史无前例！中国房价达到GDP的250%,房地产销售接近尾声

小牛子

史无前例！中国房价达到GDP的250%,房地产销售接近尾声

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：小牛子 浏览：21757 回复：1

　　3月14日，统计局公布前两月工业增速6.3%，投资增速8.9%，消费增速9.5%，我们的点评是：投资回升消费低迷，经济反弹不可持续。
　　一、投资推动工业反弹。
　　前两月的工业增速6.3%，较16年12月的6%小幅反弹，同时也是过去11个月内的最高增速。年初工业增速的回升也可以从几个角度来验证：一是前两月的PMI均值为51.45，处于景气区间，且是2012年以来同期的最高水平。二是从微观来看，主要工业品产量增速涨多跌少，其中上游原油加工量、中游粗钢、水泥、有色金属产量增速均小幅回升，但上游发电增速、下游汽车产量增速继续回落。
　　从三驾马车来看，前两月的消费增速大幅回落，但投资和出口增速小幅回升，因而工业经济的反弹应主要归功于投资和出口。
　　二、基建地产投资主力。
　　前两月投资增速8.9%，比去年12月的6.3%以及去年全年8.1%的增速均有回升，也接近过去10个月内的最高增速。在三大类投资中，制造业投资增速回落至4.3%，比16年12月的10.3%大幅回落，虽然工业经营状况持续改善，但在产能过剩的大背景下，如果没有美国那样明确的减税政策，启动制造业投资并不容易。前两月的基建投资增速回升至21.3%，远高于16年12月的4.3%，仍是投资回升的主要贡献。而基建投资中的交运和水利投资表现尤其突出，其中交运投资增速从-5.6%跳升至18.8%，水利投资增速创33.6%的4年新高。前两月的地产投资增速8.9%，较16年12月的11.1%小幅回落，但仍高于16年全年增速6.9%。
　　由此可见，基建和地产投资仍是投资反弹的主要动力。
　　三、地产需求明显分化
　　前两月的全国商品房销售面积同比增速25.1%，较16年12月的11.8%大幅回升，而且远好于主要一二线城市的同比负增长，说明地产销售的超预期主要来自于三四线城市，前两月非重点城市地产销量同比增速超过30%。
　　目前的焦点问题在于三四线地产销量的回升能否持续，有观点认为未来会出现中国版的三四线城市化，但这不太符合世界城市化发展的规律，人口只会向大中城市集中。因此，本轮三四线房价和销量的上涨仍主要集中在一二线城市周边，属于一二线城市高房价以及限购后的外溢效应。
　　而展望未来，我们认为地产销售存在几大隐忧：一是前两月的商品房销售金额增速为26%，远低于去年全年的34.8%，折算出来的商品房销售均价和去年同期持平，也创下近两年的最低涨幅，说明居民购买力在持续下降，能买的起的房子越来越远、总价上不去，房价上涨出现瓶颈。二是前两月的地产销售超预期源于居民房贷超增，前两月居民新增中长贷1万亿，同比增长超50%，可以完美解释地产销售的超预期。但近期央行官员称去年居民房贷占信贷总额的45%，今年要控制在30%以下，这意味着即便全年信贷比去年增长10%，今年的居民房贷也会比去年减少25%左右。
　　从媒体的报道和我们对银行的调研来看，今年的居民房贷有着明确的额度控制，考虑到目前居民买房一半都靠贷款，这意味着今年全年的地产销量大概率比去年大幅下滑，前两月的地产销量超增只是昙花一现而不可持续。
　　三是从我们对主要城市地产销量的监测来看，今年前两月三四线地产销售火爆而一二线地产销售低迷，但进入三月以后三四线地产销量也出现同比大幅负增长。
　　因此，我们坚定认为本轮地产销售的回升已经接近尾声，房价的上涨也不可持续，地产投资走势大概率前高后低。
　　四、消费增速创下新低。
　　前两月的社消零售名义、实际、限额以上零售同比增速分别为9.5%、8.1%和6.8%，均较16年12月回落，并创下新低，尤其社会消费品零售总额增速创下03年以来的新低，说明消费已经出现了比较大的问题。从限额以上消费的结构来看，所显示的是必需品消费涨少跌多，石油和地产相关零售增速回升，而汽车零售增速大跌转负。
　　消费增速创历史新低，其背后有几大原因：
　　一是提前消费的透支，过去一年汽车消费的激增源于购置税减半的优惠政策，但17年的优惠政策被取消一半，因此刺激政策退潮导致汽车消费大幅下降。
　　二是价格上涨的挤压，前两月的石油相关零售增速高达14%，创下过去5年的新高，说明油价上涨挤压了居民其他消费。
　　三是债务上升的约束。过去一年居民举借各类贷款超6万亿，还有2万亿的公积金贷款，意味着还债压力大幅上升，也挤压了居民的消费潜力。
　　2月的物价走势出现了罕见的分化，PPI大涨至7.8%而CPI大降至0.8%，其背后折射的就是居民畸形的消费模式，靠举债加杠杆买房、拉动房价和工业品价格上涨，但举债导致实际收入下降，因此消费能力下降，导致食品价格不涨、猪肉价格甚至还有下跌，有钱买房没钱吃肉，形成了鲜明的反差。

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