香港-上海 : 沧桑与繁荣的对话

行云流水2

香港-上海 : 沧桑与繁荣的对话

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：行云流水2 浏览：2895 回复：1

摩根观察
香港-上海 : 沧桑与繁荣的对话
作者:谢国忠

　　上海房地产可能要经历一个10-15年的大牛市，但即使处于一个长期的牛市中“买高”也会令你丧失钱财。本人担心上海正经历其前进道路上的第一个高点。


　　1997年7月，因为目前的工作我来到了香港。在香港找房子真是一场恶梦，这里的住房年租金抵得上在美国华盛顿特区（我的上一个落脚点）买上一个相同面积的单位。我向租屋代理商提到这一点时，他说：“香港不一样，东西虽贵，但你挣到的钱要多得多”。
　　当时那位代理商向人介绍2-3个楼栋里的数个单位。半个月房租的佣金相当于欧洲一位熟练工程师的月薪。他不曾上过大学，也没有表现出任何异常的天赋，只有身上那件三纽扣的阿曼尼（Armani）和胶起来的头发才给其外表增加一点份量。令我困惑的是，他对那份工作并未抱有激情。原来，付出同样的劳动，香港代理商找到一个买家的佣金收入是找到一个租客佣金收入的7倍。
　　1997年夏天，香港住宅价格比1年前上涨了45%。而在此前的7年中，房价平均每年已上涨21%。由于实行联系汇率制，所有的增值都变成了美元财富。每周都有传言说，某个厨师或谁谁的情人在房地产市场上猛赚了一笔。
　　想起一位当地商人邀请我在一个地标性建筑顶层的美洲俱乐部用午餐的情景。他骄傲地指着山边拥挤的住宅楼，说每套房子的主人都是一位大富豪。面对视野之内的数十万套房子，我感到很惭愧。
　　那时上海房地产似乎也经历了恶梦一场，起重机比整个北美的还多，每天建筑灰尘都考验着人们肺部忍耐力的极限。在新开发区浦东，住房空置率超过80%。有专家曾预测，那些闪亮的建筑20年也消化不完，不幸买了冒牌外销公寓的人只能眼睁睁地看着投资打了水漂。
　　
　　5年后的“天上人间”
　　5年光阴造成多么大的差别呀！如今香港的房地产价格已缩水60%，租金缩水40%。房地产代理商换掉了阿曼尼，穿上了佐丹奴。每天，香港上流社会一早起来都有新的理由感到糟糕—你如何能让一个5年前身家千万而如今却景况普通的人振奋得起来？
　　最悲哀的莫过于失去了生计的底层民众。失业率维持7.1%的水平，并且可能在随后的月份继续攀高。当富人哀号财富减少时，一幕幕人间悲剧正在1/4的香港人中间蔓延。
　　而香港以北1,000里之地的上海则是另一个世界，其房价自1997年的高点上涨了50%，那些闪亮的建筑全部被消化完毕。亚洲的投资银行家们坚持将其最后的赌注放到上海的房地产市场。台湾旅游者在上海最时髦的活动是戴着硬壳帽参观建筑工地。当他们走出来的时候，“售磬”的牌子已经挂出来了。
　　目前在上海度周末是比较酷的。对于香港的富翁名流而言，“新天地”已取代“兰桂坊”成为受欢迎的场所。新近失业的投资银行家们纷纷踯躅上海，等候着暴富机会。对于在香港已有些门道的任何人而言，不在上海拥有点什么就显得不合身份。我的一位同事投资了那里一间酒吧，并且坚持认为那个位置棒极了，但他却无法在地图上指示给我看。
　　仅仅5年的时间，事情如何会有如此戏剧性的转变？通货紧缩是这个问题的答案。它谋杀了在高成本经济体中收益的可能性，将工作机会送给了低成本的生产者，这正是今日中国的情形。资本因为追逐增长跑到了同一个地方，北京和上海成为外资的优先选择。这一优先的奖赏正讽刺性地提升着两地的物价，恰好为那里的资本创造着机会。进入中国的大门可能幸运地砰然打开了。
　　
　　香港何以风光难再
　　香港不是中国的窗口吗？对外国投资者，它不应该比北京和上海占有优势吗？在过去，尽管香港从来也不曾是其所宣称的窗口，但机会确实存在。香港主要是对岸珠江三角洲的商业和贸易中心。该地区拥有中国内地40%的贸易额和5%的人口。在内地出口额尚小时，出口价格由该地区的一些经济体所决定。那里廉价的劳动力为拥有工厂的香港投资者创造了巨额财富，你在香港看到的奔驰车均来自十里外的内地工人的血汗。
　　今天，出口价格已由整个中国的劳动力价格决定。在珠三角拥有一家工厂再也不能创造那么多的财富。缺少了财富的可替代资源，香港的财源便正因吃掉老本而减少，而地产泡沫的破灭又使调整更为艰难。香港通过减缓降价速度的政策来减轻泡沫破灭带来的冲击，但这些政策延缓了香港形成竞争力的必要进程。香港实在应将资本流向生产成本低廉的内地，以获取高增长的潜力，否则，香港的高价很难再找到存在的理由。
　　香港与上海的价格鸿沟是隐藏于资本流动之后的驱动力。即使在相对价格大幅度此消彼长地调整之后，香港的房地产成本依然在高端市场4倍于上海，在大众市场8倍于上海。这一鸿沟令香港的薪金调整难以进行，而低薪可能令香港的工人无法供得起一个养生之所。
　　
　　上海房地产也是泡沫？
　　上海房地产确实具有一些泡沫的典型征兆—那些身材苗条、穿着意大利毛料制服的房地产经纪人就不是一个佳兆。我发现每次泡沫都有三个阶段。在第一阶段，每个人都尖叫“便宜”；在接下来的阶段，投资者在下单之前咬着指甲自言自语“不贵”；在最后阶段，错过了早期上涨阶段的人们，会嘟哝着“不便宜，但还有上涨空间”而带着他们的退休金匆忙杀入。
　　上海可能正处在第二阶段。每个人都拿上海的房价与香港甚至伦敦相比。一位房地产头面人物告诉我，同一个单位在伦敦要花10倍的价格。但是伦敦可能掉价一半，而且英镑可能与欧元等值，上海的房产到那时可能看起来就不那么便宜了。
　　伦敦的东西一定要贵过上海也是站不住脚的。中国有廉价的成本，德国有奔驰，美国有好莱坞和比尔·盖茨，意大利有Prada和罗马，法国有葡萄酒、奶酪和里维埃拉（Riviera，沿地中海一地区），可是你能从英国得到什么？当俄国资本从那里撤回本土的时候，你将找到答案。
　　可以说，上海的房地产要经历一个可能持续10年甚至15年以上的大牛市应该不是太困难，就像香港在1982-1997年间所经历的那样。按照购买力平价调整之后，上海今天的人均收入可能与1982年的香港类似。然而，在此期间市场仍可能会有时走低一些。在一个长期的牛市中，“买低”是一种致胜的策略。“买高”则即使处于一个长期的牛市中，也可能令你丧失钱财。我担心上海正在经历其前进道路上的第一个高点。

[ Last edited by 行云流水2 on 2005-6-23 at 10:47 ]

海杉

Originally posted by 行云流水2 at 2005-2-7 20:55
香港-上海 : 沧桑与繁荣的对话 2002年 8月

　　上海房地产可能要经历一个10-15年的大牛市，但即使处于一个长期的牛市中“买高”也会令你丧失钱财。本人担心上海正经历其前进道路上的第一个高点。
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