这关系到你买的房子—如何找到房地产的核心资产

术道有方

这关系到你买的房子—如何找到房地产的核心资产

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：术道有方 浏览：17391 回复：1

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近来关于《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于做好新冠肺炎疫情常态化防控工作的指导意见》中稳妥推进房地产税这一条备受关注，人们甚至觉得这会影响房价。那么我们今天在此就房地产展开解读。

导读

中国早期房地产近年房地产遇到的问题当下房地产的分析框架

中国早期房地产

自从1978年开始提出住房商品化、土地产权等观点后，广州政府开始出让土地，外商出资金，吸引了1000万港币开始建立中国第一个商品房小区。

1980年后开始进行土地改革，在这之前，中国的住房以国家分配为主。深圳最早开始“土改”，实行了国有土地有偿使用，随后北京住房统建办公室率先挂牌，成立了北京开发总公司，1982年国务院在四个城市进行售房试点，这才正式开启了中国房地产开发的序幕。

到了1987年，深圳又带头举行了土地拍卖，首次公开招标出让住房田地。这也直接促进了宪法修改。次年11月，万科2000万拍下了深圳威登别墅地块，楼面价大大超出周边售价。同阶段，万科、华远、世茂、万达、招商、中海、金地陆续进入房地产市场。

这也是新中国成立以来第一次房价上涨的时期。

其实这第一阶段主要是由于之前太多的住房需求没有被满足，处于一个基础需求满足的阶段。但是房价的上涨让很多人嗅到了商机。

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行，这时候房价更是快速增长，在局部地区开始出现泡沫。以海南举例，600万人口的岛上出现了2万家地产公司，房价只用了两年的时间就从400/m2涨到了7500元/m2。

不过在次年，朱镕基总理到海南视察后下令停止银行贷款，国家开始宏观经济调控，银行开始紧缩银根，房地产投资增长率也大幅回落。如今排名前30名的房企都是在这些年创办的，这时候老百姓买房还是比较容易的，不过大多数人都不愿意掏钱，还是愿意等待分配住房。

房地产市场在经历了短暂的低迷后开始复苏。1998年，随着东南亚金融危机的爆发，中国也开始遭受冲击波，需要强大的内需拉动经济。

也就是从这一年开始，中国取消了住房实物分配制度和按揭政策的实施，房改政策提供了巨大的有效需求，银行也不断的降低利率，商品房的价格也取消了管制，房地产投资进入快速平稳发展时期。从这个时候开始住房成为新的消费热点，房地产逐步成为经济的支柱产业之一。

这种高速发展一直持续到2003年，随着非典疫情中国房地产再一次放缓，成交量和成交价都到了低点。可这种情况是短暂的，从下半年开始楼市就走出行情，那时候新闻媒体上听到最多的就是北京和上海楼市价格破万。

这样的情景一直持续了四年，直到2007年下半年，次贷危机在美国悄然发酵，危机开始慢慢逼近，不出几个月的时间全球股市崩盘，楼市暴跌。当时的中国出台了一项政策，不允许房价低于原先价格20%成交，这项政策直接把楼市的出口堵死，所以那段时间因为政府的限价全国的楼市成交量极其低迷。很多现金流不好的小房企直接倒闭。

不过在2008年底，奥巴马政府为了使经济尽快复苏，宣布实施“量化宽松”政策，中国也随即出台了四万亿经济刺激计划。随着政策的落地，房地产又开始出现“暴涨”。

这一次的上涨一直持续到了2013年年底，也出现了一年暴涨两倍的明星城市，温州。与此同时，北京上海的房价已经涨破三万，全国多个城市房价翻倍。但是随之不久，出现了一件大事儿，那就是“温州崩盘！”。

近年房地产遇到的问题

2014年，开始出现“中国经济衰退”的论调，这也是中国产能过剩和供给侧改革的元年，更是未来资产价格的转折年，这一年年中，泰和集团还叫嚣着不还银行贷款，新城控股也因为缺钱请求孙宏斌的入股，房地产企业的现金流都开始出现问题。

但是到了年底，在中国央行连续降息、降准的政策发布后，以泰和集团和新城控股为代表的的房地产开始疯狂加杠杆，高价买地大力开工。与此同时，各个房企开始发债融资疯狂贷款，无论是海外还是海内，能借多少钱就借多少钱，这个时候的房企都相信借多少就能赚多少。

这个时期谈起房价的用词不再是上涨，而是暴涨和疯涨。几乎所有人都以为买房就能致富，房价只涨不跌。

这样的状态一直持续到了2017年，这一年春节刚过的时候全国房价还在疯涨。但是政府已经意识到了风险和问题的严重性，3月17日，北京政府连夜出台房地产调控政策。这一天开始，一线城市的房地产开始出现拐点，再加上美联储加息缩表的影响，人们也开始越来越关注房价。

2018年开年，中美出现贸易摩擦，与此同时中国也开启了金融去杠杆。房地产方面，各个地方政府限购、限价、限售等政策强硬出台，二三线房地产的涨势在2018年下半年戛然而止。从317新政开始，政府的经济工作报告中开始越来越多的出现“遏制房价”，媒体关于房地产出现最多的关键词是“房住不炒”。

可自2015年前后，房企开始疯狂借债加杠杆，这段时间很多房企发行了大批量的三年期和五年期的债券。最近两年正好到了房企集中偿还债务的时间，根据统计，2020年房地产行业的到期债务约在1.46万亿，其中七月份是到期的高峰，债务规模达到1490亿。

很多人可能并不理解这个概念，中国前四大房企巨头，万科2019年全年净利润550亿，恒大全年净利润为335亿，碧桂园612亿，融创281亿。这四家巨头2019年全年净利润加在一起，也不过是全年房地产1.46万亿债务的12%。另外，现在房地产企业的资产负债率已经普遍在80%以上。恒大83%、万科84%、碧桂园89%、融创90%。

不仅债台高筑，2020年因为新冠疫情的更使得房地产成交量极其低迷，失去了成交量的房企，就缺少了收入来源，同时还要面对债务和收入的双重压力。这种情况大房企因为信用良好还能借新还旧，而信用不好的小房企大概率只能选择倒闭。根据人民法院公告网的消息，截止2020年3月23号，已经有98条房企破产的公告。

不过这种困境随着中国疫情的控制而改变，目前疫情在国内已经基本被控制住。所以这也就意味着，房企在疫情过后会先恢复部分现金流，而随后可能会进入房地产的新阶段。

       未完待续，明日同一时间敬请关注... ...

撰文：道势术（术道有方研究中心首席研究员）

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江湖小马

呵呵，好帖，好好看看，很好，辛苦楼主发这么有意义的帖，我喜欢，请大家鼓掌支持，谢谢