银监会出台四大措施加强防范房地产贷款风险

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银监会出台四大措施加强防范房地产贷款风险

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：宇宙游客 浏览：9897 回复：0

　　
　　上海银监局局长廖岷23日表示，近几年银监会对房地产贷款进行了多轮压力测试，现在房地产风险的广度和深度在进一步加强，但监管部门认为房地产贷款风险仍然可控。他具体列出了银监会要求银行对房地产贷款风险防范的四大措施，即对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。
　　
　　积极应对房地产贷款风险
　　
　　全面部署“平台贷”监管
　　
　　廖岷是在上海举行的“2011领军者系列峰会”上作上述表述的。他在峰会上阐述了对中国银行（601988）业现状、面临的挑战及采取的措施，并对进一步推进上海国际金融中心建设发表了看法。
　　
　　廖岷说，从各项审慎监管指标包括资产质量、资本充足率、拨备率、盈利水平，以及风险防控能力、审慎经营理念等方面来看，当前中国银行业正处在历史上的最好时期。这些成效的取得既包含了银行业金融机构自身的努力，同时也得益于监管者这些年来在加强银行公司治理、推进风险监管、科学监管等方面的大量付出。
　　
　　在介绍中国银行业取得的成绩的同时，廖岷也着重介绍了中国银行业对于面临的各种困难与挑战所采取的措施。
　　
　　廖岷指出，在房地产贷款方面，近年来很多地方政府把房地产作为支柱行业，银行资产负债表上有很多房地产贷款并不奇怪。“为了应对房地产贷款风险，银监会已要求各商业银行严格执行国家房地产调控政策，做好差异化房地产信贷和贷前尽职调查。”他具体列出银监会要求银行对房地产贷款风险防范的四大措施，即对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。
　　
　　全面部署“平台贷”监管
　　
　　除房地产贷款外，廖岷认为，目前中国银行业还面临银行资产负债表期限错配、政府融资平台贷款和对国际上新的监管规则本地实施等多重挑战。
　　
　　廖岷表示，目前大部分银行信贷资产是中长期贷款，而进入加息通道后，银行存款倾向短期化，形成期限错配问题。对此，监管部门一直关注并指导银行加大消费贷款和中小企业贷款的投放，并审慎地开展资产证券化试点工作。
　　
　　对于政府融资平台问题，监管部门要求银行对每笔平台贷款进行重新审核和分类，要求银行依据风险覆盖率对资产进行归类，并且在资本计提、风险拨备、贷后管理等方面做了全面的部署和安排。
　　
　　在应对国际监管改革挑战方面，廖岷说，巴塞尔III的实施将在更严格的指标监管与日常监管两方面加大对中国银行业金融机构的影响。中国银行业的监管标准一直坚持以国际监管标准为最佳参照系，并密切结合我国银行业的实际情况而制定。监管部门在资本充足、流动性管理和计提拨备方面，始终致力于更高标准和更加透明的银行业监管环境建设。
　　
　　廖岷还对进一步推进上海国际金融中心建设发表了看法。他说，除需要引进更多的金融机构、金融人才，还需要监管者和经营者进一步提升宏观视野及思维，进一步推进创新并加强有效风险管理，以及加强多方面的协作和交流等。
　　
　　上海银监局局长廖岷23日表示，近几年银监会对房地产贷款进行了多轮压力测试，现在房地产风险的广度和深度在进一步加强，但监管部门认为房地产贷款风险仍然可控。
　　
　　廖岷是在上海举行的“2011领军者系列峰会”上作上述表述的。
　　
　　廖岷指出，在房地产贷款方面，近年来很多地方政府把房地产作为支柱行业，银行资产负债表上有很多房地产贷款并不奇怪。“为了应对房地产贷款风险，银监会已要求各商业银行严格执行国家房地产调控政策，做好差异化房地产信贷和贷前尽职调查。”
　　
　　廖岷具体列出银监会要求银行对房地产贷款风险防范的四大措施，即对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。
　　
　　除房地产贷款外，廖岷认为，目前中国银行（行情，资讯，评论）业还面临银行资产负债表期限错配、政府融资平台贷款和对国际上新的监管规则本地实施等多重挑战。
　　
　　廖岷表示，目前大部分银行信贷资产是中长期贷款，而进入加息通道后，银行存款倾向短期化，形成期限错配问题。对此，监管部门一直关注并指导银行加大消费贷款和中小企业贷款的投放，并审慎地开展资产证券化试点工作。
　　
　　此外，监管部门要求银行对每笔平台贷款进行重新审核和分类，要求银行依据风险覆盖率对资产进行归类，并且在资本计提、风险拨备、贷后管理等方面做了全面的部署和安排。
　　
　　昨天，上海银监局局长廖岷在沪出席“2011领军者系列峰会”时表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。据悉，这也是监管部门首次公开表示要减少房地产贷款。
　　
　　四项措施防范风险
　　
　　谈到房地产贷款的风险，廖岷表示，“这主要也是中国近两年工业化和城市化的副作用。很多地方政府把房地产作为支柱行业，所以银行资产负债表上有很多房地产贷款这也不足为奇了。”
　　
　　为了应对这个风险，银监会要求银行对房地产贷款的申请做到严格的尽职调查，对房地产贷款风险防范采取四个措施：对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。
　　
　　根据央行最新数据显示，去年新增的7.95万亿贷款中近25%流入了房地产领域。为了对房地产行业降温，政府已采取了上调首付比例和抵押贷款利率、限购等行政措施以及对开发商拿地制定更严格的规定。近几年银监会也对房地产贷款进行了多轮压力测试，以评估房价大跌下对银行资产质量的影响。
　　
　　在此宏观调控背景下，今年5月底甚至有消息称，“央行牵头开会通知各大国有银行，全面停止对房地产开发商贷款，何时放开等待通知。”随后此消息遭到了各大银行的否认。一工行地方分行内部人士表示，银行口径上没公开表态叫停，但实际上好几家银行都已经暂停审批开发贷，跟停了没什么区别。而中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也曾向记者透露，开发商已经很难从银行获得贷款了。
　　
　　房产商转向信托融资
　　
　　虽然开发贷款并没有全面喊停，但实际上从去年下半年开始，银行已经在大规模压缩开发贷款。商业房产开发贷更是一贷难求，大部分中小房地产开发商都不能从银行融到资金，只能转向信托求救。据用益信托工作室不完全统计，今年前5个月集合信托产品投向房地产行业的资金规模达人民币1168亿元，占信托资金总量的45%。5月份单月投向房地产领域的规模达到256亿元，刷新单月最高规模纪录。
　　
　　但是，投资者对房地产信托的态度更加谨慎，房地产信托成立的速度已然放缓。与4月份相比，房地产信托成立数量锐减26%。同时，由于风险评级较高，银行方面也开始出现收紧房地产信托推介的现象。
　　
　　6月初，多家媒体报道了银监会要求10家信托公司暂停房地产信托业务的消息。据了解，银监会并没有全面停止房地产信托业务，但要求控制房地产信托业务发展节奏和规模。
　　
　　“房地产债”跑部进京首批房企已提交企业债申请
　　
　　6月将末，1000万套保障房融资难题终于推开了紧闭两年之久的政策大门。随着发改委财金司（2011）1388号文的出炉，掌管企业债大权的发改委终于为地方融资平台和房地产企业打开了一条绿色通道。
　　
　　6月23日，本报记者获悉个别房地产企业已向发改委提交发债申请，其中不乏地方保障房建设的主力北京住总集团和首开股份（600376）等公司。
　　
　　“以前专门做保障房的公司并不多，我们接触的很多，但真正提交申报材料的并不多。”一位中诚信评级公司人士向本报记者透露，目前上报发改委的已有两三单，7-8月份会有结果出炉。
　　
　　这只是个开始，债券市场对房地产企业开始展露近年来少有的开放姿态，除了发改委主导的企业债外，银行间市场交易商协会主导的中期票据也向房地产商敞开怀抱。
　　
　　除了已经发布公告的首开股份（600376.SH）和栖霞建设（600533）（600533.SH）外，本报记者获悉，目前向交易商协会申请注册发行中票的企业，还有金融街（000402）控股股份有限公司和重庆地产。
　　
　　“企业债审批速度非常慢，两个月内希望看到很多是不现实的。”一家获得中票承销资格的券商固定收益部人士告诉记者，但企业债和中票向房地产开放这个是没有问题的。
　　
　　不过，敏感的债券市场能否承受房地产债的新一轮供给，前景不容乐观，尤其在商业银行为主要买家的银行间债券市场。借用上述券商人士的话说，“没有什么机会，供给多了对债市不一定是好事。”
　　
　　企业债：审批效率仍成疑
　　
　　时隔两年后，房地产企业债的大门再度开启。
　　
　　6月22日，北京住总集团董事长张贵林向外界透露，住总年内将发行20亿企业债，用于今年的8个保障房项目。
　　
　　与住总一道的，不乏北京市保障房市场的中坚力量，诸如首开股份、金隅地产、金融街控股等公司；这与北京市政府的极力推动密切相关。早在5月中旬，公布1000亿年度土地储备开发投资时，北京市国土局就对外宣布北京市将探索土地债券融资模式。
　　
　　而首开股份们的积极性，与其保障房带来的红利密切相关，该公司管理层曾表示，2010至2012年，首开股份房地产业务50%左右的结算面积将来自保障房。
　　
　　不过，时隔多年，房地产企业债再度试水，尚待市场检验。
　　
　　一位券商固定收益部总经理告诉记者，据其了解，目前各家企业申请规模都不太大，单个企业也就是“十几亿的规模”，而期限应该在3-5年，利率水平与目前市场利率水平持平。
　　
　　房地产企业债前景如何，绿色通道大开是否意味着审批效率的大幅提高。一位接近发改委的人士对此表示疑问，“绿色通道开通，发行效率不一定会有多大的提升；谁都意识到这不仅是给房地产也是给平台公司开了一道口子。”
　　
　　随着保障房发债大门打开，地方融资平台看到了新希望（000876），谋图通过调整募集资金用途等方式来加快审批进程，而山西、重庆等一些地方平台公司已先于布局。
　　
　　公开信息显示，5月31日，山西大同市经济建设投资有限责任公司已成功发行25亿元企业债，其中14.7亿元拟用于大同市廉租房建设，其余10.3亿元拟用于补充公司营运资金和市政建设。评级公司给出的信用等级为AA级。
　　
　　上述评级公司人士告诉记者，7、8月份将会看到一批专门平台保障房企业债集中出炉。当然，目前“四证齐全”的保障房项目并不多，上述调整也需要时间。
　　
　　针对外界有关地方债务借保障房企业债膨胀的疑问，6月21日，发改委财政金融司司长徐林重申地方平台债的三个条件：首先，有发债资格的融资平台必须是根据中央文件清理之后得以保留的；其次，发行债券的地方政府当季负债不得超过财政收入；第三，新发债券和所有过往债务总和不得高于项目公司净资产40%。
　　
　　事实上，早在2010年11月份，发改委就曾以2881号文的形式，对地方政府平台公司发债进行了规范，即徐林所指的发债资格直接与地方政府债务挂钩——如果该类投融资平台公司所在地政府负债水平超过100%，其发行企业债券的申请将不予受理。
　　
　　上述接近发改委的人士透露，2881号下发之后，发改委曾要求相关发债企业填报地方政府负债状况，这对高负债的县市级平台公司而言，并非乐观消息。不过，记者从券商处也知晓，上半年发行的城投债并未披露相关地方政府的负债数据。
　　
　　房地产企业债绝迹江湖已足有2年有余，最近一批房地产企业债尚需追溯到2009年上半年，由房地产巨头重庆龙湖地产（行情,资讯,评论）和远洋地产（行情,资讯,评论）发行的两批企业债。
　　
　　中票：银行或成大买家
　　
　　两年来，房地产商在企业债市场便难寻芳踪，与步步加码的地产调控不无关系，调控之下，无论是中票、短融、公司债还是企业债，房地产企业获批的难度大大加大。
　　
　　事实上，比开闸企业债更进一步，银行间交易商协会正酝酿中期票据等中长期债务融资工具向地产商放开。
　　
　　从审批流程来看，相较企业债动辄半年以上的审批期，采用注册制的中票优势很明显。先前已有两家上市房企披露了相关信息。6月4日，首开股份公告称，该公司拟在银行间市场发行不超过43亿元的中期票据，募集资金用于公司保障性住房项目建设。随后，栖霞建设亦公告，拟申请注册发行总额不超过人民币17亿元的中票。
　　
　　据本报记者了解，目前，上市公司金融街控股亦正积极谋求在银行间市场发行中票，而重庆公租房建设主要平台公司——重庆地产也有同样行动。
　　
　　不过，银行间债券市场投资者的态度未必积极。一家中资券商固定收益部人士分析，中票的主要购买群体是商业银行，而商业银行的购买态度直接与银监会对此类债券的风险要求密切相关。
　　
　　此前，银监会曾酝酿将房地产开发贷款风险权重由目前的100%上调至150%，监管层对房地产融资的谨慎态度一目了然。
　　
　　同时，如同保障房贷款还款难一样，保障房企业债也如此，上述券商人士坦言，如果债券还款来源没有得到明确保障，商业银行投资此类债券的积极性就会成问题。
　　
　　“由于偿债资金没有明确，该类企业债的资质是不清楚的。如果最后还是依靠地方政府财政资金偿还的话，这与一般的城投企业发债又有多大区别？”上述人士分析。
　　
　　如果银行购买积极性不高的话，房企中期票据在银行间市场能否大规模发行尚需观察。
　　
　　随着准备金率的逐步上调，信贷资源正在不断萎缩，令房地产市场的整体流动性趋紧，表现在房地产信托融资上，则出现了利率水涨船高的局面。
　　
　　近日，在香港上市的融创集团先后两笔高息信托融资引发市场关注。公告显示，融创集团向大业信托融资6亿为旗下房地产开发公司融创基业进行注册资本注资。增资后，融创置地及大业信托各持有融创基业51％及49％的股权。
　　
　　据悉，该信托计划为期17个月，年利率高达17％，为今年以来正式公布的地产信托最高年利率水平。如果加上信托手续费用及融资渠道费用，融资成本突破20％已无悬念。融创集团还表示，如果收购在约定的17个月期间届满后尚未进行，信托计划期限将自动额外延长29个月，并以23％的年利率支付偿还代价。
　　
　　此外，融创集团另一笔向新华信托的融资款总成本预计也为17％。
　　
　　在高息之外，目前进行信托贷款融资的房企所承受的还有高质押率。根据公告，融创将以开发公司股权及土地使用权作价5亿，作为向大业信托融资的质押物。但从此前的公告看，作为质押标的地块为融创以9.59亿元的价格竞标所得，因此从当前市场价看，质押标的价值已经能完全覆盖可能发生的风险损失。
　　
　　据了解，这种高息、高质押的模式在信托行业内已较盛行。据北方某信托人士表示，原因一是政策监管趋严，二是信托公司担心房地产市场系统性风险加剧。目前监管层已对房地产信托项目实行逐月上报风险监测的制度，在其中的还款来源一项中，就明确要求填写第一、第二及其他还款来源。这对房地产开发商的资金链安全提出了更高要求，也等于直接提高了审批的门槛。
　　
　　在现实中，据信托人士介绍，由于开发商目前资金紧张，加上其他的融资渠道收紧，有可能出现与信托约定的回购期内偿还或置换信托贷款的资金无法及时到位的情况。目前虽然尚未听说有房地产信托确认无法偿还的情况，但信托计划延期的情形确实存在。同时，如果开发商销售不畅，即使能够找到置换资金保证信托计划的兑付，开发商届时也会陷入高息置换低息的恶性循环。