辉立证券地产行业分析师陈耕聊恒大地产

清修

辉立证券地产行业分析师陈耕聊恒大地产

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：清修 浏览：6888 回复：14

恒大地产集团是中国十大房地产企业之一，它连续五年荣登中国房地产企业10强。公司已在上海、天津、重庆等3个直辖市及广州、沈阳、成都、长沙、太原、武汉、济南、郑州、石家庄、合肥、南京、南昌、贵阳、西安、海口、昆明、兰州、呼和浩特、启东、银川、南宁、哈尔滨、乌鲁木齐等26个省会级城市设立分公司（地区公司），在全国128个主要城市拥有大型房地产项目232个。

公司采取标准化和集中化的运营模式。总公司制定相关发展策略和运营流程，地区公司在总公司的紧密管理及监控下运营。该模式使能够有效地额提高开发速度，降低开发成本。根据公司以往数据来看，公司从拿地到预售仅需 6-8 个月，快于同业水平。存货周转率和总资产周转率均位居行业前列。

二三线城市的地产行业有望受益于城市化率的长期驱动。公司 97%的项目位于二三线城市，未来增长空间较大，同时布局高度分散，受调控的影响有限。此外，公司 70%项目面向首次置业和改善性需求，在调控长期化的趋势下，刚需得到了中央及地方政府重点支持。目前已有 40 逾个城市推出刚需刺激政策，公司产品结构预期受益于微调政策的持续推出。

随着公司 2012 年下半年销售持续好转，前 11 月累计合约销售额同比增长 7%。预计公司 2013 年可预售面积预计将达 2800 万平方米以上，去化率将维持在 60%以上，有望保持增长。同时公司 2012 年下半年拿地谨慎，销售回款比例维持在 80%以上，负债率有望持续下行，预计年末净负债率或将下降至 83.4%，估值提升可期。

此次邀请 辉立证券地产行业分析师陈耕 来聊聊 恒大地产未来的投资机会

再生天地

看财报恒大每年销售额接近千亿，利润也很好，但市值却很低。是哪方面的原因导致投资者给他的低估值？土地储备也比较充足

高崎

人口红利的拐点对地产业有何影响？您觉得以销售额来看，地产行业的拐点何时到来？

清修

再生天地 发表于 2013-3-4 11:17
看财报恒大每年销售额接近千亿，利润也很好，但市值却很低。是哪方面的原因导致投资者给他的低估值？土地储 ...

持续的业绩增长依赖于庞大的资本支出和资产周转，销售额基数庞大使得持续销售增长空间较小，政策风险敏感度高。

口信

恒大这种类似于工业化生产流程的公司，未来的规模能否持续的扩大？公司是否已经开始考虑转型  这种规模的企业毕竟已经到达天花板了

清修

手摇式 发表于 2013-3-4 11:17
请问陈先生。恒大的三四线城市地产会成为重灾区吗？恒大以后的上升机遇和不好的地方是什么？

三、四线机会和风险都很多，有产业导入和交通条件好的中小城市值得关注。机遇和挑战来自于战略转型和产品定位能否适应市场。

口信

还有一点疑问，恒大的特点在于大规模的土地储备，想问一下这些储备中优质地皮占比能达到多少？整体上看二三项城市并不缺供应，如果调控继续这些地块能否顺利变现？谢谢

清修

高崎 发表于 2013-3-4 11:17
人口红利的拐点对地产业有何影响？您觉得以销售额来看，地产行业的拐点何时到来？

拐点的到来，意味着地产行业将转变增长方式，更注重可持续的现金流收入，行业也就经历阵痛期。个人预计，2018年以后，全行业的销售额可能出现拐点，但公司将被迫提高增长质量。

600198198

目前恒大的估值是偏低还是偏高？

清修

奥良运动 发表于 2013-3-4 11:17
恒大为什么给的报价那么低？看了份报告2013年 NAV 为 10.31 港币，较公司股价折让比例高达60%

多数内房都是较NAV有显著折让的，中海外和华润置地的折让会小些，反映了投资者对恒大的民企背景、增长前景、资本支出庞大以及可能的战略转型的担忧，改善财务状况和提升土地储备质量都有助于估值上升。

清修

口信 发表于 2013-3-4 11:18
恒大这种类似于工业化生产流程的公司，未来的规模能否持续的扩大？公司是否已经开始考虑转型  这种规模的企 ...

的确在考虑转型，但难度不小，商业地产和旅游地产都是可能的方向，但立足于二线城市的住宅开发提供现金流和转型时间仍是恒大目前需要做的。

清修

口信 发表于 2013-3-4 11:19
还有一点疑问，恒大的特点在于大规模的土地储备，想问一下这些储备中优质地皮占比能达到多少？整体上看二三 ...

卖掉部分土地或者合作开发都是应对的办法，二三线供应过剩是恒大需要面对的问题，比较容易形成销售现金流的土地占比约为60%。

清修

600198198 发表于 2013-3-4 11:20
目前恒大的估值是偏低还是偏高？

在行业内属于中等偏低水平，当然这是静态的。