房地产行业专题报告:房地产评估-收益法原理与应用

高崎

房地产行业专题报告:房地产评估-收益法原理与应用

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：高崎 浏览：2092 回复：0

收益法的定义。收益法也称为收益资本化法、收益还原法,该方法首先是预测估价对象的未来收益,然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数,将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为报酬资本法和直接资本化法。 收益法的适用对象。收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产,如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有产生收益,只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 收益法的不适用对象。行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价不适用收益法。 估值的操作步骤。主要有四个步骤:搜集并验证与估值对象未来预期收益有关的数据资料,如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料、预测估价对象的未来收益以及期末转售收益(报酬资本法情况下)或者第一年的收益(直接资本化法)、求取报酬率或资本化率、收益乘数、选用适宜的收益法公式计算收益价格。 关键指标的计算。收益期限、净收益等计算需要特别注意,具体请看正文。