资产相关话题——现实理解系列之四
来自:MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com)
作者:舒颜
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一、宾馆
十四年前,也即1999年,我刚入行IT的第二年,常随同厂商出入于宁波的五星级酒店。那个时候,宁波只有一家五星级,南苑饭店(另一家东港也还可以,和喜来登刚合作,但当时还不是五星。)。对于那时的DELL、CISCO、IBM等等来说,最低级别的员工也得住五年级酒店,是一种硬性规定,以示和国内厂家的差别。对年轻的我来说,能“混迹”于这样的“高档”场所,大大可以满足虚荣心。
在1999年,普通的大学生毕业之初的实习期,工资不会超过800元。一个清洁工的月收入大致是600元。直到七年后,2006年上半年,我请了阿姨来协作照顾我儿子,她一周只休息一天,早上八点到来下午五点离开,月薪是800元。第二年涨到900年。而那时候,在南苑饭店睡一个晚上,费用需要大约600元。
今年春节期间,同学路过宁波,入住泛太平洋酒店,邀我去打牌。我发现这家宾馆的软硬件相当好,问房价,才500,有点惊讶。之前,我的确发现酒店有越来越便宜的迹象,但是总还不觉惊讶。回来一查携程,发现宁波以及周郊,已经有三十几家五星级酒店,除了有限的几家大牌价格还稍微高一些外,其他都仅有五六百元的价格,有些还不到,其中包括我开头说的南苑饭店,于是感慨一下。还看了该集团新建的南苑环球酒店,价格也仅是稍高一些。
写文字的时候,我又去查了一下,泛太平洋酒店的标间价格较春节有些反弹,而南苑饭店的价格则差不多没变:主楼豪华房的房价是588,含双早,另外返55元。我不知道十四年前的南苑饭店是不是存在暴利,但现在显然可以知道,这个行业如今过得日子很难。如果一个企业,十几年间,营收不变,而成本上升了数倍,情况会怎样?
有人告诉过我,搞酒店的是怎么“资产”运作的:如果2000年的时候花二个亿造一个酒店,当然,二个亿大部分可能也是贷款的。五年后,当“资产”增值到十个亿,于是又可以贷更多的钱。他把这钱继续扩张,或搞实业多元化,或买铜,或买画,或买地搞房地产,或继续建酒店……然后继续贷款……
的确,1999年后的南苑饭店的名义资产可能涨了十倍,但是其盈利能力,哪怕是名义值,估计也是在下降,那么它的“资产收益率”?
很多年间,大家不用关心资产收益率,只要资产价格上行,万事OK。现在,我很好奇的是:如果未来资产升值停滞五到十年,大家该怎样做生意?资产收益率是不是个大问题?
南苑饭店所在的集团,可能是能力比较强的。所做的“南苑月饼”是宁波最好的月饼品牌,也最早在本土开展经济连锁酒店,现在又新投资一家五星级酒店,南苑环球。扩张似乎比较稳健有序。但是,即便如此,南苑环球未来又怎样提高盈利能力?甚至,能盈利吗?那么,别的做的没那么好的集团呢?
二、资产运作
说几个中产们的“资本运作”故事。我们来看一下,他们的不同境遇。
有个“中产”朋友A,三年前冲动了一把,搞了一笔投资,可能就是09年下半年,买了一商铺。这家伙胆子不小,居然完全空手道:把住房抵押,取得160万银行贷款,用这笔钱去付清房款。由于直接按揭,利率一样都是商业贷款加上浮,考虑首付50%也需要来自抵押,索性直接全部来自抵押,全款付清还可以得到些优惠呢。
空手道,是投资或投机的极致。我不晓得,别的“中产”们是怎么投资或投机的,在我的身边,反正他们大多数有“空手道”的情况,只是这个家伙杠杆高了点。有个玩笑说法是:“资产几百万,资金没几万”,吃光用光的他们,那里有余钱做大笔投资呢?然而现实的情况是,他们中很多人似乎都有多套房。
A的商铺前年交付,价格并没涨。涨不动了,才发现利息成了大问题:8%左右的贷款利息,一年超12万,付了二年半后,终于可以出租了,租金才4万(谈好每年上涨8%),去年基准利率降了二次,利息还要11万。不考虑税费,现在利息已经付出40多万,未来呢?如果商铺不涨,只要继续持有,那么每年得亏出7万。
朋友去年告知,把住房给卖了,得了235万(注:抵押时,评估有260万,过去二年多大约跌了10%。),去还了全部贷款。前几天听说又拿余钱买了套中户型的精装修住宅,花了168万,即将搬进去。这就是结局:本来他们家是崭新的130平方米的高尚社区,还是学区房,现在搞成100平米的公寓;多了一笔价值160万的商铺不动产,还有一笔90万的房贷;现在商铺的租金勉强可以抵过住房的贷款。
我以为,“现金流非常重要”这句话对中产们实在太切中要害了。朋友A考虑到现金流,采取了这个办法,不失为一个办法:虽然下降了居住水准,但总体现金流无损,还保留了资产升值的希望。
同学B在08年下半年,用白领通的贷款(银行推出的针对公务员事业单位人员的纯信用贷款),投资了一套120万的房子,那时经济危机搞活动,首付只20%,单价8500元。只一年不到,增值了100万。顿时,他们可以向原来“苦逼”中产的生活告别了:你知道,他们平日里吃光用光,工作单位受人尊敬,退休后保障丰厚,最大的愿望就是来一笔意外之财,解决下中档车购买或未来小孩出国等等特别事项,这样他们就不需要平日积蓄了。
问题是,问题是没有了断。由于种种原因,他们没有选择了结,而是在二年后房子交付时,选择了加仓。“成功”也是一种路径依赖?他们居然又买了一套房!这次是一套六十万的单身公寓。这样他们一共投资了二套房,成本合计180万。
他们把原来自有的房子抵押,贷款了150万,扣除首付外,余钱还用于打新股。据说前二年运气奇好无比,靠打新股扣除利息,还赚了十几万。莫非是这个原因,导致他们加大了杠杆?另外可能的一个原因是,由于08年投资的一套房子,使用了较大比例的公积金,且当时商业贷款也有低折扣,所以,抵押贷款的利息远远低于我朋友A。不过,我猜想,更为主要的一个原因是:单位里的人都在投资房子,他们不乐意成为“说家里只有一套房的人”。
现在,他们仍然拿着那二套房,是一户“家里有三套房的人”,很酷。
我的评价是:好事多磨呀,如果100万拿到手,换一个长江电力买买,收收分红,不是挺好么?现在又变成持久战了,未来结果谁知道呢?——本来120万的房子,一度变成220万,又去买了60万的公寓,市场总价变成280万,后来跌去了10%,只有250万了,中间还支付了五年的利息。毕竟180万的利息,虽然前一套资金成本便宜,后一套总是高的,而且首付部分由于来自于抵押,肯定也是高的,那每年怎么也要超过10万了。虽说单位的公积金还算高,二个人加起来有3万,不用也闲着;房租二套加起来有5万,如果租客稳定,每年只要贴进2万以上即可——问题是公积金即使没拿出来,也是你的钱啊;而且收二套房的房租,是一件多么麻烦的事情!还有,如果打新股赚的钱不够利息了呢?最后,如果房价继续不涨五年呢?那资金链可能就要断了,毕竟按揭是要还本金的。
还有,出租毕竟还有装修的折旧成本。今天,还得加一句:需要支付20%个税了,不是又?
你们看,A和B在07年后投资房产,二位只差了一年出手,A命运已经分晓,B还在周旋。对于07年后的房产投资者,B还算是幸运者,如果09年后出手,结局都类同与A。 |