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发表于 2005-1-9 20:58
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新加坡住房政策启示
上海房地 2004年第9期 卢为民
一、新加坡住房政策的主要特点
（一）住房社会目标的实现政策
新加坡先后采取多种政策措施，来推进住房社会目标的实现，取得了良好效果。
1.政府控制着住房供应市场的主要份额--即公共组屋的建设，有力地保证了广大中低收入者的住房需要，全面实现了“居者有其屋”的目标
新加坡国土面积682平方公里，人口340万。新加坡的住房供应体系可分为两类。一类是政府建设的公共组屋（类似于我国的经济适用房），占整个市场供应量的85%；另一类是私人开发商建设的中高档住宅，约占15%。其中，在公共组屋中，又分为租赁和售卖两种。 租赁的占5.9%，售卖的占94.1%（截止2004年3月1日）。可见，新加坡的个人住房拥有率非常高。代表政府建设组屋的建屋发展局（简称建屋局）既是政府机构，又是新加坡最大的开发商。中低收入者在购房和租赁时享受一定的价格、贷款等方面的优惠，充分满足了广大人民的住房需要。总体上看，目前新加坡的住房市场已呈“供略大于需”的态势，住宅发展正朝着全面提高居住水平的方向迈进。
2.通过组屋分配政策，促进民族融合
新加坡是一个多元种族、宗教和文化的国家。其中华族76.7%,马来族13.9%,印度族7.9%,其他1.5%。为避免不同民族因各自聚居而带来种族隔离等社会问题，建屋局规定，每座组屋都要按一定的比例进行分配，即都要有一定比例的少数民族，包括马来人及印度人（具体分配比例见表1）。他们若要转售，也必须卖给少数民族。从而保证了各族群可住在同一座组屋里，促进了民族的融合和团结，保证了社会的稳定。
3.通过组屋分配政策，促进家庭融合
为促进家庭和睦和亲情关怀，并适应老龄化的需要，政府也通过组屋的分配政策，来实现相应的社会发展目标。首先，申请购买组屋者必须是核心家庭。也就是说，申请者必须是夫妻，或母女、父子等。新加坡十分强调家庭的重要性，为了鼓励适婚男女组成家庭，规定购买者必须是组织家庭者。单身男女，不能直接向建屋局购买组屋，只能在公开市场上购买。其次，强调年轻子女必须照顾年老的父母。为促进就近探视和照顾父母，政府规定，如果子女购买离父母近的组屋，可优先购买，并得到建屋局的补助。
4.通过规划设计和混合开发，促进不同收入阶层人群的融合
为促进不同收入阶层的融合，防止居住社会空间极化，新加坡在住房政策上也采取了一定措施。首先，政府在组屋区建设了充足的社区设施和娱乐设施，促进了社区的交流，使居民对其居住地产生了强烈的归属感。其次，在公共组屋内混合了不同户型，适应了不同民族和不同社会阶层居民的需要。第三，在公共住宅区，出售私人住宅地段，吸引私人开发商开发一些高档住宅。这样，就使得一个社区内既有一般的公共组屋（包括销售房和出租房），也有高档住宅，保证了不同收入阶层的人们生活在一个社区内，推动了社区的发展。
5.对不同收入者实行差别补贴政策，确保政府的补贴落到最需要的地方，发挥最大的效用
首先，对购买不同户型（面积）的家庭，政府的优惠程度是不一样的。新加坡的组屋大致有1房式、2房式、3房式、4房式、5房式和公寓式6种。对购买3房式以下住宅的常常是低于半价出售;4房式住宅也可降价15％出售;5房式住宅也稍有优惠；对于标准较高的公寓则按市价出售，不予优惠。在贷款方面，对不同收入家庭的人在贷款方式上实行差别对待：一般收入的贷款额度为80%，低收入者可达90%。
其次，实在无力购房的，例如月收入少于800新元者，政府还允许租用组屋。
第三，对于暂时无力购房的，还实行“先租后买计划”。但规定这类情况只能申请3房式。具体做法是：月收入在800～1000元的家庭，前两年的租金仅为市场租金的20%;月收入在1001～2000元的，前两年的租金仅为市场租金的30%。同时规定，每两年更新租约，租金随更新次数与收入而定。在购买时可享受优惠。例如，以津贴价格出售；再加租期折扣，为已付租金总数的30%（最高可达15000元）；最高100%抵押贷款（必须先用公积金贷款）；最高30年分摊还清。
第四，在住房翻新时，政府给予的津贴也是有差别的。例如，政府给予适当补贴，但补贴的标准有差别，房子越大，补贴越少。例如，在邻里、整座组屋及组屋内部的翻新中，政府对于1房、2房和3房式的补贴为90%，4房式补贴85%，5房式补贴80%，公寓式补贴75%。
6.实施“乐龄公寓”计划，适应社会老龄化的需要
为适应老龄化需要，改善老年人住房条件，新加坡建屋局还为老年人量身定做了“乐龄公寓”。凡是55岁及以上，并拥有组屋至少10年的老年人，都可申请乐龄公寓。在乐龄公寓里，有方便老人的设施，如更宽的大门、衣橱、支撑扶手、热水器、更大的开关钮和不溜滑地砖等。在出售时，也实行了类似组屋的政策，申请成功者必须出售现有组屋，并且乐龄公寓不得转售。这一关怀老年人的住房政策，深得民心。
（二）住房经济目标的实现政策
由于新加坡85%的住房是政府的公共组屋，其买卖多受政府控制，市场行为较少。在新加坡，真正能形成市场的主要是二手组屋市场和占住宅建设量15%的私人住宅市场。这两个市场的波动往往对经济会直接产生影响，尤其是规模庞大的二手组屋市场的影响更大。在过去几十年内，新加坡通过宏观调控，有效防止了投机，稳定了房地产市场，促进了经济的稳步发展。主要做法如下。
1.及时调整房屋转售政策，防止投机和稳定市场
在新加坡，居民在购买公共组屋后，可以再转售给他人。为了防止投机，扰乱房地产市场，政府对转售行为进行了严格规定：(1)房主购买住房后必须住满5年以上才能将房屋出售；(2)出售住房后原房主租住私房的，两年半内不得重新申请购买政府的公共住宅；(3)出售住房后原房主又购买私房居住，必须在该私房出售两年半后才能第二次申请购买政府的公共住宅；(4)出售住房时申请购买新房的，除了必须在原住房内住满5年，还必须保证在拟购新房内居住5年以上;(5)不得同时拥有两套组屋，不能使所购组屋处于长期空置状态。
当然，这项规定并不是一成不变的，还根据房地产市场和宏观经济形势的变化而及时做出调整。例如，在1985～1989年经济萧条时，为刺激经济增长，放宽了组屋转售政策，规定：(1)购买私人住宅及转售组屋不须支付转售利润；(2)拥有私人住宅者、单身公民及永久居民可在公开市场上购买转售组屋；(3)申请第二间组屋前不受必要的居住期限制。再如，在1997年新加坡物价上涨较快，房地产过热时，为限制投机“炒房”，政府严格了转让规定:(1)在转售第一套组屋之前，由原来规定的必须住满5年，改为必须住满10年；(2)只能享受两次优惠抵押贷款;(3)在公开市场购买两房式组屋者必须完成至少两年半的居住期。(4)屋主在转售时还必须支付转售抽润。具体为，2房式抽润15%，3房式抽润20%，4房式抽润22.5%，5房式抽润25%，公寓式抽润25%。
2、对外国人购房作必要限制，确保本地人住房权益和稳定市场
新加坡对外国人购房行为作了严格的规定，不仅有利于稳定国内房地产市场，而且确保了本国人民的住房权益和利益。主要限制有：(1)组屋方面，外国人不能申请购置或租赁建屋局所建的组屋；永久居民只可以在公开市场上购置转售的组屋。(2)私人房地产方面，外国人不得购置有地住宅（即带花园的住宅），永久居民购置有地住宅必须向政府申请批准。外国人可以购置共管式公寓（类似于我国的联体别墅和高档公寓），或楼高6层以上的普通公寓。这项限制是要保留有地住宅如独立洋房、半独立及排屋，给新加坡公民及永久居民。
3.立足本国建筑材料，大力发展预制产品，提高住宅建设对经济增长的贡献度
为提高住宅建设对经济的贡献度，一方面，新加坡的组屋建设在建筑材料等方面基本上都使用本国产品;另一方面，提高科技含量，大规模推行预制产品，有效带动了相关产业的发展，对促进经济增长和扩大就业发挥应有的作用。例如，实行预制钢筋、预制混凝土，预制卫生间铸模技术。采取的预制构件主要有垃圾槽、管道井、隔墙、外墙、隔热外墙、栏板。预制钢筋的使用率达到80%,在现场加工的钢筋只占到20%。通过预制建设，减少了劳工，提高工地生产力，缩短建设期，减少浪费，提高了质量。
二、对上海的启示及建议
借鉴新加坡经验，结合上海实际，提出如下建议。
(一)加大重大工程配套商品房的建设力度，完善其建设和分配政策，进一步推动住房社会目标的实现
为更好地贯彻科学发展观，建议在制定房地产业“十一五”规划时不仅要突出经济效益，也要注重社会效益的实现。首先，上海实行建设配套商品房的政策是突出住房社会效益的重要举措，很有必要。配套商品房的建设对解决广大中低收入的动迁户起到了非常重要的作用，充分体现了政府对广大市民的关怀，其意义不亚于新加坡的公共组屋。
其次，在制定配套商品房的建设和分配政策上，要尽可能地促进社会融合，避免可能出现的居住空间隔离等社会问题。为此，可从五方面入手。1.在配套商品房的建设区域拿出一块地出让，建造中高档住宅。通过混合开发，可促进不同收入阶层居民的社会融合。2.在小区内实行大中小不同户型的组合，这样也有利于不同收入阶层的人生活在一起。3.在销售时，对购买不同户型的家庭实行不同的补贴政策，购买户型越小的家庭补贴越多，这样可以使政府的补贴真正用到最需要的地方。4.对于确实困难、暂时买不起配套房的动迁户，除了实行廉租房政策外，也可实行“先租后买”政策。
（二）关注老年住房问题，建立相关政策，适应老龄化发展的需要
截止2003年底，上海户籍60岁以上老年人口达到254.67万，占总人口的18.98％，比2002年增加了5万多人。据有关专家估算，2010年至2020年的10年间，上海60岁以上的老年人口至少将增加150万，是未来上海市常住人口老龄化的高速发展期。虽然上海已经建设了一些老年公寓等，但还难以满足老龄化快速发展的需要。为此，建议制定一套专门的老年住房政策体系，多途径改善老年居住环境，解决老年住房问题。主要包括：1.继续推进老年公寓的建设，提高老年公寓的规划建设水平；2.在新建住宅中推进“老少居”的做法。即在一个小区内通过规划设计，建设特定的房型，实现老人和子女就近居住，以便更好照顾;3.在配套商品房销售时，规定凡是父母和子女在一个小区内购房的，可给予一定的优先和优惠；4.建住宅和旧小区综合整治时，重视老年活动设施的配置。
（三）转让市场的管理，限制投机和稳定房地产市场
首先，为了限制 “炒房”，避免出现房地产过热等问题，目前上海已出台了“销售网上备案”和“限制期房转让”等政策，的确对限制投机起到一定的抑制作用。如果达不到预期效果的话，可进一步采取以下措施。一是提高购房贷款门槛，尤其是严格限制购买第二套住宅的贷款额度；二是可进一步延长新房转售的期限，例如，规定购买的新房应住满2年才允许转售;三是购买配套商品房的住户，必须住满5～10年才能转售；四是对外国人以及外省市人的购房行为进行适当限制。
其次，为确保国有资产不流失，对于购置的重大工程配套商品房，在转售时获得的增值部分，可要求其按一定比例（例如按20%～25%）上交国家。
（四）限制外地人尤其是外国人在沪的购房行为
新加坡为保护本国人的住房权益，对外国人购房行为进行了适当限制，确保了“居者有其屋计划”的顺利实施，保证了本国人居住水平的提高。上海实行内外销房并轨后，对推动房地产业的发展和吸引外资、活跃经济发挥了重要作用。但随着外国人和外地人在上海购房的增加，尤其是投资性购房的增加，大大抬高了房价，使相当数量的上海人买不起房，一定程度上损害了本地的人购房权益。
房地产不同于其它商品，是不动产和不可再生资源，适当加强地方保护，是不违背WTO的原则和建设全国统一大市场的要求的。在房地产过热的时候，借鉴新加坡经验，可对外地人尤其是外国人的购房行为进行一些必要限制，例如，可通过提高契税等手段适当抬高外地人在沪的购房门槛等（例如契税，上海人实行1.5%，外地人尤其是外国人可实行3%～5%）。
(五)鼓励运用国产建筑材料和推进预制技术的应用，提高住宅建设对国民经济的贡献度
相对而言，新加坡的房地产业对经济的贡献度不是体现在卖地和卖房，更多的是靠住宅建设来拉动的。在经济全球化的背景下，为拉动国内经济增长，适当保护本国企业的利益是非常重要的。为此建议，一是在建筑材料方面，尽可能引进国外先进的生产线生产进口替代产品，而不要过分购买国外的制成品；二是推进预制技术的应用，提高住宅的科技含量，带动上海的经济增长和就业增加。
地产投资:突破迷茫与恐慌
上海房地 2004年第9期 华伟 尹锋
2004年的上海房地产市场，处于非常微妙的时期:连续5年多供不应求的状况出现了改变，房价涨幅变缓，房屋销售变得困难，很多楼盘销售出现了打折。特别是二手房市场，2004年5、6月份的成交量出现明显下滑。因此，有人认为，中央和地方政府宏观调控遏制了房地产需求,特别是投资需求，上海房地产市场将面临“崩盘”的危险。笔者认为，这样的看法是没有根据和不负责任的。政府宏观调控的目的是为了稳定房地产市场而不是打压房地产市场，市场出现的徘徊局面主要是由购房者悲观的心理预期造成的，消费者的实际购买能力并没有受到多大的影响。短期内，上海房地产市场结构性的调整是可能出现的，但不会有太大的波动；从长期来看，这次调整会使得市场回到理性发展的道路上来，以上海为龙头的长三角地区仍将是房地产投资的最佳选择。
一、 宏观调控是为了市场的稳定和持续发展
前一阶段，中央和上海市政府出台了一系列政策措施来调控房地产市场：3月底，上海房地产市场集中推出网上销售备案；4月，上海市实施期房限转政策;5月，国务院及国务院办公厅下发关于控制土地和信贷的文件，将房地产开发项目资本金提高至35%以上，全国暂停半年审批农用地转非农建设用地，全面清理固定资产投资项目等；中国银监会大力清查房地产信贷，央行实行紧缩货币政策;7月，央行上海分行出台《上海市信贷投向指引》，对高档商品房贷款和二套以上住房贷款予以区别对待；8月1日起，《上海市土地储备办法》正式实施。
一系列政策调控的目的是什么呢？据上海市有关领导称，政府对房地产市场进行调控有“三个基本”：一是供需基本平衡；二是结构基本合理;三是价格基本稳定。笔者认为，这“三个基本”是比较客观的反映了政府宏观调控目标的。上海房地产市场经过了5年多繁荣时期，特别是2003年房价的涨幅比较大，但应该说上海房地产市场基本上是健康的，并不是一匹脱缰的野马。市场的确存在过热的情况，一些结构性矛盾还比较严重，但上海的房价还是有比较坚实的需求支撑的，现在并没有所谓“崩盘”的危险。政府调控的目的是为了防患于未然，化解房地产市场中的风险，促进房地产行业的持续、稳定、健康发展，而不是打压房地产市场。
二、 宏观调控对需求的影响主要是改变了购房者的心理预期
政府的这一系列政策，对房地产开发商，也就是说对房地产市场的开发和供给的影响是比较大的，特别是政府对土地市场的控制和信贷市场的紧缩。对于房地产市场的需求有一定的影响，但实质性影响并不是很大，影响的主要是购房者的心理预期。
这些政策当中，影响购房者购买能力的，主要是银行信贷控制的加强。但事实上，信贷控制对房地产开发商的效果是比较明显的，对购房能力的影响并不是很大。今年一季度，上海个人住房贷款同比增长48%，仅比去年同期下降7个百分点。而且，对后市看好的购房者还可以通过新的融资渠道得到资金。据渣打银行上海分行的数据表明，购房贷款已经占到其外币贷款业务的99%。因此，目前市场上出现的成交量下降，主要不是购房者的购买能力出了问题，而是宏观调控显示了政府一种紧缩的信号，很多人对后市走势比较担心，是一种“持币待购”的现象。
“持币待购”者，都是相信或担心房地产市场“崩盘”的，他们担心政府的宏观调控会使房价大幅下跌。因为现在投资购房的比例比较高，从某种程度上说，房地产经济是一种“信心经济”。即使市场的基本面并没有实质性的变化，但如果恐慌成为一种普遍的市场心理，一部分人的偶然性抛盘会由于“羊群效应”的作用真的带来市场的崩溃。所以，在购房者普遍采取“持币待购”的观望态度时，政府和理论界就有必要鼓励市场的信心，毕竟，房地产市场的过度波动是谁都不乐意看到的。
笔者认为，购房者对政府打压房地产市场的担心是不必要的。房地产业已经成为上海市经济增长的新支柱，房地产业的增加值占全市GDP的比重由1990年的0.5%上升到2003年的7.4%。并且，房地产业的上下游产业链很长，它的发展对上下游产业的拉动很大，它在经济增长中的地位就更加重要。可以这么说，如果房地产市场出现“崩盘”，很多相关产业都要“死掉”，很多金融机构也要深陷其中，上海的经济在10年内都不一定缓得过气来。这样的局面，不是上海市政府希望看到的，也不是中央政府希望看到的。我国房地产市场从某种程度上来说还是一个政策市场，因为土地控制在政府手中，信贷受到的控制也很大。因此，既然政府不希望房地产市场“崩盘”，投资者就可以减少这方面的担心。上海楼市短期内可能出现调整，但主要是结构性的，波幅也不会很大。政府的调控是要使市场回到理性发展的轨道上来，避免积累泡沫，化解市场风险，对市场的长期稳定发展是一个利好消息。
三、 放眼长远，立足长三角，树立正确的投资理念
随着房地产市场的发展，房产也将像国债、股票一样，成为我国居民可以选择的一个新的投资品种，而以上海为龙头的长三角地区，作为我国最有活力和发展前景的城市群，必然也是房地产投资的最佳选择。
现在的房产投资，要突破一个误区，就是投机倾向太严重，很多投资者希望一年就赚个30%，甚至50%，这种想法是不科学、不理性的。房产的价值和股票一样，无非是未来现金流（也就是租金）的一个折现。有人认为，房产投资有两部分受益，一是租金，二是买卖价差。这样的看法不科学。房产的价格为什么上涨？无非是人们对未来租金收入的预期增加了。如果房价上涨脱离（预期）租金太远，就产生了泡沫。这样的房价上涨就必须靠市场外不断有新资金的流入来维持，也就是所谓的“炒房”。但这样的市场风险是很大的，谁拿到最后一棒，谁就要为所有前手的利润买单。
所以，笔者认为房地产投资要突破这个误区，由投机型向投资型转变。有多高的利润，就有多大的风险，这是市场经济不变的法则。随着房地产市场的不断发展完善，高于银行利率几倍、几十倍的利润率，在房地产市场中不可能长期存在。房产必然也和其他投资产品一样，有它的优点，也有它的缺点。房产作为投资品，优点就是收益率相对较高，具有较强的保值功能，可以抵御通货膨胀;缺点是流动性较差，所以风险就比较大。
为什么说以上海为龙头的长三角是房产投资的最佳选择？这主要是着眼于长三角长远的发展前景上的。这次宏观调控，解决了房地产市场中的一些制度性问题和结构性矛盾，化解掉了一些金融风险，所以对于房地产市场的长期投资者来说，绝对是个利好的消息。随着经济的发展，房租也会稳定的增长，长三角、特别是上海的房产价格，必然稳步上涨，特别是商用楼宇，长期投资的价值很大。
总之，投资者应克服眼前的迷茫和恐慌，充分考虑资金的性质和风险承受能力，立足长三角，抢占房地产投资的天时和地利。
房地产投资基金市场需求分析
上海房地 2004年第9期 赵永生
随着我国房地产市场的迅速发展和央行121号文件的贯彻实施，房地产开发资金需求更加多元化。境外资金,特别是投资基金广泛关注我国房地产市场，并以不同的形式和合作方式进入国内市场。目前，房地产投资基金已成为房地产业的热门话题，并将成为未来房地产投资的重要资金渠道。本文从分析美国房地产信托投资基金（real estate investment trusts，REITs）的历史发展入手，探讨培育国内房地产投资基金的市场需求环境。
一、REITs的发展历史
美国REITs的发展大致分为三个阶段。
（一） 20世纪60年代，市场形成阶段
美国于1960年设立的房地产投资信托法，通过对REITs的投资比例、收入结构、分配方式和股东比例的约束，鼓励REITs主要从事房地产市场的长期投资和追求稳定的投资回报。由于资本市场和房地产市场的接受有一个过程，在1968年之前，REITs的发展相对比较缓慢。这期间，初步形成了三种投资类型：从事投资并拥有不动产以稳定的租金收入为回报的权益型基金，从事以抵押方式提供不动产投资贷款的抵押型基金，以及二者兼而有之的混合型基金。REITs分为上市交易和非上市交易两种融资模式。
从1968年开始，由于银行利率、储备金比例的提高和对银行在房地产行业投资条件的限制，房地产开发商的资金缺口严重，这为REITs的发展提供了极好的市场机遇，基金规模迅速增长，特别是抵押型和混合型基金有长足的发展，基金数目甚至超过权益型基金。统计数据显示，在1968～1970年间，上市基金由5家增加到31家，市值增长了3.6倍，平均投资收益最高达到65%。而新设立的REITs数量从61家增长到161家。产生于60年代末的REITs发展高潮以短期投资的快速增长为主要特征。
（二）20世纪70～80年代，发展调整阶段
在60年代末快速发展的REITs基金受到美国70年代初房地产市场衰落的严重影响。由于房地产市场出现供大于求，伴随着利率提高和物价上涨，房地产建设成本增大，导致不少房地产商抵押贷款违约或破产，房地产租金也大幅度地下调。房地产市场的衰落首先直接影响到抵押型和混合型REITs，大批贷款本金和利息不能如约收回，抵押物市场价值贬值。同时，由于REITs这一阶段较大程度地使用了短期银行贷款融资的财务杠杆，基金运作资金链断裂，不少基金的生存遇到极大的挑战。由于基金上市和退市有一定的时间滞后性，这一阶段上市基金的数目暂时没有明显下降，但市值总额从1972到1975年下降了76%，基金指数也由549点下降到了390点左右，1973、1974年上市基金的收益率下降了50%左右，出现严重亏损。受到严重影响的抵押型和混合型基金或破产消失或兼并重组，部分以持有抵押物的形式转为权益型基金，部分权益型基金以低价处理持有的不动产物业以缓解资金压力。那些有稳定物业收益、财务杠杆使用程度适度的REITs尽管也同样受到市场低迷的影响，但能够得以生存下来，长期内不动产资产得以保全。出于对REITs基金的现状，美国1976年通过对部分税法条款的修改，放宽了REITs基金存在的资格条件，并赋予不动产投资一定的灵活性。同时，由于房地产商低价处理其不动产物业，这也给生存条件良好的基金提供了一定的恢复和发展的空间。在1977～1980年间，上市基金表现出良好的投资收益，但市场规模处于停滞状态。
进入80年代，投资者认识到受挫的REITs基金的市值被低估，开始逐步关注和投资于REITs基金。从1980年到1985年，上市基金的市值增加了1.3倍，基金指数由720点上升到1688点。1981年，美国通过经济复苏法，缩短物业折旧期限等减税措施鼓励房地产投资与经营，1982、1983年上市基金的投资收益又大幅上升达到30%左右。同时，房地产业出现了有限合伙制不动产(real estate limited partnership,RELP)等投资形式，他们具有优惠的税收政策和可预见的物业流动性等优势条件，对REITs基金形成了一定的冲击。这期间，房地产投资基金中产生了有期限流动REITs基金(self-liquidating finite-life REIT,FREIT)的创新基金,增强了市场竞争能力。1986年,美国又通过税法修改,使得REITs基金与其他房地产机构投资者具有公平的竞争环境，进一步增强了基金投资管理的灵活性。
（三）20世纪90年代至今，壮大成熟阶段
1989年末和90年代初，美国房地产业又一次出现低谷状态，办公楼、酒店等供大于求，REITs基金，特别是抵押型和混合型基金短时间内受到一定冲击。1990年上市基金的投资呈负值状态。但经过70～80年代的调整，基金的抗风险能力明显提高，不动产物业偏低的价格反而使REITs迎来繁荣发展时期。这其中，主要原因有三：一是1993年的预算调解法，为养老基金等大型投资机构增加投资REITs基金的力度营造了法律环境；二是REITs基金的结构创新伞型合伙制基金（UPREIT）的出现，为基金拓展了持有不动产物业的空间；三是REITs基金丰富了持有不动产物业的类型，提高了专业化管理水平。从1990年到1995年，上市基金的市值增长了5.5倍，基金个数也成倍增长。
从1995年到2000年，REITs基金进入空前繁荣时期。通过1997年和1999年的相关立法，进一步增强了基金在税收方面的优惠政策和灵活性，并在基金资质条件方面也减少了一定的约束限制，使得REITs基金更加致力于长期投资和稳定的投资投资回报。这期间，上市基金的市值增加了1.5倍，投资收益平均在15%～20%左右，基金指数不断提高，权益型基金成为基金的主要投资类型，比例占到上市基金的80%左右。REITs基金已经成为供中小型投资者和大型投资机构（养老基金、共同基金等）参与房地产投资的重要金融工具，同时也是抵御房地产市场波动性和引导房地产发展的长期投资力量。
二、房地产投资基金的投资目标
由美国REITs基金的发展过程，可以看出维系基金存在和支持基金发展有四个重要条件。
（一）稳定的投资需求
REITs主要是供中小投资者和大型社会投资机构投资不动产的金融工具，以求稳定的投资回报和长期的资产保值增值。
（二）必要的法律环境
REITs的产生和发展离不开法律环境的创新和完善，它既要增强投资于基金的动力，保证基金稳定和健康的发展，又要为基金投资于房地产提供一个公平竞争的法律环境。
（三）合理的投资目标
历史表明，致力于长期投资、追求稳定的投资回报和采取适度的资产保全措施的REITs基金，才具有长期稳定发展的能力。
（四）专业化的管理和金融创新
基金投资于不动产需要有先进的物业管理水平和投资组合管理能力，根据市场环境的需要不断加强金融创新能力，挖掘投资收益空间，增强资产的流动性和抵御市场波动的抗风险能力。
三、资本市场的投资需求
国内潜在的房地产投资基金投资者主要有以下几种。
（一）分散的个人投资者
他们通过房地产投资基金以有限的自有储蓄投资于资金占用巨大的不动产中，通过基金专业化的管理获取来自于房地产业的投资回报。
（二）社保基金、保险公司等大型投资机构
他们的投资目标和策略与房地产投资基金较为相似，通过投资于房地产投资基金获得稳定的投资收益和实现长期的资产保全。
（三）证券投资基金、共同基金及其他金融机构
他们选择上市交易的房地产投资基金作为投资目标，优化其投资组合，合理分散投资风险。
（四）非营利性组织和机构
如高校资产或基金、科研机构、社会福利基金、住房公积金等组织，他们在资产实现保全的前提下力求稳定的现金回报，房地产投资基金比较符合这些社会资产的投资需求。
（五）不动产物业的机构拥有者
他们以其持有的物业或项目作为房地产投资基金成立的发起人，以经评估后的实物资产参与房地产基金的投资，在持有基金权益期间获取基金收益，在适当的时机退出基金投资，最终实现实物资产变现。
四、房地产市场的投资需求
（一）开发项目的投资需求
随着央行121文件的贯彻实施以及国家宏观调控政策的落实，房地产开发企业急需拓宽融资渠道，成为基金呼声最高的需求因素。房地产开发项目，特别是大型开发项目或品牌项目，由于有良好的市场信誉和企业信用、可预见的获利能力和融资竞争优势，往往成为投资基金以股权和抵押借款投资的关注对象。但它同时具有不可控制的市场价格波动、不能预见的企业信用风险、信息不对称的项目操作风险等，对抵御社会物价水平和市场波动能力要求较高。
（二）大型经营性物业的投资需求
国内大型城市中，大型办公楼宇、商场、酒店、可出租的高级公寓住宅等,分散在社会组织的方方面面，资产流动性差，资金占用巨大，专业化管理难以提高。房地产投资基金可以提高这些物业整体变现的机会，实现资产的合理配置和运用，提高物业的规模化、专业化管理水平。
（三）房地产企业重组的资金需求
目前,房地产开发企业数目众多，中小开发商一方面拥有大量的开发资源和物业，一方面自身融资和可持续发展能力有限，最终走向重组整合是市场发展的必然趋势。在这一重组过程中，房地产投资基金是一支重要的资本市场工具。
（四）企业集团资产剥离需求
随着房地产市场竞争日趋激烈和市场不确定性因素增强，许多大型企业集团正在考虑剥离其非主营业务的房地产项目，项目转让所需的资金量巨大，大型专业化的投资机构如房地产投资基金可以减少其中的金融环节、降低交易成本。
（五）国有实物资产变现的需求
国有不动产在向社会转让过程中，如果以房地产投资基金为收购对象，由于它具有强大的资金实力、规范的物业价值评估、透明的操作程序和未来价值增长的广泛受益群体，有利于实现国有资产处置作到公平和公正，减少权力寻租和交易腐败现象。
（六）物业管理（投资）公司的专业化发展需求
房地产投资基金的专业化资产管理离不开专业化的物业管理（投资）公司，而物业管理（投资）公司受雇于投资基金，有利于企业建立稳定明确的雇佣关系、扩大物业规模、提高专业化管理水平，真正起到物业维护、经营优化和价值发现的专业功能。
五、营造适应基金投资的市场环境
（一）公平、规范的交易平台
公平、规范的房地产交易市场平台，是房地产市场化的要求，包括规范的制度、清晰的流程、统一的交易格式、对等的交易约束力、历史完整和可追溯的权籍管理，对包括基金在内的投资者而言，有利于实现公平竞争、信息对等和减少交易成本，提高市场有效性。在房地产市场交易平台中，有着活跃的具备良好市场信誉和信用的房屋销售和房屋出租代理人队伍。
（二）房地产价格发现途径
通过政府的行业行为或是咨询机构的商业行为，定期制作物业交易价格、商业租金、物业指数等房地产价格统计数据，能够全面反映市场的整体趋势和细分市场水平，作到连续、完整、及时和准确。投资基金能够找到可以信赖的价格发现途径，对降低其信息搜索成本和增强投资决策信心非常重要，是进入市场的首要条件。
（三）物业产品的标准化
能够为投资基金关注的不动产物业，应做到权属关系的完整、独立，区位和物业空间与使用功能相匹配，物业设施和商业条件与目标客户相吻合，物业规模与商业等级相适应。达到这些标准化的要求，物业才能具有最佳用途和最佳价值。能够为投资基金关注的房地产开发项目，应做到项目开发权符合国家产业政策并授权明确，市场调研深入细致，产品市场定位明晰，项目管理流程规范，项目成本和进度控制措施到位，管理队伍具有专业的项目管理水平，项目投融资措施论证充分。
（四）良好的企业信用
良好的企业信用对于开发商吸引投资基金尤其重要，包括反映业务能力的企业资质、市场信誉和体现经营活动素质的银行资信、商誉。由于在项目开发过程中投资基金和房产开发商的信息不对称，项目建设是否可控、开发商能否自主履约，投资基金的判断主要依赖的是企业历史形成的商业声誉和企业信用。
（五）专业化、国际化的投资顾问
一种金融创新工具进入市场初期，投资顾问要在金融层面和产业层面之间进行业务交流与沟通，作为基金的代理人和推广人，投资顾问的桥梁作用非常明显。
远瞻前景识近忧--前瞻“十一.五”房地产业之变数
上海房地 2004年第9期 朱荣林
房地产业作为我国新一轮经济发展的高成长产业而颇受国人青睐，其成长性与国家宏观政策演变的关系极其密切，与地区功能定位及产业升级趋势互为支撑。自从20世纪90年代土地要素率先进入市场以来，全社会固定资产投资格局发生了历史性的变化，房地产投资额逐步遥居首位。以上海为例，至2003年全市房地产业投资占全社会固产资产投资36％以上。进入“十一·五”计划时期，房地产业还会如此兴旺吗？其投资空间有多大？影响其发展的前瞻性因素是什么？这是人们迫切关注的问题。中国古人云:人无远虑，必有近忧。这是思前与顾后之辩证关系。房地产开发企业如果不能从前瞻未来的变数中，认识当前面临的商业环境，就无法主动把握行业未来发展的态势。自“十·五”以来，五年计划的规制已经逐步从指令走向指导、从设定走向预警、从静态走向动态。从这个角度分析，“十一·五”期间影响房地产业发展的因素除外生性变量，如以上海为例，有2010年世博会、国际航运中心港口建设、国际大都市目标定位等之外，更应前瞻其内生性变量的影响因素。
一、传统的土地管理体制将发生变化，地方政府土地利用行为随之走向规范
土地走向要素市场以来，我国传统的土地管理体制已日益暴露其制度性弊病。这种体制架构的指导思想是将土地管理职能部门视为同级政府的办事机构，而非监督机构。因此，土地职能部门实行上级土地职能部门和同级政府双重领导的体制，它对于同级政府土地利用的决策只有执行权，而无监督权。在这种体制架构下，地方政府对城乡土地利用握有绝对的决定权，而不必顾忌土地职能部门的存在。2003年全国范围土地利用失控的局面，主要发生在各级地方政府身上。从制度创新角度思考，土地管理重心的上移,无法解决体制弊病所导致的土地失控行为，最终的选择,必然是变土地管理部门的双重领导体制为垂直领导体制。这种改变，使地方政府的土地利用行为将受到制约，其制约的依据是国家《土地管理法》，制约的手段是同级土地管理部门的监督。这种制约，将从土地供应方式、土地供应计划、土地利用效益、土地利用程序等方面,规范地方政府的行为，建立土地利用动态管理系统，严格监控土地的最终用途，进而克服房地产业发展中的不稳定和不健康因素。这些因素包括：1.非理性供地。即当前普遍存在的超时间跨度供地，弱化了未来政府对土地资源的配置；2.非规范供地。即背离供地程序、供地方式利用土地；3.非正当供地。即寻租者利用手中权力，在权力资源与资金资源勾结的情况下供应土地。
二、修正征地补偿的法律依据，合理界定土地价格
被征建设用地的低定价源自建国初期工农业产品“剪刀差”的基本思路，沿用“牺牲农业发展工业”的政策，实现“牺牲农村繁荣城市”的目标。当前，失地农民处于被双重剥夺的境地。第一次被剥夺的法律依据是1998年版的《土地管理法》。此法规定按征用土地“原用途”进行补偿。“原用途”是指20世纪80年代农村土地承包制实行以来的小农生产方式的土地经营，其效益创世界之新低。这从法律规定上导致农民的第一次被剥夺。第二次被剥夺是征得土地的法人利用土地二级市场的混乱局面非法获利。在土地一级市场上获得土地的法人，以“低价购进（靠《土地法》撑腰），高价出让（靠土地二级市场管理者默许）”的手法,以侵占失地农民利益为代价，获取暴利。这种状况早已为各级政府所发现，法学界人士也纷纷为此奔走呼号，失地农民也时有进京告御状。如果任其发展，必将严重损害“三农”政策的效力，从根本上危及社会稳定的信仰基础，因此，修改1998年版《土地法》已成定局，其修正方向是以一级土地市场上地基准价取代“原用途”作为征地补偿的法律依据。这一变量的实现，低价位获取土地资源的时代将随之走向历史的尽头，房地产业成本结构的调整已势在必然。这种调整产生的直接效应是：1.消费者收入水平与房价指数逐趋协调;2.逐步提高房地产企业技术含量和规模效益。
三、土地租赁制的逐步试行，将有利于调节生产与交换的积极性
土地一次性长期出让，是特定历史条件下的产物。它有利于资金资源的集中配置，既能快速改造旧城，又能缩短政绩实现的周期，符合了百姓和政府双方的利益偏好。但是，随着这种出让方式的长期实施，其弊病日显。一是招标拍卖过程中的暗箱操作，为寻租活动提供了空间，滋生大量犯罪，流失了国有资产；二是竞拍导致土地价位日益背离政府控制土地价位的初衷，并加速向相关产业传导，引发城市商务成本的普遍上扬;三是在出让期限内扭曲了地租对生产与交换的调节关系。地租，是土地所有权在经济上的实现形式，它作为土地的价格，使土地具有资本形态而进入市场交易，并通过保证平均利润率规律对经济的调节作用。这种作用发生在土地所有者（地主）和土地使用者（开发商）之间的关系上，以保证后者既有足够的开发积极性（即有利可图），又不致于盲目投资（当获得超平均利润之后的结果）。一次性长期出让土地之后，利润的分配被锁定在土地完成出让的瞬间，而在出让期限结束之前，地租失去了调节作用。这显然不符合地租的原理，瓦解了调节生产与交换的机制。为此，年租赁的形式终将会被引入我国土地供应制度之中。当然，这种机制也是经济发展到一定阶段的产物，如大规模的城市改造将近尾声，土地储备机制也有了相当的物质力量基础等。年租赁制引入的效果是,既有效地发挥地租调节经济关系的作用，又能有效地压缩寻租活动的空间。
四、金融体制不断创新，资金供应机制将日趋完善
从我国金融系统外部环境变化的角度分析，传统的资金供应渠道也将发生改变，如高储蓄率随着2010年我国老龄化社会进入拐点时期而正在逆向运行;国有商业银行随着2007年入世承诺的兑现，因外资银行进入人民币业务领域而逐步结束资金供应的垄断地位;随着对外开放进程的加速，资本流出水平将逐步提高。这只是金融系统外生性变量的影响因素，其内生性变量因素是金融体制强化了创新力度。这种创新固然有其自主政策的力量，但更重要的是其自身面临的危机所促成的。据资料显示，我国融资总量的90%，是建立在银行借贷基础之上的，而四大国有商业银行的不良资产高达18900亿元（仅次于日本，位居全球第2）。其原因分析有三，1.政策性贷款（占29.2%）；2.国有企业不良贷款；3.银行自身经营不善。为此，我国银行已进入深化改革的时期，先后经历三个发展阶段。1.2004年6月份之前已完成了金融重组阶段，旨在提高金融企业的规模性效益;2. 2004年年内预期将完成金融集团管理改革，旨在提高管理性效益；3.2005年起，视情进入金融企业上市阶段，旨在提高结构性效益。我国房地产企业更是以银行融资为其首选融资方式，与传统股权结构的银行结成“生死恋”，一荣俱荣，一损俱损。这种态势是维持我国房地产业“高成长”特定的商业环境，一旦资金供应机制发生变化，其影响不可小视。适应于这种资金供应机制的银行企业只能是国有独资商业银行，其特点有二。首先是“国有”。以国家信用为基础，根本不问信贷对象的资本结构，直至发生信贷危机时，总会有政府出面消帐。其次是“独资”。股东只有一家，别无分店，信贷决策完全是“一言堂”、“家天下”，失去有效的信贷监管力量。房地产企业则已经习惯于与这样的银行打交道，并轻车熟路地获取资金供应。当我国银行进入上市轨道之后，其改革的程序表是，先建立股份制银行，实行股权结构优化，然后通过劣质资产剥离和央行注资（如2003年初央行对四大国有商业银行注资450亿美元）方式，对其存量进行改造。这种改革的结果，将从制度上规范资金供应行为，优化资金供应机制，从而对求贷者形成约束。这种趋势从长远来说，无疑有利于企业发展，但从企业即期运作的角度分析，必将对其融资功能产生不利影响。这种影响将促使房地产企业改变自己的传统经营惯性:1.提高自己资本金的比例，制止“空手道”行为；2.促使投资扩张的理性化。
五、企业面临大洗牌，并购重组之风将吹进房地产阵营
企业追求规模效益是地区经济发展到一定阶段的必然结果，其实现方式是并购重组。20世纪90年代下半叶，我国完成了彩电、冰箱、洗衣机行业的“洗牌”时期，导致企业总量急剧减少。生产企业开始以成本论英雄，成者称王，乘势封疆；败者为寇，落荒而亡。未来5～10年我国的高成长行业（如汽车、房地产等）也将进入“洗牌”，其价值指向依然是扩大规模、降低成本。房地产价格指数的不断上扬，其推动成本有三，即制度性成本、政策性成本和技术性成本。我国制度性成本，在房地产开发中的体现，主要是权力阶层的寻租行为，其空间指向是土地征用和土地使用中的巨大漏洞。对于寻租者而言，杜绝漏洞无疑是自绝财路。因此，杜绝漏洞对于某些权势者来说，是极其痛苦的，所以也是旷日持久的。这种成本的下降，有赖于市场化进程的加快和政府职能的转化。按照同样的逻辑推理，市场化进程和政府职能转变，对于某些人说来，也是极其痛苦的。我国政策性成本主要体现在三大关系的扭曲上，即扭曲了平均利润在土地所有者和土地使用者之间的合理分配关系，扭曲了金融支撑在开发商与消费者之间的倾斜关系，扭曲了房地产商品的供给结构与需求结构之间的关系。我国技术性成本主要体现在开发商工业化水平和规模性效益的程度之上。我国房地产企业规模偏小、部件化率偏低、生产性成本过高。这是导致房地产价格居高不下的根本原因。当制度性成本下降尚有一个艰难的过程、政策性成本下降空间不大的情况下，向技术性成本要效益将是我国房地产开发企业唯一可以自主选择的利润空间，也是房地产价格指数能实现有效调控的根本指向。
六、房地产领域开放度不断扩大，有助于加速国内房地产市场的成熟
根据入世后的承诺进度，“十一·五”计划期间，我国服务业领域将进一步扩大开放度。我国房地产业正处于市场化初期向中期迈进的过程，不仅企业规模无法与国外房地产企业（如美国的21世纪不动产和韩国住皇Lands等）相比，而且其非成熟的运作模式也难以面对竞争者，至于中介市场之低效和混乱更令世人瞠目。随着国际竞争者的逐渐介入，必须对我国房地产业的发展起到如下作用。一是有利于房地产市场的规范和完善。国际成熟的市场管理理念和运作经验，将迫使国内市场进入改造、创新新时期，包括根据国际惯例制定房屋评估标准、评估程序和评估方法，从而规范中介交易市场等。二是推进我国房地产业从粗放增长走向集约增长。国际先进的管理经验、技术手段和标准化建设，将有助于提高我国房地产开发资质、建筑产品质量、物业管理的水平。这种提高是在企业争夺市场资源过程中实现的，而决不可能在提高外资进入门槛的情况下实现。三是有利于改善我国楼盘品质。以上海为例，四大国际中心定位的逐步实现，2010年世博会筹备的密锣紧鼓，大批国际商贸组织、机构和人员的涌入，大大提高了对房地产的需求层次，进而从需求结构变换的角度，推动国内房地产楼盘品质的提升，以不断适应国际潮流。这种潮流的带动效应是系统化的，其中，包括提高建筑配件质量、建筑设计的优化、建筑评估和验收的规范、消费者投诉体系的完善及其中介交易市场的健康发展。
宏观调控一年间--纪念国务院18号文件发布一周年
上海房地 2004年第9期 本刊评论员
去年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（以下简称国务院18号文件），这是指导我国房地产业深化改革、促进发展的纲领性文件，具有里程碑的意义。国务院18号文件不仅对十多年来我国房地产业发展的经验教训作了高度总结，而且高屋建瓴、实事求是地提出了我国房地产业宏观调控的总体思路。一年来，贯彻国务院18号文件的实践证明：国务院对促进房地产市场持续健康发展所确立的指导思想和采取的一系列政策措施，对于统一思想、协调各方，明确任务、落实责任、稳定市场、促进发展发挥了重要的作用。
国务院18号文件一出台，就受到了社会各方的好评，特别是开发商的齐声喝彩。这里既有国务院18号文件对房地产业的准确评价，对房地产业健康发展的措施积极稳妥，从而社会对我国房地产发展目标和前景鼓舞的因素，也有开发商认为国务院18号文件是对两个月前央行为调控房地产贷款增长过快的态势，防范金融风险而出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称央行121号文件）的否定，认为国务院18号文件解决了央行121号文件提出的控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定的问题，从而欢欣鼓舞。但是随着对经济形势的深刻认识，“发生金融危机不是幻象，而是现实危险”（吴敬链语）的事实，引起国务院的高度重视。今年2月在全国有关工作会议上，温家宝总理坦陈，我国目前经济中出现的问题不少，特别是有些行业、如房地产、钢铁、电解铝等行业投资增长过快，已经造成了潜在危险，针对苗头性问题要适时适度进行调控。今年4月，国务院提出经济结构过热的判断。自此，以“遏制投资过热现象”为主要目标的宏观调控陡然加力，房地产成为调控的重点行业之一。
在国务院18号文件精神的指引下，上海按照“坚持在国家统一政策指导下，各地因地制宜、分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业协调，促进经济社会可持续发展”的要求，因势利导，慎重决策、宏观调控的各项政策措施稳步出台，使房地产市场的调控取得了明显的成效。至今上海房地产市场的“虚大”受到了抑制，房价猛涨的势头受到了遏制，市场的供应结构得到了初步调整，市场监管力度进一步增强。市场由此出现了微妙的变化:房价上涨过快，致使购房力开始下降，购房者不愿追高房价，保持冷静与理智，市场的谨慎观望气氛浓厚；开发商由于销售数量降低和销售速度减缓产生危机感，主动招揽和吸引购房者；金融对房地产项目的紧缩政策，使得资金紧缺的开发商将项目推向市场转让或急切寻求投资合伙人；商品房网上备案和登记制度的推行，大大提高市场的透明度，委托律师购房服务的数量明显下降；禁止期房转让等政策的执行，限制了市场的流通量和金融支持购房的力度，一部分房地产经纪企业业务量骤减，面临收缩、歇业、倒闭的窘境。市场的种种迹象表明，这次房地产市场的宏观调控，对整个行业是一次洗牌，将使一些实力不济的房地产经营者淘汰出局，提高产业的集中度，有助于扩大有实力的房地产经营者的市场份额，提高市场整体运行水准，加速上海房地产市场新格局的形成。在这过程中，市场形势迫使房地产经营者调整自身运作策略，服从市场价值规律，从供给结构，租售价格等方面适应市场的变化，由此购房者将成为最终的受益者。
重温国务院18号文件，其精髓在于立足于“健康发展”的具体部署实事求是、适时适度。它今天是、今后仍然是宏观调控实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定目标的工作指南。而央行121号文件以及调控市场的种种措施则是促进房地产持续健康发展的一帖帖“良方”，尽管良药苦口，尽管阵痛于部分利益集团，但是我们期待的“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”的景象毕竟已经初现。□
土地政策参与宏观调控的思考
上海房地 2004年第9期 顾林土
近年来，我国的宏观经济形势发生了重要变化，固定资产投资规模过快增长，开发区遍地开花，土地闲置消费,土地供应失控。国务院及时采取了土地市场秩序清理整顿，通过清理开发区、控制土地供应、严处违法用地等措施，取得了明显效果，保障了国民经济稳定运行。最近，中央又对土地部门提出要求，要把土地政策（其实质是土地供应政策）作为宏观调控的重要手段。作为一项新的任务，各地土地管理部门都在积极研究如何运用土地政策参与宏观调控。本文结合工作实际，谈一些粗浅看法，供大家探讨。
一、关于土地部门参与宏观调控的角色定位
1.《土地管理法》赋予土地部门管理土地的职责。土地作为稀缺资源，十分珍惜每一寸土地已经成为一项基本的国策。因此，国家为了加强土地管理，保护土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，专门制定了《土地管理法》，并赋予土地行政主管部门负责土地管理和监督的职责。目前对于建设项目占用土地，该法赋予土地部门办理农转用手续、土地征用（或划拔）手续以及征地补偿等方面的管理权限。建设项目未经土地部门批准占用土地，以非法占地论处。
2.现有建设项目审批程序规定土地部门处于后置审核程序。按照本市现有建设项目审核程序，建设什么项目?选在什么位置?占用多少范围？这些内容经计划、规划等部门审核以后，再由土地部门进行用地审批。而上述内容没有法律规定要征求土地部门的意见，也就是说土地部门没有发言权。一般情况下，一个建设项目如果计划立项批准、选址范围确定，只要满足“农转用”条件，土地部门一般都“依样画葫芦”,以政府名义批准用地。因此，尽管法律赋予土地部门审批土地的权利，但由于土地部门处于后置管理，其参与宏观调控的力度和效果将受到影响。
二、关于土地政策参与宏观调控的影响因素
（一） 土地政策参与宏观调控的地位
宏观调控的目的就是要通过行之有效的调控手段,来影响和调节经济运行的速度和质量，从而确保社会经济健康、稳定、有序地发展。金融政策被认为是宏观调控的有效手段，但笔者认为，金融政策会随着融资渠道的多元化，其运用的效果将呈现时滞性、间接性，如控制银行信贷，企业仍然可以通过多渠道的融资，解决自身的资金困难。而土地因为具有不可移动性和唯一性，其运用的效果将直接而明显。因为无论什么行业，需要建设都离不开土地，没有土地好比无源之水，无本之木，项目无法落地，成为空中楼阁。这次国务院采取的土地市场清理整顿所产生的效果就是佐证。
（二）影响土地政策参与宏观调控的主要因素
1.部门之间的协调性。按照现有建设项目审批程序，土地部门需要审核的一些内容，在项目立项阶段就已经涉及，需要有明确意见。比如是否属于禁止项目或限制项目？是否占用农地？是否符合土地利用总体规划？是否属于经营性用地？等等。至于土地部门审核的用地面积，在项目的选址阶段实质上就已经确定。因为用地面积是根据选址意见书确定的用地范围进行实地勘测得出。
目前，建设项目的立项主要审核项目总投资，建设项目的选址意见主要核定用地性质、用地范围和使用规划要求。计划和规划部门不审核土地集约利用情况，更不要求审核土地投资率，即单位土地吸纳资金的强度。按照现有法规，土地部门无法在立项、选址阶段提出建设性意见，基本都根据立项建议和选址意见批准用地。实际上建设用地规模基本由投资者说了算。结果是一个建设项目或者投资规模不大、项目占地却很大，或者建筑物不多、用地范围却很大。进一步简政放权以后，区县政府管理部门节约土地的意识更加淡薄，这些问题更加突出。以上分析可以看出,仅由土地部门承担调控职能将会显得力不从心。
2.政绩观。目前，许多地方的工作绩效仍然以经济总量和增长的速度作为主要指标，为了体现政绩，最见效的方式就是通过拼命引资拉动GDP等指标增长。招商引资、招商引税的急功近利，使得一些政府的行为理智欠缺。土地问题也仿佛成了经济发展的“瓶颈”。有些地方为了经济利益的需要，“按需用地”而不是“以地定需”，对一些好不容易引进的项目，要抓紧上马才是上策。甚至有的只有计划、规划落实，尚未办理用地手续就仓促上马，有的“边报边用”，造成事实上的违法用地。土地部门由于隶属于本级政府，下级土地部门如果没有和上级部门打通“关节”，被认为是“没有本事”，“功夫不够”，甚至成为众矢之的。因此，仅由土地部门行使调控职能显然不切实际。
3.土地利用的滞后性。土地不同于其他产品，土地利用有其自身的特殊性。就是土地从审批到实施开发还有一个相当长的过程。而且，目前在开发企业手中有大量“储备”土地尚待开发。由于运作机制的不完善，土地基本是毛地供应，有较多土地因规划调整、动迁停滞等政府方面的因素造成交地不及时，无法按期建设。还有资金不足、囤积土地等企业自身的原因造成延期建设。这些因素使得政府的土地供应政策效能减弱，宏观调控的效果弱化。一些手中拥有大量“储备”土地的开发企业由于政府的调控，反而获得更多的超额利润。因此，如何认真积极地处理存量土地，理应成为土地政策参与宏观调控的一个重要内容。
三、关于土地政策参与宏观调控的实现途径
土地政策既要服务于经济发展，又要调节经济发展。这是土地管理工作在新形势下的新任务。土地市场清理整顿是通过调控手段加强土地管理的典型运用。这种方式的运用针对性强，行动快，效率高，但笔者以为由于是事后调控，可能会带来经济诉讼和经济损失，而且这种方式具有阶段性。宏观调控不是简单的停止或控制、限制土地供应，不是制约经济运行，而是通过建立良性运作机制，促进经济社会的健康运行。笔者认为，只有从法律上、制度上、机制上做到事前调控，主要通过“三轮驱动”战略，才能实现宏观调控的目的，
（一） 法律调控手段
一是抓紧修订、完善《土地管理法》。《土地管理法》是我国的一部基本大法，但仍是部门法。在土地管理实践过程中，存在许多问题，法律调控手段的权威性、约束力弱化。目前的部门法之间不一致现象较多，有的相关法律涉及土地问题甚至凌驾于土地法之上，缺乏约束力。因此，要紧紧抓住当前的历史机遇，进一步修改、完善《土地管理法》，突出《土地管理法》的应有地位。
二是对现有的相关法律进行梳理。要按照新的要求，对涉及土地的计划、规划等法律规范进行适当调整，突出土地的调控作用，注重部门之间的协调，解决部门利益冲突问题。土地管理部门要早参与，早介入。在项目立项阶段和规划选址阶段都要提出部门意见，行使“一票否决权”。目前，本市即将施行的“批项目，核土地”思路也是一种积极探索。
三是及时调整、发布新的供地目录。目前执行的国家禁止和限制项目的供地目录，仍然是上个世纪制定的政策，远远不能适应新的形势要求。要根据国家最新的产业政策，适时制定、定期发布土地供应的指导性意见，使各级政府和土地管理部门在审批、供应、监管建设用地时把握主动权。
四是完善用地标准分类体系。根据新的形势、新的情况，严格区分耕地、各类建设用地的界限，防止以生态园区农业、生态片林建设、高尔夫球场等名义的各类“擦边球”现象发生，减少改变土地用途的行为。同时，要会同相关部门建立和完善各类建设用地的定额指标，细化各业不同的用地标准，严格按照标准供应土地，实现土地资源的高效利用。
此外，调整一些技术规范。如容积率问题，目前都是采用“不大于”，应有一个最低控制值（下限），控制变相鼓励浪费土地的行为。目前工业用地批准的容积率基本是“不大于1”，实际上企业容积率普遍仅为0.3左右，成为“花园式工厂”，其实相当部分工业厂房可以造几层楼，容积率完全可以提高。
（二） 经济调控手段
一是完善考核指标体系。要牢固树立科学发展观，不仅以招商引资、招商引税作为考核指标，还要考虑土地资源的变动情况，把是否集约利用土地，是否提高土地产出率纳入考核体系中。在考核干部经济工作实绩的同时,将干部考核标准与节约、集约用地的责任制和约束机制结合起来。防止胡子眉毛一把抓，捡到篮里就是菜。
二是加快推进“三个集中”。按照城市总体规划和产业布局规划的要求，引导工业向园区集中，充分发挥土地的集聚效应。抓好新增工业项目向工业区集中，坚持错位竞争，突出产业优势，培育主导产业，对条件成熟地区逐步整合归并零星工业点，加快形成集聚规模。
三是运用经济杠杆控制多占土地。经营性用地通过扩大土地出让的招拍挂比例，由市场机制决定土地取向，并且由政府根据市场情况调整基准地价和出让底价，充分挖掘土地的资产价值。对一些工业用地，容积率小于一定值的，通过出让金标准按比例递增等经济手段调节用地数量，控制摊大饼式用地。
四是开征不动产保有税（物业税），提高多占土地的成本支出。目前土地有偿使用属于流转环节，而且由于政策运作机制的不完善，土地有偿使用的力度仍然较弱，出让金收取标准偏低且不平衡，造成多占地少支出的现象。这一措施对于房地产过热也有一定抑制作用。
（三） 行政调控手段
一是建立强有力的政府决策机构--土地管理（决策）委员会。决策机构的建立将有效地解决具体实施过程中的重大问题。建议与规划委员会机构类似，由市委书记或市长兼任主任，市政府相关委办局主要领导参加，制定重大决策，发挥主渠道作用。
二是严格执行土地利用总体规划和年度用地计划，尽量减少弹性。国家确定每年调整的规模和数量，不得擅自突破。当然，土地利用总体规划也要坚持高起点，要充分考虑经济社会发展对土地的需求，协调好不同行业的用地规模。此外，要加大对违反土地利用总体规划、违法占用土地的处理力度。如果违法行为的收益大于他所面临的风险，违法用地现象将难以遏制。目前相当部分是“因公违法”，由于处理力度不够，上行下效，违法用地现象越来越普遍，政府的调控效果将大受影响。
三是区别对待不同产业。由于第二产业土地不是用于消费，市场的敏感度较弱，而受宏观经济影响较大。因此，控制土地供应就能达到调控目的。而土地进入消费领域，调控手段就要慎重把握，否则会使房地产市场的“热度”适得其反，成为“炒作”题材。比如控制别墅用地供应，反而造成价格过快上涨。房地产市场要更多地利用交易政策、金融财税政策进行调控。
四是加快存量土地的开发利用。要掌握存量土地的总量、分布、类型及原因，针对未开工的不同原因，采取督促开工、调整用地或收回闲置土地等措施进行处理和盘活；对于有存量土地的地区，由所在区县房地部门逐块提出方案，在年度计划总量范围内，根据消化存量土地的进度来安排新项目供地计划。存量土地集中较多的开发企业，应限制其参与土地招投标等，严格控制新的土地供应,促使其尽快将存量土地开发、入市。
美国土地规划和管理的特色
上海房地 2004年第9期 王明辉
一、机构设置
美国的土地所有制度和我国不同，大部分土地属于私人所有。美国不存在独立的全国性土地管理机构，一部分公共土地由美国土地管理局管理;其它土地，包括私有土地和部分公共土地由所在地的当地政府管理。
（一）美国土地管理局（BLM）
美国土地管理局（Bureau of Land Management, 简称BLM）是隶属于美国内政部（U.S. Department of the Interior）的一个机构，管理着261万平方公里的公共土地（public lands）。这些土地主要分布在美国西部的12个州，约占美国陆地面积的八分之一。这些公共土地大部分是国家公园、国家森林、保护区等，实际上是国家通过法律对需要保留出来的自然资源给予认定，并由专门机构进行特别管理。BLM主要负责保护这些土地的健康、多样性和生产率。
美国土地管理局的主要工作职能，包括公共土地的地籍管理；公共土地上自然资源的开发管理，包括林业、渔业、矿产、风力等；土地利用规划；环境保护教育；建立和公布有关的数据库;减少公共土地对公众健康、安全和财产产生的威胁。
为特定用途的土地专门设立一个国家级的管理机构，它们的规划、开发、维护和管理都独立进行，这是美国土地管理区别于其它国家的一个重要特色。这可以说是相当深入的用途管理了。
（二）当地政府
美国土地管理局只管理特定用途的公共土地，大部分的土地管理是由当地政府执行的。美国的行政区划是按照联邦(federal)－ 州(state)－ 县(county)－ 市(city)设置的。
市政府的主要职责是执行州的法律，管理当地的法庭、公共健康、福利等事务。市政府的机构设置因地而异，一般的市政府结构如下。
市政府组织结构表
各城市由于人口规模、人口结构、城市功能等不尽相同，所以政府机构的设置不完全相同。在市政府中,一般不存在单独的土地管理机构，制订土地利用规划和进行用途管制的职能是由规划部门来执行的。这个规划部门的名称五花八门，有的称为规划部（Planning Department），有的称为发展服务部（Development Service Department），有的称为社区发展部（Community Development Department），等等。部门之下，一般设有主管、规划部、建筑部等。
规划部门的职能包括：制订和执行规划（planning）;制订和执行土地利用区划(zoning);建筑审批(building);执行相关法律(code enforcement)。
市政府中的机构设置使得美国对土地用途的管理天然地就和规划管理紧密相连。土地利用区划是城市总体规划的一部分，土地管理是规划部门的重要工作，这使得土地用途的管理首先有“制”--城市规划和土地利用区划就是“制”，而且这种约束条件清楚、详细，精确到每一个地块;其次是可以使“管”落到实处，通过审核建设项目的规划和建筑许可证，以及由公众和专门的监测员对规划的落实情况进行监督，可以基本确保土地的利用不超出规划许可的范围。
二、土地利用规划目标的设定
美国土地管理局制订的土地利用规划的目标是，为公共土地分配资源，确定最适合的土地利用方式;建立自然资源的管理和保护战略;建立自然资源状况的监测和评估体系，建立对管理效率的评价体系。
一般来说，各城市的总体规划目标是为城市未来发展建立蓝图，是城市管理者进行决策，特别是和土地利用有关的决策的基础。它的主要功能，首先就是控制土地的用途，确定土地的利用方式。土地利用是总体规划的基本框架，在这个框架上填充交通、安全、环境等规划要素。
值得注意的是，不论是公共土地还是私有土地，总体规划的目标首先都是确定土地的用途，控制土地的利用。同时，在美国土地管理局的土地利用规划中把建立自然资源的管理和保护战略、评价土地管理的效率作为土地利用规划的目标之一。这意味着土地利用规划不仅为决策提供依据，也是决策的监督和评价机制的一部分。
三、重视环境保护
首先需要提到的是，1872年，美国总统Ulysses S. Grant签署了一项法律,宣布将位于怀俄明（Wyoming）、蒙大拿(Montana)、爱得华(Idaho)州交界处的黄石（Yellowstone）永远保留为公共园林。黄石公园是世界上第一个国家公园，它创造了一种新的土地利用方式，为了子孙后代能和今天的人们一样享受到自然的乐趣，而将土地永远保护起来，不再“利用”。1972年，黄石公园在满100岁的时候，由于其独特的地质和生态特征，以及在全球生态系统中的重要地位，成为美国第一个“联合国世界生态保护区”。
黄石公园在132年前创造的“国家公园”的概念，今天已经在全球广泛传播。黄石是“国家公园”的源头；同时，它也为全球各地的国家公园、生态保护区、文化遗产的保护树立了典范，为保护地球这个美丽而脆弱的生态系统做出了表率。这是美国在土地管理上为世界做出的创新和巨大贡献。
至2002年底，美国共有属于国家公园系统的公园、保护区等等388个，至2002年底总面积达84,238,386.23公顷（其中联邦所有的土地面积为78,810,679.31公顷），将近达到美国国土面积(937万平方公里)的9%。
至2002年底，美国有各种州立公园5655个，面积达 13万平方公里，年度运营费用达18亿美元。
其次，美国在进行城市规划的时候，环境保护是极为重要的考虑因素之一。美国联邦政府和州政府都制定有各种环境保护的法律、法规，如联邦政府制订的NEPA of 1969( The National Environmental Policy of 1969,国家环境保护政策1969)和加州政府制订的CEQA（2002 California Environment Quality Act,加州环境质量法2002）。在制订和修改城市总体规划时，必须遵守联邦和州的有关环境保护法律。另外，郡、市政府也会根据本地环境保护的现状和目标来设定有关的规划指标，一般都会考虑到自然资源的保护、动植物栖息地的保留、污染、噪音影响等等环境因素。
最后，在进行建设项目的审批时，对所有的建设项目都要进行环境影响评价。这种评价的程序、内容都有严格的规定，并且必须接受公众的监督，对环境影响较大的项目，其环境影响评价报告必须接受听证。
四、 公众广泛参与
美国十分重视公众对公共管理的参与。这种参与有多种手段，在土地的规划和管理上，公众参与主要有以下几种形式。
（一）提供信息
政府的许多法律、法规、政策，包括城市的总体规划等，其文本都必须在指定的地点陈列，如市政府、图书馆等，需要这些信息的公众都可以查阅。有些文件还可以通过internet查阅。另外，政府向公众提供多种多样的数据库，内容几乎无所不包。公众获得这些信息的各种成本，如经济成本、时间成本等都很低。
例如，《加州环境质量法》（2002 California Environment Quality Act）规定，规划部门应当利用现有的资源对公众提供辅助，帮助他们更好地理解和执行该法令。包括建立和维护与环境质量有关的数据库；收集、保存、整理和公布所有的环境影响评价报告，并将这些报告在互联网上公布，使得公众可以通过互联网对这些文件进行查阅。
公众查阅和使用这些信息实际上就是自我教育的过程。这不仅有利于公众了解自己的权利和义务，自觉地执行各种土地利用的规定，也有利于监督规划的执行。
（二） 影响范围调查（Scoping）
《加州环境质量法》要求，在对建设项目颁发建设许可证之前，规划部门要对该项目对环境的影响进行评价。如果在初步调查阶段，该项目被认为对环境质量有相当影响或有显著影响，规划部门要撰写一个特定的书面报告--《环境影响报告》（Environment Impact Report），对建设项目对环境质量的影响进行详细的调查和分析。规划部门要向可能受到该项目影响的个人或组织进行咨询，听取他们对该项目的意见，了解他们可能受到的影响，这种咨询被称为影响范围调查（Scoping）。
Scoping的作用是，帮助规划部门和设计单位确定环境影响的范围和事项，寻找可能的替代方法，评价环境影响的深度，剔除那些看上去重要但实际上影响不大的事项，收集来自各种不同角度的意见，例如来自联邦、州和市等不同政府部门的意见、不同利益团体的意见、不同个人的意见，以便最终找到一个各方都能接受的解决方式。
（三） 公众审查（Public Review）
根据法律规定，许多规划文件在定稿前都必须接受公众的审查。例如，城市的总体规划、对城市总体规划的修改方案、建设项目的《环境影响报告》等。公众审查的适用范围、程序、期限和要求由法律进行了详细的规定。
例如，建设项目对环境的影响程度分为四种:没有影响、影响不显著、影响显著但可以设法消除，以及影响显著。在《环境影响报告》最终完成之前，不论规划部门的报告认为这个项目属于上述哪种情况，法律规定规划部门必须把报告的草稿对公众公布，使公众能够对这些报告进行审查和核实。
对环境影响轻微的项目，其《环境影响报告》必须陈列在指定的地点以便公众审查，例如市政府或图书馆。这些报告的草稿还必须送达该项目的相关各方，送达书面索取该报告的个人或组织。对环境影响显著的项目，其《环境影响报告》除了必须陈列在指定地点供公众审查之外，还必须将该项公众审查的时间、期限、事项、文本陈列地点等告知公众，以确保可能受到影响的公众都能够对报告进行审查。这种告知必须至少通过以下途径之一进行。1.通过新闻媒体公布；2.在该项目坐落的地点张贴公告；3.直接将通知草稿邮寄给土地的业主，以及和该地相邻的各方。
（四） 听证（Public Hearing）
法律对哪些事项必须接受听证进行了详细的规定。听证也可以应公众的要求而举行。
简单地说，听证就是就某一事项听取公众的意见。为了保证公众的参与，法律对听证的告知规定得特别详细，例如对告知的范围、文本格式、程序、期限等，都有十分明确具体的规定。
每个城市的规划机构都定期举行听证。一般是每个月举行两次。为方便百姓参与，听证的时间一般在晚上。每次听证会上可能会讨论多个事项，听证会时间长短因听证事项多少而不同。
任何希望对听证事项发表意见的个人和组织，都有权参与听证会并发表意见，行政机关必须对提出的事项进行答复，因此，听证方式使行政部门能够听到最广泛的意见，可能会对一些从未列入考虑的因素重新审查。对一些比较复杂的项目，各相关方的陈述和询问都是当场进行，有利于使公众对项目关注的焦点明朗化，有利于帮助行政部门找出该项目的主要矛盾，并寻求解决的方式。
听证的程序，按照“罗伯特法则”（Robert’s Rule）进行。这是西方国家普遍采用的一种“议会规则”，原用于各级议会议事和决策，现在也普遍用于需要听取大众意见，并进行决策的场合。这套规则，对如何提出议事事项、如何听取和发表意见、如何提出动议和如何表决，都有非常详细的规定，主要是保证程序的公开和公平。各类听证的基本程序都要符合罗伯特法则的规定。
（五） 公众教育（Public Education Program）
对公众进行教育也是让公众参与公共管理的一种方式。例如，《加州环境质量法》（2002 California Environment Quality Act）规定，规划部门应当利用现有的资源对公众提供辅助，帮助他们更好地理解和执行该法令。例如，为规划师、发展商和其它有兴趣的组织或个人提供公共教育和培训课程。
美国的土地管理溶于规划的管理和控制之中，确保了土地利用规划的执行;土地利用规划不仅是决策的依据，也是决策的目标和决策的监督、评价工具；高度重视环境保护，建立自然资源的管理和保护战略，成为土地利用规划的目标;高度的公众参与，使规划部门在做出行政决定之前，就能接触到最广泛的意见，预先对可能影响决策的因素进行充分的考虑，搜寻尽可能多的替代办法，另一方面，公众的参与也是对行政决策的最有效、最经济和最广泛的监督。
以上这些都是值得我们借鉴之处。
联合国2003年发布的《中国人文发展报告2002》中指出：“中国拥有世界上五分之一的人口，国土面积的三分之二是山脉和沙漠，这使得人们一直强调中国缺乏适于人类居住发展的土地。近几十年来，尽管中国政府采取了大量的补救措施，但是主要由于快速的经济增长，随着草场的破坏、土地沙化、森林的砍伐、土壤侵蚀、盐碱化、土地污染和生态多样性的消失，本来就十分紧张的人－地关系还是进一步紧张和恶化了”。“尽管土地非常稀缺，高产量的耕地面积在萎缩，目前的土地利用还远远谈不上经济和精细。土地价值经常被轻视，很多土地利用不当。……随着加入WTO带来的经济发展，中国对耕地的管理可能将更多地关注提高土地产出和降低对土地的需求。”
今天，土地管理部门面临的现实是，稀缺的土地资源，以及快速的经济发展，对土地的强大需求。设法缓和它们之间的矛盾，尽可能达到土地资源的最大利用将是我们长期的、艰苦的课题。其它国家的经验为我们提供了一些捷径，但是更为重要的是，寻找一条真正适合我们的道路，为我们的经济的可持续发展提供动力。□
经济增长与土地神话的悖论
当前新闻279人在线 http://www./ 理想证券 2004-12-7 8:45:12
预期的未来价格在今天就实现,透支的是未来的增长潜力,提高要素价格对整个经济是一个负面冲击。就像高企的石油价格会降低经济增长速度一样,高昂的房价和地价同样会使经济背上沉重负担。
经济学理论中有个理性预期学派,这一派理论认为,如果有一个经济结果在未来一定会实现,那么在均衡条件下这个结果明天就会实现。比如今天晚上政府宣布,在明年1月1日货币贬值一半,那么均衡的结果是明天一早货币就贬值一半了。在时下中国的房地产市场上,似乎正在发生同样的事,大家都预期上海一定在未来10年和20年内成为国际金融中心,而国际金融中心的房价都不低于5万元,中国的经济形势这么好,上海的房价比别的金融中心应该还要高。那么在理想的理性预期条件下,上海明天的房价就应该变成5万元。当然,现实中需要考虑风险调整的因素,实际价格上升不可能那么快,却也慢不到哪里去。据统计,今年三季度上海中心市区房价已经达到了1.2万元/平方米的惊人高价,若按保守年度升幅20%计,用不了8年,上海中心区房价就会突破5万元/平方米。这个结论似乎与理论是一致的,但是这里存在一个严重的悖论,那就是如果上海房价果真短期内涨到了5万元,那么10年或20年后它还成得了国际金融中心吗?
不容置疑的是,现在的上海房价中已经包含了这种对未来前景的美好憧憬,但是这种预期却绝非像货币市场上那样理性。2004年4月,国际房地产联盟主席Jean-Marc Levet先生在上海"中国房地产基金与投资论坛"表示,"投机泡沫"使得上海总的租金加上维修费用和每平方米的税收,比巴黎、伦敦和新加坡还要高出50%。"上海市南京路的一个店铺每平方米的销售价格已经达到了纽约第五大道的水平"。
预期的未来价格在今天就实现,透支的是未来的增长潜力,提高要素价格对整个经济是一个负面冲击。就像高企的石油价格会降低经济增长速度一样,高昂的房价和地价同样会使经济背上沉重负担。低廉的人工成本和土地价格使国际资本纷纷流入中国,使中国有可能实现成为"世界工厂"的目标,而庞大的人口和沉重的就业压力也使中国的经济发展和社会稳定离不开国际资本流入。
上海、北京等沿海城市的房地产按照去年以来的势头一路狂飙下去,飙完之后人工和土地成本上去了,而产业竞争力和增长速度却掉下来了,资本会毫不犹豫地选择离开。现在中国沿海地区的跨国公司在中国建立的制造业,非常容易在5年到10年之内全部转移到比中国更穷的地方去,就像日本在20世纪80年代中期以后发生的事情一样。但是中国与日本当初不一样的地方在于,日本没有现在中国这么大的就业压力和待城市化人口,中国也不像日本那样,拥有自己核心技术特别是核心产业技术的创新能力,能承受经济连年衰退的经济实力。产业空心化的危险是相当可怕的,可以预期的是随着价格的大幅上扬,高昂的劳工和土地成本使得首先趴下的就是中国沿海地区的经济,随后就会向内地蔓延。中国经济的增长其实也很脆弱。
时下的中国,有人正在制造一个与当年日本相同的"土地神话"。战后的日本由于经济快速发展,重化工业进程和城市化进程使土地供给不能满足需求,现实中的供需缺口加上投机者的推波助澜,使日本的地价在1990年以前连年上涨,造就了所谓的"地价不灭神话"。但是在造就了"地价不灭神话"的同时,也造成了产业资本的大规模外移。应该说东亚各国,尤其是中国,是日本"地价不灭神话"的最大受益者。现在如果中国也准备开始一段"神话"的话,捧场的绝对不只是"房价若干年要涨若干倍"的鼓吹者,等着捡钱包的越南和印度早就准备好了。
如果我们的"著名"经济学家们脑中有开放经济的意识,他们就应该明白,世界上根本就不应该有什么"土地神话"。因为当我们进口粮食时,我们进口的不仅仅是粮食,我们进口的实际上是土地,当我们输出资本时,我们同样是在进口土地。土地虽然是死的,但是资本、人力、商品在开放经济的条件下都是可以流动的,全世界的要素价格一定是趋于一致的,如果中国的土地价格持续上涨,意味着我们失去的是资本流入,是就业,是城市化,是社会稳定,是一系列的事。
所以,"神话"离我们越远,我们的经济就越安全。（刘煜辉 许冰）
上海证券报 |
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发表于 2005-1-4 08:49
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千斤顶