深万科2000年投资价值分析报告

sundapao · 发表于 2004-9-27 18:04

深万科2000年投资价值分析报告

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：sundapao 浏览：9793 回复：22

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一、行业环境：在经历了长达7年的衰退乃至萧条后，中国房地产行业开始有所复苏，99年下半年即已出现微弱复苏的迹象，2000年上半年这一迹象已变得日益明显，由于取消了福利分房，房改政策基本到位，今年上半年房地产销售面积达到了这几年来的最高值，增长率也是最高的，而且从今年中国宏观经济开始复苏的大背景来看，房地产这一复苏势头将持续下去；    百货业的行业环境要比房地产差得多，但在整体经济复苏的大背景下，应能维持现状甚至有些许好转。这一指标评价为B+
二、核心业务：万科是国內最早开始品牌经营的房地产公司，现在万科城市花园已成为国內住宅业第一品牌，其良好的物业管理水准在业內有口皆碑，但万科城市花园偏重于中高层白领阶层，对于目前中国占绝大多数的中低收入阶层来说遥不可及，所幸万科已认识到这一点，并已开始开发普通民宅；       在百货业上万佳百货名列广东第一且在深圳拥有举足轻重的地位，而且万科还明智地决定把这块发展空间不大的业务分拆出去。    这一指标评价为A
三、人力资源：众所周知，万科有一支国內最为出色的职业经理人队伍，以王石为首的几个主要高层管理人员更是业內推崇的房地产专家，而且万科十分重视人才的引进和培训，目前仍在继续与各大学合作，计划引进其优秀的毕业生。    这一指标评价为A
四、公司制度：由于公司股权极为分散，万科在国內很早就形成了完善的现代企业制度，万科这种类似于西方公司那样分散的股权结构，从根本上保证了公司的经营管理不受国有大股东的横蛮干扰。同时万科有着国內公司极为少见的优秀的企业文化，万科虽为房地产公司，但员工素质很高，公司文化味很浓，其每周一期的《万科周刊》令人印象深刻。唯一令人遗憾的是公司到目前为止仍未实现认股权制，在激励机制上有所欠缺。    这一指标评价为A

[ Last edited by sundapao on 2004-9-27 at 18:32 ]

sundapao · 发表于 2004-9-27 18:06

五、财务状况：万科目前财务状况一般，虽在2000年配过一次股筹资6.4亿，但相对其目前情况而言，资金实力仍嫌薄弱，这也是万科这几年来最为头痛的事情，所幸今年8月与华润合并后这一情况有可能得到改观。                   这一指标评价为B
六、经营能力：既使在房地产业最为萧条的94-99年间，万科仍保持了稳定持续的增长，除了万科，其它房地产公司无一做到，充分显示了万科卓越的经营能力，对于一家房地产公司来说，能保持如此的稳定增长是难能可贵的。       这一指标评价为A
七、发展战略：早在1996年，万科就已制定了一个长远的发展规划，将房地产定为公司的核心业务，剥离其它不相干的业务，经过3年努力，万科的业务调整已宣告完成，房地产成为万科最大业务和利润来源。万科立志成为中国最大的房地产公司，在该行业最为萧条的几年中，别的公司纷纷退出，万科却坚持不渝地购入京、沪、深、津、沈等五大城市城乡结合部的土地，现又在成都购入大量土地，至目前为止，万科已拥有6大城市403万平方米的土地，且地价低廉，同时，由于万科选择了与华润合并，而华润拥有强大的政府背景且在京、深等地有大量地域优越的土地储备，这对万科成为国內最大房地产公司极为有利。       这一指标评价为A
八、结论：深万科为国內最具发展潜力的房地产公司，几乎是上市的房地产公司中唯一值得投资的公司，对该公司应长期投资，估计在未来5-10年內有巨大的升值潜力。投资级别为AAA。

lsyzdy · 发表于 2004-9-27 18:13

谢谢

真炮手 · 发表于 2004-9-27 21:21

兄真是好贴~~设为精华,奖励18分!

真炮手 · 发表于 2004-9-27 22:09

认股权制，在激励机制上有所欠缺。
==========
按巴地说法,这个也不算太欠缺。发现金也行呀~~

sundapao · 发表于 2004-9-28 11:57

Originally posted by 真炮手 at 2004-9-27 10:09 PM:
认股权制，在激励机制上有所欠缺。
==========
按巴地说法,这个也不算太欠缺。发现金也行呀~~

这个是我以前的旧作，现在万科已经从房地产行业的严冬走出过了盛夏，深秋即将来临了，万科的业绩一如我所料表现出色，但是在此轮房地产荣景期中万科走的未免太远了，扩张迅速，布局杂乱，虽然万科号称全国最大房地产商，但是万科几乎在它的每一个开发城市都不占明显优势，而且从万科在北方地区的开发情况上看基本是失败的，天津持续几年亏损成为万科利润黑洞，北京虽然几年间不断投入精兵强将仍无多大起色，虽然万科制定开发“长三角”、“珠三角”、“环渤海圈”那样的宏伟蓝图，但是我认为万科还是审时量力为好，根据自己的能力把开发区域限制在南方地区，集中精力重点开发几个大中城市才是明智之举。

真炮手 · 发表于 2004-9-28 12:06

兄能不能来个定量分析一下它的财报~~期待得很呀~~

lymanqun · 发表于 2004-10-5 11:48

该股质地不错，基金大量持有，中长期向上趋势不变，付合奥尼尔选股法，但短期主力做多意愿不强，维持盘整，发2张图供交流

lymanqun · 发表于 2004-10-5 11:49

lymanqun · 发表于 2004-10-5 11:50

真炮手 · 发表于 2004-10-5 13:52

指标很多呀,不知道该怎么看呢~~

rrenyu · 发表于 2004-10-9 12:01

希望各位评论一下可转债对万科股价的影响，我也一直看好万科，只是怕可转债影响到股价的上涨

真炮手 · 发表于 2004-10-9 18:53

俺发过一个贴子是专门讨论万科转债的,你找找看.

lrt-1227 · 发表于 2004-12-17 15:35

ding

lrt-1227 · 发表于 2004-12-17 15:37

hahaha

LookForward · 发表于 2004-12-18 18:34

张国爱 · 发表于 2004-12-23 14:04

好贴。万科在各地的四季花城都收到好评！！

吴老板 · 发表于 2004-12-23 16:01

兄弟，忧这点〉〉〉

狗尾巴草 · 发表于 2005-5-7 20:20

我是新手，还在上学，正在学财务成本管理，觉得你们好专业啊，给些指点吧

福耀玻璃 · 发表于 2005-5-8 17:51

来晚了,早点看到楼主的报告就好了~~

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