区域开发之一年一个样（商业地产营销案例）

高峰高

区域开发之一年一个样（商业地产营销案例）

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：高峰高 浏览：1623 回复：1

新城建设“大跃进”，看区域开发狂飙风潮
根据中国社科院发布的城市蓝皮书，截至2009年，中国城镇化率为46.6%，今后一段时间，中国城镇化进程仍将处于一个快速推进的时期，预计到2015年城镇化率达到52%左右，到2030年达到65%左右。这几个数字之间的差距，孕育了区域开发的契机。人有多大胆，地有多大产，在当前我国这种快速城镇化的态势下、在“一年一个样、十年大变样”的雄心壮志下，全国各地犹如当年“跑步进入共产主义”一样，在新城建设上出现了“大跃进”的态势。
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“当代中国正在进行一场史无前例的“新造城运动”。神州城镇，不论大小，无一例外。地球上任何城市的改变，原本都是一种线性的渐变。除非经历了战争的浩劫。但战争迫使城市变化的规模总还有限。决不像中国当今的“新造城运动”这样的普遍、坚决、彻底，铺天盖地。因而，这是中国城市史、乃至世界城市史上空前而浩瀚的一次堪称奇迹的变革。”——冯骥才《中国城市的再造——关于当前的“新造城运动》
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相对于目前城市再造，其实无非是一个区域开发的范畴，区域开发是非常复杂的问题，包括旅游地产、产业地产等，都是复杂地产，需要一种思考精神，如果没有这种精神，就显得乏味。通过查找相关资料，发现CRIC咨询服务将区域运营分成三种模式：
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第一种模式“用卖房子的方法卖地”
此种模式适合于未来城市化可以波及到的，对产业依托性比较弱的土地，这种模式的衍生形式之一就是一二级联动。新江湾模式，尺度在2到5平方公里，对产业依托性较弱，针对这种模式不应将其复杂化，可以采取用卖房子的方法来卖地，就能简便很多。这是一种简单的原理，新江湾模式需要样板统计，从而需要配套销售，立即辅助配套产品，从而发掘其未来发展趋势，将土地未来的规划展现给开发商。
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第二种模式“以政府为主导的土地开发模式”
解决一个30平方公里的土地问题，比如三亚海棠湾、亚龙湾的这种格局的时候，需要由政府出面。因为这种区域对企业来说面积太大，政府仅需通过6个5平方公里的划分，把5平方公里这个级别模式切到新江湾这种模式上，化整为零，同时再催生一些企业，令其执行二级开发。这种做法的尺度感更大，政府要求将土地的外围的样板段安排妥当，政府的大额投入快速促成其道路及规划的完成，并且伴以基础设施的投入。
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第三种模式“产业集成的区域开发模式”
如果土地区域偏僻，且没有大型的产业支撑，民营企业就要研究产业在未来5到10年的走势，即其消费群体和社会新锐主流的思想的发展方向。如果把网上的场景植入到网下的现实中来，是否会吸引年轻群体的注意。这就是能否把线上和线下进行互动。接着再将视线转到其他相关产业。
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事实上中国的区域开发必须转变传统开发模式，采用可持续发展模式。传统开发模式的弊端在于单纯依赖自然资源优势追求以财富总量增长为核心的发展，忽视对环境的保护。我国区域开发不能再走高能耗、高污染、低产出的传统发展道路，而应寓环境保护、生态建设于经济发展之中，置经济发展于保护环境原则的指导之下。
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在可持续发展的区域开发模式下，基础设施建设是基础，环境保护和生态建设是根本，产业结构调整是关键，振兴科研教育是条件，深化改革开放是动力，法制建设是保障，促进西北和整个中华民族的经济、社会和环境的可持续发展是目的。形成具有当代特色和符合规律性的实践模式。

neilzhu

分析的还挺好的