马上注册，结交更多好友，享用更多功能，让你轻松玩转社区。
您需要 登录 才可以下载或查看，没有帐号？立即注册
x
典型城市供求风险继续上行
与上季度相比，有４４％的典型城市供求风险出现不同程度的上升。广州、长春、大连和西安等城市供求风险从上季的最低上升为次低，南昌、成都、合肥和南宁等城市供求风险从上季的次低上升为中度，另外太原和杭州供求风险分别从上季的次级和中度上升为次高，而兰州的市场风险则直接从中度上升为最高。
另有５２％城市未来供求风险不变，其中包括北京、上海两大一线城市，作为调控政策重点打压的对象，这两座城市未来的不确定性依然很大，之所以本季供求风险度依然得以保持在中度区域而未有提升，主要原因有二：首先，经过０９、１０两年楼市的大热，北京和上海两地市场存量均降到了历史低位，这一定程度上使得存量消化周期依然可以保持在３６个月以内的安全区域；其次，两地未来一年的预期供应量相对较少，使得即使成交有可能萎缩，但整体供求比依然可控。
另外，在本季供求风险不变的城市中，特别需要关注的是沈阳、厦门、郑州和重庆，之所以说需要关注，是因为这４座城市下一季节很有可能进入高度供求风险区域。
从当前看，4座城市供求比均在1：0.5到1:0.8之间，二存量消化周期虽然还保持在36个月以内，但却都已超过30个月，其中尤以重庆市35.28个月最为接近安全边界，可以预见到的是，一旦这４座城市中的任何一个在未来一个季度中新增供应去化率偏低，使得其存量消化周期超过３６个月，都将立刻进入高度供求风险区域。
深圳供求风险度降低。作为本季唯一一个供求风险下降的城市，同时也是楼市投资资金集中的一线城市，看似矛盾实则不然，结合政策面来分析这座城市会发现其特殊的地方。首先，深圳限购政策早在去年便已采用增量存量一起限的办法，而其他大多数一二线城市则是今年３、４月份才陆续落实，这使得深圳当地的购房需求对限购令的适应时间更长，对于首购首换需求来说其实际上仍然有一次购房机会，经过半年多的观望之后当前已有了选择性入市的冲动，而对于投资需求来说，半年多的时间也足够其找到规避限购令的办法；其次，深圳近半年多以来一直处于供应相对匮乏的状态，使相当一部分需求被积压下来，这就保证了未来当地市场一旦供应增加之后成交量的巨大爆发力。
供求风险最高城市：兰州
从此次供求风险评估结果来看，兰州的供求风险为最高供求风险。兰州作为房地产市场发展相对不成熟的省会城市，其目前每个季度仅有３０万平方米左右的市场成交规模，这决定了当地市场供求关系
波动非常剧烈，某一个体量相对大一些的项目开盘，其销售情况好坏就会对全市的供求比例形成巨大影响。今年２季度兰州市场新增供应仅４．６４万平方米，相对的其成交量也仅３．８１万平方米，这使得其存量消化周期快速攀升至５５．１９个月，在２５个典型城市中位列最高。但事实上，对于兰州这样的市场容量，数据上所划定的高度供求风险其实际意义并不大。
中度供求风险城市：北京、上海、重庆、成都从此次供求风险评估结果来看，北京、上海、重庆、成都等１０个城市的供求风险为中度。以京沪渝为典型，京沪属于投资资金集中、房价水平高的城市，而重庆在本轮楼市调控中表现甚为积极，作为政策重点打击的区域预计这类城市未来成交仍将会维持在偏低水平，供过于求的局面难以避免；但这些城市存量总体并不太高，去化周期仍处于相对合理的范围，使得供求风险处于中度等级。但随着市场存量压力的不断积累，这些城市的供求风险有可能从量变上升为质变。
供求风险低城市：贵阳、昆明
从此次供求风险评估结果来看，贵阳和昆明两大西部城市的供求风险为最低。贵阳由于当地限购政策并未覆盖全境，从今年上半年市场表现来看，虽然被限购的区域成交下滑明显，但政策执行范围之外的项目依然相当热销，可以预见到的是，在成交热点的指引下，其供应结构也将逐渐向非限购区域偏移，在需求稳定的支撑下，未来市场成交量预计将相对平稳。昆明今年一、二季度市场新增供应量分别为７３．６１万平方米和３５．６９万平方米，而对应的成交量却高达１８７．６８万平方米和１６４．６３万平方米；西部城市房地产市场起步较晚，购房需求旺盛的特点使得调控政策的影响得以降到最低，昆明当前的存量消化周期仅１３．５３个月，为典型城市中唯一一个低于１５个月的城市。
摘自：《地产观察》第十期
出品单位：克而瑞（中国）信息技术有限公司 | 
发表于 2011-9-7 09:44
提升卡
变色卡
千斤顶