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2015-2016年,中国房地产销售市场再度火爆,根据百城价格指数,两年全国平均房价涨幅超过20%,一线城市平均涨幅超过40%,部分热点二线城市涨幅甚至超过一线城市。
主流观点认为,中国进入老龄化时期,城镇化接近尾声,货币超发、加杠杆是房价上涨的主要原因,因此房价上涨不可持续,随着新一轮房地产调控政策出台,中国房价将出现“历史大顶”。对于上述各项观点,我们均持否定态度。
海清FICC频道认为,不能简单的认为高房价就是“房地产价格泡沫”。中国一线城市的高房价本质上是“产业集聚、资源集聚导致的特大城市化倾向”(决定需求)与“严控特大城市规模”(决定供给)之间的矛盾。
在政府城镇化政策根本改变之前,一线城市的价格扭曲将长期存在。与2010-2011年房地产调控类似,此次房地产调控可能导致一线城市短期止涨甚至下跌,但改变不了一线城市房价的长期上涨趋势。
在本文中,重点分析主流观点普遍存在的五大误区:
误区一,房地产市场只考虑需求不考虑供给;
误区二,认为“人口流动”可以代表房地产需求;
误区三,认为“老龄化”将导致房价下跌;
误区四,认为中国城镇化接近尾声;
误区五,认为加杠杆必然等于“炒房”和泡沫。
主流房地产分析框架
对于中国房地产问题,主要有两种分析方法:一种是从宏观的角度,研究房地产的供需和政策,判断房地产市场的拐点;另一种是从估值的角度,使用房价收入比、杠杆率等指标,确定中国房地产市场相对于全球的估值水平,判断房地产市场的拐点。
在本文中,主要集中于宏观的角度,对目前主流的房地产分析框架提出质疑。在之后的系列文章中,将对估值指标进行讨论。
从宏观角度,市场上对于中国房地产的主流分析框架是“人口流动+货币现象”。这一分析框架的本质是,认为房地产价格由需求决定,而需求分为两部分:刚性需求和投资需求。其中,“人口流动”对应“刚性需求”,“货币现象”对应“投资需求”或者反映价格泡沫程度。
其中,“人口流动”又包括两部分,一部分是“老龄化”,一部分是“城镇化”,这两部分共同决定了城市人口的变化,市场主流观点认为城市人口的变化可以代表房地产的需求变化。
市场主流观点认为,中国已经进入老龄化拐点,同时城镇化接近尾声,因此购房人口数量或增速将下降,房地产需求将长期下滑,因此中国房地产正处于存在历史大顶。同时,主流观点认为,由于房地产需求正在下降,因此房地产价格上涨是“货币现象”,也就是房地产价格泡沫。
海清FICC频道认为,上述房地产分析框架看似很完整,很充分,但实际上存在诸多似是而非的问题,也完全没有揭示中国房地产问题的本质。下面重点分析“人口流动+货币现象”框架的五大误区。
误区一:房地产能只看需求而不看供给吗?
在“人口流动+货币现象”框架中,只从房地产需求的角度出发,而完全忽略了供给因素。
事实上,供给是中国房地产问题的关键之一。最直接的证据是,北京、上海低供给、高房价,重庆则是高供给,低房价。
北京、上海实行了严格的控制土地供给规模政策,而重庆则没有限制土地供给,导致北京、上海2010年以来房地产销售面积维持低位,而重庆房地产销售面积则持续上行。 |
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发表于 2016-10-13 12:46
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