以招商地产分析地产板块兼论市场动向

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评论:"价格维持高位 成交量下跌" 楼市将迎滞胀
2009年08月14日 09:34:29 　来源：新京报
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在二季度房价无所顾忌的飙升之下，很少有人再想起2007年楼市的疯狂，曾经，那一年的房价一开始就被认为隐含巨大的泡沫，并随后引发了长达一年多的低迷和观望，预言成真。但今天，无论是疯狂提价的楼盘还是奋不顾身的购房者，都忘记了楼市低迷时的彷徨。     在上一轮泡沫还未完全消化完毕之际，新的泡沫又已滋生，据《新京报》报道，7月北京商品房住宅成交均价逼近14500元/平米，接近历史峰值。而根据北京市统计局数据，四环内房价已近17000元/平米，超过2007年的高位。与此同时，7月成交量环比6月已下降近5%。     新的疯狂超越了旧的，新旧泡沫叠加之下，人们对于房价的心理预期、对于货币的购买力认识被刷新，也就是说，现在在北京，15000元/平米的房子就算是“便宜”的了。     房价飙升的一个原因在于，过去十多年的经验表明，中国房地产价格上涨能够跑赢通货膨胀，是最好的通胀防御性投资之一。另一个原因则是，出于抵御全球金融危机、拉动GDP的需要，政策去年年底至今年二季度对房地产市场一路绿灯，房价也一路飙升。     财经杂志的研究据此认为，本轮房地产调整已中途夭折，难以为政府部门、房地产商以及投资者提供一个完整的风险指引，未来深幅调整的风险仍然存在。     而就当下来看，最先出现的可能是滞胀：价格维持高位，成交量下跌，这在7月已经显现苗头。进入8月，多位房地产业内人士预计，三季度价格会维持二季度水平，但交易量会下降，根据中国指数研究院对全国500位房地产经理人的调查，近4成认为三季度销量会下降，但只有7.5%认为成交价格会下跌。     判断滞胀出现的原因，一是短期内宏观调控政策不会有根本性改变，而上半年地产商出货、融资顺畅，资金充裕，房价下跌缺乏动力；二是8月后各银行纷纷收紧二套房贷，多个部委释放风险信号，对市场的冲击可能在下月集中体现，引起投资需求的离场观望，而部分改善性需求也将放缓入市脚步，导致交易量进一步回落。     滞胀也是房地产市场阶段性调整的重要信号，很多地产商在2007年底至2008年间吃够了滞胀的苦头，多位地产商高层曾经告诉记者，滞胀最可怕，非常难受。因为房子卖不出去，而开支却在增加，想要降价却怕引发纠纷，储地、开竣工计划也被打乱。     如果说上一轮滞胀后硬撑着的项目，还有后来的宽松货币和信贷政策为其“解冻”的话，那么这一轮滞胀，则或许意味着本轮房地产周期性调整的接续和真正来临，因为信贷不可能再放出7万亿，而当前的楼市价格，已经远超实际购买力。     □王与芒（北京 媒体从业者）

（责任编辑: 杨倩 ）

九里庭院

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临水观风

现在进场T+0一下应该不错

临水观风

若不能上触昨日低点，则有岛形可能

临水观风

延伸也应至少在2910附近产生大一些的反弹

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转自东方早报

泡沫给的饭[陈序专栏]

2009-8-17 3:57:01





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　　陈序

　　

　　不是只有星巴克才靠泡沫吃饭的。

　　担心通货膨胀和股市、房地产等资产价格泡沫化的人习惯把泡沫视为宽松货币政策的副产品。错了。适度通货膨胀和资产价格上涨可能是政府引导经济保持较快增长的现实路径。在目前的约束下，决策者更不愿意看到的是不适时地收紧政策，进而遏制经济恢复增长的势头，而不是预期中的通货膨胀和资产价格泡沫。

　　市场对这一点尚不明确，或有人佯作不知。流行的心病是怕政策逆转。一度，分析认为推动中国股市和楼市的宏观货币政策即将转紧。在内部，其证据是7月份新增人民币贷款大幅下滑，明显低于上半年月度平均水平。在外部，美国经济近况好转，住房和就业市场表现出企稳迹象，冒出微弱的复苏“绿芽”。于是，关于中国央行将更快地回笼流动性的说法近来甚嚣尘上。

　　其实，可供最高决策层选择的可行性方案极其有限。虽然发达经济体身体情况比前一段有所恢复，需求不再大踏步后退，但远不能吸收中国出口的产能，而中国国内消费需求又不足以填补这个缺口。上半年中国经济增长成绩斐然，完全得益于政府大规模刺激计划和扩张信贷政策。财政和银行力撑基础设施项目投资。空前的大手笔既推动了短期GDP（国内生产总值），也令更长期可持续刺激GDP增长的资金受到限制。

　　从政府的既定目标看，GDP增速保持在不低于8%的水平被官方认为是创造足够就业所必需的经济增长速度。以这样的稳定增长速度为前提，触及各类复杂利益群体的深层次的经济结构变革无疑是一种冒险。不论尝试土地权利流转交易机制改革还是深化国有企业改革，都不如简单地放宽货币政策轻松愉快，安全可靠。

　　因此，房地产市场再次被委以重任。以充裕流动性推动房地产价格回升，支撑了房地产开发商的投资热情。宽松信贷环境立竿见影地提振了交易人气，迅速消化着住宅库存。据统计，今年年初时，该存量相当于超过14个月的购房需求，而目前中国内地未售出住房量只相当于9个月的购房需求。

　　眼下，房地产市场正在缔结以推动固化泡沫为宗旨的“利益同盟”。其中包括开发商和严重依赖土地出售收入的地方财政；包括不论把买房当成消费还是投资的房屋权利人，他们越是乐于使用最大的按揭杠杆，他们对房价下跌的承受力也越弱；包括整个商业银行业，它们向买卖双方以及各类中介商提供资金，任何程度的房价滑坡都在增加坏账和不良资产的风险。

　　应该注意到，遏制信贷过度扩张始终保留在提醒层面。决策者不仅没有马上采取如加息、提高银行准备金率等强力手段，还一再向市场否定很快会采取这类手段的可能性。当上证综指连续下跌，房地产销售再度疲软，北京通过媒体传递的是安抚的信息。

　　从某种角度看，泡沫给中国饭吃。但这碗饭也许会造成消化不良。长时间宽松的货币环境会加剧资金和资源的错配。泡沫发展过快，或者通货膨胀突然启动加速，都可能导致政策急转弯。其后果不是重回价格控制的老路、中断价格市场化进程，就是破坏好不容易积累起来的国民财富。

　　然而，有更稳妥的道路么？

　　（作者系资深媒体人，电邮：chenxuchenxu@msn.cn，本专栏每周一至周五刊出。）

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转自东方早报

博鳌再现开发商集体唱多 龚方雄警示房地产最先通胀

2009-8-14 1:55:50





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在中国房企老总们不断看涨下半年房价的同时，已经有1000亿美元的热钱在不知不觉中流入内地，可能将导致房地产率先通胀。CFP 图

　　东方早报记者 刘秀浩

　　

　　昨天，“2009博鳌房地产论坛”在海南博鳌开幕，今年的博鳌论坛再现一种喜气洋洋的气氛。当各开发商们踏入会场时，每个人脸上都挂满微笑，这一景象和去年的愁云惨雾形成了鲜明的对比。用潘石屹的话说，今年是人来得最多的一次。

　　开发商们周期性的情绪变化一如往昔，只是这一次转变得尤其迅速。曾经悲观者的预言如今全部破灭，曾经濒临破产的企业家们再一次扬眉吐气。这无疑让唱多者更加坚信乐观有理。

　　但或许人们没注意的是，在这次突如其来的复苏背后，大量热钱正更加迅速涌入。

　　曾经的预言都落空

　　每年一次的博鳌论坛是验证“预言”的最佳场所。具有讽刺意味的是，中国地产从2008年的寒冬到2009年的炎夏毫无征兆，突变让众多“预言”都变成了空谈。

　　北京师范大学教授钟伟2007年的报告说，土地价格透支了三年的房价，去年的报告说，开发商将出现4000亿－5000亿的资金缺口，足以使20家大型房地产开发企业陷入困境，土地价格将深幅下跌。

　　SOHO中国主席潘石屹曾说，楼市将发生百日剧变，开发商将死掉一大批。

　　中原地产主席施永青主动翻起老账：“我记得去年8月份的时候我说世界经济进入冰河时期，就是这次金融危机可能是一个结构性的，不是单是一个周期性的，受到的冲击将会非常长远。所以当时我相信很多开发商也看到自己的处境是非常危险，资金链随时可能随时断，能不能保命，也成了问题。”

　　如今，三人的预言被一片欣欣向荣代替。一场讨论中，钟伟让5个开发商写出今年上半年各自企业的销售增长率，一半以上人给出的答案是销售增长了100％以上，最低的也达到了30％。另外，5个开发商都有土地入账，只有数量多少的差别。

　　所有人都活得好好的，没有巨变，也没有冰封。

　　“房地产市场没有泡沫”

　　有悲观者失意，还有乐观者的更加乐观。

　　“现在的楼市根本不存在泡沫，泡沫的说法是一些无知者之言。”重庆金科集团副总裁面对泡沫论的问题给出这么一个回复，斩钉截铁，信心十足。

　　“中国的房地产市场没看出有什么问题，现在是一个投资增长的恢复阶段，没有什么泡沫，更谈不上过热。”华远地产董事长任志强是永远乐观的代言人。

　　任志强称，房价不但不会跌，反而“将暴涨”。任志强表示，增长主要是因为土地和房屋供求关系，在今年年底、明年年初或者明年二季度之前还可能会出现报复性增长。

　　目前为止，全国能够称得上地王的土地已经接近20幅。

　　据专业机构统计数据显示，上半年，各月成交总价排行前10名的地块中有60%的高价地块由国资背景企业获得。特别是在土地市场较为冷清的一季度，国资背景企业几乎包办了所有高价土地。6月国资背景企业继续在土地市场上占据重要位置，北京、重庆、成都多个城市的多幅高价土地依旧被实力雄厚的该类企业收入囊中。

　　楼市永远非理性

　　恒隆地产主席陈启宗的故事是，去年9月，他邀请一批内地大的发展商到香港聊天。他说，在去年的环境里，他们都是破了产的。让他没有想到的是，9个月后，同一班人，不仅仅离开了破产边缘，还再次出现在土地市场，去创造全新的地王。

　　“在经历了2007年的盲目发展，2008年的调整和2009年前几个月快速回暖后，我们对维护楼市回暖的态势，防止房价过快上涨，有了更深切的认识，我们也理性的多了、成熟的多了，我们房地产企业决策层们也一定要认识到市场的大起大落和房价的大起大落对国家、对企业、对百姓都是不利的。我们一定要坚持诚信品牌、社会责任的理念，理性的拿地，理性的发展。”中房协副会长朱中一的话代表了官方的善意。在过去的数个月内，包括上海政府在内，地方政府和中央政府一再通过行政手段劝告开发商们别盲目涨价，要理性对待楼市。

　　话音落下几分钟后，陈启宗直接的反驳了他们的良苦用心。这个逐利的地产商人很直接的说道，房地产市场，原本就不是一个理性的市场。

　　8月8日，上海浦东星河湾开盘首日就销售264套，成交金额超40亿元。星河湾地产副总裁梁上燕说，他们原本预期，完成这个销售额，需要花几个月时间。

　　但是，过去的一年让人更加谨慎。论坛中的一场论题名为“不确定的未来与政策回归”，主题恰如其分。

　　“莫名其妙的跌下来了，心里紧张还没恢复过来，又莫名其妙好上去了。”一名开发商说这句话的时候神情茫然，他们公司刚刚取得了难得的销售业绩，但他心中依然不觉踏实。

　　复地集团董事长范伟的疑问代表了很多房地产企业家的困惑：从去年到今年，经济危机就这么过去了么？同样的宽松经济政策，何以给日本留下如此大的重创。

　　1000亿美元热钱流入

　　今年来一直唱多国内房地产行业的摩根大通中国区副董事长龚方雄告诉公众，二季度中国外汇储备增加了近2000亿美元，考虑外贸顺差、外国直接投资、现有外汇储备存量因素后，有1000亿美元的外汇储备来自哪里解释不了，龚方雄认为很可能就是热钱流入,类似情形半年到一年半时间内不会改变。

　　如此大规模，在以往前所未见。

　　2004年，热钱是业内人士和媒体最追逐的一个词汇，当年还是作为摩根士丹利首席经济学家的谢国忠曾最早预警中国的房地产过热问题，同时指出国际游资是导致国内房地产市场过热的最主要原因。

　　龚方雄分析当前经济形势，他认为全球经济格局实际上比大家想象的要好，现在全球经济跟中国经济在今年1、2月份的情况很相似，实际上已经在企稳复苏当中。他预测未来6－18个月，全球资本将持续流入高风险行业，全球的资金将重仓中国。

　　龚方雄分析，大家预期未来6-18个月全球经济将出现周期性反弹，全球资本最近正从低风险领域流入高风险资产，未来6-12个月，这种趋势不会改变。所以，现在很多地产开发商都到香港、美国融资。他认为，现在开发商如果要上市融资会非常容易，因为市场愿意把钱给他们。

　　龚方雄说，从长期来看，现在全球市场的投资人都把资金重仓投入中国，因为全球投资者对中国的信心正不断增强。摩根大通建议，投资者如果要重配新兴市场，一定要重配中国及中国内需。中国内需的引擎则来自房地产、汽车行业。中国房价长期上涨的结构性原因，从供给和需求讲都是土地价格。中国的城市化率只有45%左右，而城市化进程每年以1%—2%上升，意味着中国城镇人口每年都以1500万—2000万在上升。这是一个长期的趋势，国际投资者对此非常清楚。

　　房地产最可能出现通胀

　　龚方雄同时分析，人民币在去年新兴市场中是一个唯一没有贬值的货币，经过这场百年不遇的金融风暴，人民币稳定趋势加强了很多。很多国际资本愿意在香港、美国购买中国资产，因此热钱不断流入。“从趋势性角度来讲，中国城市化进程和土地价格长期上涨的趋势，加上国际资本从低风险向高风险资产类别配置，中国经济的可持续发展能力比全球经济要强得多。唯一有可能出现通胀的领域是资产通胀，其中就包括房地产。”

　　如今，这种涌入的势头更加明显，龚方雄将之称为重仓中国。只是龚方雄只说了话的前一半，后一半曾经由谢国忠说过，一旦游资撤离，经济将出现巨大损失。龚方雄实际上也给了一个时间表：最长18个月。

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十大房企7月销售“量价齐跌” 2009-8-14 1:48:49 保护视力色:

开发商边拿地边捂盘致房源减少  十大房企7月销量上海占16%居首 刘建平 制图 　　早报记者 朱楠 　　 　　7月国内十大标杆房企销量大减，总量为250万平方米，环比6月下跌26%，是连续5个月上涨以来的首次月度下跌。这十大标杆房企分别为保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海。中原地产研究中心昨日发布的行业月报显示了上述信息。 　　与此同时，从销售价格看，7月十大标杆房企成交均价为10230元/平方米，环比下降5%。 　　这与当月整个全国楼市销量呈同步走势。 　　7月全国商品房销售面积7646万平方米，环比下降近20%；商品房销售额为3800亿元，环比下降14%。自3月以来，全国楼市首次告别“量价齐升”，出现“价升量跌”局面。 　　分析师认为，上述销量回落，与可售房源减少、推盘节奏放缓，以及季节性因素及近期二套房贷收紧，有直接关联。 　　值得关注的是，利用目前融资和政策方面的便利，十大标杆房企纷纷踊跃拿地，7月新增土地15幅，涉及金额158亿元，环比增量43%。其中多家开发商一个月中数次出手，土地市场竞争更趋激烈。 　　可售房源减少，推盘放缓 　　从整个行业走势看，7月全国众多城市新建房屋成交出现回落，与这十大标杆房企可售房源减少有关。 　　中原地产研究中心报告显示，一方面，7月标杆房企推盘速度有所放缓，新增预售许可证27个（6月为34个），新增供应量90万平方米，环比6月下降11%。推盘量较大的开发商有保利、金地、中海、万科；推盘项目主要集中在重庆、天津、北京、成都、上海。 　　另一方面，7月底，十家标杆房企已领预售证而未销售的库存面积总量达852万平方米，环比6月下降15.8%。由于销量下跌，库存的消化速度开始放缓。同时，可售面积减少对于销量的影响也开始显现。 　　数据显示，十大房企中7月份销售面积环比降多增少。 　　其中，只有复地、金地、华润3家销售面积环比有所增加，分别达29%、16%、2%，其余7家房企本月销量均有所下降。由于复地在北京的物业嘉都大厦7月达成整栋交易的协议，出让面积2.25万平方米，折现4.55亿，使其销售面积增加幅度明显。金地销量主要来自上海、天津、佛山三市；而华润销量主要来自成都、无锡。 　　降幅较大的房企有招商、中海、保利、绿城，降幅分别达49%、37%、36%、33%，这就造成总量上环比下降。 　　中原地产分析师认为，降幅最明显的上述4家房企共同之处在于前3个月销量增幅均较大，因而，尽管7月降幅较大，其销量仍处于正常水平。 　　分析师认为，7月十大标杆房企销售下降也与推盘节奏有关，这可能也是整个市场的节奏。在上半年市场火爆之时，房企信心未完全恢复，看到需求旺盛第一反应肯定是把存量大力推向市场。而后随着资金回笼，房企“腰杆挺起来”，开始盘算着捂盘；而且存量压力减小，推盘节奏自然放慢。 　　一线城市销量回落明显 　　7月十大标杆房企的销量主要来自上海、深圳、武汉、北京4市，成交量约占全国销量的43%。其中，上海占比16%，居首位；而在4-6月，上海占11%，居第二位；广州占13%，居首位。 　　四大主要一线城市（京沪穗深）7月销量占比达38%，与6月相比有所降低。从这一销售占比的变化来看，体现出7月市场的特点是一线城市回落明显，而二三线城市比重有所增加。 　　十大标杆房企7月在广州、杭州的成交量大幅下降，环比6月分别减少69%和50%，新增供应未能及时跟上，可售量有限、且多为尾盘，是两地销售不佳的主要原因。而武汉，青岛7月销量环比大幅增加，主要是得益于万科在武汉的多个项目热销以及青岛中海熙岸的大卖。 　　从销售价格看，7月十大标杆房企成交均价为10230元/平方米，环比下降5%。除金地及招商外，其余房企7月成交均价均有所下调。成交均价下降最多的是富力及万科，分别达15%、14%。富力本月热销的项目昆山富力湾、广州金港城、成都桃园售价均低于富力全部项目平均价格，导致均价被拉低，同样，7月万科在武汉及成都的项目热销也拉低其成交均价。 　　不过，与总体价格下降相矛盾的是，7月十大标杆房企涨价项目约占全部在售项目数的38%，降价项目约占9%。对比6月，降价项目有所减少，而涨价项目个数继续增加。对此，中原地产认为，7月房企的成交价格主要反映出十大房企销售中心转移的情况，即一线城市销售比重下降，二三线城市销售比重上升的趋势，而非项目均价下跌所致。 　　分析师指出，仅从北京情况看，近日来楼盘宣传广告又见增多，仅13日一天就收到5个楼盘宣传信息，其中有3个将于8月15日开盘，预计随着“金九银十”传统旺季到来，楼市销量下降的情况将有所改变。

加一点自已的看法，为什么上一年房产市场价格没怎么下降，从身边的事件上了解到，原因是开发商捂房——死扛。
按理说很多商品价格应有大幅下降，然而却没有，为什么？我的看法是才吃过涨价的好处，美梦还没有醒——有些人不见棺材是不会落泪的。

[ 本帖最后由 苹果发展 于 2009-8-17 12:47 编辑 ]

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以下内容转自全景、和讯、新华

sumfsdd

上
有
政
策
下
有
对
策

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原帖由 临水观风 于 2009-8-17 10:30 发表
若不能上触昨日低点，则有岛形可能

岛形几成定局————

临水观风

柔弱遇刚强，欲行却难行之象，难且危也。

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明天再跌就玩两只超跌股

出版传媒 601999
计划买入：8.48

兰州黄河 000929
计划买入：7.49

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忘了一句话，轻仓，轻仓，轻仓！！！

临水观风

全景快讯  



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[期货]农产品期货连豆粕跌停 郑糖一枝独秀  08－17 18:02

临水观风

受中报业绩增长影响招商地产及地产版块有高开冲高可能，然尚不能确定走好，注意在划线处的走势情况，反弹后向下的概率仍大。

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这幅图有必要收藏在这里

这正是

超跌之后还可跌，背离之后还背离。
市场从来无定则，进退之间莫迟疑。

[ 本帖最后由 苹果发展 于 2009-8-18 12:45 编辑 ]

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从这张图片上应能看出这几天的行情有多难作。

大概230个以上操作计划，只有3个是成功的。

这正是

飓风推得浪滔天，海上哪家打渔船？
百人操作九九亏，便是高手也枉然。

[ 本帖最后由 苹果发展 于 2009-8-18 13:18 编辑 ]

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转自东方早报

　市场持续下跌，导致面临强大赎回压力的基金也加入减仓阵营。CFP 资料

　　A股昨日创下9个月来最大单日跌幅，机构投资者的减仓成为近期市场下跌的直接原因。好买基金分析人士昨天指出，机构投资者减仓是近期市场下跌的直接原因。其中，基金由于前期仓位较重，缺乏弹性，在市场趋势短期改变之后，为应对赎回，不得不进行被动减仓。
　　值得注意的是，在对7月宏观经济数据的一段时间消化之后，看空市场的基金经理也越来越多。
　　昨天，沪指暴跌5.8%连失两道关口，导致2900点失守，终盘两市不足50只个股上涨，跌停个股超260只。部分技术派人士开始看空市场，有些人叫喊市场将跌到2200点。
　　富兰克林国海沪深300指数增强型基金拟任基金经理赵晓东昨天表示，如果不是流动性原因，市场可能早就调整了，所以这次调整的幅度较大，甚至可能矫枉过正。另外，这次调整可能与银监会彻查信贷资金的去向和使用状况有关，加上7月份部分数据低于预期，特别是投资和房地产等数据不及市场预测，加剧了投资者对经济基本面的担忧。
　　赵晓东还称，去年的大幅下跌，大多数投资者仍然历历在目。早出货就可能会掌握主动权，部分机构投资者也选择在高位撤离，技术派投资者看到技术恶化，加速卖出，这可能是市场加速下跌的部分原因。
　　此外，在7月经济数据出台并经过市场消化后，基金经理在连续的下跌空看空者越来越多，而看空者与看多者之间的辩论也异常激烈。
　　博时价值增长混合、博时价值增长二号混合基金经理夏春昨天表示，今年以来市场涨得有点快了，估值也已过多透支了经济强劲复苏的预期，因此在流动性和政策的微小变化（预期）下，市场近期开始剧烈动荡，目前更糟糕的是，经济复苏的预期可能并不如此前看上去的那么美。
　　夏春称，事实上，自从去年11月以来，中国经历了一次全民的投机热潮。在银行超常规信贷供给的帮助下，通货膨胀的“预言”在民间开始流传，大量资金涌入地产、证券等资产市场，并逐步向各类实物资产蔓延。一时间，主要工业原料的产能利用率都迅速提高，甚至到满产的程度。
　　“但仔细研究之下，我们并没有看到终端需求的同比例上升，落实到企业盈利民主缺乏最终需求猛烈增长的情况下，上游原料价格的过快上升最终将严重侵蚀中下游制造业的盈利能力，而这正是中国经济最重要的基石所在。对市场，我们短期继续谨慎，在控制仓位的同，会更多的关注那些相对防御的行业，如消费品、医药、基础设施等。”夏春说。
　　华安基金表示，如果没有强有力政策面的积极支持，市场短期内将维持震荡调整格局，企稳将有一个过程，但盲目杀跌的状况有望得到缓解，急跌中，部分个股的投资价值开始凸显。
　　看多的声音同样存在。海富通基金投研人士称，接下来需要重点关注9月份的经济表现，受到“金九银十”传统影响，在经济复苏的前提下，如果9月份的宏观经济数据表现不错，将有望进一步提振投资者信心。周期性行业和通胀类资产仍然值得关注。

临水观风

表面昌盛风光，内里正处多事之秋，动荡不安之境。