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【李志林】周末视点（0419）
“级差地租”理论适合楼市和股市 华东师范大学企业与经济发展研究所 李志林（忠言）博士
马克思《资本论》中提出了著名的“级差地租”理论，成为商品市场中重要的价值法则和交易法则。我认为，对于中国调控楼市和股市都有重要的指导意义。
房价居高不下的关键是供不应求。从2004年起，Z*F不断出台打压高房价的举措，但是房价却越涨越高。问题的症结不是投机而是供不应求。中国960万平方公里中有一半以上是气候恶劣，不适应居住的荒地，沙漠和贫瘠地区，Z*F严守的18亿亩耕地的红线不容逾越，而13亿人口对房子的需求却是实实在在。年轻一代对住房尤其是对大中城市的住房的需求更是节节高涨。这就决定了中国的大中城市的房价必然是逐年走高。这一特殊的国情，决定了衡量中国房价的高低，不能用世界通行的收入比的标准，而应更多地从供求关系、人多地少、中产和富裕阶层人数不断增多来考量。
一线大城市的高房价应按马克思的“级差地租”理论来解释。目前城市建设中广泛进行的土地置换，实际上就是利用地区的差异来换取更多的利益。房价也同样如此。例如，美国纽约曼哈顿地区的房价，是开出半小时高速路程地区的5倍，英国首都伦敦的房价是另一大城市伯明翰的3倍，日本东京中心地区的房价每平方米31.3万美元，香港中心地段房价每平方米71.6万元人民币，国际上从未有人说不合理。而中国的北京，上海两个国际大都市的房价仅比其他的省会城市的房价仅高1—2倍，却引来国内外一片泡沫的谴责声。其实，按“级差地租”理论，不同级别的城市就应有不同的房价，有不同的进入成本和居住成本。平均主义终将因人多为患而造成北京、上海等国际大都市环境的破坏和功能的瘫痪。“级差地租”理论是Z*F迄今忽视但又在调控大城市房价时必须高度重视的问题。
投资性和投机性购房的冲动源于中国无法实行遗产赠予税和物业税。在欧洲、美国、日本、澳洲等发达国家，很少有人买第二套房，原因在于很高的遗产赠予税和物业税使再好再多的豪宅，都因后代没有能力继承得起而大多收归国家。而中国人从来就有买地置房、传之后人的传统，这是买多套房的动力。但由于中国土地所有权属国家，现所有的商品房只有土地使用权，故不是真正意义的似有财产。因此，征收遗产税和物业税并不合法、合理。若要强行对第二套房征税，就会或则卖房者将成本转嫁给买房者，进一步推高房价，或则加大公众的负担，或则引起家庭结构变动、影响社会的稳定。
抑制房价过快上涨应从提高购房者成本和交易成本下手。现Z*F规定购第二套房须首付50%，很有必要。若无效，我认为还可规定，购第三套房不得贷款。再无效，还可规定，投机性购房者5年内不得转让。这些方法都比拟议中的征收物业税、保有税更有效，更合理，更得人心。
抑制股市能得心应手的原因在于供大于求。2009年8月4日从3478点一路下挫，原因就在于恢复了IPO，一批净资产低于1元，不符合《公司法》上市标准的劣质大盘新股包装上市，并纷纷破发，打破了供求平衡。今年以来，在全球股市均创18个月新高，已收复金融危机前80%失地的情况下，经济一枝独秀的中国股市却至今年在去年3277点收盘指数下徘徊，仅处金融危机前6124点的“半山腰”，原因也在于一季度就扩容90只股票，市场缺乏承受能力。由于股市没有赚钱效应，就无法吸引新增资金入市，只能去投资房市。中国股市与房价的“两重天”，说到底是供求关系决定的。
“过剩商品”和“稀缺商品”拉开股价也符合“级差地租”理论。由于全流通比例已达70%以上；由于大盘股上市时贪大求洋、争世界第一，而管理能力没跟上；由于今年Z*F在经济政策上实施调结构、抑过剩、转方式；由于今年流动性收紧；由于扩容源源不断；由于大盘股只思圈钱，不思回报，因此，目前中国股市的大盘股日益被市场边缘化，沦为过剩“商品”，只能打折，其低股价、低估值是合理的。相反，符合国家发展战略、七大新兴产业的高科技股、小盘高成长高送转股、购并重组股、区域振兴股，也应象“级差地租”理论一样，作为市场的“稀缺商品”，理应给予高股价、高估值。例如，在美国上市的中国企业“百度”，股价648美元，折合4400元人民币。但是，美国证监会没有打压，没有停牌查违规，公众也没有斥之为“过度投机”、“严重泡沫”。相比而言，中国股市的中小板，创业板和主板中的中小盘高科技股几十元，上百元的股价并不离谱，就动辄遭到打压。这也是观念误区。其实管理层和交易所不能对其股价高低加以评说，应该尊重市场的选择，并应从股市的历史和实际出发，从中国投资文化和理念出发，对小盘高成长高送转股的中长线投资价值，给予客观的评价，才能促使市场健康、稳定的发展。 | 
发表于 2010-4-16 20:06
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