从明天起开始征战房地产。

lanxudong

从明天起开始征战房地产。

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：lanxudong 浏览：18482 回复：49

长期贴······················

买入招商地产等。房产税会使租金大幅上涨，从而刺激房地产进一步上涨。

疯狂的十二月   

任志强

2010年被媒体称为中国史上最严厉调控房地产的一年，以一个年初国务院十一条推动了前三个月的价格同比逐月高涨的开始；四月的国十条后逐月回落；金九月的销售反弹后出了国五条保持政策的高压延续性，限价、限购、差别利率、减少首套房按揭优惠等等；最终以一个创历史新高的华丽转身给出了全年发丰收的圆满落幕。
全年的投资高增长让在施面积突破了40亿平方米大关；全年的土地高收入突破了2.7万亿元；全年的销售面积仍增长突破了10亿平方米大关，带动销售额超过了5.2万亿元；开发商到位资金超过了7.2万亿元，同样突破了历史的记录。真是红红火火的一年！
相比之下，政府的严控措施让价格增幅同比从12.8%高点下降到年底的6.4%，成绩显著。政府管制的开发信贷规模占开发到位资金的比重大大下降到17%，约下降了4—5个百分点。政府严控的个人住房消费信贷则从历年占销售总额的22%下降到了17.5%，占到位资金的比重则下降了约10个百分点，只有12.7%了。政府的努力大大降低了银行的风险，杠杆率的降低包括提高首付标准和成数，却挡不住刚性的消费需求。
历史上的12月大多是销售的低谷期。2009年的高增长中12月的销售业绩也远低于其他月份，更不用说金九银十了。但今年的12月却成了疯狂的年末，过了个快乐的“圣诞节”，用大红灯笼高高挂来迎接新的一年，并引发了新的一年的新开局。
多年来12月份的平均销售面积约为5—6千万平方米，但今年让所有人都大跌眼镜，竟然销售了2.1808万平方米，翻了数倍，一个月占了全年交易量的20%多。原以为从11月的数据加上12月的历史数据估计，去你那与前年的销售面积应该持平或略低，没想到疯狂的一跳，超过了许多倍。销售面积冲到了10亿平方米之上，也让销售金额突破了5万亿元。
这个统计数据也太不给总理面子了。刚发布完年前电视讲话就又吃了个“闭门羹”，就像年初刚开完两会就被天价地迎头打了一闷棍一样。12月份疯狂的销售只能说是日益增长的居民消费需求靠行政命令式的“戒严”是无法阻挡的，可遏制一时，却无法遏制永久，欠的账总是要还的。
而1月份的上半个月，北京又是销售再次高增长，似乎要把去年下降的30%多再追回来。咋就按都按不住呢？
从全年看，东部的投资比重从历年的70%多下降到了60%以下的比重，而中西部在快速上升，这说明重心在不断向中西部或二三线城市转移。但东部地区仍保持着较高的销售，且销售额远远大于投资额。中部地区则仍处于投资额大于销售额的被动局面。西部销售略大于投资，正在扭转之中。而销售面积，西部地区第一次超过了中部地区，更说明落后地区物质消费增长的强劲。
全国除调控政策最严厉的北京、上海处于销售的大于30%的增幅下降之外，西藏的也是大幅下降，江苏、浙江、福建、天津也在严政之下受阻，其他地区则大幅上升。许多地区增幅超过或接近于30%，增幅最高的山东、海南都超过了50%。说明严控的主要省份在下降，非严控的省份在上升，消费需求只因限制而并非爆发，并非没有需求。
价格管制不是最终目标，数量管制更无法解决需求问题，处于增长与发展的历史阶段时，调节市场中的供求矛盾仍将是主要矛盾。不用增加供给而用限制消费来调节供求关系，结果是疯狂的12月份的销售暴增。
今天错误的估计了12月份的疯狂，明天就会错误的估计整体消费的力量，与其把猛兽困在笼子里养大，不如放在野外生长，市场自有驯服猛兽的工具，而长大了的猛兽则会冲破笼子的束缚，甚至会伤及困兽之人。
满足人们日益增长的物质消费需求是改革的初衷，也是用任何行政措施都无法阻挡的潮流。重视和重视分析12月的突变事件也许会对政策的制定者们一点新的启发。

[ 本帖最后由 lanxudong 于 2011-1-26 17:48 编辑 ]

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王石给万科2011年销量设上限

　当外界都在为万科进入后千亿时代的高歌猛进而吆喝时，万科董事长王石却突然要刹车。“2011年，我下了死命令，销售额不允许超过1400亿元。”日前，王石在一个房地产论坛上透露。在房地产业内，销售额越多越好，万科规定销售额上限的事还是首例，王石的言论让外界难以理解。
　　“今年销售额不能超1400亿”
　　2010年，万科实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，同比分别增长35.3%和70.5%，成为国内首个突破千亿的房地产企业，万科提前4年完成了这一业绩目标。

　　千亿之后，万科的目标是什么？王石曾表示，按未来4年20%的复合增长率保守估计，万科2014年能做到2000亿；如果按10%的复合增长率推算，万科在十年之内也能做到3000亿。实现这两个数字目标，王石暗示没有任何压力。
　　“万科过千亿，提醒我的不是快，而是要持续。”1月中旬，在广州的一个房地产论坛上，王石表示，已经给万科下了死命令，2011年销售额不允许超过1400亿。
　　对此，万科向记者回应，万科最为看重的指标并非规模增长速度而是增长的质量。近年来，万科一直把推动“规模速度型增长”向“质量效益型增长”转变作为一项工作重点，希望有质量地增长。
　　“王石说出1400亿这个数，也只是强调增长的质量，不能因一味追求规模增长的速度而忽视了专业能力和组织效能的提升，此外，这也并不代表公司对于市场的判断。”万科集团人士告诉记者。
　　为何是1400亿这个数？这个规模刚好是销售额同比增长30%，但2010年同比增长了70%，也就是说今年的增长速度将减少一半多，对此，万科表示，1400亿意味着要增长30%，而过去三年万科销售额的复合增长率约为27%。所以从长远来看，要保持30%的年增长率并不是一件容易的事情。
　　某机构房地产分析师告诉记者，王石规定这个数，估计是他担心发展太快了，应该适当控制速度，因为宏观环境在紧缩，发展太快的话也担心资金链的问题，万科还是比较小心谨慎的，追求稳健。
　　万科转型打持久战
　　万科有意识地放慢速度，从速度向质量转型，似乎也可看出王石正在为房地产将来的命运提前做好持久战准备。
　　“我相信，泡沫是一定会破裂的，但年轻人始终要结婚要生孩子要买房，那个时候来万科，我要我们的产品对人们来讲和ipad、iphone一样，不同的只是，我们的产品不像ipad、iphone一样，买一个就扔一个。”王石说。
　　王石2008年提出的拐点论、高举降价大旗回笼资金应对调控，提前布局二三线城市等一系列的动作都被证明是非常超前的，万科的一举一动，似乎都牵动着行业的神经。
　　“中国的经济领跑地位，在一二十年内是不可撼动的，但是如果搞不好就可能重蹈日本当年泡沫破裂的痛苦调整期，这样的大背景下，要是追求利润最大化，只会葬送自己。”对于房地产行业的高利润，王石一直心惊胆战。
　　另外，万科总裁郁亮也一直在内部号召大家向制造业学习，郁亮表示：“万科正在向制造业转型，如果房地产行业能够向制造业靠拢，我们行业就会有巨大的前景。”
　　“农民靠天吃饭，天气对农作物收成影响特别大。但是，农民的第一任务不是预测天气，不管天气好和坏，他都会把地种好。老实说，万科也关注未来的天气，但不会花太多的精力。万科希望自己像农民一样，把地种好再说。”郁亮说。

[ 本帖最后由 lanxudong 于 2011-1-26 17:53 编辑 ]

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shafa``````````````````

lanxudong

继续沙发·············

lanxudong

#*22*# #*22*# #*22*# #*22*# #*22*# 占满十楼好更新··········

lanxudong

别对我笑没人会在乎，既然选择这条路，一条道走到黑吧。

lanxudong

#*29*# #*29*# #*29*#

76619227

好,支持

机会大大的

amofis

#*)*#

万念俱灰

#*)*# 回贴是美德

whiteblue919

#*18*#

rama2003

#*11*# #*11*#

lanxudong

1月27日15.70买入招商地产~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~


没想到出了国八条。

lanxudong

8.40买入搞实验的阳光城

lanxudong

仔细分辩国八条，得到一个很重要的结论，房价会加速上扬。

lanxudong

新国八条的精辟解读：
　　态度明明就是：
　　对于没房子，没钱的，反正也没油水，不管。
　　对于有房子的，合适住的，那算是夹心层了，收点税。
　　对于有房子的，要升级的，那是中产了，还不狠狠的抽税！
　　对于有房子的，有很多房子的，那一定就是同仁了，不好意思管啊

andysun2005

看好地产股，昨天已下车，等机会再上。