高楼从地起----写给房地产

♀经济学家

高楼从地起----写给房地产

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：♀经济学家 浏览：8035 回复：18

股改完成以后的深沪本地的地产股相继产生了大幅上涨的行情,尤其是深圳地产板快:深万科,招商局,深宝恒,等各类股票的飙升,激发了市场疯狂的做多热情,羊群效应的产生往往就集中表现到了一轮大幅上升行情的末梢阶段,各地的地产股也相继发力,大有追逐之势。
    至此,市场人士不免就奇怪,作为政府宏观调控重要行业,为什么却如此受到资金的热烈追捧,产生了牛市行情,相继的问题是它们未来还是不是有空间,空间还有多大。
本文试从基本和技术分析的角度,对市场进行一次探讨。
1.地产股票牛市的历史
中国证券市场形成规模应在95-96年阶段,96年中国资本市场产生了一轮影响广泛的牛市行情,地产类股票作为市场当时的一个大板快表现不俗,通过为股票价格历史的研究,可以发现上海深圳两市的本地房地产股票的历史极端价格都在96-97年间。以后的5.19牛市是科技网络类股票主导的,房地产板块在97年后一直成为了市场的陪角,直到今天,我们才突然意识到,它们已经休息了10年了。
分析中国的经济,从房地产着手无疑是为便捷的一条捷径。上个世纪90年代中期的房地产泡沫,随后的紧缩,而后的亚洲金融危机,中国的房地产在那时做自己初始积累。当紧缩的政策依然危及到经济的健康发展的时候,扩大内需的政策终于为房地产的实质性发展打开了飞跃的大门,这时已经是2001年了。
随后的三年,是房地产黄金时代,房地产的价格的突飞猛进又一次让政府感到恐慌,但此时的房地产热浪已经和上个世纪的早期泡沫完全不同,这是一次卓有成效的经济结果,03年末到04年大量的投机使地产价格疯狂地让人难以接受。
谢国忠在自己文章中这样描述本次中国房地产的泡沫: 如今的房地产牵涉面甚广，它卷入了各地政府、成千上万的房地产开发商、几千家建筑公司、银行，以及成千上万的建筑材料供应商。根据政府报告，２００５年１１月中国在建房地产增长率为１８．６％。如果这个增长率延续到１２月份，在建房地产总面积将达１６．６６亿平方米。，经过适当数据修正之后得出的中国在建房地产价值相当于ＧＤＰ的３５％，我不会感到惊讶。
许小年在华尔街日报明言中国的房地产要进入熊市,并且给了一个时间,5年。他上次的预言是在01年,千点论让他一跃成为中国股票市场的终结者,4年后,上海综合指数跌破了1000点,目前在1300点。
我相信他这次的预言是正确的,就如他对中国证券市场的预言一样。但是,我关心的不是房地产的价格会怎么样,而是关心地产类企业的股票会怎么样。

♀经济学家

2.地产股票牛市的可能
周期循环者对10年循环的解读可能要把本次地产股写进历史,因为10年后,它们终于领导了市场,并且上涨的能量好像才刚刚释放。
股票熊市的结论就是不做任何股票, 地产熊市的结论就是不看好房地产股票。熟悉证券投资的人都知道第一句话是明显错误的,那么第二句话又能正确吗?
目前来看,刺激房地产股票价格上涨的主要因素竟然是比较好的业绩,可这些在房地产最好的03年却很一般,其次就是汇率影响。对房地产未来业绩担心的人却不得不面对这样一个压力,就是地产价值的重新估计,房地产企业的价值已经明显不能用财务报表去理解了。在城市的膨胀变化中有的企业占据了价值不菲的土地，而这些楼盘还正在建设中，每次我行车来到北京四惠附近的时候，眼望金地集团的未完成的楼盘，就想它将来要卖多少钱呢，围绕国贸桥附近的CBD楼盘还都未见雏形，招商局广场引人侧目，新金融街的大幅广告占据着三环沿路。
股票市场经过了长期的低迷后，因为股改的刺激吸引了已经撤离出投机房地产的大量资金，它们应该正在市场里发挥着自己的影响力。深万科的股票价格已经较股改后翻了一倍，招商局也毫不逊色，金融街还未完成股改，可价格已经是历史的巅峰状态。上海的一些房地产股价格已经比05年6月高出倍余，复权这个空间可能会更大。
股票的价格的大幅上涨，使经历了熊市的一般投资人，畏首畏脚的很不适应，一般机构投资人对于此更多的选择了是保守。

♀经济学家

3.它们能走多高
看着深万科的月K线图，我感慨万千，四个月内的价格幅度在历史的记录上是空前的巨大，复权后它创出了历史的新高，可是目前的股票价格仅仅是7元附近。对比10年前的那轮牛市，突然觉得这次好像势头更加猛烈，长期的投机人都知道这意味着什么。
在下降趋势中预测股票的低位时愚蠢的，同样在上升趋势预测高点同样是可悲的，大量的资金涌入应该只是开了一个头，有句老话是说：好戏在后面。我坚信真正让人眩目不可方视的还在后面。
4个月中深万科的股票价格翻倍，已经引起了媒体的极大关注，有报道说它要去10元钱，可就在此股票价格遇到了较大的阻力。对于一个将要行走1年半以上的牛市，10元钱应该是很低的，可是短期的价格造成的市场成本偏差过大（一般是用价格和均线的差价的百分比来描述这个概念）可能会引发短期的抛售，但是对于长期的买入者，这应该是更好的介入位置。
      技术分析的作为多趋势的研判，给出的结论是：调整过后的价格升副应该远在第一次上升之上，两者成一定的比例关系，后者是前者的两到三倍不等。当然理论和世界的结合是困难的，有的时候看似好笑的东西，却比小聪明有更大的作用，不要考虑短期价格，买进就可以守侯了。
      技术分析者认为市场是有节奏的，一般用摆动指标和形态做为切分，选择出更好的时机加入市场，目前来看的话，我到觉得完全可以是等一个股票的价格把所有的历史价格都突破了后，就大胆买入是最好的策略。
      我们来看一些例子，前面的深圳万科，就是在它的复权价格突破历史高沿的时候，买进效果最好，后面的招商局和金融街也有类似的东西。过去的终究是过去了，面对已经发生了剧烈上涨的股票价格是不是还有更好的买入时机呢，这个问题可能需要技术分析才能有很好的答案。

[ 本帖最后由 ♀经济学家 于 2006-4-1 08:54 编辑 ]

♀经济学家

4.证券技术分析
形态和周期理论是市场的基石，辅助于移动平均指标，我们可以对目前的行情做下面的判断：主升浪的行情正在各股中展开，各股表现不仅相同，对于突破平台的股票要重点的参与，对于价格幅度已经上升很大的股票，等待回落30日到60日均线可能更好，这是它们今年的一次重要调整，后面它们还有教大上升空间。两市本地股属于后者，其他地域的房地产股票应该属于第一类。
分析使用了波浪理论和移动平均指标。周期理论告诉我们年初产生的行情结束可能在6月到7月之间，历时5到6个月，应该注意当时的价格和移动平均的距离。

chyshot

支持！

平抑房市相当于砍掉零售价的泡沫成分，目的旨在打击投机
这部分投机利润即使不砍，也是被内部消化了，不会写到帐上分给股民
所以这类政策基本与地产股今后的业绩没太大关系
打个比方，上网费降了，电话费降了，电信公司有没有去喝西北风？

考虑一些大的房产商的运营特点，他们会逐渐收缩主业，尝试转型
接下来的局面不言而喻，次一级房地产公司会趁机而入，大规模扩张
A股方面，大资金一旦介入，绝不会像散户那样，在现在这种点位轻易出让筹码
特别那些业绩不错，股本不大，现金流充沛的地产股，它们以后的飙升会让人目瞪口呆
只有井蛙才会妄言地产股见顶

pass

这一两年来，不知道有多少家上市公司涉足房地产，似乎只要看到业绩稍微好点的公司，其中必有房地产项目。感觉和世纪之交的网络热潮有着几分相似，只是房地产比网络更加实在一些，而且收益是看的见的。

其实只要看看现在政府在做什么事情，你就会明白为什么房地产如此火暴：卖地几乎成为每级政府收入的重大来源。在政府大肆卖地的同时，因为却缺乏有效的监督机制，所以行政与行业的垄断必定造就腐败，腐败和暴利是对双胞胎。因此，对于房地产公司而言，只要中国的政治体制没有出现大的变化，只要地还没有卖完，这场赤裸裸的掠夺就不会结束，它们的成长就可以继续预期。

如果你认为自己无法也不愿意参与这肮脏的交易，而又想从中渔利，那么在资本市场上投机，或许是让你良心上过的去的选择。

海明枪手

写的真是好.不愧你的名字

赤狐

分析的好！

张溪溪

凡对经济有一定了解的人,都会对这种房地产泡沫现状担忧,都会知道,什么是经济衰退和经济危机,日本91年产

生的由房地产泡沫破灭所导致的13年的四次经济衰退,所带来的对经济发展的负面影响和冲击,每个人都希

望经济软着陆,谁也不希望这状态的失控,经济调整尚未结束,人民币升值的压力意味着出口的受阻,日本和美国

对中国经济发展的虎视眈眈,奥运会后的中国的经济会怎么样呢?忧心重重,

赤狐

用理智的头脑

引导过热的购买欲

是政府应该做到的

即使是这样

仍无法避免在未来

房产价格的中期调整

♀经济学家

我知道PASS你想说的东西,因为投机形成的价格趋势,是市场的基本活力,市场里不是投资的地方,是投机的场合.
      房地产目前主要的特征是资本和权利的双重垄断,它和上个世纪的原始投机有了根本性的不同,举个例子,现代SOHU的老潘,十多年前只是一个投机倒把分子,目前却已经是京城的地产大鄂,巨大的资本链条和关系网络,使得房地产市场可以在合理的空间内完成调整,向以前的蹦盘的情况是不可能出现的.
     中国的经济的根本问题不在房地产市场的表象,它更多的问题在于社会经济结果的分配上,原始的经济发展阶段依然过去,现在转化经济结构,调整阶层收入体系,才是中国经济的大问题.

spv

如不加息，房地产难有下跌的空间，而现在在人民币升值压力下，加息的可能性实在是太少了

股市淘金

:*9*:幸福就是一个人拥有智慧，并懂得享有

cyd1018

原帖由 赤狐 于 2006-4-1 22:54 发表
用理智的头脑

引导过热的购买欲

是政府应该做到的

即使是这样

仍无法避免在未来

房产价格的中期调整

楼主虽然说得很好。但这几句话切中要点。

惯性

[ 本帖最后由 cyd1018 于 2006-4-11 15:35 编辑 ]

♀经济学家

去年三月写的帖子,回头来看,却觉得晃如隔世.

woodool

地产股还能涨否？在目前政策下。

pass

再次恭喜老李一哈~