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事项：
公司周末公告实际控制人祝义材先生于9月4-5日通过事级市场交易增持公司30.9万股，持股比例上升0.22个百分点至66.60%。同时，祝义材先生拟在未来3 个月内，视市场情况择机增持股份，累计增持不超过5%的股份。 平安观点：
1. 6月至今，四次增持19.17%股权。今年来祝先生已四次出手增持股权共19.17%，累计耗资7.25亿元，平均成本约26.34元/股；从2004年至今，祝先生收购南京中商66.6%股权共耗资12.95亿元，平均成本约13.51元/股，以现价计算的8年累计收益率仅为113%。
2. 不为融资、不为质押，只因看好。我们找不到除看好公司发展以外的其他增持理由：1、由于公司涉及房地产业务，短期幵无资本运作的可能；2、虽然祝先生质押了47.43%的股权，但年初至今公司股价上涨15.6%，近两年股价波幅很小，质押部分没有风险。我们判断祝先生增持公司的理由很纯粹，主要基于对公司长期前景的看好。
3. 私有化猜想一：零售基本面修复完毕。祝先生进驻董亊会后，公司是所有零售企业中对基本面调整力度最大的企业，09-11年仅关店、裁员、处置坏账等产生的费用支出就超过5.6亿元。进入2012年后，公司历史包袱基本处理完毕，我们测算全年公司收入约62.5亿元（纯百货），正常化的零售主业净利润约4亿元或EPS=2.78元。
4. 私有化猜想事：资金链柳暗花明。公司这两年一直维持90%左右的负债率和1亿左右的财务费用，截止11年底的计息负债达32.8亿元，引发投资者担忧和估值折价。不过据我们调研，公司资金状况幵没那么严峻。目前公司在徐、淮两地综合体项目已陆续进入结算期，仅徐州项目的可租售面积就超20万平，目前在售的地下商铺售价达3-4万元/平，我们测算徐州项目在两年内可回笼资金超过30亿元，基本覆盖所有负债。
5. 私有化猜想三：定位三四线城市的“小万达”。公司已经确定了未来在三四线城市推进巨型商业地产项目的战略，其体量和运营斱式类似万达广场。目前上市公司体内除徐州淮安外，已储备了包括宿迁、泗阳和扬中等多个大型项目。从雨润系历史来看，凭借与当地政府的良好关系，公司往往能获得非常优质的物业资源，而这也是商业综合体项目的关键，加之越来越强的零售经营能力，公司转型商业地产已经具备了良好的基础。
6. 增持迫近私有化，引发价值重估，上调目标价至40元。考虑到目前的持股比例，如果进一步增持5%之后，大股东已经非常接近75%的私有化线了，大股东对于公司的估值判断对股价影响更大。基于上述三个私有化猜想，我们认为公司股价低估，短、中、长期催化剂都较强。我们上调公司12-13年零售主业EPS至1.5、3.0元，今明年房地产部分结算收入超过20亿元，贡献净利润约4亿元，维持"强烈推荐"评级。
7. 风险提示：商铺销售进度低于预期，消费需求下降等。（平安证券研究所） | 
发表于 2012-9-12 15:04
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