今日消息（0928）

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今日消息（0928）

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：takehappy 浏览：2289 回复：10

◆ 【人民日报：超8成网友认为楼市调控政策落实不力】   
　　人民日报依托人民网，开展“2010年网上万人房价问卷大调查”，参与网友超4.6万人。

　　从调查样本来看，九成多网友对现在房价不满意，认为房价非常高。

　　“目前商品房价确实高得离谱，跟大多数人群的收入不配。住（房），是每个人必须的。要还刚性需求人群一个实实在在的房价，这是政府应该做的事情。”网友金忠如是说。

　　那么，住房到底维持在一个什么价位，网友才能承受呢？据统计，愿意承受8000元以下的占75.2％，其中4000元以下占50.9％。而愿意承受8000—12000元的占15％，而12000元以上的仅有9.7％。

　　对于住房面积的选择，近五成网友选择90平方米以下，而期待住上91—130平方米的占45.5％。

　　调查发现，许多网友还是非常向往居住在一线城市，占33.5％，而期望住在二线城市、三线城市、小县城皆占两成多，差别不大。

　　【点评】

　　这是一个非常有意思的调查，能够比较全面地反映出当前我国城市居民住房需求的现状特征和偏好。

　　如果能有更多的网友参与此次调研，就有可能利用这次调查数据对城市层面（而不是全国层面或某类城市层面）的住房问题进行具体分析，并得出更有价值的结论和政策建议。

　　总体上有超过90％的网友对现在房价不满意是个非常重要的信息，说明我国城市居民购房支付能力与房价之间，确实存在比较大的差距，住房的可支付性较差，甚至在某些城市是极差。

　　当然，这也并不表明按照目前的房价，90％以上的家庭都买不起房子。因为衡量房价高还是不高，每位网友都是根据自己认定的标准去判断的，没有统一标准，而市场上的规律是，几乎所有的买房者都希望房价尽可能的低，以减少购房支出。(来源:人民日报)

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◆ 【多部委联合调控方案开始会签 房产税试点或开启】   
　　房地产调控可能再出“组合拳”，以遏制投机购房需求、加快增加住房有效供给。

　　9月27日，记者从权威渠道获悉，继国土部、住建部联手出台细化调控政策后，国家有关部委将联合下发进一步深化房地产调控政策，包括强化二三套房贷差别化，以及推进房产税试点等“重磅炸弹”或悉数登场。

　　据悉，有关部委即将联合推出的房地产调控方案已经进入会签阶段，预计近日浮出水面。

　　业内人士分析，中央政府如此坚决出台调控政策，对于稳定楼市预期非常及时，不但有利于房地产调控长效机制尽快建立，也有利于整个经济结构的调整。

　　事实上，“组合拳”已经开始打出。9月27日，国土部、住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，打响了房地产调控的第一枪。文件明确要求“坚决贯彻落实国发10号文件政策、继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整”。

　　除了强调保障性住房供地占比70%以上外，《通知》要求各地结合实际，选择地块，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。

　　为保障政策落到实处，《通知》明确提出，保障性住房和中小套型住房等用地计划供应完不成的，不得供应大户型住宅用地。

　　《通知》还要求住房建设部门配合国土部门对闲置地进行清理，其中最有意义的是，对企业自身原因造成土地闲置的，必须依法坚决查处；对政府及部门原因造成土地闲置的，要求联合限期清查整改。而且，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。

　　《通知》还对政府在土地规划审批等事项上有了明确的时间规定，从而避免政府审批环节的拖沓，以求尽快形成住房的有效供应。

　　这一切都是房地产调控走向深入的明证。业内人士称，中央政府对楼市的调控决心毋庸置疑，新一轮调控方案已经酝酿成熟，其基本思路是“遏制投机购房需求，加快增加住房有效供给，并力求将短期调控的措施与中长期的发展相结合。”从这个层面来看，对楼市深层次“顽症”进行系统“手术”的调控“组合拳”力度不可小觑。(来源:上海证券报)

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◆ 【陈黄对决特别股东大会 国美争夺战今日定输赢】   
　　纠缠多日的国美控制权之争将在今日决出胜负。国美电器现任董事局主席陈晓能否保住现有职位，大股东黄光裕能否夺回控制权踢陈晓出局，谜底即将揭晓。

　　这场战争远远超过了大股东与职业经理的矛盾，因为掺杂了资本、公关、个人的利益，即便是决战前夜也依然扑朔迷离。27日，国美电器的现任执行董事均抵港，近期在香港活动的邹晓春也在当天召开新闻发布会高调表信心。接近国美高层的人士透露，尽管公司层面并没有安排管理层与黄光裕的代言人邹晓春的见面事宜，但是也不排除个人会与邹晓春见面。

　　黄光裕胜算大？

　　在国美管理层赴港的前夜，黄光裕方面通过其公关公司再致股东同仁公开函，信中黄光裕再次安抚管理层。公开信称，黄光裕尊重关于授予高级管理层期权的事实，对于管理层将继续为公司的最佳利益而努力充满信心。

　　此前，部分管理层表示与陈晓共进退。对于此种言论，邹晓春多次表示，这对管理层不公平，“通过与管理层沟通，管理层认为，公司稳定是他们最大的愿望。”有分析人士指出，随着股东大会的临近，管理层对胜负的判断各异，因而出现了前后态度的变化。

　　有报道称，截至9月25日代理投票结束，已有将近60％的股份投票。贝恩转股后，黄光裕方面的股权约为32.47％，并称已在23日投票赞成其提出的5项动议，因而，在近六成的投票中，黄光裕的支持率优势明显。

　　与此同时，其支持者郑建明和湖南投资（000548）人欧阳雪初，目前的持股比例分别为2.69％和0.6％。以此估算，黄光裕一方所获股权支持已达35.7％。如果28日的股东参与率低于70％，那么黄光裕一方的投票权重将超过50％，陈晓将出局。

　　目前黄光裕方面对结果信心满满。27日下午，邹晓春在香港召开新闻发布会，再次强调如果黄光裕方提出的五项动议没被通过，黄光裕家族拥有的370家非上市门店，将会考虑独立运营，届时市场上很可能会出现两个国美。

　　据悉，近期邹晓春便一直在香港与机构投资者进行沟通，而沟通的主要内容则是，如果大股东获胜，将装入非上市门店。

　　陈晓的底牌

　　“从现阶段看，黄光裕方面的胜算较大。”多位证券行业人士指出，与第一大股东相比，陈晓加上管理层的股权不足2％，因而，对于目前的投票状态，陈晓方面并不感到意外，接近陈晓的一内部人士直言：“黄光裕的股权占比较高，因而在前期投票的时候黄光裕方面自然占优势。”

　　事实上，最初陈晓方面选择与黄光裕对决特别股东大会时就应该预料股权上将有较大差距。帕勒咨询公司资深董事罗清启指出，陈晓加上贝恩的股权二者的股权也不足12％，要与超过30％的大股东争控制权，显现陈晓背后还有其他的底牌，而底牌就是海外的投资机构。

　　罗清启认为，在争夺国美控制权之初，贝恩资本可能与其他机构如摩根士丹利、摩根大通等其他机构有过沟通，认为机构投资者会支持其获得控制权。在国美电器的股权结构中，机构投资的股权占比达到45％，这显然比黄光裕的股权高出许多。

　　值得玩味的是，根据香港联交所的资料显示，目前，截至9月22日停止股份交易日，富达国际4.37％、摩根士丹利5.01％、摩根大通5.49％，三个机构共持股14.87％，而在控制权之争爆发前夕，三机构的持股达21.38％。

　　一香港长期研究国美的研究员指出，即便贝恩资本、摩根士丹利、摩根大通和富达基金全部支持陈晓，再加上陈晓自身的股权，其获得的支持也不超过27％的股权，更何况，部分股权是机构代客持有，投票须听从客户意见。同时，至今摩根士丹利、摩根大通和富达国际等机构对投票意向仍讳莫如深。该人士认为，随着形势的变化，机构投资的判断会随着利益而发生变化。

　　“没有特别股东大会的投票结果，谁也无法预测未来。”国美电器的新闻发言人依然对陈晓胜出充满信心，该人士指出，贝恩已经投票反对大股东的提议，而此前与其他机构沟通时，大多数机构投资人并不认同罢免陈晓。相反，陈晓个人则表示，坦然接受股东大会的投票结果。(来源:中国证券报)

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◆ 【银监会住建部联合检查二套房贷】   
　　北京、上海、广州等多个城市的商业银行，近日正在准备接受来自银监会和住建部的联合专项检查。此次检查的重点是二套房贷政策的落实执行情况。记者从某银监局了解到，相关城市的银监部门在中秋节前已经向辖区银行发出了联合检查通知，要求各家银行积极配合。

　　今年以来，针对房地产的调控政策密集出台，银监会对商业银行在土地储备贷款、开发贷款、个人按揭贷款进行了全面管控。但由于政策执行存在一定的滞后性等因素，房贷背后的风险因素仍然不能忽视。一位银行业内人士透露，个人按揭住房贷款的比例仍然存在一些违规的操作。此外，土地储备贷款的增长也是比较快的。

　　据了解，组织对房地产贷款的现场检查，上半年就被银监会列入了工作计划之中。而此次的检查只是房贷现场检查中的一项。一家商业银行的信贷部人士介绍说，此次针对二套房贷的检查，主要是针对今年4月份房地产新政执行后至今，二套房政策的执行情况：包括各银行的二套及以上住房执行的利率，首付成数，发放的二套及以上住房的贷款比数等。

　　按照计划，未来相关部门还将对土地储备贷款、开发贷款等进行相关检查，主要看流程是否合规，风险管理是否有效等。消息人士透露，如果银行对相关的工作有松动，监管部门将会进行一些处理。

　　一位商业银行的人士表示，目前，在未实现与住建部门房屋信息登记系统联网的城市，大部分银行对二套房的认定标准仍然是既认房又认贷。但事实上，从严格执行政策的角度来说，应首先以房为限，即以认房为主；但由于多数地区仍未实现联网，因此，“认房”尚存在一定的困难，“认贷”便成为最重要的判断二套房的依据。为此，本次检查中，相关部门还将了解银行与当地住建委信息共享的情况，以便推进后续工作。

　　银监会对个人按揭贷款有着较为严格的监管措施。包括对首付款比例实行动态审慎管理；对贷款的利率严格按照风险定价，二套及以上房屋的贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。同时，银监会还要求银行在发放按揭贷款时必须了解个人住房的自住和交易背景，严格审定贷款人的信用报告，严厉打击假按揭等。(来源:上海证券报)

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◆ 【两部委土地清理“翻牌” 开发商能否“断炊”？】   
　　9月27日，国土资源部和住建部联合发出《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（以下简称“通知”），提出两部门将联合加强对房地产用地和建设管理进行调控，并组成检查组，对政策执行情况进行检查。

　　“通知”提出，对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地，应优先确保以保障性住房为主的住房用地的供应。没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。

　　而对因企业自身原因造成土地闲置达一年以上的企业，禁止其参加新的土地竞买活动。

　　国土部原计划今年9月底将问责闲置用地企业，但由于各地开发商借口规划调整等原因，清理问责行动仅依靠国土部门一家难以快速推进。地产业内人士认为，闲置土地清理风暴或近翻牌之时，若此“新招”成行，可让不少开发商“断炊”。

　　而在两部门联合发“通知”的前一天，有消息称，住建部和银监会已组成联合检查组，赴各地检查二套房贷等信贷政策的执行情况。

　　进一步规范地方土地出让

　　作为房地产行业的两个关键性管理部门，国土资源部和住建部此次将原“国十条”中的诸多方面，细化成可执行的措施。

　　对于闲置土地清理和保障房建设工作，两部门在“通知”中提出了双向沟通协作机制：建设部门将保障房建设规划制定完成后，国土部门依据规划提供供地安排；而建设部门也要同国土部门一起，对捂盘和闲置土地的开发商进行查处。两部门将联合执法，进行房地产用地计划制定、供地和建设管理的检查工作。

　　两大部门严格圈定了开发商拿地准入门槛，规定了保障性住房的拿地比例，并再次强调保障房具有优先拿地权。“通知”提出，不完成保障性安居工程用地供应，禁止出让大户型高档住房用地。

　　业内人士认为，此意在强行规范地方政府的土地出让。链家地产首席分析师张月认为，政府重申增加房地产的有效供给，这种市场化调控是当前抑制房价过快上涨的重要手段。但目前各地政府供地积极性并不高，难以完成保障性住房的供地计划。

　　例如，北京2010年居住用地计划供应面积为2500公顷，但截至9月26日，北京整体成交的居住用地面积仅约550公顷，计划完成率仅为22%。

　　张月表示，两部门在“通知”中显示了完成居住用地供地计划、将市场导向平衡的决心。

　　此外，“通知”对土地竞买人资格的审查将更为严格。如因企业原因造成土地闲置一年以上的，在结案和问题查处整改到位前，将禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，近几年国土部其实一直在清理闲置用地，原计划9月底应进行统一问责，当下闲置土地清理风暴或近翻牌之时，若此禁令成行，可让不少开发商“断炊”。

　　一位接近国土资源部的专家对记者说，在各地清理闲置土地的过程中，很多开发商借口规划调整等原因而逃避清理责任，因此仅依靠国土部门一家难以有效推进。

　　“通知”规定，对依法收回的闲置土地、具备“净地”供应的储备土地，以及农转用计划指标，应优先确保以保障性住房为主的各类住房用地的供应。

　　部委联动出手频频

　　链家地产首席分析师张月表示，按两部门“通知”关于违规闲置土地问题的执行措施，开发商将无法再通过囤地实现时间差获利或规模开发效益，这将保证土地能够迅速地从“原料”转变为“商品”，使得房地产链条上下游之间的供需关系趋于合理化。

　　目前，北京楼市供需比约2.1：1，如果每块成交的土地入市周期能够在2至3年之间，供需比可能会在未来进一步降低，从而减缓未来楼市价格上涨的趋势。

　　近期楼市成交量又现增长势头，北京住宅整体成交量在7、8、9月连续3个月增长。截至9月26日，北京楼市住宅总成交已达20334套，而8月房价同比上涨则超过9%。

　　市场认为，“国发10号文件”对楼市的调控效果依然不明显。房地产市场经过近几个月的观望之后出现了强劲反弹，国家统计局最新公布的数据显示，8月全国70个大中城市房价同比上涨9.3%，其中普通住宅销售价格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%。

　　针对各地楼市回暖的状况，国家有关部委已表示高度关注。就在两部委联合发文之前，有消息称，新房产税将在国庆节前后出台。而此时，住建部联合银监会赴各地检查二套房贷政策落实情况的消息，已经引起了地方政府的高度紧张。

　　前述接近国土部的专家表示，这说明此前调控政策在内容、执行力度方面尚存不足，遏制部分城市房价过快上涨并未达到预期目的。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，新一轮房地产调控行动的表现形式有两种：一是国务院出台新政策文件，一是部委联动出台文件或者进行政策调控。在力度和影响上，前者都大于后者。

　　当下虽然部委联动出手频频，但只要房价不出现明显上涨，国务院就不会继续出台新政。(来源:21世纪经济报道)

淡泊赚了就跑

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