CRIC咨询服务：严酷新政下之区域开发项目与城市规划关系

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CRIC咨询服务：严酷新政下之区域开发项目与城市规划关系

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：共同关注12 浏览：1557 回复：0

2010年，对于中国地产界是充满折磨的一年。
9月29日晚，国家发改委、财政部、国家税务总局、国土部、住房和城乡建设部等多部委再出重拳，自4月17日出台“史上最严厉”的房地产调控政策“新国十条”后，再次推出“五条升级版”： “各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度，完善差别化的住房信贷政策，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，切实增加住房有效供给，加大住房交易市场检查力度”
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专家指出，此次调控政策严厉超乎以往，有明显的倾向是针对最近回暖气氛。
目前已有十余个大城市陆续出台住宅实施限购令。在“限购令”之下，一些城市开始出现退房潮。
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在频繁的严厉新政调控下，地产已逐渐远离了曾经“不分好坏，有房不愁卖”的时代，而需要地产商更加理性更加专业更加有预见性地进行市场判别，根据城市发展规划，在最适合的地点，建最适合的房产，如此才有可能在调控浪潮中站稳脚跟。
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于是，如何正确处理区域开发项目与城市规划之间的关系，便成为了众多地产开发商需要深入探讨的课题。
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对此，CRIC（中国房产信息集团）咨询服务战略咨询业务权威专家李战军提出了针对区域开发项目与城市规划之间的建议：
“规划的先导和控制作用，不是单边或单向的。规划需要进行动态跟踪修编，规划需要受到实际开发现状和市场需求的检验。
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资本的渗透和投资行为，也不是无限和无制约的。投资需要服从规划的指导控制，投资需要接受经济、社会和生态的检验。”

　　1、处理好建设项目性质与地块规划性质的关系。
正确的进行市场需求和市场结构走向的判断，同是投资利益主体与规划、规划管理的严峻课题。
建设项目选址一定要注意项目性质与选址地块性质的相符和相容。
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　　2、处理好建设项目与周边地块和规划的关系。
我国城镇旧区的改造、新区的开发都意味着城市规划布局的根本调整和土地等级的重大变更。
区域开发的过程中，忽视周边地块的长远发展规划、现状功能、带征开发，是项目开发投资者的常见通病。
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　　3、处理好项目地块与要素规划的关系。
现实情况是城市要素规划普遍的落后于地块规划的编制，而建设项目的进展却不可能等待要素专业规划的全部完成。
规划预后和投资预后成为一种最苦涩的工作。
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　　4、处理好项目建设与周边建筑物的关系。
主要是处理好间距和日照的关系。
城市居民维权和自身利益保护意识越来越强，对间距扩大和日照延长的要求日益提高，必须引起项目投资者和规划管理者的高度重视。
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　　5、处理好地面规划与地下规划和公建的关系。
中国城市的一些空置房相当部分是由于市政实施不配套所造成的。这种涉及到能源、水源、排水、通讯、环境系统等方面的“地下规划”，是建设项目正常运作的必要前提和支撑体系。
现在地下空间越来越具有巨大的市政和商业利益。对地下管线、地下公建的接口、容量、布局、建设时间的现状把握、实际需要和未来规划，是规划者和投资者面对的共同课题。
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然而，以上仅仅是理论上的分析，对于每个具体项目的处理还需要大量的实时数据支持，同时需要对行业发展、城市发展具有极强前瞻性，对市场变化需求的具有敏锐的把握力，具有丰富的市场实操经验。当下，挑选专业的地产机构来做顾问服务似乎是一种不错的选择。请行业专家为项目制定具有针对性和可实施性的解决方案，会为处于新政调控困难时期的地产开发商带来曙光。
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延伸阅读：
李战军，中国房产信息集团CRIC著名专家。现任上海易居房地产研究院发展研究所所长，浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任、研究员，浦东新区房地产业协会秘书长、浦东新区人民政府特聘城镇规划咨询专家，长期担任清华大学、交通大学、上海大学、上海理财学院房地产专业兼职教授。此外，他还担任《易居研究》、《楼市半月刊》、《中国房地产市场宏观背景研究》等房地产研究刊物主编。著有《浦东房地产研究》一书。
李战军先生参与了上海市住房制度改革和浦东新区开发开放，完成了一系列重大项目的策划和研究工作。他主持或参与过浦东新区碧云社区、联洋社区、外高桥新市镇、陆家嘴金融城、黄浦江两岸开发等若干重大项目的策划、规划和评审工作；主持或参与过多家大型房地产企业专项委托和企业发展战略研究。

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