任寿根：住房市场崩盘的三个先兆
来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com)
作者：acdhh008
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对一个国家、一个家庭而言，住房市场崩盘都是非常糟糕的事，从美国次贷危机爆发后住房市场的情形就可以看到这点。近日有两则关于美国住房市场崩盘的新闻，中国国内民众读后肯定会感到诧异。
英国《每日电讯报》报道说，美国底特律一座民宅的挂牌价竟然标为10美元。实际上这个10美元的房子还不是最便宜的。据美国《底特律新闻报》报道，同样也是在底特律，2008年美国一家银行以1美元价格出售一幢两层住宅，且许诺倒贴1万美元，才有人接手，而这幢房2006年11月的售价为6．5万美元。为什么会出现这种情况呢？主要有两个原因，一是房地产税作怪，比如那栋1美元房屋的买主2009年需缴纳房地产税3900美元。二是投资信心丧失作怪，包括银行或银行家在内的投资者对美国房地产市场信心丧失。
从美国的事例中可以看到，住房市场崩盘将导致一个家庭财富大幅缩水。所以，在现代社会中，居民了解和掌握住房市场崩盘的先兆是非常有必要的。那么，住房市场崩盘有哪些先兆呢？
第一，住房市场泡沫严重的品牌化城市房价出现大跌。这里说的品牌化城市是指那些在国际上或在国内非常出名，且城市人均收入较高的城市。比如国外的纽约、旧金山、伦敦、巴黎，国内的北京、上海、杭州、深圳。
品牌化城市房价是一国房价的晴雨表。住房市场泡沫吹起，首先是从品牌化城市开始的，破灭也是从品牌化城市开始的。所以，如果发现住房市场泡沫严重的品牌化城市的房价出现大幅下跌，在一般情况下这个国家的全国性房价随后就会出现大跌，而非品牌化城市房价的大幅下挫反过来又会促使那些起初房价出现下跌的品牌化城市的房价进一步下跌，如此形成恶性循环。
日本1985年至1991年住房市场泡沫周期中，在全国性房价大跌之前，也就是在房地产市场崩盘之前，由于在房价涨幅较大的东京都率先实施土地交易监视这一抑制地价上涨的制度，东京圈（编按:指东京都外加其周遭的埼玉县等地区）的地价在1989年首先开始下跌，1990年房价涨幅仍较大的大阪等城市的地价接着下跌，到1991年全国性的房价才开始进入下跌通道。在美国次贷危机爆发之前的2006年年底，住房市场泡沫比较严重的加州地区的一些大城市房价首先出现下跌。
有人说品牌化城市纽约的房价在2006年年底没有首先下跌，且在次贷危机期间跌幅较小，那是因为作为世界级的品牌化城市，其住房市场泡沫并不严重。从中国的情况看，密切关注和跟踪北京、上海、深圳等地房价调整情况是极为重要的，如果这些城市房价出现大幅下挫，那就要小心了。
第二，股市在经历一段疯狂上涨后暴跌。股市与楼市泡沫破灭相伴而生，并且在楼市真正崩盘以前股市有一段疯狂表现。当1989年东京房地产价格出现下跌时，1989年12月29日日本股市却创下了历史新高，接着自1990年首个交易日起开始大跌，陷入长期的下跌通道。美国次贷危机的情况基本也是如此。2007年4月2日经营次级房贷业务的新世纪金融公司宣布申请破产保护，此时次贷危机已经显现，虽然2007年3月13日道琼斯指数下跌了242.7点，但美国股市依然向上突破，道琼斯工业指数在2007年10月创下14164.53的高点，之后才一路下滑，2009年2月跌至6626.94点。
出现这种情况的原因主要在于，当房地产市场的一些敏锐的投资者或投机者从住房市场中获得丰厚投资或投机收益以后，如收益已翻了几倍，一旦发现住房市场方向有变，他们就会有获利兑现的愿望和需求，会逐步抛售手中的房屋，然后将资金投入股市，导致股市上涨，在股市上又捞了一笔之后，再撤离，这样又会导致股市大跌。
第三，住房市场成交量出现下降，进而大幅萎缩，房地产有价无市。在次贷危机大规模爆发之前，2007年4月24日美国3月份成屋销量下降了8.4%。其实，这是一个重要的信号，当时并没有多少人把这事放在心上。住房市场成交量出现下降，说明住房市场已出现观望情绪，是住房市场房价出现下跌的一个重要信号。
（作者系经济学教授） | 
发表于 2012-7-13 23:44
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