房住不炒”是遏制房价的信号还是“让住的归住的，炒的归炒的”？

术道有方

房住不炒”是遏制房价的信号还是“让住的归住的，炒的归炒的”？

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：术道有方 浏览：14750 回复：0

本文约2000字，阅读时长约为8分钟本文是昨日文章下篇，上篇点此查看[color=var(--weui-LINK)]这关系到你买的房子—如何找到房地产的核心资产

近来关于《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于做好新冠肺炎疫情常态化防控工作的指导意见》中稳妥推进房地产税这一条备受关注，人们甚至觉得这会影响房价。那么我们今天在此就房地产展开解读。

导读

中国早期房地产近年房地产遇到的问题当下房地产的分析框架
当下房地产的分析框架

说到房地产的分析框架，套用恒大经济研究院院长任泽平的那句：“长期看人口、中期看土地、短期看政策”。乍一看好像也没什么问题，根据这个框架去分析也不会出太大的偏差。但是现实生活中真正影响房地产价格的因素有很多，实际总结，对房地产影响最大的其实是四项因素：政策、土地、资金、人口。

研究一下在过去那么多年房价一直涨的原因，其中有一个很重要的因素就是“分税制”，分税制主要包括四部分：

一、中央与地方的事权和支出划分

二、中央与地方的收入划分

三、政府间财政转移支付制度

四、预算编制与资金调度

在分税制的体制下，地方政府收上来的税收有一大半都要上缴中央财政，而这时候的地方领导又想要业绩，这就需要加快投资建设来拉动GDP，但是没钱投资没钱建设怎么办呢？对于地方政府来讲，最简单快捷的方法，就是卖地皮。

根据国家统计局数据显示，2018年中国土地出让金占地方预算收入的66%。换句话说，地方政府的收入里有将近七成来自于“卖地皮”，将地皮卖给房地产企业，房企投资建设又会拉动GDP。而地方政府想要拉动GDP就需要拿钱去投资建设，需要钱就要卖地皮，就这样循环往复，目前看没有看到更好的出路。

所以从这个角度来讲，政府是不会让地皮价格下跌的太狠，地皮又是房地产最重要的原材料，试问原料的价格不降低，成品的价格怎么会降低呢？房价又能降多少？

然后再看货币政策，2019年12月份的中央经济工作会议报告指出：2020年是全面建成小康社会和十三五规划的收官之年，货币政策保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模生长同经济发展相适应。以上这几句话的实际意思就是，2020年要向好，只要别造成太高通胀，货币政策可以在可控的条件下放松。

2020年因为疫情影响，全球开启了新一轮降息潮，美国重启7000亿量化宽松政策，同时美联储开始在市场上用前所未见的力度购买债券，国外的货币政策已经宽松到不像话了。当美国印出来这么大一笔钱流入了市场以后，会将市场上的商品和原材料价格推高，其他国家包括中国都会因此带来输入性通胀和汇率承压。

通俗一些讲，就是美国印钱别的国家也不得不印，这样就类似于2009年时候的“大水漫灌”型的货币宽松政策又来了。而拉动GDP的三驾马车:出口、投资、消费，出口因为疫情被中断了，消费因为疫情停滞了，所以在全球疫情尚未完全恢复期间，最主要的马车就剩下了投资。虽然提出了新基建等措施，但是资金一部分还是不可避免的会进入房地产市场。

接下来我们来看资金流向，在这次疫情当中，中国是最先控制住疫情的国家，可国外依旧是疫情肆虐，这就导致了国外很多资金为了避险开始流入中国。

再者因为国外的经济停滞直接影响了国内的出口，浙江、广东、福建一带大量的出口企业倒闭。这些企业的老板们生意不做了，就会一时间出现大量的闲置资金，我们需要记住，资本是逐利的，只会往有利润的地方去。

之前说到过温州，当年温州房价暴涨的时候，温州的制造业早就开始出现了衰弱。当地制造业企业老板发现制造业不赚钱或者制造业赚钱已经很少的时候，就把钱都拿去炒房，大量原本在制造业的资金涌入房地产，直接推动了当地的房价。

虽然后来因为人口和经济等基本面的不牢固，导致温州后面出现暴跌，但是这也说明了，当社会上的闲置资金开始增多了以后，一旦遇到有利可图的资产，资金就会一股脑儿的流向那里。而现在所面临的情况会不会和当年的温州一样呢？

所以其实资金的成交量和成交价是影响房地产短中期价格最直接的因素，而带来资金的正是人口，所以长期看人口这个论据是没问题的，不过和大部分人认知不同的是，直接推升资产价格的不是人口，而是经济。在就业充分的前提下，人口的数量和质量增多首先带动的是经济，随后才能带来资产价格的攀升，这才是长期看人口的底层逻辑。

最后要讲的就是房产税，很多人认为房产税的推出一定会遏制房价。但是实际上房产税就像调控经济的货币政策，当整体经济不好，实体投资收益率下降的时候，再低的利率和印再多的钱也不会进入实体经济。而经济向好的时候，实体投资收益率节节攀升的时候，就算再高的利率还是会有人贷款投资。

最终做个总结，过去几十年房地产反反复复走出牛市，而走出牛市的原因是可以从利益关系、货币政策、资金流向三个维度来进行分析研究。

当下房企遇到了困难，小型房企倒闭的风险高涨，而房地产企业的复苏一定在疫情之后。房地产在未来宏观经济压力过大、出口低迷消费停滞的情况下，政府总是要找到一个方法来促进经济的发展，而加大投资就是最直接的方式。

从美国重启量化宽松政策开始，全球在未来有很大概率会进入全面的货币宽松周期，这会导致众多的资产价格开始发生改变。政府强调的“房住不炒”，其实真正担心的是炒房带来的金融风险，并不是单纯的房地产价格上涨。即使有“限售限购”等政策，目的也是为了不炒而不是不涨，这有本质的区别。

未来的房地产分化已经慢慢开始成为趋势，而分化的决定性因素重点是在人口的数量和质量，当下新一线城市的人口和房价指数的正比例关系其实就能很好的说明这一点。

房产税，目前也没有相关文件确定其是否合适中国与何时落实，况且，房产税很可能根本无法阻挡房地产本身的上涨和下跌。

撰文：道势术（术道有方研究中心首席研究员）

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