RET睿意德执行董事张家鹏谈商业地产热潮
来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com)
作者：清修
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受房市调控影响，住宅市场遭遇限购、限贷等政策冲击，住宅开发商纷纷转型做商业地产。据媒体报告，目前排名前20名的开发商均已进入商业地产。2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目；万科已拥有18个购物中心，商业项目规模达到600万平米……去年一季度，住宅开发投资增速仅为19%，而商业地产则达到了43.3%。
但另一方面，世联地产研究数据显示，由于开业面积远远大于零售商开店速度以及国内零售消费额的增长，商业地产尤其是购物中心面临空置率高企、租金下滑的困境。商业地产的项目投资回报周期也被迫拉长至8-10年。
那么如何看国内商业地产的开发热潮与发展趋势？如何看商业地产当前面临困境，怎样突围？商业地产在正常运营中又将会面临哪些挑战？此次邀请到RET睿意德执行董事\中国地产圆桌会秘书长张家鹏先生做客，欢迎关注并提问。
张家鹏简介：张先生拥有超过12年专业经验，是新光天地、斯普瑞斯奥特莱斯、翠微广场、都汇天地等诸多成功项目的策略顾问及资源整合者。张先生在DTZ戴德梁行服务的十余年间，他拓展了商业地产的顾问、销售及运营业务单元，推动DTZ戴德梁行商业地产服务成为大中华地区行业领导者及最佳赢利部门，因卓越成绩被快速擢升至中国区董事，时为公司最年轻的高阶主管。
张先生目前为RET睿意德的管理团队核心成员。启动短短几月来，RET睿意德已汇聚行业专才近200名，提供策略顾问、建筑策划、租赁服务、销售服务和商业运营等服务，已成为中国最大的商业地产全程服务商，业务开展已经覆盖十余城市四十余个项目。
此外张先生是多家财经及地产媒体的专栏作者，也是行业重要的意见领袖和经验分享者，亦为地产首个非营利分享平台中国地产圆桌会的发起人，是行业畅销书《商业地产真相》的作者。
延伸阅读：
商业地产运营面临四大挑战
商业地产建设正在中国辽阔的土地上如火如荼，几乎每个三线及以上的城市都正在进入与商业地产开发的热恋期。而建起来容易，运营好一个商业地产项目却非一桩易事。商业管理在正常的运营中，将会面临各种挑战，其中有四个方面的挑战十分具有普遍性：
1人才因素制约
首先，虽然商业管理国内有很大需求，但合适的人十分缺少，现有具备商业经验的人大多是做百货出身，但百货和购物中心是两种不同的模式，源于百货的人做购物中心管理有时会存在较大的不适应;其次是单向经验的问题。有些人虽然有购物中心管理的经验，但若只参与过一个项目，有时也会很受限制——其之前的项目成功也好，失败也好，都可能对其思维产生绝对影响，形成非黑即白的绝对思维，缺乏灵活应变的能力。
即便是聘请有丰富经验的外籍人士，也存在着较大的不确定性。因为国内消费习惯与国外存在着显著的不同，最经常的促销活动就很不一样，在中国中小城市更适合以表演性质的活动来吸引人气，而国外购物中心的促销常需要带有“教育益智”的意味。
2前期工作遗留
中国商业地产不同阶段环节的操作都尚未达到专业化水准，因此易造成管理公司在接手项目时存在大量难以处理的遗留问题。譬如对于已销售掉产权或者是售后包租项目，再具水准的管理公司都难以实现成功管理。就售后包租项目而言，很多开发商决策者制定租金水平是参照包租返款推演而来，并未考虑到市场的可接受程度（项目当初为了销售回款，往往会对投资者承诺较高的返款比例，而就此推算出的租金亦会远高于正常水平），这会对招商形成较大的阻碍，而即使有商家可以接受此租金入驻，也多是没有经验、首次投资经营的商户，他们在选择货品、资金实力、对商业培养期的耐心程度等方面都十分欠缺，项目如果都是这些新经营者，将形成极大的不稳定隐患。
前期产品设计上的制约也是阻碍后期管理正常展开的重要因素。很多项目在产品设计方面存在着诸多的问题，比如层高不够、柱距过小、动线杂乱、配套条件不足等，都会造成未来的业态调整十分困难。
3业主心态影响
很多没有商业经验的发展商对自己项目会主观预期过高，尤其是在土地成本越来越高的趋势下更是如此，看自己的项目就像自己的小孩，都觉得十分完美出色，因此会造成对项目的租金及档次预期较高，而实际上都难以如愿。
目前有大量首次开发商业地产的公司，其对于项目运营规律亦没有合理的预期，认为开业后就可以坐收租金，没有意愿再去继续投入支持运营。而实际上，商业项目开业可能仅表示在成功的道路上走出了40%，后续还需要很大的努力，亏损几年才进入盈利是很正常的事情。
目前国内诸多开发商的主要业务仍是住宅开发，在开发运作商业地产时，其思维并没有很快转变过来，所以当看到一个6万平方米的商业物业需要数百名人员进行运营，一年销售额也不过几个亿，而住宅业务那边同等人数就做到了几十亿元，所以就更不愿意再去投入支持商业发展。实际上，作为不同行业的商业与地产是不可简单直接对比的，两者有各自不同的行业特性，站地一个行业去审视另一个行业，易形成非理性的决策。
4外包合作难点
从未来趋势分析，专业且独立的商业管理公司出现将是必然，但目前的问题是：独立商业管理公司的运营模式都尚未达到成熟的地步，同时大部分业主方对外包公司的期望都相对较高，而且很多作为甲方的业主对待管理合作伙伴不是积极配合的心态，而是将管理作为一项命题来考试乙方，并要求完美答案，这就会造成双方的管理合作难以成功。
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发表于 2013-1-30 11:40
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