房地产行业:降低仓位控制风险,警惕地市大热房价反弹

六个梦

房地产行业:降低仓位控制风险,警惕地市大热房价反弹　

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：六个梦 浏览：1394 回复：0

  纠结的政策环境:经历7-8月的估值修复后,中资地产股开始进入整理格局,目前市场对于后市的看法分歧很大,究其原因是宏观环境显现矛盾。一方面新政府对于行业政策的口吻略有松动进一步推动了开发商买地和购房者买房的信心,导致地价房价近期出现显著反弹的迹象;而另一方面货币政策谨慎态度未见改变,开发贷和按揭贷都在呈现逐步收紧的态势。而无论房价的平稳是通过继续收紧调控还是市场自然冷却来实现,过程都不美妙。    我们对于板块走势持谨慎态度:我们在8月中旬因地王频出而建议投资者先行了结获利,我们认为政策态度转变的利好已体现在股价中,地市大热房价反弹可能令政策实质转向慢于预期,甚至导致房产税试点扩大的时间表提前到三中全会前,各地为完成全年房价调控目标也可能进一步从严政策执行。我们会紧密跟踪即将到来的销售季的信贷走势和新屋供求/成交数据,在有更加明显的来自政策或者基本面的正面催化剂前,我们仍建议投资者控制仓位耐心等待更好的重新进入时机。    8月基本面回顾:8大城市一手房成交环比7月略增4%,同比去年的跌幅因基数原因从7月的16%收窄至3%,累计成交增速从24%进一步下滑至20%,整体供应量偏低以及买房者预期改善导致流动性趋紧尚未对新盘去化产生明显影响。而已经出炉的非官方数据显示,8月全国百城房价环比增幅连续第二月回升(6-8月环比增幅分别为0.77%,0.87%,0.92%),其中10大城市环比增幅分别为1.01%,1.34%,1.49%,北京环比增幅分别为1.59%,2.5%,3.22%。    中期业绩比较:我们覆盖的13家大中型开发商营业收入、核心净利、每股净利的平均增速分别为45%,22%和19%;平均毛利率水平较12年同期下滑9个点到30%,但与12年下半年的31%相比跌幅已明显收窄。同期合约销售强劲增长36%,但土地购买超出我们的预期(占同期销售额32%,去年全年的占比为20%;且进入下半年以来进一步加速,7-8月的购地占比超过50%),令中期平均负债率从去年底的66%反升至67%,而年底的负债率也将较我们原先预期的60%显著超出至可能超过70%的水平。    公司间的分化:1)利润率方面,合景、保利、龙湖和世茂略超预期,其中三家企业对全年利润率亦展望稳定,惟龙湖重申下半年入账毛利率将进一步走低;而华润、融创和恒盛的毛利率则低于预期,但后两家预计下半年会有显著复苏。2)负债率方面,富力和恒盛因买地加速或销售乏力导致中期负债率较预期显著高企,下半年负债率有上升压力的公司还包括融创,世茂和远洋;而恒大通过股权融资推动负债率显著下行到70%以下,保利则继续依靠自身销售推动负债率稳步改善,预计年底有望进一步向80%靠拢。3)收入锁定和销售展望方面,华润、龙湖、中海、世茂和保利已经锁定的未入帐收入名列前茅,而富力、融创、雅居乐、恒盛排名垫底,但融创的销售有望在四季度大幅追赶进度。    个股选择:中资地产板块目前平均估值为40%净资产值折价,1.1/0.9倍13/14年PB,7.4/6.1倍13/14年PE,已经修复到五年均值下方一个标准差上方位置。我们认为板块短期内向下的风险明显多过向上的催化剂。对于我们之前推荐过的世茂和融创,我们认为最近的购地步伐显得太快,对于利润率和负债率我们都有担心,我们因此调整我们的推荐组合,大市值公司里我们选择中海,中型公司里我们选择保利。而一旦我们担心的行业或货币政策风险被证实,近期买地过猛的企业,还包括富力、恒大、雅居乐等都将跌幅居前。