房市才是不倒的旗帜抛光股票买房!!金岩石:上海房价最高或破30万

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房市才是不倒的旗帜抛光股票买房!!金岩石:上海房价最高或破30万

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：631377 浏览：9967 回复：0

第一财经日报
    关于房价的猜想与反驳（上）
    关于房价的猜想与反驳(下)：资产的顶 民生的底
　　投资家们说过，人人都在谈论股票的市场是一个快出问题的市场。现在，当人人都在谈论房价时，又说明了什么？
　　上海龙之梦丽晶大酒店，一个关于节能减排的高峰论坛结束后，CBN记者和来自东京的三菱电机的管理人员一起餐叙，一不留神也聊到了房价。
　　记者之所以问东京的房价变迁，是因为最近三五个月，在中国一线城市房价大涨的过程中，一些“意见领袖”除了从流动性角度加以解释，还把城市化和超级城市、世界都市等概念，拿来作为对高房价和未来更高房价的理论支持。
　　金岩石的“超级预测”
　　刚刚过去的8月，在上海，10万元一平方米的住宅已非个案。8月底，一位有才华的券商经济学家金岩石预测，以2009年1月1日为基准，北京、上海的房价将在未来5年涨一倍，其中高端项目的房价很可能突破每平方米30万元。
　　在北京，拥有高知名度和高争议性的开发商任志强则预测，北京房价将在5年内进入5万元时代，因为城市化会加速人口流入，带来房价进一步上涨，而目前商品房住宅用地供应量明显不足。
　　这些预测在网络上迅速传开。赞成者曰“现在上海内环房价不到2万，涨到4万不需要5年”，反对者称“房价若一路涨下去，不知会出什么大乱子，醒醒吧，除非人民币不值钱了”，惊诧者说“30万，是不是媒体搞多了一个零啊”，平静者道“房价会涨，但要翻倍没那么容易，毕竟购买力摆在那里”。
　　学术功底颇深的金岩石并非信口开河，他在文章中阐述的逻辑如下：
　　首先，城市化是未来30年的中国经济主题，中国经济要走出“世界工厂”模式内在的产能过剩危机，必须向内需导向转型，而扩大内需的源头是城市化，城市化的助推器是房地产；
　　其次，中国正处于城市化加速阶段，土地和房产由于相对和绝对的稀缺性，具有了“投资与消费二重性”。对土地的投资有开发性溢价，对房产的投资有交易性溢价，目前房地产“刚性需求”中有相当部分不是消费而是投资需求；
　　第三，从投资角度看，由于股市没有开放融资融券业务，普通投资人不能借钱投股票，而房地产的按揭融资功能补充了股市的缺陷，从而进一步强化了房价的螺旋式上涨趋势；
　　第四，从超级城市(Mega　City)的角度看，中国城市化进程中非常可能形成北京、上海两大超级都市，其人口数量将比目前大大增加，在高人口密度下，只能以城市土地的立体空间分割来解决生活空间的稀缺性。而稀缺，正是投资的前提。
　　昨日，CBN记者电话采访金岩石，问他是不是真的认为“北京、上海房价未来5年会涨一倍”，他坦率回答“至少涨一倍”，并认为只有当中国的城市化进程接近完成，例如城市化率达到60%以上时，房地产的刚性需求才会从投资需求转变为消费需求，就像美欧国家已完成城市化进程，土地的开发性溢价和房产的交易性溢价基本消失，住宅就会回归消费品本质，“那时房价就会下跌。