图说绵世未来－－东方新城篇 （上）

wanglong160

图说绵世未来－－东方新城篇 （上）

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：wanglong160 浏览：5056 回复：5

知道有很多朋友在投资绵世，但又不能亲自到各个项目的现场实地的查看。 由于朋友恰好在成都居住，又恰好购买了东方新城中万科的房子（这也是我们关注绵世的起因之一），于是一直想通过自己的拍摄让大家对东方新城有一个比较详细的概况。恰好这次地震，不能返回机场工作，于是花了几天时间实地拍摄和整理了这篇BLOG，希望对大家有所帮助。

由于不是专业编导人员，我的拍摄工具和制作都有限，粗糙之处大家见谅。

首先手绘了东方新城的大概地图，可以作为下面图片位置的大概参考。
比例可能有不协调的地方：



由于granto的家在万科3期，所以大部分鸟瞰图是从3期来拍的

首先是万科商业和A,B地块的鸟瞰图




工地为建设中的蓝光富丽东方项目。有挖掘机的是万科商业地产项目。地块A和B据说是社区的一座小学和一座医院。消息的来源是万科的售楼小姐。当然，我们也在报纸上阅读到过关于类似的报道，相信大家还记得。

现在来说说大家最关心的，就是6月可能进行拍卖的地块。根据公告上说的文字：位于成

华区保和乡胜利村2、3、4、7、9、10、11、12、13、14 组，净用地面积为18900.75

平方米（合28.3511 亩）；我们可以推断它的大小是大概100×180米左右的地块，再加上我恰好看到了成华区保和乡2组的图字，可以推断，它就是地块D。

以下是该地块图片：

从上面的图和简图中我们可以知道，这个地块位于东方新城的中央区域位置。被外围的蓝光,首创,万科和后面可能的F地块大盘所包围(后文将具体提到)。这也是为什么该地块包含有商业要求在里面的原因（公告中的兼容商业用地，兼容比例≥20%）。可以看出该地块的位置相对于东方新城来讲并不差。如果开发商现在拍下，可以依托三大开发商来进行自己地块的炒作。但是不足之处将在于该地块的大小，如果开发商没有后续拿其他地块的准备，那么可以认定该开发商的实力将很可能有限。那么成交价估计会收到影响。我们以后再专文讨论吧。

以上是东方新城已经揭晓的未来，下面来说说最近的将来可能揭晓的。记得一位参加了董事会的绵友曾提到公司高层表态，以后将可能陆续推出一些28亩这样的小地块。那么就说到了地块C和地块E。

地块C目前被分成了几个部分，分别用做98路公交的终点站调度室，一个工程公司的工地项目部。以下是图片：

有图中位置大家应该能想到，该公司是负责万科4期工程施工的。那么我们可以估计C地块的推出应该至少要等到万科4期完工以后了。万科四期进行到什么阶段了呢？让我们来看看：






对，主体建筑施工已经大体完成了，通过向万科销售人员确认，4期的预售也将开始，工程将进入外装阶段，但是granto估计这个工程在年底之前完工的可能性仍然不大。

下面来说说地块E








该地块的大小和地块D差不多，整备应该已经完成了。上面高高的黄土都是前些天首创工地开工后堆上去的。这个地块的位置在蓝光地块的东侧。目前没有用做任何的其它用途。Granto认为，D地块拍卖后，E地块似乎就可以进入拍卖期了，至于其何时开始拍卖，那要取决于公司管理层的智慧了。

最后是地块F





这个地块至少有200亩以上的大小，和万科三四期大小相当。(由于实在太大，抱歉难以呈现全貌）。该地块的上的居民也已经全部迁出完成整备了。同样是堆着高高的泥土，granto关于CDE地块的图都是在上面拍摄的。这块地的想象空间仍然比较大，如果东方新城居民持续增多并且销售不错的话，作为大盘推出，吸引诸如华润，龙湖等较大开发商的可能性是存在的。公司同样也可以将它划分为小地块出售，具体会是怎样呢？让我们拭目以待。

上篇思考题：
1.为什么在9.14天价卖地后，没有继续趁热打铁推出后续的大地块F，而是先推出具有商业性质的地块D，和后续可能的C,E ?
2.如果你是公司管理层，下一步你将如何安排后续地块的拍卖？
3.东方新城的土地开发和经营运用了哪些商业模型？这些模型成功的关键点是哪些？

未完待续
祝大家投资顺利

[ 本帖最后由 wanglong160 于 2008-6-4 18:47 编辑 ]

wanglong160

1．  现存货币资金

07年年报的货币资金数量是  760，782，624。08年1季度报告显示为684，404，411。但是在应收账款一栏中可以见到增加了341，926，454。

可以认为，914卖地的收入虽然已计入利润收入，但资金还没有完全到位，下一个报告期需要密切关注资金的收回情况。因为在以前的报告中公司并没有出现过有大额应收账款的情况，最近房地产业的滞销可能会引起房地产商财务状况吃紧的现象。蓝光的项目是否能够收回，严防公司出现坏账。

从这个数据可以看出，目前公司如果顺利收回账款，将拥有10亿元的现金在手。这笔资金是公司的血液，有了它公司将可以充分的发挥自己的投资能力，目前看没有任何的缺钱和周转不灵的风险可能。


2.存货和现金流量关系

1季报和07年报的存货这一栏可以看到，存货从235，265，880下降到了102，953，990 。

那么，简单的认为公司用132，311，890的存货带来了341，926，454的现金收入。

从公司公告显示，中新绵世还没有完成土地的整备。那么，余下的102，265，990存货应该都是天府新城公司旗下东方新城的土地。这部分土地可以换回多少现金流量收入呢？即使用保守的估计，土地拍卖的成交价格减半，那么也可以换回1－1.5亿元的现金流量。


3.公司现金流量增量分析

从06年半年报告公司现金流量的2.6亿元（263，706，642），到08年一季度的约合10亿元（如914项目回款顺利）。房地产项目已经为公司累计带来至少5亿元的现金流量收入。而这些回报都来自于天府新城公司。公司用不到3000万的投资换回了5亿以上的现金流量。这样高的现金回收率和投资回报率让人非常吃惊。可以说，公司的未来在一级开发的动作将是决定公司未来收入重要的一环，如果公司能够取得更多的房地产一级开发项目，相信公司的前景将更加光明。

4.公司08－09年现金流量收入的估算

a.       天府新城的贡献

从前文对存货方面的估计，那么应该是1－1.5亿。

b.       中新绵世的贡献

如果2100亩都完成整备并推向市场，加上地铁2号线开工建设的实质性利好，我们以最保守的成交价100万/亩的价格和40％的毛利率计算应该是

2100×100×35％×40％＝2.93亿元

从可以预见的房地产收入看，公司将再获得4亿元以上的现金流量。另外，在京灏投资公司的投资中还储备了480亩土地，这块地的收入也不可忽略。

其它的投资项目如中科环能，京灏投资，以及黄埔化工的实业投资来看，暂时还不能带来客观的现金流量收入。但是仍然不排除这些公司快速发展上市并取得快速发展的可能。这样也会为公司带来强大的现金流支撑。


5.综述

从上面的分析可以看出，该公司以5100万的长期投资已取得了5亿元的现金流量收入，并在可以预见的时间内可以再拥有4亿以上的保守现金流量收入。体现了强大的投资活力能力。公司高管的投行背景和投资能力可以让投资者保持充分的信心。

以这样的盈利能力来看，公司以现在10亿元的货币资金，公司管理层的投资将继续为公司和股东带来巨大的收益。在通胀如此高企的时代，以溢价购买该公司的股权，让公司高管将钱投入回报率更高的行业和企业中去，我认为是明智之举。选取合理的溢价率和时机进行投资，将是决定投资该公司成功的关键。你愿意给予多少的溢价呢？

wanglong160

几乎所有的报道都指向石油石化与电力两大权重股板块的亏损。这无疑为上市公司整体半年报业绩涂上大片阴影。接下来。如果按照以往的思路被动进入半年报行情，等待大家的似乎只能是更加疯狂的下跌。

不过，并不是所有上市公司半年报业绩预期都不理想。事实上，继续维持业绩增长态势的公司不在少数。这可以从半年报业绩预增公告当中找到十分明确的答案。

如果业绩滑坡导致股价下跌是硬道理，那么，业绩增长促进股价上涨也是硬道理。

现在的问题是，那些半年报业绩预增公司股价是等到7月份以后再上涨还是提前在6月份便有所表现呢？

可以预见的是，如果是前后，业绩增长公司股价上涨的动力势必受到权重股板块业绩大面积亏损结果的严重拖累。如果是后者，情况还是相当乐观的。

首先，即将公布的5月份CPI数据将缓解市场对通账的恐惧，并会燃起投资者对放松价格干预政策的预期。这至少会维持目前石油石化与电力板块的走势，由此营造一个较为宽松的大盘环境。

其次，随着灾后重建分阶段进行，眼下各种施工机械、建筑材料市场需求快速增长，这使得未来的经济增长势头受到支撑。

第三，没有迹象表明市场管理层近期会出台新的利空政策，倒是不断有维持市场稳定的报道。

较为不利的因素是，近期外围市场表现强差人意。但以往的经验表明，A股的独立行情并非不可能。

依据业绩预增公告，一些公司半年报业绩将爆增数倍，如中国船舶预增8倍以上，绵世股份预增6倍；另一些公司则在去年大幅增长的基础上继续保持强劲的增长态势，如英力特预增50～80％，晨鸣纸业预增50～100％。不仅如此，一些公司虽然尚未发布预增公告，但依据一季度业绩增长情况，并对比上年1～6月业绩基数，08年半年报业绩大幅增长也是可以预期的，如安泰集团一季度业绩激增141％，并已接近上年半年报业绩的水平。

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都是两个球

赞同楼主，我也去了实地，在蓝光销售部左边是9.14拍的土地，蓝光富丽东方楼盘正对面有空地（当时没做什么项目），蓝光富丽东方对面是首创的对把，不知道你打听到对面的空地是做什么的没，有兴趣交流的话加我 QQ

wanglong160

原帖由 都是两个球 于 2008-6-5 00:00 发表
赞同楼主，我也去了实地，在蓝光销售部左边是9.14拍的土地，蓝光富丽东方楼盘正对面有空地（当时没做什么项目），蓝光富丽东方对面是首创的对把，不知道你打听到对面的空地是做什么的没，有兴趣交流的话加我 QQ

大哥，是我，王彦龙

淡泊赚了就跑

呵呵` `遇到绵友了`