建银精瑞资本董事长李晓东聊房地产相关投资

清修

建银精瑞资本董事长李晓东聊房地产相关投资

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：清修 浏览：6818 回复：24

其实投资房地产的渠道并非只有购房及投资房地产公司股票，还有很多其他参与的渠道，例如房地产信托、房地产投资基金（也就是常被提到的REITs）、甚至是通过PE的方式参与房地产项目的开发。

房地产信托融资的大规模增加主要原因是受行业调控政策影响，融资渠道收到了严格的限制，投资就不多说了，网上有很多讨论和访谈了。

至于REITs，或许未来能成为新的亮点（当然，国内关于REITs的政策配套出台貌似已经拖了很长时间了），当然投资者也可以参与境外的REITs产品，例如香港的上市交易的REITs，最近鹏华基金也推出了鹏华美国房地产基金，这是国内首只投资美国房地产的基金，该基金主要投资于美国上市交易的房地产信托凭证（即REITs）。

不少用户关心投资房地产相关的话题，目前的房地产公司融资环境是否已经得到改善？房地产信托的风险有多大？国内的REITs政策何时能够完善？访谈此次邀请了 全国工商联房地产商会副会长 李晓东先生 与大家一起聊聊 房地产投资相关的话题！

嘉宾介绍：
李晓东先生是房地产投融资领域的专家，伴随近十多年中国房地产市场的起伏，对房地产行业特别是房地产金融领域有丰富的经验及业内话语权。

现任：
建银精瑞资本管理集团 董事长
全国工商联房地产商会副会长兼商会/投融资中心理事长
北京大学房地产金融研究中心研究员、博士后导师

历任：
联华国际信托投资有限公司董事、总裁
新希望集团金融事业部总经理
中国民生银行、中国建设、双鹤药业董事
东方基金管理公司、金鹰基金管理公司、中联实业董事
方正证券独立董事

cctv0316

李总研究过境外的reits产品吗？长期来看reits的回报率大概是多少？收益主要来自于物业增值还是租金收入
另外目前国内投资者投资reits的渠道有哪些   thanks

高崎

最近房地产信托也出现延期的现象，未来是否会出现更多的风险暴露  您估计出现问题的规模会有多大 谢谢

清修

cctv0316 发表于 2013-1-29 11:53
李总研究过境外的reits产品吗？长期来看reits的回报率大概是多少？收益主要来自于物业增值还是租金收入
另 ...

国外一般投资者对REIT的回报要求通常在十年期国债利率的基础上增加150-200个基点就可以了。投资REIT的回报主要来自于租金收益，当然物业升值回报也是一个重要方面。在亚洲地区，升值回报更被看重。

再生天地

请问李总目前房地产企业融资环境跟去年比是否有所好转了？现在融资成本大概在多少 谢谢

清修

高崎 发表于 2013-1-29 11:53
最近房地产信托也出现延期的现象，未来是否会出现更多的风险暴露  您估计出现问题的规模会有多大 谢谢

房地产信托本身给投资者提供的回报远远高于同期银行存款，因此出现相应的风险是投资者在投资之前应该有思想准备。风险和收益匹配是投资的基本原理。之前是由于监管部门对信托公司刚性兑付的要求使部分风险后置，随着信托规模的迅猛扩大，刚性兑付一定会难以为继。

清修

奥良运动 发表于 2013-1-29 13:14
目前国内兴建商业综合体热 您如何看这类投资？是否有过热的现象

商业地产投资无疑在很多地区已经出现了过热，从商业地产拿地的竞争之激烈就可以看出。大量的以前并不是主要从事商业地产开发的开发商在近两年进入了这一领域。考虑到电子商务对传统商业的巨大冲击，商业地产的投资风险不能不警惕。

清修

再生天地 发表于 2013-1-29 13:17
请问李总目前房地产企业融资环境跟去年比是否有所好转了？现在融资成本大概在多少 谢谢

目前的房地产企业不管是自身销售回款还是外部融资环境都比一年前有所好转，不管资金紧张的局面还没有得到根本解决。融资成本要看项目好坏、项目公司本身实力以及项目融资用途。通常信托或地产基金融资年成本在15%至25%之间。

高崎

李总认为目前国内启动reits的条件成熟吗？在国际市场很成熟的模式为何在国内迟迟没有动静

清修

周高萍 发表于 2013-1-29 13:19
还请教一下判断一个reits产品需要从哪几个角度判断风险收益？您认为一个好的reits需要满足那几个条件 谢谢
...

一个基本的要求是项目本身的租金回报率，不过更重要的是物业所处地段，以及同类物业在本地区未来的竞争激烈程度，也就是物业租金未来的走势，当然也包括物业的质量、设计等诸多因素。还有一类REIT投资，专门收购一些经验不太好、定位不准确的商业物业项目，更换管理团队、重新包装定位之后实现升值。

清修

高崎 发表于 2013-1-29 13:31
李总认为目前国内启动reits的条件成熟吗？在国际市场很成熟的模式为何在国内迟迟没有动静

REIT推出需要具备以下几个主要方面的条件：1政策法规；2市场时机；3税收优惠；4成熟的参与主体。目前国内一二线城市租金普遍出现上涨，REIT推出的市场窗口正在出现，但是配套的政策、法规以及税收减免政策没有跟上，市场参与主体，比如合格的REIT管理机构、资产评估、物业管理等方面的合资格机构和人才

清修

高崎 发表于 2013-1-29 13:31
李总认为目前国内启动reits的条件成熟吗？在国际市场很成熟的模式为何在国内迟迟没有动静

（续）还不足够。还需要大家的共同努力。但REIT如果等到所有方面都完善了再推出也是不现实的，可以先行试点，发现问题不断改进完善。

600198198

我很想投资美国的REITS，有没有这样的标的物？在二级市场交易的，就类似于香港上市的领汇。谢谢。

管于悠

2013年房地产企业的销售情况预测会如何？同比2012年会好转还是变坏？一二线城市跟三四线城市相比，哪类房产销售形势会更乐观一点。谢谢。

韩剧Fans

关注凯德商用─Ｓ(06813)  请问李总如何看待它“私募+REITs”模式？这个模式是凯德商业地产核心优势吗？

清修

600198198 发表于 2013-1-29 13:46
我很想投资美国的REITS，有没有这样的标的物？在二级市场交易的，就类似于香港上市的领汇。谢谢。

美国的REITs市场是世界上最大的，在纽约证券交易所有很多的上市REIT可以购买。

清修

管于悠 发表于 2013-1-29 13:46
2013年房地产企业的销售情况预测会如何？同比2012年会好转还是变坏？一二线城市跟三四线城市相比，哪类房产 ...

从去年下半年起房地产销售有了一定的复苏，这种趋势在2013年应该还会延续，一二线城市由于总体供给量有限，销售形势总体应该会好于三四线城市，过去两年房地产的增长主要在三四线城市，未来总体供应压力会更大。

lightlzq

李总能说说对房地产市场整体的判断吗？另外问一下国内目前有哪些比较成熟的商业地产管理团队     作为投资者而言像soho这类公司未来可否理解成类似于reits的公司

清修

韩剧Fans 发表于 2013-1-29 13:48
关注凯德商用─Ｓ(06813)  请问李总如何看待它“私募+REITs”模式？这个模式是凯德商业地产核心优势吗？

在商业地产领域，没有最后的REIT上市安排，私募地产投资退出难度很大。就像如果没有股票上市，PE就很难发展起来。因此在地产投资领域“私募+REITs”是一个很好的组合搭配。凯德因为生在新加坡这么一个金融、市场环境都非常成熟、完善的地区，充分发挥这种优势是题中应有之义。

600198198

李总对融创中国这样的急速扩张的企业有什么样的看法？ 谢谢。