房市资深观察者西峯解读房地产调控新政

川衡

如果说不乐观看来您不看好李总的城镇化，我觉得如果能解决好农民或外来人口的待遇的城镇化我看好城镇化或者说看好三四线城市，城镇化的最大困难就是待遇或者说福利的城镇化。

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像东莞这样的外来人口占比达70%以上的二线城市（近年来常住人口一直在下降），随着世界工厂地位的逐步丧失（一直强调转型，成效不明显，经济增速一直是全国倒数），中长期房地产业是否会有断崖式的下滑？

川衡

北上广深一线城市和二线的省会城市，供求关系会有哪些不同？省会城市虽然在经济规模、产业布局上少了很多优势，但也是一个区域的中心，对人口的吸引力也很强，只不过，可能有些已经供应过大。谢谢。

清修

增购 发表于 2013-3-12 16:26
西总之前提到了 房地产市场 长期看 住宅土地供应/住宅销售  目前这个数据目前是什么情况？大致是在什么范围 ...

详细的数据各地都有。不过政府公布的都是含保障房的数据。这个其实有很大水分。从宏观角度看，目前的基本态势就是极少数中心城市长期供应短缺，而大多数城市供应严重过剩。

清修

安培计 发表于 2013-3-12 16:29
我不关心调控的问题，我关心地产企业的核心能力是什么。就这个行业来讲，大家的排座有没有变局的可能？比如 ...

不排除少数中小民营企业有机会突变。但是目前来看，央企在土地和财务上的优势太大。

清修

韩剧Fans 发表于 2013-3-12 16:30
如果行业规模萎缩，市场可能进一步集中到有规模的开发商。西总如何评价万科的工业化前景？谢谢！

刚才已经回答类似问题，请看前面讨论。

高崎

清修 发表于 2013-3-12 16:30
小开发商确实越来越多退出了。但是对万科是否是利好，我觉得还要观察。最大的原因是所处的环境发生剧烈变 ...

能否谈谈您对万科变革方向的理解。
我对王石的理解就是坚定的做住宅，提升住宅的工业化开发，提升住宅的质量，商业地产目前看还是尝试包括走出去。

清修

高崎 发表于 2013-3-12 16:34
能否谈谈您对万科变革方向的理解。
我对王石的理解就是坚定的做住宅，提升住宅的工业化开发，提升住宅的 ...

这个还是请万科的同志自己来谈比较好。目前我觉得还在调整期，不算很稳定。

高崎

清修 发表于 2013-3-12 16:34
这个还是请万科的同志自己来谈比较好。目前我觉得还在调整期，不算很稳定。

呵呵，我明白你的意思了，谢谢。

最后说说我的理解吧，万科还是坚定的走住宅产业化的道路，商业地产作为一种尝试，未来可能会作为一个发展方向短期内不会（三五年），万科的市场份额短期内已经到了天花板，公司发展的提升空间在于提高质量，降低陈本。在目前的体量下如果做到在提升质量的基础上降低成本万科还是有很大的想象空间（股价）哈哈

清修

gaoxu0937 发表于 2013-3-12 16:30
王石说万科真正持续的增长是在2016年之后，您怎么看这句话？万科过去一直也是持续的真正的增长，即使增长的 ...

万科过去15年的增长，从我的角度来看，大概有7成以上得益于资本市场。也就是说，高价卖股份比卖楼的收益高的多。但是因为近期的调控，万科无法在国内市场融资，因此走出去是必然的。其他王石的话，我确实不清楚。

清修

马鲁克斯 发表于 2013-3-12 16:30
人口基本不增长的四线城市前景如何？

人口大量流出的四线城市，多数来看供应大增，前景不算乐观。当然，近期有些还在涨。

清修

川衡 发表于 2013-3-12 16:30
如果说不乐观看来您不看好李总的城镇化，我觉得如果能解决好农民或外来人口的待遇的城镇化我看好城镇化或者 ...

哈哈，我当然看好李总。不然还能看好谁？

清修

600198198 发表于 2013-3-12 16:31
像东莞这样的外来人口占比达70%以上的二线城市（近年来常住人口一直在下降），随着世界工厂地位的逐步丧失（ ...

人口外流对房地产市场来说是一个很严重的影响因素。至于东莞，我不算很熟悉。你不妨可以再看看是否有转机的机会。

清修

川衡 发表于 2013-3-12 16:31
北上广深一线城市和二线的省会城市，供求关系会有哪些不同？省会城市虽然在经济规模、产业布局上少了很多优 ...

北京可以吸引东北华北和西北的购买力，上海主要是华东，广深主要是华南。这些超级城市的吸引了都是跨大区的。而省会城市主要对省内的城市有吸引力。