中信建投乐加栋谈房地产业2013投资策略

清修

中信建投乐加栋谈房地产业2013投资策略

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：清修 浏览：11072 回复：61

11月份房地产成交创出新高，12月份上旬成交整体也向好，各个城市库存均有所下降，而去化周期下降则体现的更加明显。成交走好的主要原因有以下：第一，今年的年底信贷市场并没有收紧，大多数城市仍然可以享受到 85 折的利率折扣；第二，在九十月份市场偏淡取得的预售证的楼盘集中放量；第三，市场购买者的预期有所变化，预计楼市上涨的购房者越来越多；第四，部分城市限购政策执行层面有所松动。

决定房地产政策变数的一方面是房价因素，另一方面则是房地产投资带动的宏观经济因素。从这两个层面来看，房地产调控政策的隐忧已悄然出现。作为明年经济工作首要任务中，“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”是作为宏观调控中重要变量，值得关注。

新型城镇化更注重制度性建设：在本次经济工作会议中，饱受关注的是新型城镇化问题。在快速城镇化过程中一些制度性配套未能及时完善出现各种问题。新型城镇化的提出正是以解决过去城市化带来的问题，更多的改变在于制度性建设上，如土地与户籍制度改革，以保障城镇化更加深入的推进。要强调的是新型城镇化对于地产自身边际改变并不相同，借助于新型城镇化逻辑投资地产股还得区分来看。对于那些具有产业承接能力且有自身的优势的区域，能够产生产业集聚效应的区域，未来发展空间相对会大一些。

中央经济工作会议为明年经济工作定调，新型城镇化对资本市场的机遇不言而喻，也为坚持布局非一线城市的地产企业打开一扇窗；但现实中规模、效率等问题仍旧困扰这些企业。此外本次会议提出要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加，切实降低实体经济发展的融资成本，这一政策有助于企业进一步降低融资成本，提升 NAV 估值水平。时至年底，建议投资者还是回归到企业业绩这条主线来。

清修

一呼百诺 发表于 2013-1-14 13:16
华夏幸福这种农村包围城市的公司，和北京城建，首开这种北京市区开发商，您更看好哪个？ 华夏幸福未来的发展 ...

华夏幸福模式更好，但复制起来难度大，北京周边是天时地利人和，其他地方未来有很大不确定性

清修

增购 发表于 2013-1-14 13:16
中国的地产公司拓展国际业务能成功吗？万科已经组建了美国业务团队，在美国忙了大半年了。

呵呵 国内市场很大

再生天地

清修 发表于 2013-1-14 13:18
华夏幸福模式更好，但复制起来难度大，北京周边是天时地利人和，其他地方未来有很大不确定性

荣盛发展呢 怎么看？

600198198

清修 发表于 2013-1-14 13:18
呵呵 国内市场很大

这个意思是做国际市场未必很有必要是吗？

清修

成本计算法 发表于 2013-1-14 13:17
请教您一下，二、三线城市的楼市有泡沫吗？严重吗？

房地产泡沫肯定是有的，但程度不好说，目前的市场需求仍然很旺盛。

再生天地

增购 发表于 2013-1-14 13:21
你的看法也代表了国内地产公司的看法，表面上看起来挺有逻辑，但只是表面上。国内市场再大，也是红海，无 ...

请教国际市场为何没有对手？李嘉诚在香港会做不过王石和郁亮吗？我觉得好像不太可能。可能举例李嘉诚不太合适，应该用美国成功的地产商做当地地产举例更恰当。

清修

一个人哭 发表于 2013-1-14 13:22
你如何看待政府调控对房地产公司业绩的影响。好象从财务报表上看不出，如万科这种公司。

毛利率下降，财务成本上升，不能融资少数股权权益上升等等

清修

招聘人 发表于 2013-1-14 13:22
怎么看000631顺发恒业？谢谢

很健康有潜力的公司，但还没发力

lightlzq

您对阳光城（000671）和华夏幸福（600340）怎么看？

再生天地

增购 发表于 2013-1-14 13:38
李好像没有美国业务。万科的定位是建面对海外华人的社区，美国本地的地产公司不会专作华人业务。

嗯，我的意思是其实更多的可能是万科要到海外适应当地的地产类型而不是华人主要在海外找大陆这样的房子，这样万科未必更有优势。

清修

手摇式 发表于 2013-1-14 13:30
请问房地产行业内部优选标的的标准是什么？

当前的市场背景找快速周转做大规模的公司

川衡

增购 发表于 2013-1-14 13:38
李好像没有美国业务。万科的定位是建面对海外华人的社区，美国本地的地产公司不会专作华人业务。

海外市场，比如美国纽约面向中国人的专业地产商规模普遍微小，川普一类的大地产不屑普通公寓和HOUSE。万科在美国开出一片天地，定有作为。

清修

lightlzq 发表于 2013-1-14 13:39
您对阳光城（000671）和华夏幸福（600340）怎么看？

明年更看好阳光城。增长较为确定，明年可以上百亿。

再生天地

增购 发表于 2013-1-14 13:42
据说是跟美国本地地产商合作，利益共享。

谢谢，希望共赢。

cctv0316

您对荣盛发展（SZ002146）怎么看？

清修

成本计算法 发表于 2013-1-14 13:44
我去看过惠州的房子，每个楼盘都空置好多，感觉很可怕。不知道惠州是不是特殊情况？

不是特殊情况，市场调查过，有数据称20-30%，但无从考证

清修

cctv0316 发表于 2013-1-14 13:45
您对荣盛发展（SZ002146）怎么看？

两年内仍然可以持续30%的增长

川衡

增购 发表于 2013-1-14 13:42
据说是跟美国本地地产商合作，利益共享。

不过需要注意，在新地块成片开发面向中国人的住宅，会失败。看看纽约的FLUSHING就知道了，白人、黑人、韩国人、日本人是中国人饭店、商店、超市的重要客户，脱离美国社会建亚裔独立社区会失败，融合、共生才行。期望王石在波士顿没被中国人整糊涂。

清修

再生天地 发表于 2013-1-14 13:20
荣盛发展呢 怎么看？

两年内仍然可以持续30%的增长