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请先生查收
【2008-06-10】
此次注入方案相比2月预案，评估作价低30%；项目储备和出租物业面积增加；定向增发股价16.87元维持不变；增发股份从不超过4.2亿股缩减为2.657亿股（完成注入后总股本10.11亿股）。
注入的外联发、新发展和三联发标的资产占外高桥集团总资产的66%，主营收入的82%，因此相当于基本完成集团整体上市。近年来外股份盈利能力很差，成长前景暗淡。此次注入的标的资产盈利能力和盈利水平明显高于外股份，将极大地改善外股份成长前景。
注入资产作价公允合理。评估溢价率192%；增加220万平米权益建筑面积的出租物业和270万平米的项目储备，每平米作价915元；注入前后每股净资产为2.11元和3.48元，注入前后ROE为-0.67%和6.3%。
注入完成后上市公司将在外高桥区域拥有595万平米建筑面积的项目储备，其中权益建面498万平米，44%为综合用地，30%为住宅用地。
注入完成后上市公司将拥有279万平米建筑面积的出租物业，其中，权益建面221万平米，工业厂房和仓储各占54%和34%。但租金过低，目前平均租金在0.95元/平米·天。
完成注入后公司将在房地产主业上拥有明显的资源优势，具体表现为：项目储备和出租物业规模庞大，地价成本低，产品类型丰富，地理位置优越，绝大部分为熟地，没有拆迁对成本和进度的负面影响。不足之处是在建项目少，资源优势反映到业绩快速增长尚需时日。
根据最新披露资料调整业绩预测，以完成注入后10.11以总股本计算，预计08年EPS为0.37元，09年为0.58元。
考虑上市公司原有项目和新注入项目，得到公司RNAV为17.7元。目前开发区类和出租类公司08年动态PE为30倍，09年为22倍，09年22倍合理PE得到目标价11.6元。
考虑到资产注入后公司所持有的项目储备和出租物业规模、成本和地理优势、丰富的产品类型以及业绩释放时间，目标价为RNAV和PE估值均值15.23元，维持中性投资评级。
【出处】国泰君安 【作者】
【2008-06-10】
异动原因：
公司拟以每股16.87元，定向增发2.66亿股。外高桥集团以持有的上海外高桥保税区联合发展有限公司38.35%、上海市外高桥保税区新发展有限公司59.17%股权、上海市外高桥保税区三联发展有限公司80%股权，东兴投资以持有的外联发41.65%股权认购。
投资亮点：
1、区位优势：公司位于国家重点保税区--上海外高桥保税区内，目前外高桥保税区的各项经济指标在全国15家保税区中名列第一。公司07年全年实现物流贸易收入67,979万元，房产销售收入504万元，租赁收入8,210万元，实现酒店餐饮收入12,534万元，实现广告媒体等其他收入9,307万元。
2、房地产业务：公司土地储备包括浦东北部5.74平方公里土地与外高桥保税区内30万M工业房产和展览展示厅。07年年报披露，公司将5.74项目冠名为"森兰·外高桥"项目，该项目位于外高桥新市镇的核心区域。截止07年底，配套商品房一期基本完成结构封顶，二期、三期、四期全面开工，配套商品房五期、六期将于08年陆续开工。生态湖泊预计08年5月份能正式开工，建成后，该生态湖泊将会是浦东新区最大的湖泊。截止07年12月31日，公司投入"森兰·外高桥"项目的总投资额为20亿元。08年，5.74项目预计投入21.46亿元。
3、持有其他上市公司股权：07年年报披露，公司持有海通证券1741.48万股，初始投资成本5485万元。还持有太平洋2004.74万股，初始投资成本2000万元。持有新华财经媒体4.8%股份，期末账面值1.43亿元，该公司系本公司全资子公司--申高贸易的参股公司，已于07年3月9日在美国纳斯达克上市。
风险提示：
新的法规对房地产项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏。
相关板块：
地产板块
【出处】顶点财经 【作者】
【2.最新报道】
2008-06-04外高桥(600648)增发拟购资产缩水近1/3
外高桥今天发布了《发行股份购买资产暨关联交易报告书摘要》。与2月25日公布方案相比，收购资产相同，但是，对资产预估值由63.42亿元降至最终价格44.83亿元，相应的发行股数由不超过42000万股变为26572.34万股。
外高桥公告称，公司拟以发行股份为对价，购买外高桥集团持有的外联发38.35%股权、新发展59.17%股权和三联发80%股权，以及东兴投资持有的外联发41.65%股权。通过本次交易，外高桥集团主营业务资产将实现整体上市。本次交易后，外股份将持有外联发100%股权、新发展79.17%股权和三联发100%股权。
5月7日，外高桥曾公告，证监会认定：公司2003年年报、2004年半年报以及2004年年报“银行存款-其他货币资金”科目虚假记载；公司对委托理财收回情况存在虚假记载；公司以个人名义开立账户买卖证券。分析人士认为，降低资产估值，可能与此有关。
股票谈不上值钱，炒作对象 |
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发表于 2008-6-10 15:39
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