各机构对深圳拟恢复征收土地增值税的评论

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各机构对深圳拟恢复征收土地增值税的评论

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：accord2.4 浏览：2858 回复：5

中金：关于深圳拟恢复征收土地增值税的评论

深圳可能在近期恢复征收土地增值税，包括两块：土地转让和房产交易，契税将由1.5%恢复为3%。

我们与研究员交流后认为：


1、   深圳目前房价上涨趋势明显，受到土地供应限制，政府对未来深圳市房价大幅上涨的担心促使其提前应对；

2、   政府可以通过恢复征收土地增值税增加政府税收；

3、   对开发商和购房者都是负面影响，购房成本增加将抑制投资和投机需求，且对自住需求也产生负面影响；

4、   开发商影响较大的是高档项目开发的公司和项目毛利率较高的公司，据简单测算毛利率在30%以上将达到增收土地增值税的条件；

5、   我们涉及的公司中金地影响较小，万科次之，招商地产和华侨城影响大些；


总的来说，这项政策出台从另一个角度反映了深圳房价的坚挺，与我们前期的判断即“此轮房地产调控对深圳广州影响较小”相一致。

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国泰君安：市场对深圳将恢复征收土地增值税存在误解和过度反应
外评新征地综合补偿标准
张 宇 （0755）82485666-6023 zhangyu@ms,gtjas.com                                      
2005 年 8 月 11 日
事件描述
事件一：根据《第一财经日报》报导：从深圳地税部门获悉，深圳可能在近期恢复征收土地增值税，
包括两大块：土地转让和房产交易；另外商品房契税将由1.5%恢复为3%。有关专家表示，恢复征收
土地增值税是政府对房地产宏观调控税收政策的补充，说明宏观调控的力度在加大，发展商将可能
普遍实行现楼销售，因此增加的交易成本接近3%，将对房地产商的销售和未来楼市走势影响较大。
事件二：国土资源部颁布新征地综合补偿标准。征地区片综合地价的制订将综合考虑地类、产值、
土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保
障水平等多方面因素。征地统一年产值标准的制订，也将考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土
地的投入、农产品价格及农用地等级等因素。同时国土资源部要求东部地区在城市土地利用总体规
划确定的建设用地范围内制订区片综合地价，中、西部地区大中城市郊区和其他有条件的地区推进
区片综合地价制订工作，其他暂不具备条件的地区制订统一年产值标准。
投资要点
    ● 受深圳市可能在近期恢复征收土地增值税消息的影响，今天深圳本地主要房地产公司的股
          票如华侨城、万科、招商地产、金地集团等出现大幅下跌。我们认为市场对有关税收征收
          的理解上存在着偏差和过度反应。
    ● 深圳是目前国内唯一没有征收土地增值税的城市，恢复征收土地增值税是地方税务体系完
          善的结果。当开发商转让土地时，利润总额减少 0.5％，净利润减少 0.335％；当开发商销
          售商品房时，利润总额减少 1％，净利润减少 0.67％。因此，深圳恢复征收土地增值税对
          开发商的利润影响相当甚微。市场因周五过度反应而存在纠错和恢复机会。
    ● 国土资源部颁布新征地综合补偿标准，是国土部门加大对土地定价环节管理、完善开发用
          地定价体系的一个具体措施，并进而有可能使开发商获得土地的价格上升。
    ● 今年下半年，政府对于房地产行业的调控依然将会十分的坚决，重点将是对过去已出台政
          策的严格实施上。我们认为，要重点关注国土资源部对开发用地的管理政策、国家税务总
          局对房地产流转环节中的税收政策以及央行货币政策的最新动向。
    ● 我们依然坚持认为对今年的房地产行业存在着交易性机会，特别是因受政策影响而出现超
          跌的股票，如华侨城等。

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