宏观对冲专题七：房价会调整多少

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宏观对冲专题七：房价会调整多少

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：lzfd 浏览：4029 回复：0

这是宏观对冲系列专题报告的第七篇，这篇报告主要对本轮房地产周期的调整幅度进行预测，主要结论为目前全国住宅价格大约高估 10%；部分中东部省份如江西、山西、河北房价高估程度较高，未来地产调整幅度可能相对更大。

住房自有率（home ownership rate）就是自住房与居住房的比例。自上而下的对住房自有率进行分析，其影响因素大约可以拆解成两个：一是人口，不同年龄段的人口其住房自有率也不同；二是购房决策，影响购买住房决策的因素大约包括实际使用成本、信贷可得性、可支配收入等影响。

实际使用成本（real user cost）就是消费者购买房屋所产生的成本支出，一般实际使用成本对住房自有率的影响最大。可支配收入越高，消费者承受月供的额度也越高，因此会支撑住房自有率走高。按揭可得性也会影响住房自有率，如果按揭总体额度有限，在住房需求旺盛的条件下就会推高按揭利率，从而对住房需求有抑制作用。

从各省的城镇住房自有率差异看，影响住房自有率的最主要因素是房价。影响购房决策最主要的因素是实际使用成本，实际使用成本就是房屋价格乘以税后按揭利率并用房屋支出外的通胀指数进行缩减。房价、按揭利率、通胀这三个变量中房价差异明显是影响各省实际使用成本差异的核心。2010 年房价差异可以解释城镇住房自有率差异的一半左右。