资产上涨对消费的影响——现实理解系列之五

舒颜

资产上涨对消费的影响——现实理解系列之五

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：舒颜 浏览：4236 回复：7

一、

前面的几篇文字都比较务虚，这次多一点数字。

有些机构对这次的经济企稳寄予厚望，并认为未来的经济复苏和以往不一样，这次将以“内需”为引领，因此经济转型可期，股市也将慢慢的进入慢牛状态。但是我却觉得这个很不现实。我认为消费的这张图，趋势将继续走低，而不是很快反转并取代投资成为经济驱动。

还有一类机构认为新型城镇化将带来巨大的机会，同时因为换届，投资被压后，所以二会之后经济复苏会强化，机会可期。我觉得这样的逻辑可以用一句话回答：“您分得清起点和终点么？”

在市场经济循环里，消费是起点，也是归宿。只有良好的循环转起来，生产率才会提高，社会财富水平就能增长。很多人对中国的消费有解读，但难有准确结论。我今天从资产价格上行的角度，来剖析一番。

我本人经济学没有多少修养，数学功底也有限，不过尽管如此，似乎也不妨碍对此做一番现实理解，毕竟这些道理让人想明白即可，无需多精确。也许从中可以一窥过去十来年的资产价格上行对经济、消费以及股市到底影响几何。

做一些假设。

首先：假设经济学原理“国民的总体富裕水平取决于生产率”是正确的看法。

其次：“假定名义收入最终取决于生产率，但有时因为货币的原因涨速比较快，有时比较慢”是现实中存在的。

最后：国民的名义收入如果在涨速上超越通胀（含房价），那么生活（消费）会越来越好；反之，则没有那么好，甚至可能变得更差——假设这个观点也是对的。

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二、

我们需要粗略算一下，考虑到便于计算，以下数字，从时间窗口、供应量、增速等，大部分按照粗略估计并取整的原则选取。

中国14亿人口，假设未来70%进城，大致是10亿人口，平均每人30平方，那么远景需要总量300亿平方住房。总量达到每户一套住房略多一点点房地产业进入平衡成熟期，是大多数发达国家的规律。

假设房价没有明显上行的2000年前，社会已有存量100亿平方，2000年到2010年的明显上涨期内，住房供应了100亿平方（实际是不到的，但如果包含2010的在建面积，则绰绰有余，在建面积很大一部分已经预售，只是没有结算。）2010年到2020年假设是房价平稳期，住房再供应130亿平方。商业地产，按过去一般按住宅的50%算供应量。这里还需要再多一个假设：假设2000年的房价收入比是合理的，同时2020年再次达到平衡。

以宁波市区为例，2000年的房价平均大概是3000元略不到，2010年的平均房价是18000元略不到。我们就算涨了6倍。年复合率大概20%。

从收入来算，我前面提到，在过去十年，社会的工资水平，大概涨幅是3倍。一般中产的收入从二万多涨到六七万，普通劳工的月收入从800涨到2500左右。我们就算涨了3倍。年复合率大概12%。

我们可以看到过去十年房价大幅度跑赢收入，大致是收入的一倍。我假设全国也是这种幅度，但是房价需要考虑真实情况。2010年万科的平均销售价格大致是12000左右，由于万科当时的业务状况已经大概进入50个城市，所以有相当的参考价值。如果万科的定位还高档一些，那么我一万元似乎可以作为全国的城市均价。

不过，我们还是要尊重统计局的数据。统计局说，不但房价还要便宜很多，而且全国的房价情况和宁波也有些不一样。宁波的房价2010年后就停止了上涨，但按统计局的数字，2010年销售10.43亿平方米，销售金额5.25万亿，相当于均价5000元 （http://www.stats.gov.cn/tjfx/jdfx/t20110117_402698591.htm） 。而2012年销售11亿平方，销售金额是6.4万亿，相当于接近6000每平方。那我就按官方数据作为参考，取2002到2012的时间区间（这个区间似乎更为合适，和入世时间切合），和6000元作为2012年房价。但仍然沿用六倍涨幅的草根经验数据，由此2002年的房价便是1000元。

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三、

现在可以开始计算。

2000年前的住户显然是受益者，因为他们的资产涨价了，但是，由于这是他们唯一的住房，并不能出售，或者出售了也得新买，因此这仅仅是账面收益名义收益，与消费无补。

2002年到2012年间的购房者，虽然早期买房者也受益者，但总体来说是明显被房价的“通胀”给侵害的。由于房价的涨幅高于收入的一倍，所以在2010年，有一半的售价是被侵害的部分，起始年则为0。

我做了个简单的表格。1000元，按20%的年复合上涨，十年后是近似6000元；按11.5%的年复合上涨，是3000元（这个价格和收入匹配。理想中的房价上行，应该低于收入增速。）。供给按照年20%的增加，从3亿增加到19亿，累计供应了100亿平方米（把部分在建面积视作提前的供给，差不多符合现状）。简单用表格统计一下，得出“侵害”的总量15.3万亿。这是住宅，商业取半就是7.7万亿。商业地产里面，商品价格远远高于住宅，但是写字楼有的高有的低大致和住宅平平过。我们不做调整，就算7.7万亿。

同样，2012年到2022年也可以算出来。不过这是个相反的过程，收入逐渐上升，十年后实际翻番，而房价相对不变，最后房价收入比回归合理。如果房价简单的停留在静态的6000元，或名义值稳态增长但房价虚涨部分的绝对值从初始的3000元逐步按比例缩小至0，那么在平均投放累计供应130亿平方米的情况下，侵害的总量最少是21万亿，相应地，商业是10.5万亿。

另外，还有厂房。假设一个私人企业主，或一个股份公司，本来投资100万可以有10万的产出，现在需要投资600万才30万的产出，那么显然也有一部分投入是被白白“侵害”了。

如果还要说，那就是基建投资。如果造一条公路，原本只需要5个亿，现在需要30亿，不用说，也是受了相当部分的“侵害”。

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四、

以上数据，怎么取用呢？

我以为，从消费的角度，住宅部分的“侵害”可以完全计入。即在过去十年，中国家庭总体被房价上升而被侵害了15.3万亿的收入。未来十年还将被侵害21万亿。

商业地产部分、产业部分、基建部分则按比例可以从多到少考虑对消费的影响。并不能说，有钱投资的人群，一定消费无虞，实际上，社会中有大量的普通中产阶级也参与了这部分投资。一个个体户，买了商铺开小店经营，那么他显然被明显的“侵害”了。你可能会说，某个人投资商铺升值了，增加了消费。但是这样说法从全局看毫无意义，因为他的所得只是口袋的转移，总有人为之买单。如今，实业难做，无论开小店还是办厂，仅仅从资产收益率难以提升的角度，就可见当初的投入被部分“侵害”了。

而且，商业地产部分、产业部分、基建部分这一部分，更为重要的是，对目前中国资金紧张以及资金价格高企，有直接的关系。贷款利率现在比以前平均提升三四个百分点，对现在的规模来算，增加成本就是数万亿，未来更多。

虽然买房的大多数人，采用了按揭的方式，将买房的压力部分转嫁给远期，但是利息和本金仍然需要逐年支出。

这些“侵害”加起来是个非常巨大而可怕的数字。极可能是消费不及预期的很大一个原因。

有人会问，那拆迁的人群呢？是的，身边似乎有不少得益者，但是实际的情况是，农民仅仅从征地收入中分到了3%的比重。

那政府总得到好处了吧？是当然是的，问题是政府把钱花到类似“四个公务员加保安公司看管一个**户”的地方去了，小学生还是继续带课桌上课，农民还是没有门诊医保。更重要的是：政府在一种类似棘轮困境的状态里，只能继续加大投资。就像一个蹩脚的投资者，今年用一万的本金赚了三千后，导致明年投入了二万，接着后年投入五万……总有一天……

而资产价格的上升，还带来了诸多次生灾害。

这里有一个因素需要考虑，那便是生产率。由于过去十年资产价格大涨以及货币超量投入（不去理它是先有蛋还是先有鸡），过去十年的名义收入总体上增长肯定是过快了，这不需要证实，肯定是远远快于实际生产率的增长。但是，并不是所有的行业都同步，在政策、制度、投资模式、公有制、货币等等因素影响下，不同部门的所得差异是巨大的。比如同样都是自视为精英的群体，企业经理、工程承包人、房地产老板、外企高层和公权力、医生、教师、垄断企业，后四类和前四类相比，他们的公开收入是差异很大的。由于生产率并不支持后者的高薪（虽然在资产上行加货币超发下，他们也因为财政暴涨而获益，但显然还是不满足的对吧），所以，在过去十年里，有大量的“部门”变得“见利忘义”，潜规则盛行。从孤儿院、足球圈、学校、医院、到环保，他们怎么提高收入？只能卖人、卖比赛、卖分数、卖健康、卖环境。垄断企业则不是想着怎样提高效率，而是想着怎样闹荒来提价。每个行业“靠山吃山靠水吃水”，这些都导致了社会成本的大幅攀升。

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五、

那么，究竟房地产在中国是怎样的状况呢？我们可以看二则对比资料。

第一张图是美国的。可以看到美国房地产在GDP占比长期低于15%，后来好不容易提高了些，又导致了次贷危机：


第二幅是中国的。中国现在第三产业的投资已经超过第二产业20%之多，房地产居功至伟啊。


很多人把中国的房地产泡沫，和日本进行过比较。但是，在我看来却差异巨大，没有可比性。先来看一则资料：

“从住宅方面看，1998年日本住宅总数为5 024.6万户，约相当于家庭总数4 436.0万户的113.3%，处于住宅过剩的局面，过剩率为13.2%，超过了1978年的8%。同年，在全部家庭中，拥有个人住宅的家庭的占家庭总数的61.3%，其余38.7%为租房户。

住宅建设(包括新建和改建)一直是家庭和个人消费支出的重要方面，也是日本经济景气的主要指标之一。20世纪70年代，家庭和个人每年新开工建设的住宅一直在140万户以上，其中1970年为148.5万户，1990年又增加到历史最高的170.7万户。90年代以后，家庭和个人的住宅建设趋于减少，2003年只为 116.0万户，2006年也只为129.0万户。从新建住宅的平均面积看(见表6)，1968年为62.52平方米，2003年增加到92.49平方米，同时，独门独院住宅为126.37平方米，简易住宅为60.94平方米，公寓住宅为47.95平方米。”

从这则资料中，我们可以发现，日本的房地产泡沫发生在需求基本饱和之后，也发生在经济巅峰之际。其在1978年，即总量过剩8%。这是和中国有巨大的不同，即几乎不存在“侵害”的情况。他们虽然也有相当的租房户，但这个比例是在发达国家是极为正常的，有些人的观念就是喜欢租房，他们经常会换城市，不一定固定工作而是热爱游历，甚至在不同国家里生活工作。当然也有相当多穷人买不起房，问题是发达国家会有很好的保障救助机制，他们可以在公屋里以几乎免费的方式居住。

从日本的1970年，以及美国的1950年，我们都看不到他们的房地产整体上有显著的异象，唯有中国的房价未富先热。我们必将为此付出巨大的代价。

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六、

以上的分析，我并不想得出类似“房价奔溃”这样的结论，这样未免太俗了。我想讨论的是消费，房价可以不奔溃，但是收入必须快速上升，由此才能抵消“侵害”。如果没有快速上升，那么消费将低迷相当长时间。反正要么时间，要么空间，要么奇迹。

那么究竟消费拐点什么时候会出现呢？下一篇将再谈谈消费。