万科应能抵御中国楼市动荡

惟吾德馨

万科应能抵御中国楼市动荡

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：惟吾德馨 浏览：11935 回复：2

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国房地产市场摇摆不定，但中国最大的开发商万科企业股份有限公司(China Vanke)却有着比大多数房地产公司更为稳固的根基。

中国房地产市场的近期展望一片黯淡。政府打击炒房行为的严管措施已将买家“驱逐出场”。据房地产服务公司搜房(Soufun)发布的数据显示，中国一线城市新建房屋销售量同比大幅回落。2009年和2010年修建的公寓中，至今还有大量仍未售出。部分城市的房价同比持平，有些已开始有松动迹象。

但跟很多国家不同的是，中国高端房产面临的风险最大，因为这部分房屋供过于求的情况最严重，而中国政府目前调控力度最大的正是高端房产。

对于大部分投资都放在一线城市高端项目的开发商来说，这是个坏消息。不过对于万科来说，这个消息不算太坏，因为它现在主要开发的是中端市场，在二三线城市的项目较多，而这些城市目前不在决策者的调控范围之内。

值得注意的是，低负债与股东权益比率意味着万科相对其它开发商来说准备较充分，可平安度过销售低迷期。中国政府于2007年和2008年首次试图控制房价，令开发商措手不及。那时吸取的教训让万科保持了18%的低负债与股东权益比率，是中国大开发商中最低的。

投资者之所以对中国房地产市场表现出负面情绪，原因之一是销售下滑可能给房地产市场带来双重打击，一方面会导致开发商收入减少，另一方面会由于地价下滑引发资产价值缩水。年初至今，中国公开拍卖的平均土地价格已从每平方米人民币2,000元(合308美元)下跌至1,000元，不过这在一定程度上也说明昂贵的一线城市招拍土地减少。


万科的土地储备是业内规模最大的之一。但瑞士信贷(Credit Suisse)的房地产分析师Jinsong Du说，与公司规模相比，万科的土地储备其实在房产大鳄中是最少的，只够它开发五年，而与之竞争的很多公司则储备了足够开发10余年的土地。地价下滑会对万科造成冲击，但力度不像对其它房地产开发商那么大。

万科应该能够平安度过中国房地产市场的动荡时期。但另一方面，中国城市化率虽不断上升，但目前仍处于50%的水平，还有数百万的城市居民等着买房，同时中国的国民收入还在继续攀升，鉴于此，中国房地产市场应该还会迎来增长。

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低负债与股东权益比率意味着万科相对其它开发商来说准备较充分，可平安度过销售低迷期

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分析的不错。但王石的离开，可能会成为将来万科的发展方向和企业精神的隐忧。