炒股心得（45）--逐条评董藩的“关于楼市的10点认识—北京会涨到80万元/平米”

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炒股心得（45）--逐条评董藩的“关于楼市的10点认识—北京会涨到80万元/平米”

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：bakerzhan 浏览：26301 回复：1

1.      我早就说过，限购限贷政策与一系列现行法规冲突，也违反经济规律，同时还侵犯了人权。放开这种行政约束，严格来说已经不简单是救市的问题，而是纠错、是对失当政策进行矫正，所以放开是必然。大家已经陆续看到我此前的这些预测正成为现实。但这不是中央政府情愿的，这与舆论环境和决策者“心理活动”有关，也与市场经济与特殊政治制度之间的摩擦与冲突有关。没有人愿意承认决策失误，但必须承认决策有失误。

董藩用西方的自由市场经济理论来抨击政府为抑制高房价而采取的限购限贷政策，这是典型的“断章取义”。在欧洲某些国家为了抑制当地（尤其是旅游地）的楼市被外国人投机抢购而采取了只能卖给本国国民的做法，而这种做法是经过当地的议会批准通过的，这反映了当地多数居民的意志。卖楼的居民当然希望高价卖给外国人，但是买楼的居民却不希望由于外国人的抢购导致房价高企给自己造成沉重负担，所以经过民主投票才制定出这样的法律。在2010年中国房价疯狂老百姓怨声载道的时候，政府推出限购限贷措施就是顺应了多数民意，这怎么叫违反人权？世界上没有完全的市场经济政策，政府为了防止价格大起大落对老百姓造成的伤害而采取的限制措施从来都是存在的，政府的职责就是平抑波动防止社会动乱，这怎么叫违反经济规律？在楼市调控政策因为整个经济下滑而不再需要的时候取消，这非常正常，怎么叫决策失误？任何政策出台都有时效性，都不是永远的，更谈不上什么情愿与不情愿，董藩站在房地产商的立场上对政府出台和取消抑制房价过快上涨的政策冷嘲热讽，这只会更加显示出他的自私冷血的个性。

2.      各主要银行很快会推出具体政策。之所以让各家银行自己出操作细则，或许是希望在后续调控中，在不动用中央政策的前提下，留有调整余地，也显得尊重企业经营自主权，更为了给此前所谓的“不干预”承诺留点儿面子。但银行拖至今日未出具体规定，也显示出纠结心理：不得不“讲政治”，但担心风险，很不情愿，更不想丧失了变相放高利贷的机会。看来没有权威人士拍拍桌子，想让利率七折的说法落地是很难的。

政府取消限贷，恢复最低利率7折，但是由各家银行自行决定，这本身就说明目前政府的楼市政策是“取消限制”而不是“恢复刺激”，因为全球经济的走势决定了中国无法靠自己的刺激来扭转自己的经济走势，“强刺激”只是饮鸩止渴。董藩在这里既嘲笑了政府死要面子，又讽刺了银行惟利是图，好像只有他自己才是站在道德制高点的圣人。其实代表房产商的董藩既恨政府又恨银行是可以理解的，因为政府出台打压楼市政策，银行不给地产商贷款，所以今天终于可以借机羞辱所有人。但是政府还是那个政府，银行还是那个银行，煤老板和钢贸商都斗不过银行，董藩代替房产商斗银行？你也太高估自己了。

3.      我一直批评中央政府对房地产市场出手太迟、太弱，羞羞答答、扭扭捏捏，我认为如此做法将给经济发展带来沉重代价，最主要的问题是经济增速下滑加快和救市代价大大上升。这一切已经被无情地验证：尽管在铁路、能源、棚户区改造等方面紧急追加巨额投资，但已无力回天，经济形势恶化程度超出最高领导预想，也导致行政调控被迫、不情愿地再次低头。十多年来政策的变化表明，科学发展观在中国调控决策过程中根本没有充分体现出来。

房地产业的发展是建立在经济发展的基础之上的，而经济发展的基础是制造业的发展。董藩认为中国经济的发展基础是房地产业，这是典型的“偷换概念”混淆是非。中国经济经过30多年的出口加工制造业的发展积累了大量财富，由于2008年底的美国次贷危机和欧洲债务危机导致需求急剧减少，再加上中国自身的劳动力成本和生产资料价格大幅提升，导致了出口加工制造业失去了竞争力而难以为继，此时众多的资金才被迫撤出制造业涌入房地产业坐等地产升值。其实有头脑的人都知道此时房地产业的繁荣是博傻而非真正的繁荣，这种等待更傻的人来接最后一棒的做法是无奈之举，没有制造业支撑的房地产业就是无源之水，无本之木，这种繁荣难道符合科学发展观？在外需急剧萎缩的时候，政府采取在铁路/新能源/棚户区改造方面的增加投入来扩大内需，消化产能过剩是非常合理的。董藩认为政府无力回天，只不过是眼巴巴地看着大笔资金就是不给房地产商而怀恨在心而已，但是不管你如何言辞刻薄，也改变不了房地产不是经济发展支柱的客观规律，没有制造业就没有稳定就业，没有稳定就业就没有稳定薪水，没有稳定薪水就没有贷款买房，这个道理董藩你不懂吗？

4.      在目前的形势下，仍然强调加大棚户区改造的力度，这可能是一个巨大错误。住建部最初“千方百计去库存”的工作思路是对的，但显然没有被最高决策者所接受，或许是不愿意再给一次证明“房地产市场是总经理说得算，而不是总理说得算”的机会。继续加大棚户区改造无疑会恶化供求关系，于救市政策的落实不利，更会浪费资源，加剧市场震荡。尽管棚户区改造不被百姓当做房地产开发的内容，很讨民心，也必须放缓步伐。我认为至少在很多三、四线城市，这项工作应该先缓几年再推进。

作为住宅地产商最惧怕的就是棚户区改造的力度不断扩大，因为更多的老百姓得到了几辈子都买不起的商品房，这对房地产商无疑是雪上加霜，所以作为房产商代言人的董藩把棚户区改造说成是一个巨大错误。过去几年房产商一直鼓吹政府放开对商品房价格的管制，政府专心做保障房。其实开发商非常清楚只要房价放开，就会影响地价上升，此时地方政府就会被诱惑而倾向于增加商品房建设，保障房的承诺早就被抛在脑后了。我们看到的事实也是如此，地方政府和开发商捆绑在一起形成了利益共同体，所以才有中央政府的限购限贷政策的出台，因为用增加保障房来平抑商品房价格的市场手段只是乌托邦式的幻想。现在加大棚户区改造政策是本届中央政府的决策，这个政策的出台是站在老百姓立场上想的，是站在整个中国经济发展的全局角度上看的，并不是要考虑开发商和地方政府的感受。董藩也说这是一个讨民心的政策，难道政府的政策不应该讨民心吗？西方国家的政府哪一个政策是逆民心的？难道中央政府的政策要讨开发商开心才是正确的吗？

5.      一线城市会全面放开吗？估计眼下不会全面放开，但一定会放松。说“不全面放开”的理由，一是在于控制人口，因为不控制确实也不行，而决策者又一直找不到有效控制手段（我知道，但他们暂时听不进去。多年的参政议政经验告诉我：我的建议还没有到可能被接受的时间）；二是要帮助中央体现“分类调控”政策的“科学性”；三是一线城市高科技和现代服务业发达，经济形势没有恶化到“底裤滑落”地步。说“一定会放松”的理由在于：一是土地财政的依赖程度也很严重；二是放松改善性需求管制的呼声强烈；三是外来人口的需求旺盛，不让购买其实等于驱赶他们离开，这已经引起了强烈不满；四是一线城市交易量的明显恢复有利于带动二、三线市场的恢复。

董藩都判断25年后北京房价会到80万元/平米了，那么现在北京等一线城市限购限贷政策会放松吗？那董藩的以上分析不是废话吗？当然不是，因为字里行间充满对政府的揶揄，以此来显示自己的智慧。他并不是参政议政的态度，而是幸灾乐祸的愉悦。但是本届中央政府的心思并不是董藩可以参透的，所以我们只要看到董藩越不开心，就说明政策越接近成功。

6.      信贷政策的变化对市场交易的恢复是有明显帮助的，毕竟对市场预期有重要影响。最近一段时间，无论一手房市场还是二手房市场，交易量都已经有变化，但各地市场分化还是比较严重，恢复程度差别明显。过去交易量回升一两个月后价格也会明显回升，但估计目前这个政策可以基本制止住价格下滑的趋势，但尚不足以大幅抬升全国的交易价格，因为三、四线城市存量总体偏大，而前期救市在操作方案上犯了明显不应该的错误。为继续救市，要付出新的政策代价。

本届中央政府放松限购限贷政策就是为了止住价格下滑趋势而不是为了抬高价格，所以前期放松限购的救市操作方案不是明显不应该的错误而是为了避免价格大幅反弹而做出的试探性决策，因为谁也不知道压抑3年多的楼市一旦放开是什么情况，这正说明了中央政府不希望楼市再次大幅上涨的思路。现在看到放松限购没有出现价格大幅反弹，于是放松限贷也就水到渠成了。董藩把中央政府分两步走的谨慎态度说成是错误，真是欲加之罪何患无辞！

7.      距离向全国人民交年度工作答卷的时间还有两个多月，时间紧、任务重。对于经济增长，原来说保7.5%，其实心里或许想的是8%，这是形象建设和能力印证的要求。但打压房地产业导致产业链全面萧条，几乎波及整个国民经济。反腐导致很多公务员消极怠工，不思增长工作。打击吃吃喝喝、铺张浪费又导致服务业全面不景气。而有些事情又无法回头，只能硬着头皮重新求助于房地产业，故后续还必须在土地政策、货币政策和财政政策上做文章。有些内容可能在地方政策层面表现出来，如补贴、减税等。

董藩把压制房价和反腐这两件老百姓最支持的事情说成是导致国民经济不景气的根源，还要说政府硬着头皮求助房地产业真是无耻至极。煤老板/钢贸商/房地产业的腐败现象才是抑制中国经济健康发展的毒瘤，铲除这些领域的腐败是全国老百姓的共同心声，只有董藩之流才会因为铲除腐败失去了靠山，失去了油水而顿足捶胸，但是公平正义是民心所向大势所趋，是整个社会的价值观，不是董藩少数人可以改变的。李克强总理多次说过即使达不到7.5%的增长只要就业情况良好都可以接受，这就是一改过去的面子工程采取实事求是的做法，董藩罔顾事实，把8%的增长目标强加给本届中央政府，然后再批判，这不是黔驴技穷吗？

8.      这次必须把市场救起来吗？是的，尽管此前决策者说过“不刺激”之类的话，但都不作数了。我早就说过最高领导的思路一定会改变，因为我比他们更清楚长期、严厉打压房地产业的结果是什么，将来恢复增长的“抓手”可能在哪里。当形势恶化到威胁稳定局面、威胁政权时，认识以及随后的决策怎么可能不变呢？这次能把市场救起来吗？只要肯付出代价，只要肯向市场低头，仍然能。具体思路我不说了。

李克强总理反复说不要“强刺激”，董藩说一定会“强刺激”，而且政府会向市场低头，其实就是向房产商低头，好像房地产行业的发展决定了中国经济的发展。其实这就是“屁股决定脑袋”，身处房地产业的董藩把这个行业看得太高了，他把“先有鸡还是先有蛋”的次序搞颠倒了，他认为先有房地产业的发展才有中国其他行业的发展，才有整个中国经济30多年的辉煌，所以房地产业决定了中国的未来。请董藩仔细去研究一下美欧日这些西方发达国家的经济发展路径，然后再来这里卖弄吧。你一贯是崇尚西方的自由经济理论，那么请你举例说明哪个国家是靠发展房地产成为强国的？作为房产商在商言商不奇怪，作为一个学者明显地偷换概念强词夺理，这却是非常诡异的事情。我很怀疑你的动机，你是在为中国成为一个强国而谏言，还是在为你自己的财产富可敌国而狡辩？

9.      理论上房地产业高增长的过程尚未结束，但由于制度、文化的特殊性和决策错误，今后房地产市场的风险的确加大了。一些对发展不利的因素渐渐凸显出来。尽管有救市措施，但有一些开发商必然倒掉，这是他们的命运，是他们老板的专业素质和视野决定的。侥幸逃脱的开发商必须考虑战略与商业模式的改变，否则还有一劫等着他。投资型业主也要转变思路、整合财产，否则将向第一批服装个体户那样渐渐没落甚至被套住。谁的命运会被我说中？几年内可能只会看到少量名单，但十几年后会见到大部分答案。

在2008年美国次贷危机和欧债危机之后，煤老板和钢贸商都难逃灭亡的命运，昔日三强之一的地产商倒闭也是大势所趋，这跟制度/文化特殊性/决策错误有何相干？董藩把地产商的倒闭推到政府决策错误上面，请问地产商当年如日中天的时候是不是政府英明决策的结果？我相信没有一个地产商会因为自己的成功而感谢政府，都是认为自己天资聪颖，能力超群，所以董藩你就不要鼓动地产商像老太太那样故意倒地来讹诈政府了。商品经济社会的法则就是：市场有风险，投资需谨慎，愿赌服输。

10.   房地产市场经过十几年的严厉、连续调控，间接告诉了大家一个道理：走出去是必然，走出去很必要，走出去是无奈的选择。这三年来听过我上课的开发行业人士、投资大亨、普通业主以及准备首次置业的很多人，或许你们还记得我说过的“四个国际化”吧。这将成为很多人的护身符。当然，虽然一部分开发资金和置业需求会被分流，这不妨碍中国某些大都市和核心城市房价的上涨——当25年后北京房地产市场一平米80万的均价出现时，你就知道我的预测到底是荒唐还是神奇，也知道相信我究竟是美好还是糟糕的选择！

从美欧日西方发达国家的发展历程来看，从美欧到日本，从日本到亚洲四小龙，从亚洲四小龙到中国大陆，从中国大陆到东南亚和印度，从印度到非洲，这是产业转移的基本路径，走出去是必然的，这跟政府决策毫不相干。至于25年后北京房价是否有80万元/平米，我认为董藩在故意模糊概念，请问25年后北京人的薪水是多少？美国人的薪水是多少？北京人住不起80万元/平米的房子，美国人住得起吗？地球人住不起的话，是否外星人来北京？你认为25年后北京的雾霾程度可以吸引外星人来北京居住吗？

zhangshu0010

好文章！