【正华投资内部参考】摘录（2012.12.03）

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【正华投资内部参考】摘录（2012.12.03）

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：wjaaa 浏览：17941 回复：3

    以下内容转帖自“正华资本市场信息”。为保证来源渠道、细水长流，正华信息在MACD不定期发布，而且内容有所滞后，请理解！我将尽量多发一些，为MACD的朋友带来一些帮助。

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12.03〖正华投资内部参考〗（2）

  
发表时间：2012-12-3 8:31:48
   

关于机械行业投资特别是农业机械，周末编辑部例会做了深入讨论。
行业的看多观点认为，城镇化的根本逻辑是解放农民成为市民，这一过程中农业劳动力人口必然出现显著降低，其中带动的农业机械的需要会显著提升。
行业的看空方观点认为，中国农业机械竞争力薄弱，尚不具备大的投资机会。
编辑部征询了更多的投研，就这一问题展开讨论，我们倾向于的理解是可以适度看多，并密切跟踪。编辑部中期优选标的：一拖股份601038、新研股份300159.

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11.28〖正华投资内部参考〗（2）  

  
发表时间：2012-11-28 8:35:25
   
给予保利地产600048正面看法，资深业内人士交流反馈：
地产股里面——保利、万科、中海、华润，你觉得哪家更适合长期投资？
没有任何一家公司适合无调价的长期持有，永远要结合公司基本面变化和市场估值，举个例子，万科非常好，但2007年时2800亿的市值，依然没什么投资价值。抛开市场因素，从基本面说，如果把风险放在第一位，排序是万科-保利-中海。
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如何看保利”高杠杆、高扩张“模式，这种模式风险在哪里，优势在哪里？
优点无疑是效率更高，扩张更快，但这需要三个前期，一是持续的低成本融资能力，二是拿地能力，三是高效的管理能力，在现在的行业背景和机制下，保利在这几方面优势是明显的，但风险就在于外部环境如果未来发生大的变化，前两项优势丧失或减弱，负债压力过大。
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中海外和中海外宏洋两家公司的净利润率都比保利地产和保利置地高很多。我一直不理解实际的原因。按我的理解，房地产公司的成本大致取决于拿地成本，持地时间，资金成本，建房成本，管理费用水平，税收差别等。是什么原因造成中海外与保利的净利润差别这么大呢？
主要是两点，一是会计处理不同，中海系股，投资性房地产是按公允价值计量的，物业重估收益是计入利润的，万科保利等A股一线企业是按成本计量的无重估收益；A股中也有按公允价值计量的地产企业，比如金融街、金科等，读年报的时候要主要财报附注。第二单就保利和中海来说，项目定位也有一定的区别，中海的产品偏高端和精品定位，单价更高一些。
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保利的商业地产未来的规划是什么？保利如何能够在竞争这么激烈的商业地产中获得优势？谢谢！
商业地产要比住宅地产复杂的多，偏开发，偏持有，偏经营都需要不同的能力，保利目前的商业地产是销、持并举，其实保利2011年商业地产的销售规模和租金收入规模，已经和A股商业地产龙头金融街差不多了。如果你研究一下香港的长江实业和新地等龙头，就会发现，从布局来说，保利比万科更像他们的。
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预计房地产政策会如何变化？因经济下行需要刺激经济而放宽限购还是会维持原来政策甚至继续收紧？
政策实难预测，个人的看法是政策加码的概率不大，至于什么时候放松，还不好说。
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能否给金地集团、招商地产、万科、保利地产四家排个序？您认为哪家的股价最低估？哪家的增长潜力最大？
估值高低与企业竞争力、发展潜力，抗风险能力都是息息相关的，单纯静态估值的角度，无疑金地是比较低的，至于增长潜力，也要看在冒多大风险下增长。香港的地产史告诉我们，行业周期中不死的地产商是最后的赢家，综合评价这几家，我认为万科的安全性更好，保利在现行环境下，优势更多，发展可能更快，金地则弹性更大一些。
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保利地产的核心竞争力是什么，拿地能力、管理能力吗？
一是高效的管理能力，这不仅在国企里是少有的，也超越了很多尤其的民营地产企业。而背后的"湘”“军”文化，是其支柱，这种文化和管理体制也比较适合当前的中国地产行业。这里就不多讲了，具体大家可以调研一下，量化的指标可以对比一下保利的销售+管理费用率（对比签约销售收入而非报表收入）与万科等企业差别，万科刚刚降到5%以内，保利已经做到3%以内了，今年三季报更是低于2.5%。
二就是当前背景下，保利特有的一些优势，主要是低成本融资能力和多样化的拿地能力。不要小看了这两项优势，在行业资金紧张的时候，比如近两年，保利的融资成本比同行低3-5个点，对于保利这样800亿负债规模的企业，意味着几十亿的利润空间。如果市场好的时候，几十亿的利润，可以对应现在整个保利的市值。
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保利销售过千亿后会不会面临管理问题，发展速度会不会受影响？
个人认为，行业不发生大的变化，以保利的管理架构，应该瓶颈不大。用宋总的话说，军队风格更适合地产行业，我加一句，军队风格更适合现阶段的中国地产行业。
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地产本身属于周期性行业，那么您在决定是否投资一家地产公司时最看重哪些指标？是否先看整体行业情况来定？当前行情下适合买入地产股吗？
从投资来说，一般在周期低谷投入，充分去了解企业及企业价值，结合行业及市场的周期性，以更低的折扣买入。
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你怎么看恒大现在的策略？恒大和保利谁更有竞争力？
个人认为恒大的风险是比保利高些的。综合融资、拿地等各方面优势看保利更强些。
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请问如何看保利近来在一线城市拿地，是不是说明地产的春天要来到了？
这两者没有必然的联系，据我调研，实际上在最近北京拿地之前，保利在北京已经没有什么土地储备了。作为一家“房屋制造企业”，原材料的储备永远是必须的。

李孤鸿

好。。。。。。。。。。。。。。。。。。