炒股心得（53）-评“潘石屹在网易财经的访谈”（2015/10/7）

bakerzhan

炒股心得（53）-评“潘石屹在网易财经的访谈”（2015/10/7）

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：bakerzhan 浏览：29823 回复：6

网易财经：潘总你好，欢迎您再次做客我们网易财经会客厅，因为我觉得在今天这个特定的时候采访您是非常有意义的，记得之前您上我们节目的时候，正值国家宏观调控，关于楼市限购特别严的一个时期，当时您就说过这是一个非常主观的政策，完全无法预料，相信这对每一个房地产开发商来说都是一个很艰难的时期，今天在全国大部分地区限购已经解除的这么一种情况下，您再次光临我们财经会客厅，我想问您，前后两次您心情有什么不一样？
潘石屹：其实在过去十年时间，中国对房地产的宏观调控走的一条路子都是非市场化的道路，例如像限容积率、限面积，限购、限价格，各种各样的限制，基本上这十年时间每年都会出台一条限制，而这个市场经济是一个疏导，就是要让很流畅、很畅顺，所以这十年时间过去这些政策，实际上也是造成了很大的浪费，现在回过头来，这十年时间，在中国经济高速增长的十年，中国的房地产高速增长的十年时间，反正是一直伴随着宏观调控的政策，到今天为止，可能人们的心情，就是房地产行业的心情，是另外一种心情，这种心情主要的还是房地产发展，就是已经到了尾声了。
（房地产商因为政府出台的限购限贷政策而抨击政府，因为严重干扰了他们的长期投资盈利计划，“在商言商”这是可以预料的。很多推崇自由市场经济的学者也抨击政府，因为这违背他们长期捍卫的价值理念（即使这个政策对大部分老百姓有利），这充分显示了这些学者的冷酷和傲慢。不管有没有这些政策，中国房地产高速发展都会走到尽头，这是经济发展的必然规律。而利用非市场化的行政手段干预房地产市场并不是中国独有，在国外为了保护当地居民和弱势群体而出台的干预政策比中国更多更细，很多还上升到法律层面（比如有些国家和地区提出房子不能卖给外国人，房租不能随意提高，不能一年一变，不能随意赶走弱势群体），我们的政府只不过是借鉴和模仿，而且很多保护租房者的措施都没有，即使是这样还遭到利益相关人士的指责和围攻，这是典型的“断章取义”“偷梁换柱”，而出现这种敢于睁眼说瞎话的局面就是中国大部分老百姓对国外情况的无知和冷漠，这就助长了那些房地产人士和学者信口开河的胆量。当今世界根本没有完全按照市场经济规律运行的国家，无论是金融市场还是房地产市场，因为绝大多数人是平庸的，是需要受到保护的，否则人类社会就变成了野蛮的“适者生存”的丛林，这是人类社会的灾难。如果政府不出台“70平米/90平米”政策，地产商为了获取更大的利益必然都去建“140平米/250平米”更大的豪宅，现在看是不是更卖不出去，是更大的浪费？）
网易财经：尾声？
潘石屹：最能够说明问题的就是中国城市人均住房面积，我记得两年前的一个数据，就是我们能够看到的公开的数据，也是在政府工作报告中出的数据，就已经是每一个人平均32.9平方米了，这个数字已经比较高了。现在每年就供12亿平方米的房子，每年就供12亿平方米的房子就意味着，每一年这个数字都会增加2平方米，因为城镇人口不是13亿，就按照一半算，40%，就按照一半来算的话，所以就是每一年又增加了2平方米，今天我们再看房地产，跟十年前看房地产是完全不一样的。
（我不认为从人均32.9平米来看中国的房子太多了，因为大部分人还是住在环境简陋，楼龄很久的“楼梯房”里，这些人还是非常迫切需要购买新的“电梯房”。中国现在的问题是：即使是二三线这些新的“电梯房”仍然非常贵，过去经济高速发展时期，老百姓以他的工资水平都买不起，现在中国的经济增速下滑，而房价却没有降多少（甚至可以忽略不计），面对更多失业下岗的老百姓更加买不起，于是二三线的新建房就堆积成为了“鬼城”。我认为“中国二三线的房子过剩是一个伪命题”，如果他们降价30-50%，房子会一抢而空，不信你试试看？现在所有促进房屋销售的政策（比如降低交易契税，降低首付款比例，降低房贷利率）都是“顾左右而言他”的伎俩，这就是房产商和购房者博弈，看看谁更傻。房子如果降价30%，损失的肯定是地产商，但是会蔓延到政府的拍地收入，这是“城门失火殃及池鱼”的状况，所以政府必然会支持地产商保住利益，从而保住下一次再拿地的机会。但是全球经济的衰退，中国经济增速的急速下滑，必然要有人付出代价，否则还叫“经济危机”吗？现在的问题是：这些房子都是在经济高速增长的时期拍下来的，建设的，所以成本很高，谁会为这个经济衰退买单？房地产商还是购房者？肯定有一方要付出代价，才能抹平经济危机带来的损失。）
网易财经：现在限购都放开了，同时又出台了很多鼓励老百姓买房的政策，您个人来讲，您觉得老百姓现在可以开始买房了吗？
潘石屹：这个还是要看市场化，房地产这个产品跟别的产品是不一样的，像彩电、冰箱，它是可以移动的，就可以从一个城市移动到另外一个城市去，这个城市里面如果是供应量不足，一天时间别的城市的可能就移过来了，可是房地产是一个不动产，所以在全国发展的过程中，有的城市可能已经过剩了，有的城市可能还缺，所以用一个统一的政策去指导房地产就会犯错误的，所以我觉得下一步房地产真正的发展，还是要走市场化的道路。
网易财经：完全的市场化？
潘石屹：对，这在我们看到了，实际上中国人在这方面的经验，是有非常充分的经验，凡是一个行业走市场化的道路，它的产品质量就提高了，服务质量就提高了，凡是某一个行业觉得很重要，千万不能市场化，它的产品质量就很差、服务就很差，房子就是一个很典型的例子，房地产行业就是一个很典型的例子，只要走了市场化的道路，房子的数量就会大幅度增加，我们现在看到两年前的数据，人均住房面积都32.9平方米，改革开放初期才是6平方米，不到7平方米，到现在为止一个非常大的量，靠什么东西？还是靠的市场化，产品的质量，我们作为这个行业的人，能够很明显的体会到，五年前建的房子跟十年前建的就完全不一样，十年前建的跟二十年前、三十年前建的房子就完全不一样，所以我觉得房子从产品质量、建造技术，包括设计方面来说也是非常大的提高，它后面的动力是什么？就是市场化。
（我不认为是“市场化”提高了产品质量和建造技术，我认为“利润”是房地产商建更多高档住宅的驱动力，提高产品质量目的是为了提高产品毛利率，因为老百姓根本不懂他高价买的房子的技术含量是不是值得那个价钱，所以小区里面种几棵景观树，搞几个欧式喷泉，造几个古罗马雕塑，房地产商付出的成本和获得回报是不成比例的。我认为中国的房价高，新建房子多，关键就在于此。而很多的高档小区在建成几年后就把绿地逐渐改为露天停车场，在不知不觉中把购房者用“温水煮青蛙”的方式给骗了，这其实就是房地产商当初就设计好的长期战略规划。到最后连购房者都承认，地中海式的浪漫景观根本不需要，最需要的还是一个廉价的露天停车位（地下车库太贵，或者一家有2辆车不够停）。中国人的素质就是这样，中国人的生活品质就是这样，中国只是刚解决温饱问题，现在处于野蛮竞争积累财富阶段，想要浪漫温馨的居住环境？移民吧！所以我认为现在城市中美轮美奂的小区和住宅设计导致了畸形的高房价，这是完全没有必要的，这反而是给了房地产商更多的赚钱机会。）
网易财经：我们知道SOHO工作一直都是致力于希望一些大城市，像北京、上海这些中心地段，商业区的写字楼，您会不会也考虑一下，趁着这次限购的放开，重新回到商业住宅这一块的投资？
潘石屹：没有，没有这方面的考虑。
网易财经：为什么您还是不看好商业住宅这一块？
潘石屹：因为作为一个商人，一定要拾遗补缺，就是这个市场上缺什么东西，你就生产什么东西，当市场上的量非常大的时候，这就靠价格，靠市场规律，就要调整，让你的资金，让你的资源投到需要的地方去，从中国的住宅，刚刚我们在说，人均住房面积两年前已经是32.9平方米了，为什么还要把社会的资源、财富、原材料、劳动力投到这些过剩的地方去呢？这实际上跟市场在有效的配置资源是相反的。
网易财经：如果现在再往房地产投入的话您觉得就是一种资源的浪费？
潘石屹：尤其是刚才你说的二线、三线城市的住宅就是一种浪费，因为已经非常多了。
网易财经：我这儿有一个想法，就是我们看到现在中国特大城市，尤其是北京上海，随处可见的就是房屋中介，为什么呢？因为外来务工人员群体特别的庞大。
潘石屹：对。
网易财经：我相信随着刚才您提到的城镇化的不断加剧，以后在二三线城市这种情况也会出现，就是外来务工人员群体的现象，您觉得以后会不会出现这么一种楼盘或者小区，专门是提供给租房者的，因为我觉得这个在国外很常见，但是在中国好像还不多见，您觉得这是一个未来的趋势吗？
潘石屹：这种可能性，我觉得可能性不大，因为中国人对拥有一套房子的观念还是很强烈的，如果我自己在这个城市里没有一套房子，只是去租别人的房子，心里面没有这种安全感。
网易财经：这是一种基于我们传统文化造成的特定的情况。
潘石屹：对。
（我无数次的强调，首先“中国的户籍政策决定了外来人口要想在这个城市发展就必须买房”，而房地产商总是为了推销自己的房子而把外来人口买房上升到一个传统文化，人文精神层面，这是故意回避主要矛盾。其次，“中国的子女抚养习惯导致了外来人口买房必须买漂亮的电梯花园小区”，因为老一代祖辈和父辈会倾其所有给孩子买现代化的新房子，而不是去买旧的环境破败的楼梯房。所以外来人口不仅要买房，而且要买好房子，这就导致了中国的房地产价格居高不下。房地产商在与祖父辈8个老人博弈：你忍心看到你的孩子进城住一个破旧楼梯房吗？最后房地产商完胜。）

suxil

谢谢你的分享

haimmee

评的好~~

郝油多

潘石屹还需要炒股啊

hpcjgz

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