关于房产税调控房价的一点想法
来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com)
作者：zj_lyj
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朝廷官员竟然说，将用房产税来调控（如果理解没错的话，应该是打压，但，他们却只说调控——看了后面的分析，大家就知道为什么不说降低房价，而要说调控房价了）高企的房价。
如果，真要是出了房产税，那么，持有高房价的炒家大可放心借贷维持现有的房产了。
原因如下：
按现推出的土地成交方法，地方衙门不能再明目张胆地推高地价，且不能大规模地按毁田圈地了；那么国、地两税分税的现有收入办法下，地方衙门的经费只能从房产税这一新科目中出。一个连小学生都知道的应用题公式就诞生了：房产税=房产税率*被征收房产的价值。
在这公式中，税率是一个相对固定的值，也就1%左右。而且是朝廷规定，地方衙门要浮动也浮动不到哪里去。那么可变的因素就只能是被征收的房产的价值了。而这一价值的高低
有了这公式后，地方衙门的问题也就来了：没了大规模的卖地收入，臃肿的官僚体制的运行经费就少了一个很大的来源，那么这部分缺少的经费本应是发展其他生产、服务产业来填补，但大家都知道的衙门官员的任期制度，而这一制度导致必然使得官员在任期内只能用最快速的经费采集办法——房地产相关的税收，所以，房产税就会被用来填补这一经费缺口。
好了，到这里什么都清楚了：如果降低房价，那么征税的房产价值就降低，导致房产税的税值降低——举个例子：一套现价80万的房子，在经过房价“调控”后变成市值30万（为什么降这么多？因为它就是在短短的这2年内涨到这么多的，如果不回原价，投机的需求是抑制不了的——参见《资本论》中有关资本流动的本性讨论。）那么，房产税由应缴的8000降低到3000（按网传官员说的房产税上限1%计算）。这3000元，的含义是什么？2个月不到的月供而已。大家想想，这么低的税额能压制房价在低位，而限制其房产的流动性么？当然是不能的。而高税额打压房价，抑制房产的投机流动只能通过高房价来实现。
再加上地方衙门经费需求，房价想回到2年前，通过房产税来实现是不可能的。
再看看世界各地的房产税的用途：不是打压和拉升房产价值，而是稳定房产价值用的。换句话说：是为稳定房价而推出的税种。
要抑制投机，就要理解投机的方式，投机的方式最简单：低买高买。关键之处在于什么？投机的关键之处在于——流动性、在于交易。那么，真正想要抑制投机性购房，让热钱退出房地产交易市场（房价是被炒高的，这里就不重复了）那只需在交易环节设置障碍，打击投机就行了。
很简单一个做法：提高房产交易税的税率，而不是提高房产持有的税种——房产税的税率。为打击投机，甚至可以威胁提高到20%。交易税税率的提高自然很轻松地就控制了投机的需求——07年的印花税率事件就是一个典型的例子。
当然，有脑残的“砖家”会疾呼，失去交易性的就会拖累房地产产业，进而会拖累GDP。那么，我们一眼就可以看出这些砖头家的真正想法：他们始终认为天朝的房地产的支柱在于投机需求，而不是百姓们的居住需求。而大家都知道，天朝现有的房地产市场是投机炒作骑劫了广大百姓的刚性居住需求。
这里简单说几个抑制投机但并不伤害居住需求的方法：
1 高额的房产交易税率（10%-15%）,可以阻止现有的投机交易；稳定且合理的房产税率（1%左右）既可以增加投机者的房屋持有成本，又逼迫投机者放出手里的房源增加市场的房屋供给；居民居住购房的优惠（低廉的房产交易税优惠税率0.1%）——首套房的认定机制,第2套、第3套房的认定及购买梯级房产交易税优惠税率。
2 房产交易中不对称的房产交易税率，卖方的税率远远高于买房的税率（卖10%：买0.1%）鼓励居住性购房，抑制投机性卖房。同时征收房产税提高房屋持有成本，且降低并维持低廉的公共房屋租金防止房屋持有者把持有成本转嫁到更低收入人群——租房者身上。
说几句闲话给砖头家们听：当居民想改善自己的居住进行换房时：那么他一定会：要么保持现有的房屋，要么转卖现有的房屋，而要改善现有居住房屋的人群是能够负担较高的一次性房屋交易税税率的（换句话说，用老百姓能看懂的话说是：能够承担起：“亏本”卖掉现有的不满意的住房；而且，在现有的高房价下，还不一定是税后亏损处理掉现有的有使用寿命的“旧”公寓房产。）
笔者能想到的方法基本上是按照：“保障居住性购房、抑制投机性购房”的思路综合利用：房地产交易税和房地产税的不同税率设置来实现的。其实动动脑筋，这个扭曲的高房价不是什么难题，只是看衙门官员是否真的想解决这个问题。而不是忽悠广大百姓再次主动买单。
至于房地产市场本身的性质到底在于流动还是在于其他什么，这并不重要。重要的是广大的百姓是否有房可居，生活是否被房屋所累。目前的市场是让广大百姓无房可居，生活被房屋所累。就象200年前的“羊吃人”，本来是改善穷人生活的纺织工业，却变成了要穷人命的圈地运动。而如今的房地产业也正在进行一场“房吃人”的惨剧。
要改变由于高房价带来的种种社会问题：大到社会资源配置问题（科技、教育、社会医疗投入远远低于房地产投入），小到个人结婚生子、安居乐业问题。是可以改变的。但其中的关键在于朝廷怎么看待和处理水和鱼的关系。 | 
发表于 2010-10-10 19:57
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