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博众研究 孙文胜：中美房价之比较
以下是博众研究的原创文章，是我们独自研究的成果。
我们始终坚持独立、客观、理性的分析态度，不受主流媒体和专家的影响。
研究者常以中国一线城市房价接近甚至高于美国，而人均收入远低于美国，得出中国房地产市场有巨大泡沫的结论。这个推论过程并不严谨，因为中美在房价这个问题上，除了人均收入差距巨大之外，还有诸多差异。不详查这些差异，就不能对房价接近的现状有全面的认识。
首先是人均宜居面积的差异。中国总人口13.7亿，国土面积960万平方公里，其中宜居面积只占国土面积的19%，为180多万平方公里，人均占有0.00133平方公里；美国总人口3.08亿，国土面积916万平方公里，宜居面积450万平方公里，人均0.0146平方公里。从人均宜居面积看美国是中国的11倍。所以中国执行严格的耕地保护政策，城市开发用地紧张，地价高企。而美国则地价低、限制少，普通中产阶级都居住耗地的别墅。这种先天禀赋的差距是造成房屋相对价格差异的重要原因。
其次是税费结构的差异。中国自住型住房成本在购房时一次确定，以后只需支付日常的物业管理费；而美国自住住房除了购置成本、物业管理费外，还要按评估价值的一定比例(通常是1%—3%之间)缴纳房地产物业税。假定中美同样面积的住宅购置价格都为30万美元，则美国住宅每年还要缴纳3000美元(按1%计)的物业税，按中国住宅70年使用期，在70年内美国住宅要多付21万美元，而且住宅价格上涨，物业税有可能跟随上调。所以在美国房价上涨对于自住型拥有人通常意味着税收的增加。澳大利亚房屋税制跟美国类似，我们在电视上看新闻，说到澳大利亚买房的华人增多导致当地房价上涨，引起居民的抗议，很多人不理解，房价上涨不是好事儿？原因就出在物业税上涨上。简单地计算，在中美购置成本相同的房屋在使用期内的总成本美国中国的接近2倍。当然中国只有70年使用期，美国有永久产权，但是中国70年后也可能延期使用，而美国永久产权在后人继承时又要交巨额遗产税，不好精确计量。只是在人一生中有效使用期内，美国总成本大大高于中国。
第三，社会发展程度差异，居住习惯也不同。中国社会发展程度低，地区差异大，城乡之间、一线城市与中小城市之间在基础设施、政府管制、教育资源、治安状况、商业、文化方面差距巨大，所以大公司、大机构都向一线城市集中，人口自然向一线城市涌，造成一线城市房价高企，远超工薪阶层的购买能力。而美国社会发展均衡，城乡差异小，许多大公司总部位于小镇，居住分散，房屋价格自然就不高。例如：英特尔、谷歌公司总部所在地美国加州山景市人口只有7万多人，面积31.7平方公里；沃尔玛总部所在地阿肯色州本顿维尔城只有15万多人；巴菲特公司伯克夏哈撒韦所在地内布拉斯加州奥马哈市总人口也只有40多万人。
因为有以上差异，我们对于中国房价到底有多大泡沫，未来房价下跌的空间有多大，就要更谨慎地思考了。
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发表于 2011-12-12 10:55
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