施永青：内地楼价快撑不住了
来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com)
作者：大慈善家
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香港中原地产主席 施永青
中原地产主席施永青分析称，内地房地产尤其是大城市，楼价之可以在用家已买不起之后仍节节上升，是因为有源源不绝的外地投资者不断来承接。城市愈大，吸引外来资金的能力愈大，与本地购买力脱节的情况就愈严重。目前的情况是一旦有地产商带头减价，那即使是资金没有问题的地产商，也得一起投入这场减价战了。估计战幔将会在下半年打开。
以下是施永青观点摘要：
香港银行收紧楼价过千万楼宇的按揭成数，本地人只借五成，外地人只借四成，希望能借此为楼市降温。
这些措施若与内地的措施相比，其实仍十分温和。因为，在内地，即使你是本地人，若是买第二间楼，也只能贷五成，并且要付较高的利息;若果非本地人( 不单指外国人，同是中国人，但户籍的所在地不同，也视作非本地人)，得在该地有一年以上的交税记录，才可以在该地买楼。否则，即使自己有钱买，不用向银行借，也不许买;买了也不可以拿产权证。
这项措施对中国房地产的打击可谓是根本性的，迟早会在楼宇的价格上反映出来。现在楼价的跌幅好像不太明显，原因是地产商还在死撑，不肯主动降价。但我认为内地楼价，尤其是在一手市场，已不可能长期再撑下去了，下半年的跌幅很可能会进一步扩大。
中国的住宅楼价，尤其是在一些大城市，早已与当地人的购买力脱节。楼价之可以在用家已买不起之后仍节节上升，是因为有源源不绝的外地投资者不断来承接。城市愈大，吸引外来资金的能力愈大，与本地购买力脱节的情况就愈严重。
上海是全国人均收入最高的城市，但上海的楼价已升至大部分上海人都买不起;上海的楼价之所以升完又升，是因为全都富起来的人，都想在上海拥有一套房子，湖南、四川、黑龙江、以至新疆的人，只要赚到了钱，都会来上海买房子。于是，上海的房价反映的，已不是当地人的购买力，而是全国投资者的偏好与承担能力。
从这个角度来看，那些能吸引外地投资者的城市，如上海、北京、杭州及深圳等，过去楼价之所以能够维持在这么高的水平，全靠有外来投资者的支持。现在，外来投资者有钱也不可以买了，那楼价就一定没法在现水平支持得住。过去愈多外来投资者捧场的地方，今后楼价所受的压力必然愈大。
现时，大部分地产商仍不肯带头减价，是因为金融海啸后，带头减价的地产商都吃了亏，死撑到底的反而后来都占了便宜。不过，今时不同往日，中央今次已下了决心，个别领导人把自己个人的声望也压上去了，已不容中途收手了。
只要限制外地人购买的命令不取消，本地的购买力只会买少见少。在这种情况下，哪个地产商肯先减价，就可以先抢走一批质素较好的客，迟开盘的就只能在余下来的买家中去掏宝。在好客愈掏愈少的情况下，死撑的地产商亦不得不改变初衷。
近日，常听到有地产商不惜以高息向地下钱庄贷款，相信他们的资金已十分紧张，很快就要减价促销了，一旦有地产商带头减价，那即使是资金没有问题的地产商，也得一起投入这场减价战了。我估计战幔将会在下半年打开。 | 
发表于 2011-6-14 09:06
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