全部“老破小”迎来春天？那可能是想多了

术道研究员

全部“老破小”迎来春天？那可能是想多了

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：术道研究员 浏览：85 回复：0

上海、杭州等地相继落地“收储二手房”试点，国企直接下场收购旧房，用于保障性租赁住房，售房款项以 “房票” 监管，须在本区买新房。这条政策给很多人信心，但是我们需要了解背后的逻辑，并清晰的认知其中的价值与机会。

我们先看要收的房屋基础信息：

房龄：2000年以前建成（一线城市），二三线多为房龄超15年

面积：70㎡以下小户型（核心标准）

总价：一线城市多控制在400万以内（上海），适配刚需与保租房需求

区位：主城区、轨交3公里内、核心商圈/产业园区周边，配套成熟

产权：必须清晰，无抵押、查封、纠纷，国有出让土地、证件齐全

部分区域细则：

上海浦东：收旧换新联动，售房款以 “房票” 监管，须在本区买新房。

上海静安：片区式收储+零散收购，优先产业/商圈/轨交周边。

上海徐汇：聚焦人才职住平衡，改造后补核心区保租房缺口

大家发现没，核心城区、核心商圈、产业园区、轨道交通3公里以内，也就是交通枢纽，70平方米以下，无抵押，证照齐全，这样的房子，在2026、2027年会触底，这样的房子，属于稀缺资源，房价下行，迎来投资机会。

这样的房子，在未来城市发展过程中，其租金收入，完全覆盖国企收储的融资成本，加上通货膨胀，这一是笔稳赚不赔的生意。

现在有区位优势的“老破小”，已经有小股资金进行抄底，然后进行精装，自住或出租，都是非常好的选择。而且这样的房子价格可能还有波动空间。

在某些地方，已经具备机会了，很低的首付，房租可以覆盖房贷，还有盈余，当然值得投资。

但是对于不在核心区域、核心商圈、产业全区、轨轨道交通相对较远，人口持续流出，经济前景不太明朗的区域，这些“老破小”可能真就成了老破小，沉没大量的资金。

所以收储的重点，就在超大城市、超一线、一线城市的核心区域。服务于政府人才招引与居住改善需求，服务与当地经济，一定程度托举地产价格，但更多是优化地产结构。

术道有方研究判断，2026-2028年，核心区域的不动产，将逐步迎来机会，但是需要判断城市经济发展，首选长三角、株三角，核心区域、商圈、轨交便利，配套完善等。

祝大家春节快乐。