今日消息（0216）

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今日消息（0216）

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：takehappy 浏览：2804 回复：5

◆ 【北京楼市“国八条”昨获通过 强调切实控制房价】   
　　2月15日，北京市委常委会召开会议，研究通过了《关于贯彻国办发[2011]1号文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》。这意味着京版“国八条”获得正式通过。

　　今年1月26日，国务院公布的“国八条”将二套房贷首付提至最少60%、要从严制定和执行住房限购政策等。同时，“国八条”中还明确要求，各地要在2月中旬前出台限购等细则。近两天，北京市委、市政府密集召开会议，研究北京的落地调控细则。京版“国八条”即将“浮出水面”。

　　昨天，北京市委书记刘淇主持召开市委常委会会议，会议研究通过了《关于贯彻国办发【2011】1号文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，决定进一步修改完善后，以市政府名义印发实施。

　　会议强调，要坚决贯彻落实国办发[2011]1号文件精神，进一步贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策，切实落实促进房地产市场平稳健康发展的责任，切实将房价控制在合理水平。各区县政府和市有关部门要切实承担起住房保障和稳定房价的工作责任，积极采取有效措施，继续增加土地有效供应，进一步加大保障性住房和普通商品住房建设力度，严格执行差别化住房信贷和税收政策，合理引导住房需求，有效遏制投资投机性购房，加强市场监管。全市上下要统一思想，坚定信心，利用房地产市场调控各项措施出台的契机，形成倒逼机制，下决心进一步调整投资结构，加快转变经济发展方式，推进首都人口、资源、环境相协调的可持续发展。(来源:中国经济网)

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◆ 【央行否认存款利率市场化试点启动 招行称未通知】   
　　此前，据《中国日报》报道，央行已对包括招商银行在内的数家银行进行中短期存款利率市场化的初步试点，该试点项目已启动至少两月，招商银行是唯一一家进入试点项目的大型银行。

　　昨天，有媒体报道称，包括招商银行（600036）在内的部分银行已开始初步试点中短期存款利率市场化。对此，央行新闻处人士予以否认，表示没有此事。招商银行昨天回应称，并未收到关于短期存款利率市场化初步试点的通知。

　　招行称未收到试点通知

　　据《中国日报》报道，央行已对包括招商银行在内的数家银行进行中短期存款利率市场化的初步试点，该试点项目已启动至少两月。招商银行是唯一一家进入试点项目的大型银行，其他银行均为中小型城市商业银行，数目不详。

　　就部分银行已开始试点存款利率市场化一事，本报记者昨日致电央行新闻处，相关负责人予以否认，表示没有此事。招商银行昨天也回应称，“并未收到关于短期存款利率市场化初步试点的通知。”

　　去年底，央行行长周小川曾表示，将批准具有财务硬约束的金融机构在竞争性市场中产生定价。中央财经大学教授郭田勇认为，如果首批试点大部分选取中小银行，使得试点工作具有可行性，防止了利率市场化对银行业的重大冲击。利率放开将提高试点银行存款的竞争力，有可能使试点银行资金紧张的现状得到缓解。不过他认为，存款利率市场化向更大范围推广可能需要半年至一年的时间。

　　大中小银行均筹谋准备

　　利率市场化是指存贷款利率均按照市场供需定价，完全由市场调节。按照目前我国的管理制度，存款利率可以下浮但不能上浮，贷款利率下浮空间有限。据了解，利率市场化已经是中国银行（601988）业面临的必然趋势，大中小银行都在筹谋准备。

　　北京银行（601169）董事长闫冰竹此前表示，存贷款利率的底线一旦撤销，对于利差收入占比80%以上的商业银行而言，将是巨大的挑战。大公司、大机构的客户首先会与银行讨价还价压低贷款利率，企业和银行间的博弈会越来越尖锐，银行只有将挖掘高附加值产品的可能放在零售业务上。因此，向零售业务转型，提升中间收入占比，成为国内银行业必须完成的跨越。

　　招行行长马蔚华2010年底曾表示，利率市场化是迟早的事。目前宏观经济的变化、利率变化都会使商业银行原有的模式受到挑战。中国工商银行（601398）董事长姜建清也表示，一旦利率市场化改革来临，以存贷差为主要收入模式的银行盈利会急剧下降。

　　利率市场化进程

　　2003年之前

　　银行定价权浮动范围限30%以内。

　　2004年

　　贷款上浮范围扩大到基准利率的1.7倍。

　　2004年10月

　　贷款上浮不封顶，下浮幅度为基准利率的0.9倍；存款利率下浮不设底。

　　2006年8月

　　将商业性个人住房贷款下浮幅度扩大至基准利率的0.85倍。

　　2008年

　　将商业性个人住房贷款下浮幅度扩大至基准利率的0.7倍。

　　分析

　　报告称行业整体估值将下降30%

　　根据美国的经验，在利率市场化的初期，美国每年倒闭的银行达两位数，1985年达到了三位数。那么，利率市场化将对中国银行业产生多大冲击？

　　中航证券的分析报告指出，如果利率市场化推进，短期内，股份制银行的息差弹性大的优势将削弱，受制于存贷比以及差别准备金率的限制，股份制银行对存款的需求将逐渐上升，使得其存款成本的上升幅度进一步扩大，贷款扩张的幅度也将受到限制。相比而言，国有银行网点多、储蓄存款占比高、存贷比低，在目前环境下具有相对优势。

　　短期来看，若定期存款利率上浮10%－15%，将使得2011年银行业业绩增速下滑3个百分点，而长期来看，初期的5年净息差通常会缩小20%左右，行业整体估值将下降30%。

　　背景

　　利率市场化已纳入央行今年主要工作

　　2010年9月，央行主管的《金融时报》刊登的一篇文章拉开了本轮利率市场化改革的讨论序幕。《金融时报》刊登时任央行沈阳分行行长盛松成的专访，盛松成表示可考虑争取国家允许东北率先开展存款利率上浮试点，加快利率市场化进程、打破金融行政垄断。

　　2010年底，央行行长周小川在一次演讲中提出，要在划定范围、提供激励、加强自律的思路下，把利率市场化改革向前推进，十二五期间，利率市场化将有明显进展，央行将批准具有财务硬约束的金融机构在竞争性市场中产生定价。

　　上述演讲一个星期后，央行官方网站刊登央行调查统计司司长盛松成的文章，再度吹风提速利率市场化进程。

　　目前利率市场化已经纳入央行2011年工作主要内容之一，利率市场化改革的坚冰在慢慢融化。(来源:半岛网)

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◆ 【北京版“国八条”正揭开面纱 “禁三禁二”铁定】   
　　北京版“国八条”正揭开面纱。

　　记者从一位熟悉情况人士处获悉，北京版“国八条”落实细则将在2月20日之前出台，这是国务院规定的“2月中旬之前出台”的最后期限。而京版“国八条”落实细则也经历了多次修改。

　　上述人士称，现在60余个城市都在看北京，北京版的“国八条”落实细则将影响全国其他城市落实细则的内容。而北京市迟迟不肯推出此落实细则，也是因为此细则在市长办公会等层面进行了再讨论和再修改。

　　无论是已出台细则的青岛、上海、济南，还是拟出台细则的合肥、南京、成都，都将“国八条”中提出的“禁三禁二”（本地户籍人口暂停购买第三套房；外地户籍人口暂停购买第二套及以上房屋）作为制定地方限购细则的前提。

　　“禁三禁二”

　　“国八条”有关城市都要实行“禁三禁二”政策

　　2月15日，北京首个“限房价竞地价”房地产项目中铁建长阳国际城再次给排号的客户发了一次通知：关注北京市近期将出台的新政策，如不符合新政的购买者，将不能获得购房资格。

　　此项目周边房价已经超过2万元/平方米，而其只卖12500元/平方米，因此有近5000人排号，但是项目却迟迟没有开盘。

　　“限房价竞地价”是北京市调控房价的一个特殊手段，由于这样的项目带有典型的“福利性”，因此排号购买者非常多，而北京市即将出台的新政，又让这些购房者中，很多人失去了购房资格。

　　京版“国八条”落实细则，成了购房者和开发商心中悬着的一块石头。

　　此前，北京市调控政策已经规定：北京户籍人口和外地户籍但是有纳税、社保证明的人口可以新购一套商品房，但是购房贷款政策要按照家庭名下所拥有房屋的数量进行界定。

　　而“国八条”提出的暂停拥有2套住房的本地户籍人口和1套住房的外地户籍人口在本行政区域内购房的政策要求，比北京市原来的限购政策严厉，比合肥、郑州、武汉等地限购政策而言，则更加严厉。

　　此前，武汉等城市的限购政策仅仅是在主城区进行限购，而兰州的限购政策更是允许本地居民新购2套住房。

　　一位接近住房和城乡建设部的人士向记者透露，所有城市新出台的限购政策都要以“国八条”为前提，也就是上述“禁三禁二”必须落实。

　　上述人士表示，按照惯例，住建部可能会在3月份开始对全国直辖市、单列市、省会城市出台限购政策的情况进行检查，然后形成一个汇报材料给国务院，凡是没有出台限购政策，或者限购政策不符合“国八条”精神的城市，会进行约谈。

　　北京中原地产一位分析人士称，北京版的“国八条”落实细则特点之一将是更加灵活，不仅仅是执行“禁二禁三”，还提出了以2010年5月1日为时间节点，之前的买卖行为不算，以此后的家庭名下房屋存量为政策执行依据，在此基础上执行“禁三禁二”的政策。

　　而上述新限购政策将使100万外籍在京家庭和80万北京籍家庭无法购买房屋，直接影响购房需求在30%以上。

　　配合限购政策，新出台的北京版“国八条”落实细则还将对差别化信贷政策、营业税政策等进行重新调整，对抑制投资投机性购房的作用更明显。

　　中国银行（601988）北京分行一位人士向记者透露，目前大部分银行已经取消了首套住房按揭贷款8折优惠利率。而不满5年的住宅买卖进行全额营业税征收，加之贷款利率上调，使得不满5年的住宅交易、购房成本上升了20%左右，大大减少了购房需求。

　　以量换价

　　限购政策和其他限制购买需求的政策核心都是以量换房价下降

　　北京中原地产分析师张大伟表示，主要城市限购，是为了限制一定的购房需求，为房屋供应量增加赢得更多时间，出台更严厉的限购政策，说明调控部门判断2011年上半年房地产供应矛盾仍然严峻。

　　然而，地方政府如果坚定推行限购政策，必然会影响地区的房地产交易量和房地产投资。

　　记者此前在住建部工作会议上了解到，多数省份2011年房地产投资计划增幅都比较大。

　　以海南为例，2011年房地产投资计划是530亿元，增长15%；河南省房地产开发投资要从2010年的2000亿元左右，提高到2011年的3000亿元。河北省房地产投资也提出要2011年达到2000亿元以上。

　　上述接近住建部的人士透露，各省要在一季度末向住建部汇报房价控制目标。控制房价目标考核，才是各地政府调控本地房地产的关键。

　　上述人士认为，一方面通过房价考核迫使地方政府有压力去做好“国八条”的落实性政策，另一方面就是保障房、普通商品房和中心城镇的建设将为地方政府提供调控的腾挪空间，三四线城市和中心城镇商品房需求仍然旺盛，也不是调控的重点，这些因城镇化而发生的购房需求，将成为各省2011年房地产投资的支撑。

　　张大伟表示，限购政策和其他限制购买需求的政策核心都是“以量换价”，通过行政手段抑制部分需求，以换取度过通胀影响、投资买房需求旺盛的阶段，在某个平衡时点到来，不排除这些调控手段退出的可能。

　　住建部政策研究中心主任秦虹此前也向记者表示，一些短期调控手段终将会退出，取而代之的是促使整个行业长期稳定的调控目标。(来源:21世纪经济报道)

淡泊赚了就跑

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◆ 【“限购令”即将全国铺开 二三线城市开发商加紧“出货”】   
　　“河北正在限购，对市场的影响不知有多大。”一位在河北有项目的开发商田总向记者私下直言，“限购令”对楼市的压力不小，而即将在全国铺开的“限购令”，更让小开发商担忧今年的“收成”可能下降，加之银根收紧，中小开发商很可能因为资金紧张而被“踢出局”。

　　从已经实施“限购令”近10个月的北京楼市来看，由于购买力强劲，“限购令”对市场的影响似乎有限，但仍对市场有潜在的影响。

　　根据市场人士分析，截至2010年第四季度，北京市居民完全产权自有住房率为72.4%，多套住房拥有率达到18.3%，老版“限购令”影响家庭在80万户左右。

　　据统计分析，2009年全年北京购置房产的户籍比例中，外地户籍首次超过本地人群，达到了55%，加之2009年之前已购房家庭，估计在北京有房产的外地户籍家庭已经超过百万。

　　“限购肯定会影响到楼盘的销售，销售压力自然也加大。”昆明一位开发商向媒体表示，除了“限购令”外，银根紧缩，开发商贷款难也让不少开发商的资金较为困难。

　　该开发商表示，“如果销售压力继续增加，开发商将面临更大的资金困难，所以手上有项目的开发商加快了推盘的速度。”

　　实际上，记者注意到，在一些二、三线城市，“限购令”还没完全落地之前，很多开发商正在以“限购令”为借口，加快销售，而一些购房者也在“抢购”，如春节前青岛的开发商就拿“限购令”促销，使得普通住宅成交量曾连续多天超过500套。而这一趋势在节后仍在部分城市蔓延。

　　如西安某开发商节后就发出促销短信，喊出了“限购令前夕”的置业口号，以求赶在“新国八条”地方调控细则落地前，掀起一轮销售热潮。

　　而据中国指数研究院的最新统计，上周被监测的35个城市中，除温州以外，楼市成交量全线上涨，而且三成城市成交量涨幅超过300%。

　　“在被监测的重点城市中，深圳和成都成交量回升较为迅速，成都商品住宅成交量基本恢复至春节前的水平。其余城市成交量恢复力度相对较小，上海、杭州和南京尤为明显。”中国指数研究院研究员说。

　　另一方面，很多一线城市的开发商则加入到“观望”队列之中。

　　仍以最早实施“限购令”的北京为例，很多原本预计春节长假后开盘的项目，已延缓至3月份开盘。

　　“据了解，原本预计在2月开盘的19个项目其中半数都已经推迟开盘计划，预计2月份全月开盘的项目不足10个。”北京中原地产张大伟说。而武汉一位业内人士也告诉记者，原本计划在2月份加推房源的多个楼盘，不少已推迟到3、4月份，而已经确定在2月推盘的项目，大多在开盘时间上打上“待定”二字。

　　目前综合来看，限购令即将在全国铺开的预期，确实影响到小开发商心理，但降价销售者并不多，相反选择观望的比较多，短期内出现“僵局”的可能性非常大。(来源:上海证券报)

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◆ 【统计局详解权重调整对CPI影响】   
　　国家统计局15日在发布根据新的权重计算的1月份居民消费价格总水平（CPI）数据时，主动公布了权重调整的详细情况以及权重调整对CPI数据的具体影响。

　　据统计局城市司有关负责人介绍，按照规定从2011年开始，统计局对CPI权重构成进行相应调整。按照此前的权重，食品占32.4%左右，居住为15%左右。权重调整后，居住提高4.22个百分点，食品降低2.21个百分点，烟酒降低0.51个百分点，衣着降低0.49个百分点，家庭设备用品及服务降低0.36个百分点，医疗保健和个人用品0.36个百分点，交通和通信降低0.05个百分点，娱乐教育文化用品及服务降低0.25个百分点。

　　事实上，早在去年4月和10月，统计局相关负责人就对2011年权重调整吹过风。国家统计局新闻发言人盛来运指出，从动态角度来看，房租支出占CPI的权重会不断提高，这是社会发展的过程，是生活水平提高的过程，也是消费结构不断升级的过程。

　　然而权重的调整并没有拉低最终的CPI数据。据统计局城市司有关负责人介绍，利用2010年的旧权数构成计算出来的CPI涨幅为4.918%，比用新权数计算的同比涨幅4.942%低0.024个百分点。

　　这一结果让不少人感到疑惑，为什么权重调整后的数据反而比调整前高？

　　事实上，这一问题不难解释。根据统计数据，1月份食品价格上涨10.3%，非食品价格上涨2.6%，食品价格的涨幅明显高于非食品价格。但从权重来看，食品权重下降，非食品权重则增加。涨幅高的占比变小，涨幅低的占比变高，便造成在新权重下CPI出现不增反降。

　　另外，市场原本预期1月份食品价格出现大幅上涨，然而统计局公布的数据显示，1月食品价格环比上涨1.1%，远低于市场1.4%-1.5%的预期。对此，东吴证券研究所副所长黄琳认为，考虑到自然灾害和春节的原因，当月食品价格环比仅1.1%的增幅远低于以往。这也是造成1月份CPI涨幅低于预期的原因之一。(来源:上海证券报)