内，而是从社会上挖精英，并且是具有国际视野的人。
三年之后，万科又推出“千里马”行动，公司因为战略纵深、大发展，进了很多新城市，出现了很多人才缺口；同时一些比较成熟的公司，由于新业务发展的需要，也有人才缺口。
放权一线
在万科销售规模不断增长的同时，万科更多地看到了自身逐渐暴露出来的一些问题，质量问题、战略方向以及企业盈利状况等。特别是今年已是万科销售额进入千亿规模后的第二年，在“千亿规模”的时代，万科又该如何健康平稳发展？
与业内大部分股权由一个或几个股东持有的民营企业相比，万科有着比较大的差异，万科的股权更为分散，其所有者实质为A股、B股一百多万投资者。而这些股东不可能直接介入到公司的具体管理里面去，就算万科第一大股东华润的持股比例也只有百分之十几，根据相关要求，华润也不可能介入到万科具体的经营管理中。
因而万科的经营管理实际上是掌握在一批职业经理人手里。在公司的所有者无法直接涉入到公司管理的时候，那么公司就必须解决一个问题：怎么让职业经理人能够真正地站在股东的角度去思考问题。
从国外发达国家的历史经验看，解决这个问题的主要方式是股权激励，让职业经理人和股东的利益完全地结合在一起。在国外，股权激励发挥作用的一个很大依据是具有税收上的优惠，但在中国实施股权激励，企业管理层享受不到任何税收上的优惠，要按照工资薪酬所得来纳税。没有制度的支持，使目前在中国，尤其是在A股市场股权激励的方式相比国外，作用并不是那么明显，因此就需要更多的创新来把管理层和股东的实际利益捆绑在一起。
“我们现在是采取一个多管齐下的方式来试图解决这个问题。”谭华杰说，“我们也有股权激励，当然它的作用可能比国外要弱一些。第二，我们对我们的奖金体系做了一个比较大的变动。”谭表示，原来万科职业经理人的收入由固定薪酬、销售奖和利润奖三部分组成，从去年开始，万科减少了销售奖和利润奖的比例，增加了一个经济利润奖，即把给股东创造的真实价值作为这个经济利润奖的依据。
另外，万科还提出“一线当家”的倡导，即万科总部通过价值观念上的引导，通过一个技术方法的培训，来帮助万科的一线公司的负责人学会如何站在一个企业家，站在一个所有人的角度去思考公司的经营问题。“我们希望万科一线公司的总经理，不仅仅只是按照总部的指挥棒去转，这样就好像一个纯粹的执行机构，而是希望万科的一线公司，把自己放在一个真正的企业家或者是放在一个企业老板的角度去思考公司的经营问题。某种意义上来说，这也是一种企业文化的改善和提升。”谭华杰说。
多元化地产商融资优势
融资能力能否跟上发展速度，是不少房地产商的核心考量，特别是目前房地产行业的融资“寒冬”。保利地产和泛海集团日子相对好过。因为它们背后都有一个多元化经营的集团。在集团坚强后盾的支持下，它们可以频频融资。而单一业务类地产商，融资局限明显。
2011年10月的一份统计显示，保利地产是通过信托渠道融资次数最多的房地产企业，发行的信托计划达21款，总共合作的信托公司有16家，是房地产行业内和最多信托公司合作的房地产企业。据不完全统计，保利地产通过信托融资规模大约在72亿-82亿之间。并且和保利合作的信托公司很多都是知名的稳健型信托公司，如华润深国投、上国投和中信信托等。
另外，保利集团为交行的大客户之一，交行对保利集团地产板块综合授信为120多亿元，已贷款100多亿元。“一般来说，保利地产项目融资一般都有保利集团提供连带责任担保。”一位业内人士说。
在2011年的股东大会上，保利地产又通过了“向保利集团申请借款及担保”的议案。保利集团同意向上市公司提供分别不超过40亿元的借款和担保支持。
而背后同样有多元化集团提供支持的泛海地产，在行业“寒冬”下的日子似乎也显得“衣食无忧”。今年2月份，泛海集团斥资3亿元参与中国旅游信托重组，目前，该重组方案已获得银监会批准。重组后，首旅集团和泛海集团并列为中国旅游信托第一大股东，各出资3亿占有30%的股权。而据悉，泛海之所以参与此次重组，其用意就在于房地产信托融资。若该重组顺利进行，在已经拥有银行、保险、证券、股权投资、典当等牌照的基础上，中国泛海会通过此次收购把信托牌照囊括其中，进一步完善其金融版图。也会为其地产业务信托融资提供更多的便利和支持。
另外，去年5月份泛海集团联合旗下上市公司泛海建设
以及北京国际信托共同出资共同增资泛海建设子公司北京泛海东风置业有限公司，以缓解其资金链紧张之难处。
中国泛海、泛海建设与北京国际信托三方拟签订的有关增资协议约定，中国泛海同意北京国际信托作为泛海东风新股东以不超过现金20亿元出资，泛海建设以现金13亿元出资，双方共同增加泛海东风注册资本。上述增资完成后，泛海东风注册资本增加至43亿元人民币。
增资完成后，泛海东风资金实力大幅增强，从而缓解资金链紧张问题，有利于加快北京泛海国际居住区二期项目开发建设。此次对泛海东风的增资符合公司地产的发展战略。
值得注意的是，不久前用益信托工作室发布《2011年房地产信托发展报告》显示，通过对2011年四个季度房地产信托产品投向分布进行对比，可以看到一个明显的趋势：住宅类项目占比逐渐减少，而商业物业类项目占比逐渐增加。坚持以住宅为主的万科，即面临这样的信托融资环境。
谭华杰对重启房企股市融资表现出了期许，他向《融资中国》记者坦言，现在房地产企业相对缺少融资渠道。“资本市场相关的一些管理政策，对房地产行业存在一定的歧视，这是客观事实。我们认为它确实是需要进行一些调整或改变，因为如果整个行业都缺少这个融资渠道，最后会导致住房的供应能力跟不上，这是不利于房价稳定的，从稳定房价的角度来看，其实有必要对房地产行业这种歧视性的融资管制做一些变动。”
万科的战略模式引争议 坚守住宅还是走向商业
http://www.sina.com.cn2012年05月14日 10:33融资中国杂志
两难的万科
万科该往哪里去？坚守住宅还是走向商业？尽管经过几年讨论，万科的战略定位已经明确，但万科的战略模式显然已经和市场环境产生了诸多矛盾，市场再次弥漫着对万科战略的种种议论，其中包括一些老万科人。
万科的战略是走快速周转的发展之路，而非大量持有资产，直到今天。
但目前快速周转的发展之路在核心城市的空间似乎越来越小。在政府对出让土地中商业配套的比例越来越大的趋势下，万科模式被认为容易使政府陷入“土地财政”而不被广泛欢迎，拿地局限突出，也一定程度上失去了土地议价能力，抑制了利润。相反，万达的商业地产模式似乎更符合政府需求。其住宅和商业互补，整合资源提升地价的能力远远高于同行，成为地方政府的座上宾，因而可以在最大限度控制土地成本的基础上以售养租，大举扩张。
尤其在地产行业融资受限的情况下，万达的优越性显现。当住宅开发商被限购限贷时，万达可以说自己是商业地公司；当商业地产被诟病时，万达可以拿出堪比万科的物业销售数字，表明自己是开发公司。盈利性加上稳健性，万达仿佛无坚不摧。
在政策调控下，融资能力是企业生存的最大考验。万科在融资上很稳健，不像其他企业赌博般放大杠杆。但万科也有很大的融资劣势：业务单一、可使用的金融工具不足。在目前形势下，拥有自己的金融平台——保险公司、银行、信托、融资租赁公司等，对公司自身融资会有帮助。万科和保利、泛海等对比，业务结构相对单一，在银行贷款，尤其是发行信托时，缺乏足够的资产抵押等基础条件，融资能力的持续性不强。
而且，周期明显的地产行业，住宅的脆弱性有目共睹，抗风险能力明显低于商业地产，尤其是万科这类专业化住宅企业，其2012年来爆发的质量问题就是如此。
据说，此前华润集团董事长宋林曾对王石说“万科应该做商业地产”，因为宋林发现，商业地产比住宅更有潜力。他认为，地产企业要有长远的竞争力，一定要有商业地产。因此华润集团改变了以往专注住宅地产的发展战略。与此同时，地产行业出现了集体转商的图景。
但万科却在坚守。
因为商业地产目前尚不被支持上市融资，REITS产品也未能推出，缺乏流动性，需要大量资本沉淀。万达商业主要靠物业销售，但物业销售并不顺畅，于是其也在向住宅回归。
目前，万达将投资超过1000亿元，跨向文化旅游商业地产，打造长白山、西双版纳、大连金石等国际度假区，探索新战略模式。万达预计其2012年企业资产将超2000亿元，年销售额达1200亿元，进入全球500强。
站在今天的时点看，地产业多元化还有另外的优势，那就是培育新的融资主体：万达电影院线和广州金逸影视传媒同时申请在中小企业板上市，争夺中国院线上市第一股。而当年院线只是作为房地产的商业配套而已，并没有预想到影院会成为其多元化中一个成功的项目。
但万科认为，这些方向不适合万科，商业地产更加脆弱的资金链和资金沉淀的特性，都与万科不符。况且，万达的模式现在已不可复制。
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万科A(000002):10亿港元购南联地产
■每日经济新闻
万科收购港交所上市公司南联地产(01036, HK)73.19%股权,打开在港股融资之
门.
昨日(5月14日),万科(000002,SZ)公告称,旗下全资子公司万科置业(香港)有限
公司已于5月13日与永泰地产有限公司(00369,HK)达成协议,在南联地产进行公司重
组后,将以10.79亿港元(约合人民币约8.78亿元)收购永泰地产持有的南联地产73.1
9%的股份.
关于万科走向国际化发展道路, 此前一直在业界之间争论,如今终于成行.《每
日经济新闻》记者获悉, 万科方面宣称,此次收购是万科进行国际化的尝试.分析人
士认为,万科此举或与其拓展海外融资有关.
万科还表示,重组方案及有关交易事项需经香港证券监管机构的审核,并经过南
联地产和永泰地产的股东大会通过.
借壳融资逐渐成为内地房企的选择之一.去年7月, 金地宣布通过其香港全资子
公司辉煌商务有限公司以总对价约8.36亿港元收购至祥置业有限公司61.96%的股份
,最终未能成功.而今年5月2日,招商地产宣布以2亿港元拟收购香港上市公司东力控
股,昨日(14日)招商地产在蛇口举行庆祝仪式,正式宣布上述收购成功.
加上此次万科收购南联地产, 针对收购港股上市公司,A股"万保招金"中已有三
者行动.
万科收购港股房企
早在一个月前,关于南联地产可能被永泰地产出售的消息就已经传开,但没人知
道买方来自万科.
4月13日下午, 永泰地产,南联地产停牌,引发外界猜测.4月18日,永泰地产及南
联地产公告称, 现正就一项可能涉及南联地产的交易和企业重组以及可能针对南联
的收购要约,与南联以及另外与一名独立第三方进行协商.
公告显示, 永泰地产将首先对其控股的南联地产进行重组.重组完成后,万科置
业将通过其全资子公司WklandInvetmentCompanyLimited以约10.79亿港元收购永泰
地产持有的1.92亿股南联地产股份,占重组后的南联地产已发行股份总数的73.91%,
收购价格相当于5.6197港元/股.
资料显示,南联地产主营业务包括地产投资及物业管理,仓库业务及投资控股等
,其控股股东为永泰地产.永泰地产直接持有南联地产1.49亿股,通过全资子公司Twi
nDragonInvetmentLimited持有4299.14万股,直接和间接持股比例为73.91%.
在上述一系列重组完成之后, 南联地产将仅持有位于香港新界葵涌区约65.7万
平方英尺的物业,该物业在2011年12月31日评估价值约11.2935亿港元.
据了解, 此次收购完成后,WklandInvetmentCompanyLimited还需要对南联地产
股份履行全面要约收购义务.
据南联地产年报显示,南联地产2011年股东应占盈利为245.5万港元.
或开在港股融资之门
对于此次万科收购南联地产,万科董事会秘书谭华杰表示,主要目的是万科进行
国际化尝试.国际化是万科需要思考的长期发展方向之一,本次收购属于铺垫工作的
一部分.2011年1月,万科董事长王石开始游学美国.彼时,王石就表示,这次自己游学
海外与万科的国际化有关系.
就在万科正式宣布收购南联地产之前,王石频频往返国内外,或与此项收购有关
.日前, 王石从温哥华返回深圳参加万科股东大会,但在万科股东大会上并未透露收
购事宜.
但对于万科这次收购行为,世联地产市场研究总监吴志辉认为,万科收购香港上
市房企的主要的目的在于寻求海外融资渠道.
吴志辉分析称,目前万科资金主要来源于银行贷款,信托,其他融资方式并不多.
受内地房地产调控政策影响, 房企银行贷款受限,再加上信托融资成本较高,在融资
困局之下,万科急需拓宽渠道.相较于内地,香港融资成本普遍较低.
近日有信用评级公司指出, 行业景气度下滑,万科销售增速可能下降,而公司运
营仍需较多资金, 长期借款及本次公司债券到期主要集中在2012年~2013年,在此背
景下, 公司流动性面临一定挑战.万科一向擅长通过并购公司方式获取土地项目,万
科去年年报显示,公司全年投资活动现金净流出额达到56.53亿元.
今年3月, 随着万科向华润深国投申请10亿元和20亿元信托借款,其向后者申请
的40亿元信托贷款额度已经用完.随后的3月30日,万科公告称,华润深国投信托有限
公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金, 同华润深国投信托有限公
司, 汉威资本管理有限公司共同投资,向万科新增的贷款总计不超过人民币105.9亿
元.
4月24日, 万科公告称,全资子公司万科置业 (香港)公司提供担保,子公司丰毅
有限公司向中国银行(香港)贷款10亿元.
为了应付即将到来的债务和缓解资金压力.从2011年下半年以来,万科还积极降
价促销,以求加速销售回款.
但单一的融资渠道并不能缓解万科短期内对资金的要求, 在香港收购上市公司
寻求融资也是不得已的选择之一.
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万科A(000002):董秘确认公司筹划进军境外市场
■证券时报
万科A(000002)对香港南联地产的收购, 只是公司试水境外地产市场的一次"演
习".万科董秘谭华杰5月15日告诉证券时报记者,万科已筹划进军海外市场.
5月13日, 万科A全资子公司万科置业香港有限公司与永泰地产(00369.HK)达成
协议,在南联地产(01036.HK)进行重组后,万科置业将以约8.77亿元人民币的价格向
永泰地产收购重组后的南联地产股份,占重组后南联地产股份73.91%.
公告称,南联地产的重组方案,需经香港证券监管机构的审核及经南联地产和永
泰地产的股东大会审议通过后方可实施. 重组后的南联地产将持有位于香港新界葵
涌区约65.7万平方英尺的物业.
万科董秘谭华杰在接受证券时报记者采访时表示:"在此次收购中, 南联地产本
身持有的物业并不是影响公司作出决策的主要原因.公司最主要的目的是,通过收购
一家境外房地产公司, 熟悉境外房地产企业的运营模式,熟悉市场环境,为将来在不
局限于香港的境外地区开发地产项目打基础.不过,公司目前并不急于开发境外地产
项目,而会在进一步熟悉市场环境及运作方式后择机进行."
据记者了解, A股公司中此前已有万通地产(600246)通过在新加坡参股的公司,
于2011年7月正式开发台湾新北市淡水小坪顶山区276户度假别墅, 这是大陆首家赴
台开发项目的房地产公司.
而同样位于华南地区的广州本土开发商也早已积极进军海外.今年年初,颐和地
产进驻海外的首个项目正式在国内发售,项目坐落于悉尼以西14公里的Strathfield
区.此外, 港股上市公司碧桂园(02007.HK)在马来西亚的首个项目有望今年推出,五
一期间该项目在上海的房博会设展,项目位于马来西亚最富裕的雪兰莪州.
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万科A(000002):入主南联,房企赴港买壳融资大幕开启
■证券时报
就万科收购香港老牌地产商南联地产事宜,业内人士分析认为,万科此次收购行
动实际上是借南联地产的净壳变相在港上市, 同时也令悉数出售所持南联地产股权
的港股永泰地产将大约11亿港元的现金落袋为安.
公告显示, 南联地产及永泰地产两家公司自4月13日起已停牌.昨日复牌的南联
地产高开,股价一度急升逾30%,盘中虽有所回落,但收盘时的涨幅仍超过27%,报33.1
港元;永泰地产昨日复牌后也大涨6.44%,收报3.47港元.
赴港买壳个案增加
实际上, 通过买壳或注资取得上市资格,在资本市场上并非新鲜事.但近期内地
企业赴港"寻壳"个案却呈现增加的趋势,这确实值得密切关注.
据悉, 在本月初,深市上市公司招商地产曾发布公告称,其境外控股子公司瑞嘉
投资拟以2亿港元收购港股上市公司东力实业70.18%的股权.另外, 早在去年7月,另
一家内地地产龙头金地集团, 曾拟以8.36亿港元收购香港地产蓝筹公司华人置业旗
下的至祥置业控股权,后因双方未能就部分收购条件达成一致而最终宣布取消.
据悉,收购南联股权是万科首次海外收购资产行动.有分析认为万科的举动表明
,一直坚定看好内地房地产市场的开发商开始对今后的发展可持续性存疑.于上周公
布的数据显示, 内地住宅投资和土地销售数据表现疲软.也有市场人士指出,万科此
举可能是为拓展海外融资渠道铺路,这折射出内地楼市在经历了近两年的调控后,部
分开发商的资金链可能出现紧张局面.
ＷＩＮＤ数据显示,截至2011年末,沪深两市32家房地产企业负债总额4818.4亿
元人民币,按年增加1111.88亿元,其中,万科负债总额达2283.76亿元,占上述32家房
企负债总额的47%,其资产负债率也由此前的74.69%上升至77.10%.
买壳较首发上市更划算
"近期内地地产龙头频频向港股地产公司抛出橄榄枝,部分原因可能是由于新股
市场表现不尽如人意,而买壳上市较申请上市更为划算,方便."一位投行人士分析说
.
2010年时,许多内地房企大举发行高息票据,以维持现金流博取日后可以"翻身"
.与此情况不同,持续不断的调控政策令开发商开始注重以最少的成本补充资金运营
, 因此,房地产债券,房地产信托和境外人民币房地产投资信托(ＲＥＩＴ)等各具特
色的融资渠道应运而生, 而融资成本较低的香港市场自然也被纳入内地房企考量的
范畴.
国泰君安国际地产业分析师余立峰表示, 目前内地房企仍主要依赖于境内发债
和金融机构贷款融资,而赴港买壳融资是一个新的尝试,主要原因一是在港融资成本
较低,二是渠道畅通.他认为,如果内地房企未来选择赴港融资,最可能采取的方式是
增发,而像万科,招商这样的大公司借助香港上市地产公司作为其进入海外市场的平
台,将更有利其长远发展.
据了解, 目前在香港主板的上市公司壳报价至少要3亿港元,创业板公司壳报价
也要1亿港元.据悉, 除资金压力较大的内地房企视借壳上市为筹集资金的便利平台
外,香港投行圈内也有传闻称,内地部分券商也正计划买壳上市或收购香港上市券商
股.
据香港投行人士介绍,今年内地私募股权投资(PE)规模及个案数目均大不如前,
"退出利润"的表现更是较之前明显收窄, 不少从业员因此纷纷游说内地企业到海外
买壳上市,理由是:一般来说,只要注入的业务与上市公司原有业务相符,财政状况健
康,买壳就可以很快成事.
但香港莱坊测计师行评估部执行董事梁伟明持不同的看法,他表示,万科收购南
联地产逾七成股权,显示万科资金充足,因此估计万科借壳南联的目的并不在于集资
,反而可能是借此向南联注入后续发展资金
万科香港买壳 资本国际化下的融资梦
作者: 梁嘉欣 时间: 2012-05-15 01:00:35 来源: [ 观点地产网 ]
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对于万科“国际化”的说法，业内更愿意将之解读为万科拓展海外融资的表现。
观点地产网梁嘉欣 万科宣布香港买壳一事，多少令市场感到一丝意外，毕竟此前万科总裁郁亮曾多次明确表示，万科并无赴港融资的计划。
5月14日，万科对外公布，计划通过以10.79亿港元收购港股南联地产73.91%的股份，从而实现香港上市。
而万科，亦是继金地、招商之后，第三个意欲香港买壳的A股上市房企。
万科香港买壳
根据万科当天公布的资料，其全资子公司万科置业(香港)有限公司已于5月13日与永泰地产有限公司达成收购南联地产股权的协议。永泰地产、南联地产均为在香港联合交易所上市的公司。
根据协议，永泰地产将对其控股的南联地产进行重组。重组完成后，万科置业将通过其全资子公司Wkland Investments Company Limited 以港币约10.79亿元收购永泰地产持有的191,935,845股南联地产股份，占重组后的南联地产已发行股份总数的73.91%，收购价格相当于港币5.6197元/股。
另外，按照协议规定，万科需在签署股份销售协议后，立即支付3000万港元予永泰，以作为可退回按金。剩余部分则在股份销售完成时支付。
公告披露，完成交易的时间原则上为今年7月31日中午12时，但无论如何不得迟于8月31日，否则永泰或万科可终止股份销售协议。
当然，万科亦可在上述最后期限之前要求永泰将初始最后期限延长60天，但是最后期限的延长期限须经各方同意。
不过，如果股份销售完成未发生且股份销售协议被终止，永泰须将按金退回予万科，除非未能完成股份销售协议是由于万科违反股份销售协议，在这种情况下，按金归永泰所有。
业内人士曾经指出，目前香港资本市场的“壳价”普遍都超过2.5亿，但仅就万科此次的“壳价”而言，相比此前金地、招商地产的“壳价”可谓“贵”出了不少。
翻查资料可知，金地当初拟以8.36亿港元收购华人置业旗下至祥置业61.96%股权，而招商地产付出的价格则更低，收购东力实业70.18%股权仅需支付1.99亿港元。
但与金地、招商所买的“净壳”相比，万科此次买的南联地产，可以算是一笔不错的资产。
据透露，重组后，南联地产将仅持有位于香港新界葵涌区约65.7万平方英尺的投资物业，相等于丽晶中心整体楼面总面积约63.8%。
但该物业不包括由南联集团拥有并且构成经分派业务一部份的丽晶中心B座505至510单位(总楼面面积约为8000平方尺，相等于丽晶中心整体楼面总面积约0.8%)，及不属南联集团拥有的丽晶中心单位(合共楼面总面积约为36.5万平方尺，相等于丽晶中心整体楼面总面积约35.4%)。
另据资料披露，该物业在2011年12月31日评估价值约港币11.2935亿元。
香港融资梦
万科董事会秘书谭华杰表示，此次收购的主要目的是进行国际化尝试。国际化是万科需要思考的长期发展方向之一，本次收购属于铺垫工作的一部分。
“资本国际化”，这在万科内部并不是什么新鲜的话题。因为早在2000年，万科主席王石就已有此想法。
当年12月2日，万科曾发布公告，提出通过向华润集团定向增发4.5亿股B股引入战略控股股东的方案，以期打通国际融资渠道，通过华润进入香港这个国际资本市场，但后因种种原因方案未能获得通过。
早年曾有报道援引万科高层的话透露，海外资本是万科谋求资本多元化的一个组成部分，万科管理层也一直在探索包括在海外资本市场进行公募或私募的可行性。
“万科希望资本国际化！”王石曾如此高调表态。
当然，王石现阶段选择海外游学，也与万科的国际化有关系。
王石早前曾透露，实际上万科一方面在国际市场招聘人才，另一方面万科高层出国培训也一直在进行。有业内人士表示，万科的国际化策略意味着万科未来可能计划打入国际市场。
对于万科“国际化”的说法，业内更愿意将之解读为万科拓展海外融资的表现。
早在2007年，王石就曾在接受访问时表示，信贷是宏调的手段之一，万科已经意识到，仅仅是靠国内上市、靠银行借贷，资金还是有问题的，因为在国内上市，融一次资要10~12个月。
从现在来看，彼时的王石确实有先见之明，在宏观调控未有退意的今天，房企融资的难度日益加大，包括万科也不得不考虑借大股东华润的平台获得更为低廉的融资成本融资。
对比而言，香港资本市场确是一个不错的平台，王石当年曾指，香港是一个成熟的规范的国际化的市场，融资的效率比较高。
“万科到香港上市的想法是一直有，为什么一直没有运作呢，时机不成熟。但我们一直都在准备着。两边市场融资的效率肯定更高，但这要考虑到公司发展的阶段、规模等，可能万科再发展两年之后再上，说不定就水到渠成了。”
香港借壳 万科试水国际化
2012-05-18 08:25
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导语：国际化是万科需要思考的长期发展方向之一，未来或将借助收购重组后的南联地产进军海外市场。业内人士认为，万科已经做好了国际化的准备。
经济观察报 记者 周亚霖 万科国际化正在小步前行。
据知情人士称，一些敏感的美国投资者找到王石，希望和万科合作。
5月，万科拟将收购香港的一家以商业地产经营为主的公司。其董秘谭华杰对媒体表示，此次收购的主要目的是进行国际化尝试，国际化是万科需要思考的长期发展方向之一，未来或将借助此次股权收购进军海外市场。
早在2010年，王石就对周边人透露万科打算到海外发展的想法。接近王石的人士告诉记者：王石对金砖国家的房地产开发和发展中国家的房地产开发很有兴趣。
业内人士认为，万科已经做好了国际化的准备。
南联的意义
万科5月14日晚间发布的公告称，其全资子公司万科置业（香港）有限公司（以下简称“万科置业”）于2012年5月13日与永泰地产有限公司达成协议，在南联地产控股有限公司进行公司重组后，万科置业将通过其全资子公司以约10.79亿港元向永泰地产收购重组后的南联地产191935845股股份，占重组后的南联地产已发行股份总数的约73.91%。
申银万国认为：“万科收购的标的为经永泰地产（0369.HK）重组后的南联地产，由于重组前南联地产一直都为永泰地产控股（控股比例73.91%），同时其净资产占到永泰地产的64.6%，为永泰地产主要资产，重组成功概率大。重组后，南联地产的资产为位于香港新界葵涌区的丽晶中心部分物业，评估价港元11.29 亿元，意味着重组后每股净资产为4.35 港元，万科的收购价为5.62 港元/股，P/B 仅为1.3倍，作价合理。南联地产短期看是公司国际化和商业地产运营的尝试，中期看是公司重要融资平台。收购南联地产是万科做出国际化尝试的第一步，短期看万科将通过它熟悉海外房地产开发、商业管理的运作经验，以进一步深化海外房地产开发和内地的商业地产运营。”
王石的游学
了解万科的人士指出：万科一直就有国际化的梦想，股市上A+B的模式就说明其一直希望在国际资本市场建立通路。王石去美国游学，不仅仅是为了个人梦想，也是为万科在他退休前能走到哪一步的战略充电和思考。
据成全机构董事长全忠透露，他在美国曾经和王石有过一次长谈。谈话的内容涉及了王石为什么要去美国。王石认为韩国和日本在奥运之后，都有了国际级企业，但中国现在还少有国际企业和国际品牌。王石认为主要原因是中国的企业缺乏与国际接轨的价值观，他希望去美国重点学习这些东西，万科的目标就是成为国际品牌。
时间点
业内人士还认为，万科在此时试水海外化，和当下的调控多少有些关系。
据观点地产称，瑞信认为近日多只内房股相继开拓海外市场，反映业内认为内地楼市光辉不再，将继续看淡内地房地产行业。瑞信指出，在深圳挂牌的龙头企业万科也拟入主南联地产，变相借壳上市；早前碧桂园亦宣布进军马来西亚房地产市场；月初，同样在深圳上市的招商地产借壳东力集团，这些动作均显示了个别发展商认为，内房长远发展前景变得暗淡。
和国际资本一贯喜欢唱空中国楼市的态度不同，全忠则表现得乐观一些：房地产经过二十多年的超强度开发，在某种意义上讲，有一点产能过剩的意味。万科作为住宅开发的世界第一，如果提及海外发展，那万科是最有资格来做这件事情的。
去年，万通就选择在新北市淡水小坪顶山区开发楼盘，营销的重点客源基本是大陆的富裕客人，去年12月，碧桂园与马来西亚一房地产公司设立了合营公司，以开发马来西亚的地产项目，碧桂园在马来西亚的第二个项目也已签约确定。碧桂园的项目还出现在上海的房展会上，也是向国内揽客。如果万科选择和海外公司合作，其品牌号召力和中国市场可能就成为这些海外公司最看重的东西。
融资平台
万科的全球化中必然有最重要的一环就是资本的全球化，这和当下黯淡的市况也有紧密关系。
申银万国指出：万科收购南联，不排除万科通过做大做强这一海外子公司，使其成为重要的融资平台，以应对国内较高的融资成本。
正略钧策合伙人郝炬认为，万科的发展速度和其融资支持力度的关联度很高。2009年以来，国内股市融资空间小了很多，而香港这个融资平台就显得更加重要。如果谈及万科的全球化，郝炬认为：万科是以高周转的住宅开发为主的公司，如果去房地产市场特别发达的国家譬如美国做开发就意义不大，而通过收购上市公司，进入香港和东南亚市场，可能是一种路径。不过，他认为，收购南联，融资平台的意义更大。熟悉万科的人士称，万科进入美国开发，更多是品牌意义，但进入发展中国家，就有很多优势，譬如综合的技术门槛等。
值得注意的是，万科在国内融资的成本已经越来越高。
根据万科的年报，其2010年1月26日、2月8日两笔10亿元的信托借款的利率均为5.85%，而到当年9月28日一笔10亿元的信托借款时，利率已经大幅飙升至10.2%。2011年5月20日一笔10亿元的信托借款利率进一步上升至11.6%。
与此同时，Wind统计数据显示，截至2011年末，沪深两市32家房地产企业负债总额4818.4亿元人民币，其中万科一家负债总额达2283.76亿元，占上述32家房企负债总额的47%，其资产负债率也由此前的74.69%上升至77.10%。
（本报记者廖杰华对本文亦有重要贡献）
维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）
万科A(000002):王石首度回应与郁亮的观点冲突
■中华工商时报
5月15日,万科的一则公告突然出现在众人的屏幕前:万科斥资10.79亿港元收购
香港南联地产73.9%股权.一石激起千层浪,尽管万科表态,此次收购的主要目的是进
行国际化尝试, 还是惹来市场揣测.其中最为人关注的争议是,万科将南联作为商用
物业发展的平台,未来将注入包括商场及写字楼等在内的万科商业物业资产.
此间, 有人猜测,万科之所以采用买壳方式进入香港资本市场,目的是快速实现
赴港上市;也有人猜测, 万科是想与海外基金合作,以南联的平台发展内地豪宅住宅
项目;还有人认为,万科将南联作为商用物业发展的平台,为大举进入商业地产铺路.
而在住宅市场频繁遭遇质量门事件后,万科此次收购香港南联的事件,再次被业界认
为, 万科坚持多年的走住宅专一化道路让万科受伤了,或将由"住宅专一化"向"多元
化"转移,其中,商业地产或为重要的一环.
"改革特区"试水社区商业
万科的高层人士也透露出了万科进军商业的决心和信心.早在2009年11月,万科
总裁郁亮曾宣布万科新战略,即万科未来将加大商业地产的投入,并将陆续推出养老
物业, 酒店及商业配套等多种物业类型.这被广泛视作万科转型的标志性事件.而今
年的2月下旬,王石的"如果有一天,万科不走住宅专业化道路了,我即使躺在棺材里,
也会举起手来反对.即使哪一天中国不需要建商品住宅了, 我希望,城市里最后一套
住宅是万科造的."
这句话, 让万科的转型之路陷入"忐忑"之中,王石和郁亮的关系也被业界认为"
变得微妙".
针对王石和郁亮的不同观点,万科方面再次表示,万科试水一些纯商业项目是正
常的, 但万科主业的方向很明确,住宅主业不会改变,以非住宅为主的项目甚至纯商
业项目,不会大面积铺开."万科需要顺应城市的成长趋向,晋升开辟商业地产的专业
能力."
以万科的大本营深圳为例,近年来,纯商品住宅用地供应量每年都在急剧下滑.2
011年,深圳纯商品住宅用地供应量上半年甚至为零.在楼市宏观调控持续升温之时,
很多住宅开发商如龙湖, 恒大等从2010年开始陆续宣布向商业地产开发转型——商
业地产不受限购令限制,异地人群均可以随意购买.
郁亮解释:"万科做商业地产,是为了进一步做好住宅而做商业,并不是为商业而
商."
在各种场合中,万科各高层都在强调只做服务于住宅的商业.在去年11月的记者
会中,郁亮依旧强调服务于住宅的商业.今年3月中旬的投资者交流会上,万科董秘谭
华杰表示, 万科在非住宅业务领域的探索,是为了更好地做住宅,主要集中在那些符
合城市发展方向,能够与住宅相配套的物业类型中.
曾经万科的思路非常清晰,但再度进入商业物业领域的万科似乎有些迷惑.2010
年,郁亮曾公开授予深圳,上海,北京等区域以"改革特区"的权利,各一线公司可以成
立商业筹备小组, 先行先试,总结商业地产的运营经验.直至2011年4月,万科在深圳
成立了第一家商业物业管理公司.
享有万科"改革特区"权利的似乎并不仅仅是深圳."2011年, 东莞万科商业项目
占10%, 2012年比例会更高些."东莞万科商用管理中心总经理高骏表示,东莞万科的
商业物业包括高260米的长安万科中心以及南城总部的万科大厦;投资接近10亿元,
号称东莞最大MALL的万科广场以及筹建中的位于东莞松山湖的精品酒店.
王石:为质量宁可做老二老三
为此,5月11日,在万科的股东大会上,王石明确表示"大家要做好准备,万科可能
会为了质量沦为老二老三."今年2月份,万科遭遇因使用甲醛超标的安信地板造成的
"毒地板"事件.不到一个月, 又遇上"纸板门"事件,深圳第五园六期项目涉嫌使用纸
板作为柜体及户内门材料, 并进而质疑,使用"纸板材料"导致了柜体受潮霉变,室内
空气质量不达标等问题.真是一波未平一波又起.
随后,万科质量门事件呈现蝴蝶效应在全国发散,多个城市的业主开始针对房屋
质量进行维权.今年3月份, 深圳坂田万科金色半山又被业主指出,因设计不到位,造
成房子遭遇粪水渗漏,地板,家私等都被浸泡等问题,又深陷"设计门".
商业项目价值提升
这也是当年王石选择放弃商用物业的一个重要原因,在高周转的指标考核面前,
万科的部分商用物业不得不以散售为主.2011年5月, 万科在上海的高端商务办公项
目对外发售,出现了独栋别墅办公,双拼别墅办公等罕见产品,市场反应良好,去化率
不下于住宅产品.但散售对于商业物业的弊病也是有目共睹, 由于业权分散,无法统
一经营,品牌商家通常不愿进驻这一类型的商用物业,直接影响到物业价值的提升.
"有时候对与错是个角度问题."王石表示,"万科发展到现在,谁都不能说万科没
犯过错, 我也经常犯错误,只要不是致命的,公司还在前进,还在扩张."王石认为,放
权给管理层更有利于下一代管理团队的成熟.
"该怎么做,郁亮说了算."王石如是道.
[*]【五矿联手万科1.56亿香河购地】五矿建设近日公布，公司与北京万科于5月11日再次联手，以约1.56亿元人民币的代价以摘牌形式取得河北香河3宗住宅建设用地。资料显示，3宗地块总土地面积约13万平米，按最高规划容积率来看，可建楼面面积约22.1万平方米。 ( 财新记者 王永)
05月21日 16:22评论(5)|分享
http://vnews.caixin.com/Public/images/facelist.gif
[*]http://app.qlogo.cn/mbloghead/a43e7e07a858ef6558a8/40
中国经济网河北频道总监 05月21日 17:19通过腾讯微博
的确是上次新华社报道的地方，但据了解上次香河的用地指标全部获批了 || @jianfeizhao: 香河？不是上次违规的地方吗
万科香港购“壳”玄机
http://news.dichan.sina.com.cn 2012/5/17 8:13:27
(记者 刘晓云)收购香港上市公司，却没有在香港上市的计划，只是作为国际化的一种尝试，万科的收购颇为耐人寻味。
5月14日，万科宣布将以10.79亿港元收购香港上市公司南联地产73.91%股份，成为招商地产收购香港上市公司之后的又一个焦点。
“目前万科并没有注入资产、开展融资等方面的计划，而且短期内可以注入的资产规模也有限，难以起到融资平台的作用。由于标的公司的规模有限，交易对价占万科总资产的比例不足千分之四，探索意义大于对万科经营业绩的实质性影响。”万科集团董事会秘书谭华杰在接受本报记者独家专访时表示，收购对万科未来是否去香港上市不产生影响，目前万科也没有在香港上市的具体计划。而业内人士认为此举有利于万科的国际化进程以及海外融资。
不错的买卖
公告显示，万科全资子公司万科置业(香港)有限公司已于5月13日与永泰地产达成收购香港上市公司南联地产股权的协议。永泰地产、南联地产均为在香港联合交易所上市的公司。
收购完成后，万科的全资子公司Wkland Investments Company Limited还需要对南联地产股份履行全面要约收购义务。
实际上，对于这项收购万科计划已久，万科各高层也在不同场合表示过会寻找机会。
“我们和多家企业进行过接触和洽谈，经过一系列的调研、比较和评估，确定南联地产是合适的收购对象。”谭华杰透露，收购价格与标的公司重组后的净资产比较接近，万科认为这是一个合理价格。
根据协议，永泰地产将对其控股的南联地产进行重组。重组完成后，万科置业将通过Wkland Investments Company Limited以10.79亿港元收购永泰地产持有的191935845股南联地产股份，占重组后的南联地产已发行股份总数的73.91%，收购价格相当于5.6197港元/股。
由于收购金额、标的公司规模都较小，谭华杰表示本次收购对万科的总资产、净资产、净利润、负债率等关键财务指标均不会产生重大影响。
与金地、招商地产欲买或已买的香港“净壳”相比，万科此次买入的南联地产，可以算是一笔不错的资产。
在重组后，南联地产将仅持有位于香港新界葵涌区约65.7万平方英尺的物业，该物业在2011年12月31日的评估价值约11.2935亿港元，在万科完成收购后，该在港物业将直接成为万科的新增土地储备，这也意味着万科在境外的地产开发迈出了启程的一步。
“收购的主要目的就是进行国际化尝试，香港属于国际化市场的一部分，标的公司重组后的主要资产为持有收租物业。香港租金收益率较高，金融产品丰富，在香港进行持有物业业务的探索，目前条件比在境内更优越。”谭华杰表示，此次收购仅是万科国际化的一个铺垫。
盛富资本总裁黄立冲也认为这对万科的国际化进程将是一个推动，中国是一个外汇管制的国家，万科A股很难随意地把资金投到海外，而港股则方便很多，多获取一个平台对万科有利无弊。
融资猜想
内地房企一直对海外资本市场虎视耽耽，万科也不例外，因而此次收购被不少业内人士赋予了各种战略层面的解读。
中国房产信息集团分析师薛建雄认为，收购南联地产一方面为万科实现国际化搭建一个平台，未来可以利用该平台实现更多海外项目的收购，其次则是搭建一个海外的融资平台，帮助其更方便地调配资金。
“在国内A股市场，万科的融资环境可能相对会好一点，但融资难度与成本都高于香港，以万科的规模在香港融资，成本就要低很多。虽然万科还有B股，但基本是"残废"的。”黄立冲也认为此种情况下万科拥有另外一个融资平台非常重要。
实际上，万科早在2007年就在香港注册了万科置业，主营业务在内地的房地产公司，其和在港上市的内房股惟一的区别就是非上市的，而不少分析人士认为这很可能是万科进入香港资本市场的重要布局与铺垫。
海外资本是万科谋求资本多元化的一个组成部分，万科管理层也一直在探索包括在海外资本市场进行公募或私募的可行性。
“虽然它不能在资本市场获得融资便利，但可以通过私募等方式，与香港、新加坡等地的金融公司实现合作，推动公司进行融资。”谭华杰坦承，除通过本次收购开始在香港尝试持有物业业务外，目前还没有其他具体的计划。
按照香港上市规则，收购完成以后即可进行增发、配股和融资。
“可以使用一些可转债向投资者进行一些借贷，或者是发行债券，用股权证和可转债这种机能可以减少融资的成本。”黄立冲分析认为，从万科现在的持股比例来看，大可以通过融资来稀释股权，一方面可以配股筹集资金，另一方面可以注入资产增股。
而另一种猜测则是，万科可能在为商业地产的发展设立另外一个融资平台，这一点与金地、招商的香港购壳目的无二。
有不具名的业内人士分析，万科这两年加大了商业地产的开发力度，在商业地产领域的运作颇为低调，但很迅猛。
“也有可能万科还会考虑再买一个香港壳公司，作为商业地产融资的一个平台，毕竟住宅与商业地产混在一起不是一件好事，会是一种价值的破坏。”黄立冲同时认为，万科在商业地产方面有短板，其大部分项目都在比较偏远的地方，现无在香港资本市场估值很高的优势商业地产项目。
然而，一切或只是猜测。对于外界种种推想，谭华杰坚称万科目前在港无任何资本运作计划。
朗润园，马布里在北京的家
http://bj.house.sina.com.cn2012年05月22日18:04新浪乐居
热爱篮球的朋友基本都熟知斯蒂芬·马布里，1977年2月20日出生于美国纽约州纽约市布鲁克林区科尼岛(Coney Island, Brooklyn, New York City, New York)，美国职业篮球运动员，司职控球后卫，效力于中国男子篮球职业联赛(CBA)北京金隅。他曾率领北京金隅队获得2011-2012赛季CBA总冠军的篮球巨星。于2012年5月10日，携手北京万科地产，正式成为万科在北京的形象代言人。据悉，马布里当日即宣布自己将定居金第万科·朗润园 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)。
当日，问及马布里为何确定朗润园作为他在北京的家，他说道：LOVE IS LOVE。转身与翻译说了一长窜耳语。翻译告诉大家，马布里很喜欢中国，自从来了北京，更是对中国的首都产生了一种宾至如归的感觉，他有强烈的中国情结，并不是源自于在中国的CBA置业篮球运动员生涯，而是源于他从小生活的纽约布鲁克林，他觉得，北京城市的繁华和生活的便捷，与大洋彼岸的故乡的生活区极其相似。而谈到朗润园，当他听说朗润园是采样了北美同纬度的社区庭院来建筑的社区，当下便决定等待建成之后，携家人一同入住。
朗润园，北美风格的庭院，既符合项目赖特倡导的自然风格建筑，也能给居者带来相对专属的景观氛围，将【庭院空间相对私属化的设计理念】贯彻到了整体的规划之中，园林在追求整体园区景观情境的同时，利用横平竖直规律进行穿插布局，将园区景观分为以室外会客厅为核心的九大主题，并使每个组团景观拥有30平米形状各异的私属庭院，力求保证每个组团享有的景观均好性的同时，实现组团园林间的优雅交流与亲切互动。每个庭院大小的布置，依据主题附加相应的元素，有地雕、绿植、转角靠椅等，不仅各有特色，而且从空间形式到材料的选择上，都提供了多样的景观体验；给居者带来亲切的品质居住感受。
朗润园，是马布里在北京的家，更是喜欢北美风格庭院的城市人心之向往的家。6月，实景示范区绽放，诚邀各界莅临品鉴！
中日住宅示范项目签合作意向 4房企受推荐
2012-05-23 15:35
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导语：5月18日，中国房地产业协会和日本国日中建筑住宅产业协议会就建设中日住宅示范项目签订了合作意向书，推荐上海绿地、大连亿达、浙江宝业、江苏新城4家房地产企业，建设若干示范项目以推进中国住宅产业化的进程。
经济观察网 记者 宋尧记者获悉，5月18日，中国房地产业协会和日本国日中建筑住宅产业协议会就建设中日住宅示范项目签订了合作意向书，由中国房地产业协会根据企业自愿、地方政府支持的原则，推荐上海绿地、大连亿达、浙江宝业、江苏新城4家房地产企业，建设若干示范项目以推进中国住宅产业化的进程。
据了解，中日相关企业将根据项目情况，签订具体合作实施协议，而中国建筑设计研究院被指定作为示范项目的技术咨询和对日窗口单位。
上述合作意向是在5月18日举行的中日住宅产业会议上对外披露。中日双方自1985年起就成立了中日建筑住宅产业协议会定期进行建筑住宅技术的交流与合作。不过，中国近几年大规模建设保障房的计划给双方带来了新的合作机会。
有专家希望，接着五年3600万套保障房的建设计划，中国政府可以执行大批量房屋统一设计标准，统一建材部品标准的计划，并由此提升住宅工厂化生产的比重。借此可以降低建造成本，提高建设速度，并为将来的房屋维护带来标准话的便利。
在住房和城乡建设部今年3月14日发布，由中国建筑标准设计研究院担纲编制的《公共租赁住房优秀设计方案》中，中国已经尝试推动住宅产业化的理念和技术实践。
不过住宅产业化的推动尚缺乏一些条件。据北京市住房保障办公室标准和信息化处处长杨家骥称，目前中国的住宅工业化技术储备还不充分，标准化技术体系尚不完善、相关支持政策也还比较缺乏。企业也普遍缺乏产业化的经验。
日本则希望从中获得机会，作为最早提出住宅产业化概念的国家之一，日本已有多年的实践经验。除大批企业之外，日本国土交通省技监佐藤直良等官员也出席了这次会议。
胡不饭我http://img.t.sinajs.cn/t4/style/images/common/transparent.gif：郁亮10天狂奔9城市公司，万科物业食堂无人埋单，张纪文戒烟第三天。
◆◆@万科周刊http://img.t.sinajs.cn/t4/style/images/common/transparent.gif：#万科24小时# 郁亮十天九地走访与员工面对面，谈管理人员“门户开放”，鼓励参与长跑运动，并于30日参加中国最受尊敬企业领奖及演讲。万科物业本部食堂全自助埋单、广州员工食堂变身万巴克。杭州万科回应良渚文化村业主质疑玉鸟幼儿园提价。万科执行副总裁张纪文进入戒烟第三天。 [*]http://ww3.sinaimg.cn/thumbnail/6eca0b22jw1dthe2i0pxjj.jpghttp://img.t.sinajs.cn/t4/style/images/common/loading.gif
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证监查南联偷步炒 或涉内幕交易 出手打老虎
《独家NEWS报道》
本月中，内地房地产龙头万科斥资近11亿元收购南联地产（1036）的交易，由于南联股价及成交在停牌前均突增。据《爽报》得悉，香港证监会已开「File」调查，调查对象主要针对该段时间的交易及买卖人士，是否涉及内幕交易。 记者：黄伟强
证监会发言人接受查询时表示，不评论个别事件。有投资银行家估计，从交易的重要性来看，参与收购的相关人士应不会涉及内幕交易，相信最终不会影响万科的收购。
欧达礼上场后不手软
投行人士指，事件反映去年接替韦奕礼出任证监会行政总裁的欧达礼未有放软手脚，「唔理你係老虎定老鼠，都要打」。万科调查只是一个典型例子，调查个桉肯定不只一家。据悉，被证监调查的企业近期更是有增无减。
资料显示，南联于4月13日停牌，并于5月14日公佈重组及收购计划，包括控股股东永泰地产（369）将控股权出售予万科。计及南联重组并派发予股东的特殊现金，整项交易为南联股东带来的现金收益约每股34元。南联于5月15日复牌，股价即大升27.3%，收报33.1元。
交易前股价成交大升
当中，4月10日即停牌前三日，南联股价突然单日大升18%，成交额急增逾7.7倍，达14.9万股，为过去半年单日成交股数最多；4月12日，股价微升1.28%，成交股数为7.2万股，为过去半年单日成交第四多；4月13日，下午3时13分停牌前，股价当日上升9.24%，成交股数为9.5万股，为过去半年单日成交第二多。以南联该三日收市价计算，交易累计涉770万元。
资料亦显示，过去南联成交一直稀疏，停牌前半年累计总成交股数只约92.88万股；期内共110个交易日中，更只有47个交易日有股份成交。若以47个有股份买卖交易日计算，平均每日成交股数仅19763股。该股于停牌前一周股价及成交量大增，自然惹人怀疑。南联昨报33.5元，升0.3%。
不过，消息指，南联停牌前一周（4月9日至4月13日）股价却突然大升三成，成交股数更急增，引起证监关注，已展开调查当中是否涉及不寻常交易。
翻查南联停牌前半年成交及股价走势，南联股价于去年11月至今年2月中并无太大变化，只维持在15元水平。期后，股价则拾级而上，但最特别是停牌前一周，有三日股份成交量大增。
万科算术：从N减到1又回归到1+N
http://news.dichan.sina.com.cn南方都市报2012/6/1 7:16:16
1+1、1+2、2-1…。数字本身的加减并没有实质意义，但硬要和一个企业联系在一起，意义就非同一般。
一向有地产带头大哥之称的万科，在近一个月内，连续创建了“万科2049”、“第五食堂”两种品牌，涉及行业包含商业和餐饮业。人们不禁要问，在上世纪90年代做“减法”的万科，好不容易走上“住宅专一化”之路，为什么现在又要做“加法”了呢？
万科创“第五食堂”试水餐饮业
时间不久，就在本周，万科C E O对外宣称，万科将创建社区餐饮连锁品牌“第五食堂”，并且今后所有万科的社区食堂都将统一采用这个名字。而在此前两周，万科首次推出高端社区商业地产品牌“万科2049”。而2049正是2010年上海世博会万科馆的主题，曾寄寓着“可能”与“未来”。
在如此短的时间内，多年坚守“住宅专业化”路线的万科，连续两次在非地产业的“举动”，可谓是令业界人士“瞠目”。这不难让人看出，万科做“加法”、准备在“非住宅”类大显身手的意图非常明显。
其实，万科进军社区食堂历史由来已久。去年在上海四季花城开业的“四季食堂”就颇具名气，但万科一直坚持认为，食堂仅是作为万科物业配套服务的内容。否认归否认，仍不难猜测出，随着万科“第五食堂”的正式推出，未来不排除将所有万科社区食堂统一运营的可能。
针对“第五食堂”名称的由来，万科C E O解释得颇有文化：“诗经”有云：食于学堂兮，油光无处鉴。食于府衙兮，正襟危坐紧。食于市井兮，君可安心啖？食于家宅兮，狼藉谁人理。吾第五食堂，可为君分忧。自此邻里悦，无间更相亲。
最新消息称，“第五食堂”首家门店或将在深圳万科城正式亮相，上海尚源的“第五食堂”也即将在近期投入运营。
“万科2049”同样吸引人的眼球。在两周前的上海，万科首次推出高端社区商业地产品牌“万科2049”，这个主要针对高端社区及周边业主提供商业服务的高端社区商业品牌，与“万科广场”、“万科大厦”、“万科红”系列品牌一起，支撑起万科商业地产四大产品线，并将在全国得以复制。
“开发商做商业，这已经不是做不做的问题，而是怎么做的问题。上海万科将会投入更大精力和资源，做好商业地产。”上海万科总经理孙嘉在“2049@五玠坊”招商会上如此表态。
源于调控
众所周知，万科是房企中的带头大哥，是坚守走住宅专一化的开拓者，是年度销售额始终独占鳌头的强者。就是这样一家房企，在住宅市场惨遭一系列调控之后，近一年却频繁遭遇投诉门事件。
为此，今年5月11日，在万科的股东大会上，王石明确表示，“我们股东也要做好准备，当你觉得股票值得拥有的时候，你要考虑可能万科为了质量会沦为老二老三。因为，这就是市场的规律。”
万科的担心不无道理，这也是国内不少一线开发商在住宅市场屡遭调控的情况下，不得不思考的转型之路。正如一位房企高管所说，宏观调控走到了这一步，中国城市化走到了这一步。如果万科不变，它的路就越走越窄了———拿地没有优势，产品也没有优势，服务也没有优势。
从N减到1万科做到N O .1
人们已经淡忘，其实，万科曾经是一家以电器贸易起家的多元化公司。在20世纪90年代初期，万科在其多元化顶峰时期，业务涉及进出口贸易、零售、房地产、股权投资、影视、印刷、饮料等13个行业，万科号称拥有105家企业。当时，房地产利润占整个公司利润的30%，所占比例并非最大，但是在当时的发展速度最快。
正当王石为自己多元化之路发展欣喜时，1993年，万科筹备在香港发行B股，渣打(亚洲)有限公司是其国际主承销商。渣打公司的副董事宁志翔对万科“主导业务是什么”提出质疑，给王石上了生动的一课。由此，揭开万科减法战略的序幕。
也就在当年，万科的管理层召开了一个“务虚会”，大家找了个安静的地儿，既不谈利润，也不谈指标，而是提出了将房地产作为公司的发展方向。也就在这次会议上，王石第一次提出其当时备受争议的“减法”理论。当时的“减法”几乎囊括到万科所涉足的数十个行业，其中有零售、广告、货运、服装，甚至还有家电、手表、影视等。
“减法”越做越彻底。从2001年到2002年，万科的万家超市转手华润集团。当时的“断臂”行为甚至令业内扼腕，因为就连首富李嘉诚也都是零售搭着房地产一起做，怎么王石就非要将鸡蛋放在同一个篮子里。
当年，万科做“减法”，可谓是“痛并快乐着”，痛下割肉，在转型为单纯的房地产企业之后，万科的精力放在了精细化、标准化、产业化这三个方面，并用了3年的时间很快成为房地产业内的“带头大哥”。
现在也有不少人说，如果没有王石当初的“减法”，可能万科依然将在“杂乱”中继续混沌着。
回忆起来，王石也认为那次“减负”还是十分必要的，因为当时的零售占整个公司资源的10%，但是房地产已经占到资源的90%。最终，零售业务被砍掉。直到最后决定走“住宅专一化”，并创下了2-1大于2的奇迹。
记者在万科网站上看到，1994年，地产经营规模占集团整体业务规模的57%，较1993年的所占比例增加41%，利润达68%，较1993年所占比例增加了20%。
1加2效果或大于3
而现在，万科做“加法”，进驻非住宅业，是否能创造1加2大于3的奇迹？
从选择走多元化之路的房企来看，商业地产路线是选择最多的。尤其是近两年住宅受政策重压的情况下，商业地产成了众多房企觊觎的对象。不可否认的是，进军商业地产的房企确实取得了不俗的成绩。龙湖地产近期公布的销售业绩报告可以看到，去年龙湖长楹天街整体销售额达20亿，其中商业部分占到10亿。富力地产也称，去年能够“逆市突围”，主要是商业地产助涨整体销售额。
而固守住宅阵地的房企2011的年度目标完成得不甚理想。据报道，绿城、首创置业、雅居乐3家上市房企的销售额相比2010年出现了下滑，下调最多的为绿城，同比业绩下调近四成。
中原地产项目总经理黄韬表示，相比之下，商业地产比住宅市场的空间大很多，政策的限制会小一点。商业地产做得非常好的企业尚属空白，做商业地产更容易树立行业标杆。而就餐饮业来说，作为我国第三产业中的一个传统服务性行业，一直发展比较迅速，就连2009年在金融危机下，全社会餐饮业零售额达到1.7998万亿元，同比增长16.8%。
数据显示，2010年，全国餐饮业收入17636亿元，同比增长18.0%，占全社会消费品零售总额的11 .4%；2011年，中国餐饮业实现收入20543亿元，同比增长率16.9%。餐饮业同时还得到政策的扶持。2011年11月商务部发布的“十二五”期间促进餐饮业科学发展的指导意见中提出，力争在“十二五”期间，餐饮业保持年均16%的增长速度。
商务部副部长姜增伟表示，近年来，中国餐饮业销售额连续保持两位数增长，预计2015年中国餐饮业销售总额将达到3 .7万亿元，占预期社会消费品零售总额30万亿元的十分之一强。
在知名房产专家韩世同看来，住宅地产是个轻资产，抗风险的能力要低一点，而商业地产是重资产，比如香港四大财团持有的物业，抗风险能力要强一点。而餐饮业风险相对更低，万科的1+2或将大于3.
20年前
王石做减法由跨13个行业减为单一住宅开发，做到NO .1
20年后
郁亮做加法试水餐饮业，加速进军商业地产
(作者：徐凤)
郁亮：希望此轮宏观调控别半途而废
本文来源于财经网 2012年06月06日 08:33 我要评论（0）
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房地产宏观调控本来在2008年完成行业调整，结果半途而废。
【《财经》综合报道】 6月5日，万科总裁郁亮在深圳央视财经高峰论坛表示，房地产宏观调控本来在2008年完成行业调整，结果半途而废。他希望此轮国家宏观调控不要重蹈覆辙。
据新浪财经曹磊报道，郁亮称，宏观调控的本意是让房地产行业回到一个健康发展的轨道上来，“尽管房地产行业关联度特别大，对经济发展有影响，但这是我们应该付出的一个阵痛，我们要度过去的一个阵痛。”
郁亮说，“2008年宏观调控的时候，其实我们本来就应该去完成这个调整的，但就像洗澡一样，洗到一半突然把我们拉起来了。拉起来之后过两年再洗一次澡，我真希望让我们一次洗完算了。”
他在论坛上介绍称，从我们的统计来看，北京、上海、深圳、广州在内，现在库存的商品房还有1.14亿平方米，按照5月份的销量，大概够这些城市卖上11个月左右的时间。这样来看，（后市）是不能乐观的。
万科9.41亿拿下南京南站首幅宅地
本文来源于财经网 2012年06月06日 09:17 我要评论（0）
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万科子公司斥9.41亿竞得南京南站首幅住宅地，楼面地价为每平米5157.74元。
【财经网专稿】记者 赵璐璐 据南京市国土资源局网站显示，今天成交的地块中G07地块由南京站东投资（万科）有限公司以总价9.41亿元拿下，楼面均价5157.74元/平米。
位于南京南站附近的G07地块是该区域首幅出让的住宅地块，起拍价9.21亿元。万科此次为低溢价成交。该地块规划面积为10.8万平米，实际出让面积为7.6万平米，为住宅混合用地，综合容积率为2.39。
万科(000002.SZ)今年拿地非常谨慎，此次获得的南京地块为万科今年来支付地价款最高的地块。爱建证券今天发布的研报中指出：今年以来万科累计新增土地8个，较去年同期减少17个。今年前3个月公司连续零拿地，平了2009年2月份到4月份连续3个月零拿地的纪录。公司在拿地方面依然谨慎，购地支出远远低于往年，且在土地布局上更多位于三四线城市。
另外，万科今天发布的5月份销售数据显示，5月单月实现销售面积102.5万平方米，销售金额107.2亿元，环比分别增长34%和44%，同比分别增长了27%和19%。2012年1-5月，万科累计实现销售面积480.1万平方米，同比微增0.06%，实现销售金额492.2亿元，同比下降0.06%。虽然万科累计销售额依然没能高于去年同期，但同比下降幅度在缩小。
**证券今天发布研报指出，信贷的适度宽松及各地楼市政策微调将使6-8月淡季不淡，销售将有所支撑。另一方面，推盘的增加、“以销定价”的模式也将有效促进万科销售释放。而且，万科2012年业绩已锁定，前两年获取的低廉资源也可保障公司2012-2013年盈利不受冲击。