地产业

小庄子

地产业

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：小庄子 浏览：5079 回复：23

希望和大家谈论一下地产行业

从基本面看（分析几的龙头股），例如万科，在政策面上不存在严重的问题，在字面上理解，目的只为抑止炒房现象。初步看来，调控效果明显，由上海周房价可以看出。地产业本身是一个高利润的行业，但是存在绝对的周期性。不是指利润率上，而是主营收入上。即便是在低谷时，利润率可以保持住，但是由于主营收入跟不上造成周转率急剧下降，出现烂盘现象。其次，从结构上分析，高负债已成事实，净资产的高收益并不能带来负债的减少，反而增加负债，由于公司要拥有足够的地产储备和开发资金。

所以由上面两点可以得出，行业本身具备高盈利性，可以带动当期内的资产收益，但是负债问题却成为一把悬在空中的剑，随时可以吞掉期内的利润，造成资产收益上的减少。所以在分析地产业公司时不应该被资产收益所迷惑，种在股东权益是否平衡稳定。这一点只有少数公司可以在资产上做到稳定上升，例如万科，金地集团等。

判定：如果当期收益下滑，股东权益增加，说明公司在收益期内锁定利润，及时规避行业风险，转为地产储备，同时增加再开发的资金。唯一做得比较完美的上市公司目前只有万科。所以应该以负债和权益两方面看，结合收益去判定行业周期。

huacc1955

分析的好
认同..

GUJIN

苦浪！祝你新年快乐！！

xyl1520882

顶了先

股海指南针

谢谢，学习了

明吾

请教楼主
000069华侨城做的怎样
谢谢

长期持有

学习分析

小庄子

原帖由 明吾 于 2006-2-16 21:35 发表
请教楼主
000069华侨城做的怎样
谢谢

000069不是传统的地产业，它开发的大多是娱乐的地产。你可以看一下报表，如果它所开发的地皮全部产权属于它的话。那么它比传统的地产业的风险要小很多，毕竟商品房卖出去，开发商也就挣房子的钱，好点的开发商挣点物业费用。但都是一次性的。000069是循环模式，油渗进去还能出来。不过现在的价格，我认为高了，就现在的价格计算，它有100多亿的价值，按现在的利润来预测，至少要30年才能达到这个数字。当然不排除它还有新的赢利点，不过你参考迪斯尼的增长速度，排除000069不可能的增长速率，然后给他定价。

valvet

小庄子的论断还行。

wohao

帮忙分析下600463

小庄子

原帖由 wohao 于 2006-2-17 13:28 发表
帮忙分析下600463

第一眼望去，真的很好，不过有一点疑问，如果你能查到03年到04年，为什么公司的净资产增加50%？？这个我很担心，先要确定为什么会有这么大的增幅，有人注资？如果确认后没问题，那么这是一个很好的公司，负债少，看它的主营是建筑类，外加出租，出租土地一般利润很高，如果土地所有权是公司的，那么买它和拥有石油没什么区别。

没问题的话，现在的价格如果再低一些，真的无可挑剔。

草率的看了一下，难免有疏漏

[ 本帖最后由 小庄子 于 2006-2-17 13:48 编辑 ]

明吾

楼主   关于000069华侨城
1你给我的回贴有部分乱码,不知为什么,能否请你再发一次.
2能看到的部分,你说以现在的利润,是指05年业绩么?如按05年业绩,他确实需30年才行,即市盈率30倍左右.但要考虑06年业绩增长50%-100%呢?你有如何看?
期待楼主回贴.谢谢

小庄子

000069不是传统的地产业，它开发的大多是娱乐的地产。你可以看一下报表，如果它所开发的地皮全部产权属于它的话。那么它比传统的地产业的风险要小很多，毕竟商品房卖出去，开发商也就挣房子的钱，好点的开发商挣点物业费用。但都是一次性的。000069是循环模式，油渗进去还能出来。不过现在的价格，我认为高了，就现在的价格计算，它有100多亿的价值，按现在的利润来预测，至少要30 年才能达到这个数字。当然不排除它还有新的赢利点，不过你参考迪斯尼的增长速度，排除000069不可能的增长速率，然后给他定价。

richwood

顶，谢谢楼主。
600383金地集团楼主有何高见。

小庄子

这个问题我考虑过。我从广东的朋友了解了一下，其中有两处地产是免费开放的，快乐谷是利润的主要来源，在亚洲有名气。你所说的新项目也许是新利润的来源，没错，确实可以估计到你说的那个增长。但是，就目前的报表来看，利润已经见顶，或者接近最大值。你想一下，现在可不可以说它现在用原来的利润进行新的投资，投资资金是它一年半的净收益，在加上40%的负债，我认为现在基本和它的净资产持平，你说它的价格是不是高了？处于行业的考虑，它的确不错，但是现在的价格是盲目的，由于前段时间的炒做，机构是很有眼光，把它从低位拉上来，但是，现在的价格，不能买单。

[ 本帖最后由 小庄子 于 2006-2-17 21:24 编辑 ]

小庄子

金地集团的模式我研究过，拿万科来比较吧。首先是模式不一样，金地注重内在品质，但是你看一下它的开发项目，很少，至少和万科没法比。那么是不是内在的品质加大了金地的利润率，好象影响不大，金地北京大北窑--金地花园项目就很说明问题，金地选择昂贵的地理位置，高品质，高价格，因为地理位置和高品质平衡了刚才的问题，利润率并不比万科高多少，万科的模式则不同，这里就先不说了。如果是在地产业低谷万科是好选择，毕竟金地可能面临泡沫时的冲击，因为刚才已经说了，它的成本很大，容易受伤害，这点你可以联想高挡车,在行业不好时，往往是贵东西掉价块。不过金地现在的价格还可以，我没考虑行业是否见顶。

myyk

谢谢楼主

wguy

我也唠两句

600639的模式独特
主要以物业出租和厂房出租，有较多的土地储备，长远较万科更有潜力
风险在于所得税、物业税、管理层的诚信