做个不一样的股民--玩转经济学（政策与供需弹性--房产篇）
来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com)
作者：小散心态
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供给与需求的弹性并不仅仅是市场的结果，政策对其也有巨大的影响。政策的制定，通常是针对某一方的限制或者推动，几乎必然会影响到供给或需求的一方。
例如限价，政策往往会限制某一方的价格制定，其结果就是限定最高价或最低价。现在各地政府都制定了最低工资标准，这是因为政策制定者认为工资标准对某一方不公，政策具有善意的出发点。但良好的用意却未必有良好的结果，限制会引发不公平。
工人是供给方，工厂则是需求方，劳务市场会自发调节出工资水平。最低工资标准抬高了最低劳务的价格，价格上涨使需求减少，供给增加，供需双方出现缺口，这个缺口就是劳动过剩（失业）。有工作的人的平均收入提高，没工作的人会更难找到工作；高工资的人不受政策影响，寻找实习机会的青少年则很难找到在职实习的机会。尤其是在经济不好时，最低工资限制对青少年的影响极大，通常会鼓励青少年退学，使缺乏技能的劳动力无法得到培训。
最高限价仍然会出现问题，例如我国为了保证低收入人群的医疗，对一些传统的基础药物做了最高限价。我们会发现，因为限价，这类药品的价格会比市场给出的均衡价格更低。价格降低，会使需求增加供给减少，供需的平衡被打破，造成了商品的短缺。对于患者而言，因为价格低廉，他们更希望能买到这样的药品；对于药厂而言，最高限价限制了他们的利润，他们没有欲望生产这种药品，更喜欢生产一些具备相似功能没有限制价格的药品。例如治疗婴儿癫痫的药品“ACTH”，国家限价是7.9一只，本意是减轻病儿家庭的负担。但因为药厂和医院的利润有限，既不愿意生产，也不愿意销售，他们选择了价格更高但效果不好的替代药。这种药品的黑市价达到800，更重要的是有钱也买不到药。因为缺药，不少患儿最后在父母怀中睡去。这个药品限价的恶果并非孤例，在我国有数百种药品被限价，有些不常用的药品近乎被药厂废弃，有些低价基础药品会用各种理由减少产量。结果是患者要么买不到，要么只能托关系找人在黑市上高价购买。
直接限价的政策是简单逻辑的政策，有些政策对市场是隐性的影响，同样会改变供需双方的弹性，例如我们长涨不衰的房地产。
从经济发展的角度来看，房地产市场是个缓慢上涨的市场，其原因在于人口的不断增加和财富的不断增加，另外就是信用货币制永远不会停歇的通货膨胀。成熟市场房地产的供需都会接近平衡，价格较少暴涨暴跌。2008年前的美国经济一片大好，政府对未来经济保持乐观，因此放宽了金融创新。华尔街利用不断涌入的金融资产进行了创新，对全美发行了次级贷（对征信较低的人发放房地产贷款）。国际资本涌入美国，使美国的房地产市场需求大增，需求增加，价格就会上涨，价格又会推动供给增加。美国房地产出现了快速上涨，同时有大量征信较差的人也拥有了住房。但需求是有限的，全世界涌入的资产是无限的。当需求达到上限后，供给仍然在增加，两者之间打破平衡后就会出现缺口，这个缺口就是我们前面讲的生产过剩。这时，供给者会通过降低价格来提高需求量，因此导致了房地产价格下降。由于有大量信用等级较低的购房者存在，价格下跌幅度超过首付额，就会导致他们弃供，放弃房子，于是，违约率开始增加。在2008年一次很小的违约事件，引爆了美国的次级贷危机，最终大批银行因此破产，房地产市场需求大减，缺乏弹性的供给无法相应减少，房地产价格一泻千里。
我国的房地产市场和美国不尽相同。美国的土地权归属于个人，在土地市场中个体是土地的供给者，房地产商是需求者；在房地产市场中购房者是需求者，房地产商是供给者；在信贷市场资金提供者是需求者，购房者和房地产商均是需求者。其中最底层的是私权的土地供给者，因为私有，所以市场经济仍然有效，供需双方会有平衡的共识价格。但我国则不同，我国土地归国家所有，因此他不需推行政策，只需要对供给量进行控制，就影响到了供给与需求的关系。研究中国房地产，金融市场的供需关系并不起决定作用，这点和美国本质上的不同。
房地产的信贷信贷决定了需求，自我国房地产市场开放以来，我国的信贷始终处于扩张状态，十数年只有量级的控制，但总体资金在源源不断的提供给需求方。对于购房者而言，房地产的价格应是弹性较大的商品，但是源源不断的资金抵消了弹性。因此，中国房地产的需求弹性较弱，这也需求市场空间巨大的因素。
土地的供需关系则决定了供给，土地价格上升，供给量增加，但作为需求方的地产商弹性较弱。土地价格的上涨并不会大幅减少土地的需求量。
土地的需求量最终会转为房地产的供给，房地产的供给充满弹性，而房地产的需求则弹性较弱。在市场的反应是房地产价格上升，导致房地产的供给大幅增加，但需求并不会因此大幅下降，因此出现了价格的暴涨。
地方政府因有大量的土地储备，有可能过量的提供土地，当土地的提供超过市场需求量时，房地产的价格超过了资金的增长，也就是供给超过了需求，这时才会出现房地产下跌。而对于土地资源并不多的北上广深，因为土地的供给始终是稀缺的，导致了供给弹性很小，而新增的信贷资金产生了大量的需求，因此导致一线城市只要政府增加信贷或者收缩土地供应，都会引发一波快速上涨。
现在我们用图示来理解一下供需的变化：
上图是比较普通的需求曲线（称为曲线是因为现实生活中弹性会在不同价格产生变化，通常不会是一条直线，图示为直线仅是为了便于理解）。在图示中交易量为横轴，价格为纵轴（供需图示同一坐标），当价格上升，需求量减少。
上图为需求弹性较弱的需求弹性图，价格上涨并未让需求量快速减少。例如：鸡蛋、奶粉、电冰箱，需求弹性弱的行业抵抗周期性风险的能力更强。
上图为弹性较弱的需求弹性图，可以看到，价格的上涨使需求量快速减少。具有替代品的商品通常弹性较强，例如：猪肉、实木地板等，需求弹性强的行业更容易受到经济变化的影响。
供给量的方向一般会与需求量相反，当价格上升，供给者更乐于提高供给量。
供给弹性跟生产能力有相关性，供给弹性弱的行业通常为规模化的行业，虽然价格上升，但供给者无法在短期快速提高供给量，因为新增生产的周期，通常长期的弹性较强。例如汽车行业，在价格开始上涨时很难快速增加产量，但新生产线投入生产，供给量会快速增加。当然，如果生产资源天然受限，那么总会保持较弱的弹性，例如：黄金开采。
供给弹性强的行业通常为规模较小的行业，价格上升，生产商可以快速的提高供给量。例如：服装、肉鸡。供给弹性强的行业通常不易炒作，因此在证券市场中多会默默无闻。
供给曲线和需求曲线的方向相反，在市场中双方一致的认可即供需的平衡点。在上图中我们看出，如果价格下降过平衡点，供给方就会减少供给；需求方则有更多的需求，于是就会形成商品短缺。如果价格上升过平衡点，供给方更乐于提升供给量，而需求量却开始下滑，两者之间的缺口，就是生产过剩。比如我们目前的钢铁行业，在钢铁价格上升时因为弹性较弱，产量提升很慢。但需求量旺盛，因此导致了紧缺，使价格快速上升。而钢铁企业设备增加完毕，有能力大幅提升钢铁供给时，需求量早就与供给形成新的平衡点，新增的钢铁供给就变成了过剩产能，又反过来使钢铁价格下跌。在不能出现新需求量时，价格只有持续下跌和新的供给总量寻找新的价格平衡点。
土地的价格决定了地产商的利润，因此，土地是一种需求弹性较大的商品。但由于我国的土地供给者只有一家，没有足够的自由市场，土地的供给高度垄断，因此供给弹性极小。经济的快速发展提高了土地的需求量，但土地的供给仍然很少，地产商只能提高购买价格来获取土地，因此出现了新增的需求不多，但会使土地价格快速上涨的情况（灰色的需求曲线是因为经济发展新增的需求量）。土地的供需图决定了房地产的供给图。
和房地产需求紧密相连的，是信贷的供需关系。房地产的居民贷款对利率较为敏感，因此房地产贷款弹性较强。而放贷者—银行对价格的敏感度较低，因为他们的利润来源是利差，因此供给弹性较低。
经济学的第一假设是“理性人”假设，认为人会为实现自己的利益而采取行动。供需关系中，掌握主动权的一方会根据自己的利益调整边际量。在供需关系图中，供需平衡点的区域面积等于销售总额。我们可以看到，在土地供需图中，因为土地的垄断，土地供给方并不需要提高供给量来提升自己的销售总额，在需求增长时，保持有限供给策略最符合自己的利益。
绿色区域为原有的土地销售额，区域面积为2×2=4，如果想实现销售额增长，可以提高土地供给量或者价格，假如价格不变，想使销售额翻倍，需要将土地供给量提高一倍。但因需求高速增长，土地供给无竞争也无替代品，提高价格也不会减少太多需求量，所以土地供给者必然会选择惜售的策略使价格提高。图示中的红色区域为售价提高产生的销售额，我们可以看到，供给者不需满足所有需求者，他会采用淘汰需求者的策略使土地价格上涨。黑色区域的需求者都被淘汰，但供给者的销售额仍然增加了将近一倍。
信贷市场策略则相反，我们已经知道利率的升高不能很有效的提升银行的利润。因此，作为信贷的供给者，他们会采取和土地供给者截然不同的策略。
土地的供给者和信贷的供给者都属于资源垄断者，他们会利用垄断权来制定有利于自己的策略。土地的供给策略决定了房地产的供给，信贷的供给策略则决定了房地产的需求。土地供给缺乏弹性，房地产供给也必然缺乏弹性。而信贷富于弹性，则房地产的需求也必然富于弹性。中国各地土地的保有量不同，土地的供给有很大差别；而银行提供的信贷大体相仿。
地产商本质是土地拥有者和购买家庭的中间商，土地的涨跌对他们的利润并没有很大影响。虽然他们乐于因价格升高提升供给，只是臣妾实在做不到。因此一线城市的房地产供给弹性极弱。而一线城市人口持续流入，带来了很多需求增量，土地的供给增量越少，住房的价格上升就越快。价格虽然限制了更多人拥有住房，但房地产的供给方收入并不会减少。因此数十年来，一线城市的房地产价格始终保持上涨趋势，而有能力购房的人群越来越少。任何限制房价的政策，只要不增加土地供给，就不可能限制住房地产价格的上涨。
但三四线城市则不同，数年前农民进城成为潮流，为三四线城市增加了许多新的供给量，进城潮初期，因为中央政策约束较强，地方政府对土地的供给尚有限制，因此供需弹性图和一线城市比较接近。新增楼盘有限，价格飞涨，只是因居民收入和信贷征信的限制，涨幅远不如一二线城市，政府的土地销售收入没有因房地产价格上涨有理想增加。
地方政府发现，以建设经济新区的名义提升土地供给，可以有效增加自己的收入。于是建设新城区，改造老城区很快成为遍布全国的潮流。新城改造可以理直气壮的增加土地供给，于是土地供给快速增加。
在上图中可以看到，红色区域是三四线城市原有供需的平衡点，在平衡点出现后，如政府试图通过减少土地供给来抬升房价，价格上涨25%，需求却会下降40%。原有为4的财政收入会变为2.5的价格×1.2的供应量，收入为3。出于自利的目的，地方政府选择了建设新城的策略。可以发现，增加了25%的供给量使价格下跌了20%，两者间形成了黄色的区域，1.6的价格×3的供给量，销售收入达到了4.8，政府的销售收入增加了20%。
如果要将经济学做一个归总，实际是研究供需关系的学科。通过供需曲线和供需弹性，社会中多数的经济事件都可以解释。通过有关房地产的供需分析我们可以发现，任何一个市场形成垄断时，都会发生一些并不公平的事。正因如此，在经济较为完备的国家，政府管制最重要的事情之一就是防治垄断形成。
我国独有的经济模式却在往相反方向运行，南北车的合并、钢企的收购、中石油与中石化的两家独大等等现象，证明了我们在促进垄断，形成垄断。古典自由主义经济理论认为，经济发展的目的是提高人们的生活质量，对此每个人都会有不同的看法，这正是“理性人”假设确定的原因—我们都会因为自身的利益采取不同的行为。
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发表于 2017-3-15 15:43
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发表于 2017-3-15 15:48
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