你不知道的地产真相

小散心态

你不知道的地产真相

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：小散心态 浏览：26445 回复：26

感觉今年好像网络管制没有以前那么厉害了，敏感词少了，说话的人也多了。不过也看到了几乎每天都有的很多负面新闻，虽然总是被这些负面新闻弄的心情不爽，但是毕竟能看到了很多真实的东西，也确实欣慰。
关于地产，我以前发过几篇帖子，但是并未如我所料，地产按照自然的规律运行，反到因为各种调控一涨再涨，涨到一家人一辈子都买不起一套房子的程度。在此为我以前对地产预测的错误言论表示歉意。
中国的土地分成两种，一种是国有土地，主要是城市用地，所有权都归属于国家。一种是集体土地，农村的宅基地和耕地基本都属于集体土地。国有土地国家可以做主，但是由于以前城市的规划较小，因此国有土地是比较少的，虽然各级政府可以对国有土地进行规划，但快速的城市化很快的就吞噬掉了原有的国有土地。这也就是为什么2000年之前，地产较为便宜的根本原因。国家的政策是城市化，积极用国有土地推进了城市建设。
2000年之后，城市原有的国有土地基本用光，城市的扩建就需要征集城市周边的农村集体土地。按照中国的宪法，农村的集体土地必须转为国有土地才能够变为建设用地。因此，在城市化和开发区的建设过程中，各级政府都有积极参与。开发商是无法直接从农村购买土地的，必须先由国家进行征地。
在征集农村土地的时候，政府是不需要给付农民土地价款的，而只是补偿。价款和补偿的分别非常大，价款是买家和卖家协商出来的价格，而补偿则是政府说了算。
征集了农村的土地，利润分配如下：开发商能拿走10-30%（潜规则差价，你懂的。），地方政府拿走将近一半（以前文章有表述。），村子为了发展，留下20-30%，余下的归农民，约5-10%。
整个利润分配一出来，这些年的社会矛盾根源就一目了然了。为了让农民满意，土地的出让金高到了令人发指的地步，好的地方，农民仅靠5-10%的分配利润就可以分到数百万甚至千万。北京的房二代就是鲜活的例子。
另一方面，土地价格的高企，形成了无数的灰色既得利益集团。高额的利润可以让任何人将国法践踏到脚下，以前的群体事件就不提了，最近几天发生的广东陆丰村官枪击案也正是这种规则的产物。毕竟在中国有的地方，金钱可以让法律裸奔。我们可以看到拆迁塑造的巨富，也可以看到拆迁让农民流离失所，妻离子散。
地方政府违规征地，强拆，一方面为了暴利，一方面也是为了所谓的GDP。我们的法律无法惩处这些官员，只要他没有将征地款贪污或者挪用，顶多是撤职处分。就算撤了职，但是也有了钱和关系网。用不了几天就在别的部门继续做官了。伟大的周星驰电影给我们了一个名词：“打不死的小强。”我们残疾的法律又制造了一个又一个“撤不掉的官员。”
话扯远了，拉回来。中央政府其实也不希望地价过于便宜，原因有二。1，地价过于便宜不利于安置农民。毕竟就业素质较低的农民的进入城市圈子是比较辛苦的一件事。北京拆迁户开着法拉利拉黑活，就是典型的拆二代行为。
2，我国的可利用土地较为稀缺，如果地价便宜，更会导致耕地的大量转为城市用地或者工业用地。土地是最好的炒作资源。
综上两点，现在政府在城市化的道路上，是彻底的骑虎难下。而且，机关的臃肿，导致了政府开支的大幅度提高。低迷的内需消费，又导致税收的减少。地方政府只能依靠卖地求生存。现在中国很多的地方政府有60%的开支是靠的卖地款支撑。
现在偏一点的农村，年青人基本已经看不见了，村里只有6,70岁的老人和留守儿童。农村经济已经出现了极大的危机，劳动力，水资源，都面临着危机。
而未来中国的发展，城市化是必须的，但是如果城市化毁掉农村。全中国的人将进入万劫不复的地步。这一届的政府，较为开明。我们做股票的，也只能寄希望于这次经济转型成功，才能迎来真正的大牛市。

rongjingji

你不是高唱矮子万碎，又唧唧歪歪土地，这种人就是个没脑子的精神奴隶

qwer111

拜读楼主文章已有一段时间

平常心懿

楼主说得有理，#*d1*#

大力水手长

;P;P

hanshuo827

先支持再看

tyc7890

好多啊，哈哈，谢谢您

fquire

我想做股票的，都知道这事吧。很明显的啦。楼主有什么好的建议吗？

杨夏子

:):)

flonpore

非常好的帖

授权赢

非常关注楼主的文章。

止于中庸

地产问题，就是政府与民争利的矛盾。

谢感共

房产问题，我曾经在版主的帖子里说过，这二十年的房产的大运，是不以你的意志而转移的大规律。
所以，知识层面缺少某些东西（中国传统的根本面），你很难有正确的判断。
包括那些二流子的胡说八道在内。

111888mvh

:L:L:L

yujin123456yuji

    中国社会极复杂,不是一般地复杂,其内在问题极多,要解决还真不容易,法律的齐全及保证性,体制的改革,农耕社会思想思维的转变,都在阻碍再深入改革,这一切的一切都与社会转变有关,中国原是农业大国,改革后才刚刚步入工业大国,极明显,中国社会不管是管理,法律,行政体制,社会思想思维上很多还停留在农耕社会时代里,其结果就是混乱一片,离工业社会管理,法律,行政体制,社会思想思维还有很大差距,关键是走了弯路,白白浪费了几十年时间,一佰年间弯路及外部影响不小,且二种观点不同,又极易内斗,内耗太凶了,这大概也是被人称中国人个人又是条龙,而团体是条虫的关系吧?

黑白猫

觉今年好像网络管制没有以前那么厉害了，敏感词少了，说话的人也多了。

殷文茜

精品文章，分析的很透彻！

痴梦说人

这纯粹是胡扯蛋

痴梦说人

楼主是神仙，不食人间烟火，农民拿一零头而已